АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-12054/2024

08 августа 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 30.07.2024

Полный текст решения изготовлен 08.08.2024

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шараповой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)об урегулировании разногласий по договору,

в судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 16.05.2022 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО4 по доверенности от 26.03.2024 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 16.07.2023 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 03.07.2024 № 199444) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 02:4277.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.07.2024 возбуждено производство по делу; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

В предварительном судебном заседании, состоявшемся 10.07.2024, суд, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, признав дело подготовленным, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил подготовку дела к судебному разбирательству и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В состоявшемся судебном заседании стороны поддержали письменно изложенные доводы.

При разрешении настоящего спора судом приняты во внимание следующие обстоятельства.

ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (в равных долях) принадлежит объект недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 55:36:12 01 02:4772. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:12 01 02:4277 площадью 2 082 кв.м.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.09.2023, оставленным без изменения постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.03.2024 по делу №А46-12655/2023 признан незаконным отказ Департамента в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 02:4277 без проведения торгов, выраженный в распоряжении от 19.04.2023 № 663; на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения путём подготовки, подписания и направления проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 02:4277.

23.04.2024 Департаментом в адрес истца направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 02:4277.

Ознакомившись с предложением Департамента о заключении договора купли-продажи земельного участка, Предприниматель направил в его адрес подписанный договор в редакции протокола разногласий.

По результатам рассмотрения протокола разногласий ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий, которым фактически отклонил протокол разногласий ФИО1, поскольку все спорные пункты предложено изложить в первоначальной редакции Департамента.

Учитывая, что разногласия между сторонами относительно заключения договора купли-продажи во внесудебной процедуре не урегулированы, ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Так, в части пункта 2.2 договора суд соглашается с предложенной истцом редакцией, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определённый в соответствии со статьёй 314 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признаётся заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта.

Таким образом, момент подписания договора со стороны покупателя не является моментом заключения договора, а обязательность оплаты товара до заключения договора купли-продажи действующим законодательством не предусмотрена (указанное оставлено на усмотрение сторон договора).

В части пункта 2.5 договора суд полагает необходимым отметить, что по смыслу статьи 395 ГК РФ, пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

На момент оглашения резолютивной части решения ключевая ставка составляла 18% в год (Информационное сообщение Банка России от 26.07.2023) или 0,05 % в день (с чётом округления). Т.е., предложенный Предпринимателем размер неустойки является допустимым и в полной мере соответствующим действующему законодательству.

Относительно пункта 2.6 договора. Как верно определено ФИО1, предложенные Департаментом условия, по сути, являются договорной неустойкой, которая может быть включена в договор только по соглашению сторон.

Глава 30 ГК РФ о купле-продаже, в том числе объектов недвижимого имущества, не предусматривает условий о штрафных санкциях в качестве существенных условий договора купли-продажи. В силу пункта 3 статьи 484, пунктов 3, 4 статьи 486 ГК РФ в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Таким образом, в случае несовершения покупателем действий по принятию и оплате товара продавец в соответствии с нормами гражданского законодательства вправе по своему усмотрению совершить встречные действия, направленные на привлечение покупателя к гражданско-правовой ответственности (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 08АП-12185/2019, 08АП-12186/2019 по делу № А46-6582/2019).

При изложенных обстоятельствах суд не может принять спорные условия в редакции Департамента при отсутствии на то согласия Предпринимателя.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, исходя из того, что пункт 2 статьи 425 ГК РФ не может применяться при наличии возражений хотя бы одной стороны в договоре.

То есть, суд, при урегулировании разногласий, исходя из принципа свободы договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие.

Как указано в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против её установления. Суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по её размеру (что и было сделано по условиям пункта 2.5 договора).

В части пункта 6.3 договора суд также принимает позицию истца.

Действительно, юридическая доктрина исходит из консенсуальности сделки купли-продажи. В связи с чем момент заключения договора должен быть привязан именно к дате его подписания; передача имущества представляет собой уже исполнение принятых на себя по договору обязательств.

Относительно пункта 6.4 договора: основания изменения и расторжения договора, как верно отмечено истцом, предусмотрены статьёй 450 ГК РФ (в том числе возможность расторжения договора по взаимному соглашению сторон).

При этом императивными нормами действующего законодательства Российской Федерации не установлено право продавца публичного земельного участка на односторонний отказ от исполнения договора (статья 450.1 ГК РФ), а последствия отмены судебных актов установлены процессуальным законодательством и предусматривают иные способы защиты прав продавца (тем более не актуальны на момент рассмотрения настоящего спора).

Каких-либо специальных норм, предусматривающих предложенные ответчиком основания для расторжения договора (и одностороннего отказа) действующее законодательство Российской Федерации не содержит, в связи с чем, в отсутствие соглашения сторон о дополнительных основаниях для расторжения договора, указанные положения не могут быть включены в договор.

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на Департамент в порядке статьи 110 АПК РФ. С учётом пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы подлежат отнесению на ответчика в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 02:4277, разрешив их следующим образом:

Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

«2.2. Покупатели оплачивают цену Участка (п. 2.1 Договора) в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора.»

Пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции:

«2.5. В случае несвоевременного внесения платежа, предусмотренного пунктом 2.1 настоящего Договора, Покупатели выплачивают Продавцу пени в размере 0,05% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.»

Пункт 2.6 договора исключить.

Пункт 6.3 изложить в следующей редакции:

«6.3. Настоящий Договор считается заключенным с даты его подписания сторонами и действует до полного исполнения Сторонами взятых на себя обязательств.»

Пункт 6.4 договора изложить в следующей редакции:

«6.4. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством РФ.»

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

 

Судья                                                                                                          И.Ю. Ширяй