﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 ноября 2019 года

Дело №

А56-141784/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии Мустафаева Илгара Фарруха оглы (паспорт); от администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области Мирзаханян Д.Г. (доверенность от 18.03.22019),

рассмотрев 26.11.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мустафаева Илгара Фаррух Оглы на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу № А56-141784/2018,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, адрес: 188643, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Илгару Фарруху оглы, ОГРНИП 305781301400836, об обязании в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок № 54-а с кадастровым номером 47:07:1301146:7 и передать его по акту приема-передачи в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды от 02.12.2013№ 4629/1.6-08.

Решением от 18.05.2019 в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 решение суда первой инстанции отменено. Суд апелляционной инстанции обязал  предпринимателя в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу постановления освободить названный земельный участок и передать по акту приема-передачи в надлежащем состоянии согласно условиям договора от 02.12.2013.

В кассационной жалобе предприниматель Мустафаев И.Ф., ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит постановление отменить, принять по делу новое постановление.

Податель жалобы ссылается на то, что согласно выписке от 31.10.2018 из единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301146:7 – для эксплуатации летнего кафе с торговым павильоном. Кроме того, предприниматель ссылается на то, что здание кафе «Пирожковая» после реконструкции подлежит сдаче в ноябре 2019 года, однако в связи с изъятием спорного земельного участка эксплуатировать кафе будет невозможно, что, по мнению предпринимателя Мустафаева И.Ф., повлечет для последнего значительные убытки.

Также предприниматель Мустафаев И.Ф. в кассационной жалобе ссылается на нахождение на арендованном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 16.10.2013 № 3301 Администрация (арендодатель) и предприниматель Мустафаев И.Ф. (арендатор) 02.12.2013 заключили договор  № 4629/1.6-08 аренды земельного участка № 54-а площадью 429 кв.м с кадастровым номером 47:07:1301146:7, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Всеволожский пр., предоставленного в целях эксплуатации летнего кафе с торговым павильоном. 

Срок аренды названного земельного участка согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.01.2013 по 30.12.2013.

Поскольку по истечении срока действия договора от 02.12.2013 предприниматель продолжал использовать упомянутый земельный участок в отсутствие возражений Администрации, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 14.12.1999 серии ЛО № 005 06461 предприниматель является собственником нежилого здания – кафе «Пирожковая» площадью 238,9 кв.м 1938 года постройки, расположенного на земельном участке площадью 972 кв.м по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Всеволожский пр., д. 54. Основанием для регистрации права собственности предпринимателя на указанное здание кафе послужили договор купли-продажи от 01.03.1999 № 2 и акт приема-передачи от 30.11.1999.

Администрация 24.12.2003 приняла постановление № 5016 «О предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Всеволожский пр., д. 54, для эксплуатации здания кафе «Пирожковая» в границах, указанных в проекте границ участка, прилагаемом к постановлению, общей площадью 551 кв.м».

Впоследствии по договору купли-продажи земельного участка от 02.06.2004 № 249/3 предприниматель приобрел в собственность земельный участок № 54 площадью 551 кв.м по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Всеволожский пр., для эксплуатации здания упомянутого кафе, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.07.2005 серии 78АА № 243474.

Согласно выписке из протокола заседания межведомственной земельной комиссии муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 19.09.2007 № 43 был рассмотрен вопрос о предоставлении предпринимателю в собственность земельного участка площадью 429 кв.м для строительства гостиничного комплекса на участке площадью 980 кв.м (551 кв.м в собственности). Комиссия решила представить утвержденные в установленном порядке результаты общественных слушаний по изменению разрешенного вида использования земельного участка на согласование с администрацией «Всеволожское городское поселение». По результатам публичных слушаний было принято решение изменить условно разрешенный вид использования земельного участка под строительство гостиничного комплекса.

По заключению Администрации от 24.07.2013 № 1779/01-05 земельный участок площадью 980 кв.м в 2001 году был предоставлен предпринимателю в аренду для реконструкции здания названного летнего кафе и его размещения, по упомянутому адресу. В 2004 году земельный участок был разделен на два земельных участка:

– площадью 551 кв.м с разрешенным видом использования – для эксплуатации здания кафе, предоставленный предпринимателю в собственность;

– площадью 429 кв.м, предоставленный предпринимателю в аренду сроком до 31.12.2011 в целях эксплуатации летнего кафе с торговым павильоном.

Предпринимателем Мустафаевым И.Ф. на земельном участке № 54, необходимом ему для строительства элементов благоустройства к планируемому объекту, разрабатывался проект реконструкции здания кафе. Однако решением межведомственной земельной комиссии от 22.05.2013 № 18 предпринимателю было отказано в продлении договора аренды спорного земельного участка и рекомендовано выставить данный земельный участок на аукцион.

Администрация муниципального образования «Город Всеволожск» выразила несогласие с принятым решением, указав, что в старинной застройке г. Всеволожска земельный участок площадью 980 кв.м, из которого были образованы земельные участки № 54 и № 54-А по Всеволожскому пр., использовался для эксплуатации здания кафе «Пирожковая». В проекте организации Всеволожского пр., который был утвержден в 1992 году, данный земельный участок рассматривается как единое целое и предусматривает размещение здания кафе.

Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области применительно к территории г. Всеволожска и поселка Ковалево, утвержденные решением Совета депутатов муниципального образования Администрации «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области № 16 (далее – Правила), отнесли рассматриваемый участок к зоне многофункциональной общественно-деловой застройки (ТД-1), в которой минимальная площадь земельного участка должна составлять не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства и требуемых в соответствии с Правилами и техническими регламентами площади озеленения территории, площади для размещения автостоянок, проездов и иных вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации. Дробление участка площадью 980 кв.м и образование двух самостоятельных земельных участков с незначительной площадью не позволяют в полной мере исполнить требования статьи 52 Правил, а также влекут за собой нарушение проекта Всеволожского пр. и создание необоснованно мелких объектов, то есть нарушение архитектурно-планировочной среды.

На основании изложенного Администрация муниципального образования «Город Всеволожск» посчитала возможным предоставить в аренду предпринимателю испрашиваемый земельный участок для организации элементов благоустройства планируемого к строительству здания кафе.

Администрация в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направила предпринимателю уведомление от 29.05.2018 № 3733/1.0-16 об отказе от договора от 02.12.2013 и необходимости возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель Мустафаев И.Ф. от возврата спорного земельного участка после прекращения действия договора аренды от 02.12.2013 уклонился, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями  статьи 217 ГК РФ, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что предприниматель как собственник объекта недвижимости имеет право пользования и приобретает право на земельный участок под этой недвижимостью, в связи с этим отказал Администрации в удовлетворении заявленных требований. При этом суд исходил из того, что на основании договора купли-продажи от 01.03.1999 № 2 ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое бревенчатое здание кафе «Пирожковая» с пристройкой, тамбуром, общая площадь которого согласно техническому паспорту объекта недвижимости составляет 294,4 кв.м, полезная – 238,9 кв.м. Факт нахождения кафе на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1301146:7 площадью 429 кв.м был установлен судом на основании кадастрового плана участка, согласно сведениям которого часть участка площадью 209 кв.м занята объектом недвижимости с указанием поворотных точек этого объекта, а также заключения кадастрового инженера от 10.04.2019. При этом установлено, что названное здание на момент заключения упомянутого договора находилось на участке.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что, поскольку при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, придя к выводу, что на спорном земельном участке объект недвижимости отсутствует, постановлением от 09.09.2019 решение суда первой инстанции отменил, обязав предпринимателя Мустафаева И.Ф. в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу постановления освободить земельный участок № 54-а с кадастровым номером 47:07:1301146:7 и передать по акту приема-передачи в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды от 02.12.2013.

В судебном заседании суда кассационной инстанции предприниматель пояснил, что на части спорного земельного участка расположена часть объекта недвижимости, возведенного им на основании разрешения на строительство торгово-ресторанного комплекса от 24.11.2014 № RU47504101-0206-11-18, продленного до 01.10.2019.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, суды не в полном объеме установили обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, поскольку до решения вопроса о судьбе объекта недвижимости, часть которого расположена на спорном земельном участке, не представляется возможным рассмотреть исковые требования применительно к статье 622 ГК РФ.

        В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, равно как и не вправе оценивать доказательства, не исследованные судом первой или апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и с учетом обстоятельств, установленных при новом рассмотрении, принять законное и обоснованное решение, а также разрешить вопрос о распределении государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу № А56-141784/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Приостановление исполнения постановления от 09.09.2019 отменить.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

Т.Г. Преснецова