АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-20606/2022

г. Ставрополь

31 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 31 июля 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, 

к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 312265118400032, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, прокуратура Шпаковского района Ставропольского края, Ставропольский край, г. Михайловск, общество с ограниченной ответственностью «Ставропольский бройлер», Ставропольский край, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, акционерное общество «Газпром газораспределение Ставрополь», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, акционерное общество «Газпром газораспределение», г. Санкт-Петербург, ОГРН 

<

***>,

о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 06.07.20222 № 72, 

о прекращении права собственности ФИО2 на земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:021602:2642, 26:11:021602:2643, 26:11:021602:2644,

о снятии с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:021602:2642, 26:11:021602:2643, 26:11:021602:2644,

о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:11:021602:912 в прежних границах с прежними характеристиками, с учетом его формы, места расположения и географических координат границ в том виде, в котором он находился на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 06.07.2022 № 72,

об указании в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости?

при участии представителей истца – ФИО3 по доверенности от 26.01.2023 № 321, ответчика – ФИО4 по доверенности от 28.04.2021, третьих лиц – администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края – ФИО3 по доверенности от 07.01.2023 № 88/01-08, общества с ограниченной ответственностью «Ставропольский бройлер» – ФИО5, по доверенности от 01.01.2023 № 83, в отсутствие иных участников процесса,

УСТАНОВИЛ:

комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ответчик, индивидуальный предприниматель) со следующими требованиями:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 06.07.2022 № 72; 

прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:2642, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 15, на земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:2643, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 11 и на земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:2644, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 9/3;

снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:2642, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 15, земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:2643, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 11 и земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:2644, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 9/3;

восстановить сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:11:021602:912, расположенном по адресу: 

<

...>, в государственном кадастре недвижимости в прежних границах с прежними характеристиками, с учетом его формы, места расположения и географических координат границ в том виде, в котором он находился на момент заключения между комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края и главой КФХ ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка от 06.07.2022 № 72;

указать в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в отношении вышеуказанных земельных участков (уточненные требования принятые определением суда от 28.02.2023).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление), прокуратура Шпаковского района Ставропольского края (далее – прокуратура района), общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Ставропольский бройлер», администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация), акционерное общество (АО) «Газпром газораспределение Ставрополь», акционерное общество (АО) «Газпром газораспределение».

В обоснование заявленных требований (с учетом уточнений от 28.02.2023) истец указал, что на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 21.01.2022 по делу № А63-7334/2021 между комитетом и индивидуальным предпринимателем заключен договор купли продажи от 06.07.2022 № 72 земельного участка с кадастровым номером 26:11:021602:912, который в последующем разделен ответчиком на три самостоятельных участка с кадастровыми номерами 26:11:021602:2642, 26:11021602:2643, 26:11:021602:2644. Данные земельные участки входят в охранные зоны газораспределительных сетей, а также подпадают в санитарно-защитную зону ООО «Ставропольский бройлер». Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером 26:11021602:2643 расположены объекты недвижимости: дом животновода с кадастровым номером 26:11:021602:2637, площадью 558,6 кв. м, и склад с кадастровым номером 26:11:021602:2342, площадью 62,6 кв. м, принадлежащие индивидуальному предпринимателю на праве собственности и возведенные с нарушением охранной зоны газораспределительных сетей. Поскольку данные обстоятельства приводят к ухудшению состояния земли, а также ставят под угрозу соблюдение экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных правил, комитетом в адрес ответчика направлена претензия с требованиями привести земельный участок в первоначальное состояние и подписать соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли-продажи, которая оставлена индивидуальным предпринимателем без удовлетворения. Кроме того, переданная в собственность площадь земельного участка значительно больше размера площади необходимой для эксплуатации, расположенных на нем объектов недвижимости.

Ответчик в мотивированном отзыве на иск и пояснениях к уточненным требованиям указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.01.2022 по делу № А63-7334/2021 подтверждена правомерность приобретения индивидуальным предпринимателем спорного земельного участка площадью 16 717 кв. м в собственность на основании договора купли-продажи, который исполнен сторонами: земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:912 передан комитетом индивидуальному предпринимателю и оплачен последним в полном объеме. Согласно сведениям ЕГРН расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:11021602:2643 объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:11:021602:2637 и 26:11:021602:2342 не подпадают в охранную зону газопровода. Поскольку истец не представил доказательств причинения ответчиком значительного ущерба земельному участку, его требования о расторжении договора купли-продажи не подлежат удовлетворению.

Управление в представленном отзыве на иск сообщило, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:021602:912, вид разрешенного использования: под животноводство, площадью 16 717 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежащий на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от 06.07.2022 № 72 (регистрационная запись от 14.07.2022 № 26:11:021602:912-26/474/2022-8) снят с государственного кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прекращения права собственности на него в результате раздела на земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:021602:2642, 26:11021602:2643, 26:11:021602:2644. Согласно пункту 1.2 названного договора купли-продажи сторонам было известно о расположении на земельном участке с кадастровым номером 26:11:021602:912 объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:11:021602:2637 и 26:11:021602:2342. Образованные земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:021602:2642 и 26:11:021602:2644 частично, а земельный участок с кадастровым номером 26:11021602:2643 полностью, расположены в границах зоны с особыми условиями использования территории. 

Прокуратура района в отзыве на исковое заявление указала, что в 2022 году прокуратурой района рассмотрено обращение ФИО6 о соблюдении требований земельного законодательства в части изменения категории земельного участка с кадастровым номером 26:11:021602:912 из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а также иным вопросам, проведена проверка, в ходе которой установлено, что при рассмотрении дела № А63-7334/2021 представителем комитета избрана пассивная позиция, ввиду чего не доказан факт использования спорного земельного участка не в соответствии с целевым назначением. Более того размер испрашиваемого участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта, вместе с тем площадь приобретенного без аукциона ФИО2 вышеназванного земельного участка многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, что подтверждается его разделом на три самостоятельных участка. Указывая на злоупотребление права индивидуальным предпринимателем, просит об удовлетворении требований комитета.

ООО «Ставропольский бройлер», в представленном отзыве считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:912 полностью подпадает в санитарно-защитную зону предприятия, что свидетельствует о недопустимости возведения жилого дома в его границах. 

АО «Газпром газораспределение Ставрополь» в письменных пояснениях на иск, указало, что газопроводы, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:021602:2642, 26:11021602:2643, 26:11:021602:2644 на балансе общества не находятся. 

АО «Газпром газораспределение» в пояснениях по делу указало, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:021602:2642, 26:11:021602:2643 и 26:11:021602:2644 расположен принадлежащий ему на праве собственности объект капитального строительства «Распределительный газопровод среднего и низкого давления с ШРП № 4547452 в г. Ставрополе» с кадастровым номером 26:12:000000:6988 (далее – газопровод) с реестровым номером охранной зоны 26:12-6.14 и с присоединенными к нему в рамках газификации объектов капитального строительства по ул. Бройлерная газопроводами низкого давления, а именно:

1) по адресу 

<

...> земельный участок 15, кадастровый номер 26:11:021602:2642 - в границах земельного участка проложен газопровод, земельный участок частично расположен в охранной зоне газопровода;

2) по адресу 

<

...> земельный участок 11, кадастровый номер 26:11:021602:2643 – в границах земельного участка проложен надземный газопровод низкого давления Д - 32 мм, Д - 25 мм для газификации объекта капитального строительства по ул. Бройлерная;

3) по адресу 

<

...> земельный участок 9/3, кадастровый номер 26:11:021602:2644: - в границах земельного участка проложен надземный газопровод среднего давления Д - 40 мм, Д - 32 мм для газификации объекта капитального строительства по ул. Бройлерная; - вдоль границ земельного участка проложен Газопровод, земельный участок частично расположен в охранной зоне Газопровода.

Право собственности на газопровод, подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 30.08.2013 серия 26-АИ № 292186. Газопровод передан в пользование АО «Газпром газораспределение Ставрополь» по договору аренды от 17.01.2012 №12-1/01-99. Обслуживание вышеуказанного объекта осуществляется акционерным обществом «Ставропольгоргаз». На сегодняшний день нарушений охранных зон по вышеуказанным сетям газораспределения и газопотребления не выявлено.

Администрация мотивированного отзыва на исковое заявление суду не представила.

Третьи лица – управление, прокуратура района, АО «Газпром газораспределение Ставрополь», АО «Газпром газораспределение», извещенные надлежащим образом не явились, АО «Газпром газораспределение» в письменных пояснениях по делу ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

Рассмотрев указанное ходатайство, учитывая положения статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд счел возможным его удовлетворить, провести заседание и рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие неявившихся участников процесса.

В ходе судебного заседания представитель истца и администрации поддержал заявленные требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика просил об отказе в удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в письменном отзыве и пояснениях к уточненным требованиям комитета. 

Представитель ООО «Ставропольский бройлер» поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве, просил удовлетворить требования комитета в полном объеме.

Выслушав пояснения представителей участников процесса, исследовав материалы дела, суд по существу заявленных требований пришел к следующему. 

Из материалов дела и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-7334/2021 следует, что 17.12.2012 комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от № 101 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с 17.12.2012 по 16.12.2022 земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:021602:912, находящийся по адресу: Ставропольский край, район Шпаковский, 6 360 м на юго-запад от ориентира здания администрации муниципального образования 

<

...>, разрешенное использование: для ведения животноводства (кролиководства), общей площадью 16 717 кв. м.

Дополнительным соглашением от 13.06.2017 в пункте 1.1 договора внесены изменения, а именно: «арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:11:021602:912, местоположение: Ставропольский край, район Шпаковский, 6 360 м. на юго-запад от ориентира здания администрации МО 

<

...>, разрешенное использование: для ведения животноводства (кролиководства)» на слова «арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:11:021602:912, местоположение: 

<

...>, разрешенное использование: под животноводство» (далее-земельный участок).

Индивидуальный предприниматель на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) обратился в комитет с заявлением от 18.02.2021 о предоставлении земельного участка за плату в собственность без проведения торгов, указав целью использования земельного участка: животноводство, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. 

Решением, выраженным в письме от 16.04.2021 № 569/02-02/2021, комитетом отказано индивидуальному предпринимателю в предоставлении земельного участка за плату, поскольку фактическое использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, так как на земельном участке расположен объект-капитального строительства - склад, а также объект незавершенного строительства с признаками жилого дома.

Считая названный отказ незаконным индивидуальный предприниматель обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Решением суда по делу № А63-7334/2021 требования индивидуального предпринимателя удовлетворены, суд признал незаконным отказ комитета (письмо от 16.04.2021 № 569/02-02/2021) в предоставлении ФИО2 в собственность земельного участка площадью 16 717 кв. м, кадастровый номер 26:11:021602:912 и обязал комитет в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить индивидуальному предпринимателю подписанный проект договора купли-продажи земельного участка площадью 16 717 кв. м, кадастровый номер 26:11:021602:912, вид разрешенного использования: под животноводство, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адрес: 

<

...>.

Во исполнение указанного решения Арбитражного суда Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:912 передан индивидуальному предпринимателю в собственность на основании договора купли-продажи от 06.07.2022 № 72, согласно пункту 1.2 которого, на участке расположены, принадлежащие покупателю на праве собственности объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 26:11:021602:2637, площадью 558,6 кв. м и нежилое здание с кадастровым номером 26:11:021602:2342, площадью 62,6 кв. м.

Индивидуальным предпринимателем произведена оплата стоимости земельного участка, а земельный участок передан от продавца покупателю. Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 14.07.2022 в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись № 26:11:021602:912-26/474/2022-8.

Согласно сведениям ЕГРН 18.08.2022 земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:912, площадью 16 717 кв. м снят с государственного кадастрового учета с одновременной государственной регистрации прекращения права собственности на него в результате раздела на земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:021602:2642, площадью 10 023 кв. м, 26:11021602:2643, площадью 2 774 кв. м и 26:11:021602:2644 площадью 3 920 кв. м, что подтверждается выписками из ЕГРН от 27.10.2022 № КУВИ-001/2022-191047530, № КУВИ-001/2022-191047598, № КУВИ-001/2022-191047574, собственник ФИО2

Нежилое здание с кадастровым номером 26:11:021602:2637, наименование «дом животновода», количество этажей, в том числе подземных 2, площадью 558,6 кв. м и нежилое здание с кадастровым номером 26:11:021602:2342, наименование «склад», количество этажей, в том числе подземных 1, площадью 62,6 кв. м расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:11021602:2643 (выписки из ЕГРН от 27.10.2022 № КУВИ-001/2022-191370830 и КУВИ-001/2022-191370814).

23 сентября 2022 года прокуратурой района по результатам проведенной на основании обращения ФИО6 о соблюдении требований земельного законодательства в части изменения категории земельного участка с кадастровым номером 26:11:021602:912 из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а также иным вопросам проверки комитету внесено представление № 7-96-2022 об устранении нарушений земельного законодательства - использования спорного земельного участка индивидуальным предпринимателем не в соответствии с целевым назначением.

В дальнейшем 31.10.2022 комитетом в адрес ответчика направлена претензия № 2187 с требованиями привести земельный участок в первоначальное состояние и подписать соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли-продажи, которая оставлена индивидуальным предпринимателем без удовлетворения.

Ссылаясь на нарушение ответчиком существенных условий договора купли-продажи комитет обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определение законом способов защиты гражданских прав направлено на восстановление нарушенного права. В связи с этим содержащийся в статье 12 Гражданского кодекса перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 456 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 458 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с Гражданским кодексом продавец имеет право отказаться от договора купли-продажи только в конкретных случаях, в том числе в случае отказа покупателя от принятия товара или отказа от исполнения договора, в том числе отказа от оплаты товара (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса).

Из материалов дела следует, что после заключения договора купли-продажи земельного участка стороны в полном объеме исполнили принятые на себя обязательства, что участниками процесса не оспаривалось.

Пунктом 1 статьи 480 Гражданского кодекса предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При таких обстоятельствах суд счел, что обязательства по спорному договору купли-продажи земельного участка исполнены сторонами в полном объеме.

Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В данном случае в ЕГРН внесены сведения об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 26:11:021602:2637 и 26:11:021602:2342 с назначением нежилое, наименование дом животновода и склад соответственно.

Возможность строительства обусловлена принадлежностью земельного участка к зоне сельскохозяйственного использования, которая выделяется с целью расположения в границах населенного пункта земельных участков, занятых, в том числе, - зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, которые используются в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Спорный земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов» и согласно Правилам землепользования и застройки участок расположен в границах территориальной зоны «СХ-1. Зона сельскохозяйственного использования».

В соответствии со статьей 57 вышеназванных Правил землепользования и застройки, зона сельскохозяйственного использования выделяется с целью расположения в границах населенного пункта земельных участков, занятых пашнями, сенокосами, пастбищами, многолетними насаждениями (садами, виноградниками, овощными нолями и т.д.). КФХ, ЛИХ, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, которые используются в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Названной статьей Правил землепользования и застройки также установлены параметры использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, категория земельного участка и градостроительный регламент, установленный Правилами землепользования и застройки, допускают строительство на земельном участке объектов недвижимости, которые используются в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно выпискам из ЕГРН от 27.10.2022 № КУВИ-001/2022-191047530, № КУВИ-001/2022-191047598, № КУВИ-001/2022-19104757401.02.2021, спорные земельные участки из земель населенных пунктов предназначены под животноводство.

Из спорного договора купли-продажи от 06.07.2022 № 72, переданный в собственность индивидуальному предпринимателю спорный земельный участок предназначен для животноводства. 

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи, на участке с кадастровым номером 26:11021602:912 (в настоящее время 26:11021602:2643) расположены, принадлежащие покупателю на праве собственности объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером 26:11:021602:2637, площадью 558,6 кв. м и нежилое здание с кадастровым номером 26:11:021602:2342, площадью 62,6 кв. м.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 вид разрешенного использования «Животноводство» (код 1.7) включает в себя осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение - племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение здании, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Объекты недвижимого имущества - склад, общей площадью 62,6 кв. м, с кадастровым номером 26:11:021602:2342, а также дом животновода, общей площадью 558,6 кв. м с кадастровым номером 26:11:021602:2637 принадлежат индивидуальному предпринимателю на праве собственности, что подтверждается записями в ЕГРН о государственной регистрации нрава от 24.01.2019 № 26:11:021602:2342-26/001/2019-1 и от 16.03.2022 № 26:11:021602:2637-26/476/2022-1.

В соответствии с пунктом 5.21 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (приняты и введены в действие постановлением Минстроя РФ от 13.02.1997 №18-7) здания и части зданий - помещения или группы помещений, функционально связанных между собой, по функциональной пожарной опасности подразделяются на классы в зависимости от способа их использования и от того, в какой мере безопасность людей в них в случае возникновения пожара находится под угрозой, с учетом их возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна, вида основного функционального контингента и его количества:

Ф5 Производственные и складские здания, сооружения и помещения (для помещений этого класса характерно наличие постоянного контингента работающих, в том числе круглосуточно):

Ф5.1 Производственные здания и сооружения, производственные и лабораторные помещения, мастерские;

Ф5.2 Складские здания и сооружения, стоянки для автомобилей без технического обслуживания и ремонта, книгохранилища, архивы, складские помещения;

Ф5.3 Сельскохозяйственные здания.

Согласно пояснительной записке в разделе «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» указано, что при решении вопросов обеспечения доступа маломобильных групп населения и инвалидов учитывались требования следующих нормативных документов:

СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»;

СП 56.13330.2011 «Производственные здания и сооружениям.

При вынесении судебного акта по делу № А63-7337/2021, вступившего в законную силу, судом со ссылкой на указанные СНиП и пояснительную записку, установлено, что строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 26:11:021602:2342 осуществляется индивидуальным предпринимателем в соответствии с проектной документацией на строительство вспомогательного здания (дома животновода), а не жилого дома. Согласно пояснительной записке № 03-06/420-ПЗ к проектной документации в разделе «Сведения о функциональном назначении объекта строительства»: наименование объекта - вспомогательное здание; класс по функциональной пожарной опасности - Ф5.2; общая площадь здания – 513,86 кв. м.

В обоснование доводов комитет ссылается на акты обследования земельного участка от 01.12.022, составленные главным специалистом отдела градостроительства комитета и специалистом первой категории отдела муниципального контроля комитета, которыми установлено, что земельный участок используется не по целевому назначению, поскольку в его границах произрастают сорняковые травы, отсутствуют признаки хозяйственной деятельности, границы не вынесены в натуру – отсутствуют межевые знаки, фактически отступы от границ земельного участка не соответствуют градостроительным регламентам и правилам землепользования и застройки, а именно, нежилое здание (дом животновода) с кадастровым номером 26:11:021602:2637 расположено в трех метрах от фасадной границы земельного участка.

Акт обследования представляет собой документ, в котором отражается установленное в ходе визуального осмотра соответствие использования земельного участка и объектов капитального строительства целевому назначению и виду разрешенного использования земельного участка, установленного правоустанавливающими документами, разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка, Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 26.05.2016 № 478 (далее – Правила землепользования и застройки).

Вместе с тем, в актах обследования не перечислены признаки объекта недвижимости, наличие которых позволяет однозначно отнести данный объект к жилому, либо нежилому, на приложенных к акту обследования фотоснимках также не отмечены признаки, характеризующие изображенный на них объект недвижимости как жилой дом. Каких-либо иных доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что в границах спорных земельных участков находится жилой дом, а не дом животновода, а также, что спорные земельные участки используются не по целевому назначению, суду не представлено. 

Не представлено комитетом и доказательств, свидетельствующих о том, что имеющийся на спорных земельных участках склад, используется индивидуальным предпринимателем не для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а в иных целях, не соответствующих виду разрешенного использования земельных участков.

Представленное истцом письмо ГБУ СК «Шпаковской райСББЖ» от 29.05.2023 № 2/290 том, что индивидуальный предприниматель не состоит в указанной организации, сведениями о наличии животных содержащихся в КФХ ФИО2 учреждение не располагает, судом в качестве доказательства нецелевого использования спорных земельных участков не принято, поскольку само по себе отсутствие у ответчика на момент рассмотрения дела животных, не свидетельствует о нецелевом использовании спорных земельных участков.

Оценивая довод комитета о возведении ответчиком объектов капитального строительства в охранной зоне газопровода среднего и низкого давления с ШРП №4547452 в г. Ставрополе (далее – охранная зона газопровода), суд пришел к следующему.

В подпункте «е» пункта 3 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 (далее – Правила охраны газораспределительных сетей) содержится понятие «охранная зона газораспределительной сети» - это территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.

В соответствии с пунктом 7 Правил охраны газораспределительных сетей, для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны: а) вдоль трасс наружных газопроводов - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода; б) вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров - с противоположной стороны; в) вдоль трасс наружных газопроводов на вечномерзлых грунтах независимо от материала труб - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 10 метров с каждой стороны газопровода; г) вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов - в виде территории, ограниченной замкнутой линией, проведенной на расстоянии 10 метров от границ этих объектов. Для газорегуляторных пунктов, пристроенных к зданиям, охранная зона не регламентируется; д) вдоль подводных переходов газопроводов через судоходные и сплавные реки, озера, водохранилища, каналы - в виде участка водного пространства от водной поверхности до дна, заключенного между параллельными плоскостями, отстоящими на 100 м с каждой стороны газопровода; е) вдоль трасс межпоселковых газопроводов, проходящих по лесам и древеснокустарниковой растительности, - в виде просек шириной 6 метров, по 3 метра с каждой стороны газопровода. Для надземных участков газопроводов расстояние от деревьев до трубопровода должно быть не менее высоты деревьев в течение всего срока эксплуатации газопровода.

В силу пункта 14 Правил охраны газораспределительных сетей на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается собственникам, владельцам или пользователям земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями; в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений; г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольноизмерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра; и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики; к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них; л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям.

Как следует из выписки ЕГРН от 27.10.2022 № КУВИ-001/2022-191047478 (стр. 7) часть земельного участка с кадастровым номером 26:11:021602:912 располагалась в границах охранной зоны газораспределительных сетей (учетный номер 26:11:021602:912/1 площадью 440 кв. м).

Таким образом, ограничения прав, указанные в пункте 14 Правил охраны газораспределительных сетей, обусловленные установлением охранной зоны, распространялись не на весь участок с кадастровым номером 26:11:021602:912, а только лишь на его часть площадью 440 кв. м, границы которой схематично обозначены на странице 4 выписки, а координаты указаны на странице 8 выписки.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:912 разделен ответчиком на три земельных участка с присвоением им кадастровых номеров 26:11:021602:2642, 26:11:021602:2643, 26:11:021602:2644.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.10.2022 № КУВИ-001/2022-191047530 на земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:2642 площадью 10 023 кв. м, в границах охранной зоны газопровода также сформирована часть земельного участка с учетным номером 26:11:021602:2642/1 площадью 431 кв. м, в отношении которой установлены ограничения прав, указанные в пункте 14 Правил охраны газораспределительных сетей.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:021602:2643 ограничений прав, указанных в пункте 14 Правил охраны газораспределительных сетей, не установлено, расположенные в пределах земельного участка объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:11:021602:2342, 26:11:021602:2637 в охранную зону газопровода не попадают (выписка из ЕГРН от 27.10.2022 № КУВИ-001/2022-191047598).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 27.10.2022 № КУВИ-001/2022-191047574 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:021602:2644, площадью 3 920 кв. м в границах охранной зоны газопровода также сформирована часть земельного участка с учетным номером 26:11:021602:2644/1 площадью 9 кв. м, в отношении которой установлены ограничения прав, указанные в пункте 14 Правил охраны газораспределительных сетей. В границах этой охранной зоны объекты недвижимости отсутствуют.

С учетом изложенного, довод комитета о том, что в охранной зоне газопровода находятся объекты капитального строительства, судом отклонены, как противоречащие установленным при рассмотрении дела обстоятельствам. Также суд учел пояснения АО «Газпром газораспределение» о том, что нарушений охранных зон по сетям газораспределения и газопотребления, расположенных в границах спорных земельных участков, не выявлено.

Факт нахождения спорных земельных участков в санитарно-защитной зоне ООО «Ставропольский бройлер» также не являлся основанием для расторжения спорного договора купли-продажи, поскольку обременений в отношении спорного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, в виде сведений о зоне с особыми условиями использования территории согласно сведениям из ЕГРН не установлено.

Кроме того, согласно пункту 2.2 решения Федеральной службы по надзору в сере защиты прав потребителей и благополучия человека от 09.06.2020 № 111-РС33 об установлении для ООО «Ставропольский бойлер» санитарно-защитной зоны в границах указанной зоны не допускается использование земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции.

Доказательств, что в границах спорных земельных участков индивидуальным предпринимателем осуществляется деятельность по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, суду не представлено. При этом само по себе выращивание на спорных участках животных в соответствии с их основным видом использования (животноводство (кролиководство)) без дальнейшего использования их в качестве пищевой продукции, не противоречит вышеприведенным ограничениям, установленным вышеуказанной санитарно-охранной зоной.

К доводу прокуратуры района о пассивности комитета при рассмотрении дела № А63-7334/2021 (в том числе отсутствие апелляционной жалобы на решение суда по делу) суд отнесся критически, поскольку не обжалование решения суда по делу, само по себе не является основанием для расторжения договора купли-продажи, заключенного во исполнение вступившего в законную силу судебного акта.

Вопрос соответствия площади земельного участка не входит в предмет доказывания по данному делу, поскольку первоначальный земельный участок с кадастровым номером 26:11:021602:912 испрашивался индивидуальным предпринимателем на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (предоставление земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка), а не на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (предоставление земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса).

Учитывая изложенное, а также что оспариваемый договор заключен во исполнение вступившего в законную силу решения суда по делу № А63-7334/2021 суд счел, что позиция комитета по настоящему делу фактически сводится с несогласием с судебным актом по названному делу и направлена на пересмотр вступившего в законную силу судебного акта по другому делу, что в рамках настоящего дела не возможно в силу норм действующего законодательства.

Принимая во внимание изложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ установленные при рассмотрении дела обстоятельства и представленные участниками процесса доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора купли-продажи.

Оснований для признания договора купли-продажи недействительной сделкой по правилам параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса судом также не установлено.

Ввиду изложенного, а также непредставления истцом доказательств незаконности раздела первоначально предоставленного ответчику земельного участка с кадастровым номером 26:11:021602:912 на три самостоятельных участка, при том, что такое право на раздел участка предусмотрено действующим земельным законодательством, суд отказал комитету в удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.

Кроме того суд счел, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, поскольку в том случае, если комитет считает, что ответчик использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, он, избрав надлежащий способ своего нарушенного права, имеет право обратиться в суд с соответствующими требованиями и предоставлением соответствующих доказательств, прося применить соответствующие последствия, предусмотренные действующим законодательством, в том числе Земельным кодексом, за нецелевое использование земельного участка.

Доводы участвующих в деле лиц, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

Принимая во внимании, что решение вынесено не в пользу истца, который в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины и положения части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина за рассмотрение заявления в доход федерального бюджета с комитета не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                                         А.С. Минеев