АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-160/2023

г. Ярославль

14 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лайм» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора

к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: общество с ограниченной ответственностью «Кувшин»

 

при участии:

от истца – ФИО3 – директор;

от ответчика – ФИО4 – юрист по доверенности от 14.02.2023;

от третьего лица – не явился;

 

Общество с ограниченной ответственностью «Лайм» (далее-Общество) обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее-Предприниматель) с иском о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения № 15 от 01.11.202016 согласно уведомлению от 29.09.2022.

Общество с ограниченной ответственностью «Кувшин» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, пояснив, что указанные в уведомлении от 29.09.2022 нарушения не допущены истцом.

Ответчик в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании требования не признали.

Третье лицо в письменном отзыве пояснило, что в спорных помещениях деятельность не ведет.  

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Между ПАО Банк «ВВБ» (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 15 от 01.11.2016 согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 271,4 кв. м., состоящее из: помещения подвального этажа, общей площадью 126,7 кв.м., помещения первого этажа, общей площадью 144,7 кв.м. в соответствии с планом-схемой сроком на 18 месяцев. 

Арендуемое помещение находится в здании, являющимся объектом культурного наследия (Охранное обязательство собственника на объекте культурного наследия от 09.02.2012 № 40-23-123).

Дополнительным соглашением к  договору аренды нежилого помещения № 15 от 28.04.2017 пункт 1.1. договора в изложен в следующей редакции: «Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 271,4 кв.м. (в том числе площадью торгового зала 100 кв.м.) в соответствии с планом-схемой на двух листах, являющимися Приложением № 1 к настоящему Договору». Срок аренды увеличен до 25 лет.

В разделе 7 договора стороны предусмотрели основания для расторжения договора в случаях его нарушения.

Так, арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора не менее чем за 15 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, в следующих случаях: 

- арендатор пользуется помещением с нарушением его целевого назначения;

- арендатор существенно ухудшает состояние помещения или инженерного оборудования; 

- в случае однократного невнесения арендатором арендной платы, в срок, установленный договором, независимо от ее последующего внесения, расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности и выплаты штрафных санкций; 

- при сдаче арендуемого помещения в субаренду или иное пользование, при передаче права аренды в залог, в уставный капитал или обременении его иным способом без письменного разрешения арендодателя, несоблюдение данного требования дает право арендодателю расторгнуть договорные отношения без возврата уплаченной арендатором арендной платы; 

- при не обеспечении арендатором в течение одного рабочего дня беспрепятственного доступа представителям арендодателя, представителям правомочных государственных и муниципальных органов в помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора и действующего законодательства; 

- в случае производства самовольных (без письменного согласия арендодателя) перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, установки дополнительного электрооборудования (пункт 7.1. договора).

В силу пункта 7.3. о досрочном расторжении в соответствии с пунктами 7.1 и 7.2 настоящего договора стороны уведомляют друг друга в письменной форме. Договор считается расторгнутым на 15-й день с даты отправления стороной соответствующего уведомления.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ярославской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 76- 76/023-76/001/024/2016-1414/1 от 02.12.2016. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя по делу № А84-1175/2018 от 16.05.2018 Банк признан несостоятельным (банкротом).

В ходе проведения банкротных процедур с имуществом должника, помещения, переданные в аренду Обществу, с публичных торгов приобрел Предприниматель.

29.09.2022 Предприниматель направил Обществу односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с условиями пункт 7.1. договора. Материалами дела подтверждено направление уведомления по юридическому адресу Общества и почтовому адресу директора Общества.

При этом Предприниматель указывает на то, что Обществом были допущены нарушения договора аренды нежилого помещения № 15 от 01.11.2016:

- сдача помещения в субаренду ООО «Кувшин» (договор № 01/19 субаренды нежилого помещения от 15.03.2019) без письменного согласия арендодателя (пункт 7.1.4. договора); 

- произведена реконструкция без письменного согласия собственника (пункт 7.1.6. договора); 

- отсутствует доступ в помещение по требованию арендодателя (пункт 7.1.5. договора).

Общество, посчитав, что им не было допущено нарушений, указанных в уведомлении от 29.09.2022, обратился с иском в суд.

В обоснование требований Общество указывает на получение от предыдущего собственника ПАО Банк «ВВБ» согласия на сдачу помещений в субаренду от 30.10.2017 и на производство ремонта помещения от 12.07.2017, что свидетельствует о соблюдении условий договора. 

Оценив материалы дела и доводы сторон, суд считает, что исковое заявление удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений статей 606, 615 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в пользовании этим имуществом с соблюдением условий договора.

Как указано в уведомлении Предпринимателя от 29.09.2022 Общество допустило нарушения условий договора, в связи с чем, Предприниматель, воспользовавшись правом, предоставленным ему договором, заявил односторонний отказ от его исполнения.

С учетом предоставленного истцом согласия на передачу помещения в субаренду, оснований для отказа от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 7.1.4. договора у Предпринимателя не имелось.

Доказательств того, что арендатором был предоставлен доступ в помещение по требованию арендодателя, отсутствие которого влечет отказ последнего от исполнения договора в силу пункта 7.1.5. договора, истцом не представлено.

В соответствии с пунктом 3.3.2. договора, после приема в пользование помещения арендатор может производить в нем прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование, установку и подключение дополнительного электрооборудования (холодильного оборудования, электронагревательных приборов, дополнительного освещения и подсветки) с письменного разрешения арендодателя.

Получение необходимых согласований и разрешений на выполнение работ по перепланировке в компетентных органах, а также сами эти работы производятся арендатором за свой счет.

12.07.2017 Обществом было получено согласие на производство ремонта помещения, включая перепланировку помещения.

По результатам комплексного строительно-технического исследования № 16/01/2023 от 28.03.2023, выводы которого истцом не опровергнуты, установлено, что работы, проведенные арендатором в помещении, являются реконструкцией, в том числе, пробивка проёма в капитальной стене, устройство проёма в подвальное помещении в монолитном перекрытии, помещение в осях 7/Д.

Таким образом, Общество нарушило выданное ему согласие на производство ремонта помещения, включая перепланировку помещения и пункт 3.3.2. договора, поскольку ни согласием, ни договором не предусмотрено проведение реконструкции.

Пунктом 7.1.6. договора предусмотрено, что в случае производства самовольных (без письменного согласия арендодателя) перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, установки дополнительного электрооборудования, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.

Более того, истцом при производстве работ не было получено разрешительной документации на проведение реконструкции объекта культурного наследия по адресу: 

<

...>.

Таким образом, при допущенных Обществом нарушениях, действия Предпринимателя по одностороннему отказу от исполнения договора являются правомерными. В связи с чем оснований для  удовлетворения иска не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца на уплату государственной пошлины возмещению не подлежат.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ).

 

Руководствуясь статьями 65, 71, 97, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ярославской области  от 18.01.2023.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

            Судья

О.Н.Чистякова