Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-779/2017

город Псков

18 мая 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 11 мая 2017 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Ледневой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем  судебного  заседания ФИО1, рассмотрев  в судебном заседании дело по заявлению общества  с  ограниченной  ответственностью  «Управляющая организация  «Южное» (место нахождения: 182110, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Государственному  комитету  Псковской  области  по строительному    и  жилищному  надзору (место нахождения:180001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании  незаконным  пункта 1 предписания   от  27.12.2016 №324,

при участии в судебном заседании:

от  заявителя: ФИО2,  представитель,  по  доверенности    от  26.01.2017 №01/01/17; 

от  ответчика:   ФИО3,  представитель, по  доверенности  от  08.12.2016 б/№,

установил:

Общество с  ограниченной  ответственностью «Управляющая организация «Южное»  (далее  - Общество,  ООО «УО «Южное») обратилось  с  заявлением  о признании  незаконным  пункта 1 предписания    Государственного  комитета  Псковской  области    по строительству  и  жилищному  надзору от  27.12.2016 №324.

Ответчик требование не признал,  ссылаясь на  законность и  обоснованность    выданного   предписания.

Как  следует из материалов  дела, сотрудником  Государственной  инспекции    жилищного надзора Государственного комитета Псковской области по  строительству  и  жилищному  надзору на  основании   приказа    от 19.12.2016 №1083-ОД в  связи  с  обращением гражданки   ФИО4   проведена    внеплановая   выездная проверка  деятельности  ООО «УО «Южное»    в отношении  объекта  инспекционного  обследования – жилого  многоквартирного    дома,   расположенного   по    адресу: 

<

...> дом №118, корп.1.

В ходе проверки выявлен факт нарушения  окрасочного и  штукатурного   слоя  стен, потолков,  разрушение   напольного  покрытия  подъезда, не проведение ремонта подъезда  более  5  лет.

По результатам внеплановой  проверки  составлен акт  от   27.12.2016 №646, выдано предписание  от   27.12.2016 №324.

В пункте  1 оспариваемого предписания   указано на   нарушение   требований  пунктов  3.2.8.,  3.2.9. Правил и  норм  технической    эксплуатации  жилого  фонда, утвержденных  постановлением   Госстроя Российской  Федерации  от 27.09.2003 №170;  пункта  11 (з) Правил  содержания    общего имущества    в  многоквартирном  доме,  утвержденных  постановлением  Правительства  Российской  Федерации  от  13.08.2006 №491,  Обществу  предписано   включить   в  план  работы   на 2018  год    проведение  текущего  ремонта  в  подъездах  дома  и   выполнить  ремонт  до   01.09.2018.

С  предписанием  в указанной части  заявитель не согласен,  мотивируя  тем,  что  Общество  обслуживает  многоквартирный  дом    на  основании  договора   управления    многоквартирным  домом от  18.05.2015 №53,  заключенного    по итогам    проведения   открытого    конкурса  по  отбору  управляющей  организации  для  управления  многоквартирными  ломами,  расположенными  на территории  муниципального  образования  «Город Великие Луки»; осуществляет объем  и  виды   работ в соответствии с утвержденным организатором конкурса перечнем работ к договору управления    многоквартирным  домом в рамках установленного тарифа на ремонт и содержание общего имущества. Заявитель также полагает, что работы  по  устранению   выявленных недостатков    не  являются    текущими  и  связаны  с    проведением  капитального  ремонта, в  подтверждение  своего  довода  им представлено  экспертное  заключение  от  27.01.2017 №0025/ПС-01/17.  Дополнительно заявитель сослался на  предпринятые им  меры   для    проведения    общего  собрания  собственников  многоквартирного жилого  дома  для  решения  вопроса  о проведении    ремонта  мест  общего пользования жилого дома и на отсутствие соответствующего решения собственников помещений. 

Суд находит доводы заявителя не обоснованными, а его требование не  подлежащим удовлетворению, исходя из следующего. 

ООО  «УО «Южное»    имеет  лицензию    №060-000006  от 21.04.2015  на  осуществление    предпринимательской  деятельности  по  управлению  многоквартирными  домами.

18.05.2015 на  основании   протокола  от 14.05.2015 №2  рассмотрения  заявок  на  участие  в  открытом конкурсе  по извещению №100415/3748002/01  между  Обществом и    собственниками  жилых и  нежилых помещений    многоквартирного  дома №118, корп.1,  расположенного  по  адресу: 

<

...>  заключен  договор  управления    многоквартирным  домом    №53.

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491).

Согласно пункту 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, крыши иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, котором расположен многоквартирный дом, а также ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Пунктом 10 Правил  № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В силу положений подпункта "з" пункта 11 Правил № 491  содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Надлежащее содержание общего имущества может быть обеспечено собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), в соответствии со статьей 164 ЖК РФ (подпункт "а" пункта 16 Правил № 491).

Частью 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ); управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (пункт 2 части 2 статьи 161 ЖК РФ); управление управляющей организацией (пункт 3 части 2 статьи 161 ЖК РФ).

В силу положений  части 2.3 статьи 161 ЖК РФ  в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170 (далее - Правила № 170), в которых перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.

Системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10).

В силу положений  пункта 3.2.8 Правил №170 окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами; поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета.

Согласно пункту 3.2.9 Правил №170 периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

В данном случае материалами дела, в том числе актом проверки от 27.12.2016, подтверждается, что в жилом  многоквартирном    доме по    адресу: 

<

...> дом №118, корп.1, находящемся в управлении ООО «УО «Южное»,  ремонт подъездов не проводился длительное время, состояние окрасочного и  штукатурного   слоя  стен, потолков,  напольного  покрытия не отвечает нормативным требованиям к содержанию и эксплуатации дома. Указание в оспариваемом предписание на обязанность управляющей организации устранить выявленные нарушения своими силами не изменяет характера и не увеличивает размер обязательств  управляющей организации, возложенных на нее законодательством и принятых по договору управления. 

Ссылку заявителя    на  экспертное  заключение  от  27.01.2017 №0025/ПС-01/17 суд находит несостоятельной. Данное заключение, а также пояснения эксперта в судебном заседании (протокол предварительного судебного заседания от 11.04.2017), подтверждают неудовлетворительное состояние жилого дома и свидетельствуют о необходимости проведения значительного объема работ, связанных с заменой столярных изделий, покрытий полов, стен, потолка, системы электроснабжения, однако  необходимость проведения капитального ремонта мест общего пользования  указанного дома не является основанием для освобождения общества от соблюдения  требований  Правил  №491 и Правил №170 и надлежащего выполнения текущих обязанностей. 

Пунктом 2.3.3 Правил № 170 установлен примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, который приведен в приложении №7. Как следует из пунктов 7 и 10 приложения №7,  к текущему ремонту отнесены работы в виде восстановления отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах.

Суд находит выданное предписание исполнимым с учетом предписанных мероприятий и установленного срока его исполнения. Достоверных и допустимых доказательств  обратного заявитель не представил. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на оплату государственной пошлины суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                                                          

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Южное» о признании незаконным пункта 1 предписания Государственного комитета Псковской области по строительству и жилищному надзору от 27.12.2016 №324 отказать. 

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья                                                                                                               О.А.Леднева