ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-71348/17-109-400

г. Москва

24 августа 2017 года

Резолютивная часть объявлена 17.08.2017

Полный текст решения изготовлен 24.08.2017

Арбитражный суд в составе: судьи  А.А.Гречишкина, 

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску АО «Авилон АГ»

к Департаменту городского имущества г. Москвы

о признании недействительным решения Департамента городского имущества г. Москвы от 19.01.2017 г. № ДГИ-1-111736/16-1 № М-05-048431 от 21.01.2016 г. об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый го аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016 г., признании за АО «Авилон АГ» право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016 г., исходя из кадастровой стоимости, обязании  ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016 г., с учетом ранее произведенных оплат по договору

при участии:

от истца –  ФИО2 по доверенности от 06.05.2017 г.

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 30.12.2016 г., после перерыва - ФИО4 по доверенности от 16.01.2017.

УСТАНОВИЛ:

1. АО «Авилон АГ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании недействительным решения Департамента городского имущества г. Москвы от 19.01.2017 г. № ДГИ-1-111736/16-1 № М-05-048431 от 21.01.2016 об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый го аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016; о признании за АО «Авилон АГ» право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016, исходя из кадастровой стоимости; об  обязании  ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016, с учетом ранее произведенных оплат по договору.

В судебном заседании 17.08.2017 истцом представлено ходатайство об уточнении исковых требований - о признании недействительным решения Департамента городского имущества г. Москвы от 19.01.2017 г. № ДГИ-1-111736/16-1 № М-05-048431 от 21.01.2016 об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016; о признании за АО «Авилон АГ» право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016 в размере 106 553 500 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб.; об  обязании  ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016, с учетом ранее произведенных оплат по договору, которое судом удовлетворено в соответствии со ст. 49 АПК РФ.  

Истец подержал требования с учетом уточнения. Ответчик предъявленные требования не признал по доводам,  изложенным в отзыве. 

Суд, заслушав объяснения сторон, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению в связи с нижеследующим.   

Как следует из материалов дела, АО «Авилон АГ» (далее - истец), в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 22.04.2016 (peг. № 77-77/005-77/005/002/2016-1873/2), является собственником здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым № 77:05:0002004:1064, и арендатором земельного участка, на котором расположено указанное задние, по адресу: 

<

...>, с кадастровым № 77:05:0002004:3289, согласно Договору аренды земельного участка №М-05-048431 от 21.01.2016 (peг. №77-77/005-77/005/001/2016-610/1) (далее - договор аренды) и Дополнительного соглашения от 30.06.2016.

2. Из позиции истца следует.

АО «Авилон АГ» на основании Разрешения на строительство от 12.01.2017 №77-126000-013872-2017, осуществляет на указанном земельном участке строительство дилерского центра Ауди-Мерседес Бенц.

С целью оформления указанного разрешения на строительство и всей необходимой исходно-разрешительной документации, в соответствии с законодательством РФ, для завершения указанного строительства к началу Чемпионата мира по футболу, который будет проходить в 2018 году на указанной территории, истец 02.08.2016 (№ запроса портала государственных услуг 33-5-113435/16-(0)-0) обратился в Департамент городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) по вопросу предоставления государственной услуги «Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке».

Департаментом городского имущества г. Москвы выпущено Распоряжение от 16.08.2016 «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002004:3289 - объекты придорожного сервиса (4.9.1. (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5.)).

Указанное Распоряжение в порядке межведомственного взаимодействия направлено ответчиком в ФГБУ ФКП Росреестра по Москве для внесения изменений в сведения ГКН, а соответственно в кадастровый паспорт земельного участка.

Согласно Кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002004:3289, в соответствии с указанным в распоряжении видом разрешенного использования по состоянию на 26.09.2016 ФГБУ ФКП Росреестра по Москве земельный участок оценен и установлена его кадастровая стоимость в размере 322 828 255,75 руб. (акт об утверждении кадастровой стоимости от 27.09.2016), которая отражена в кадастровом паспорте от 28.09.2016.

Впоследствии в рамках обращения истца от 02.08.2016 №33-5-113435/16-(0)-0, согласно письму ответчика от 20.10.2016 №33-5-113435/16-(2)-0, ответчиком оформлен проект Дополнительного соглашения от 10.11.2016 к Договору аренды, предусматривающий проектирование и строительство на земельном участке.

Согласно Письму от 20.10.2016 г. №33-5-113435/16-(2)-0, ответчик в одностороннем порядке рассчитал арендную ставку, исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости земельного участка за первый год аренды в размере 166 256 551,71 руб. и направил на подписание ответчику, с указанием, что, если в течение 30 рабочих дней не будет произведена оплата повышенной арендной платы за первый год аренды, в соответствии с предоставленной рассрочкой (18 011 126,44 руб.), подписанный проект Дополнительного соглашения не будет направлен Ответчику, то будет принято решение об отказе в указанной государственной услуге.   

В соответствии с законодательством РФ, для получения Разрешения на строительство, цель предоставления земельного участка, на котором предполагается строительство, должна быть соответствующей.

С целью скорейшего начала строительства для завершения его в намеченные сроки, оформления Разрешения на строительство, истцом подписано указанное Дополнительное соглашение и оплачен первый платеж в размере 18 011 126,44 руб., согласно платежному поручению №32594 от 08.11.2016 (до подписания дополнительного соглашения ответчиком).

Согласно заключенному между истцом и ответчиком Дополнительному соглашению от 10.11.2016, зарегистрированного 27.12.2016 к Договору аренды, в соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (протокол от 19.02.2015 №4, п. 33), распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 18.10.2016 №30009, внесены следующие изменения в Договор аренды:

- цель предоставления участка: проектирование и строительство (реконструкция) объектов капитального строительства, в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 27.07.2016 г. №RU77-126000-021147, а именно объекты придорожного сервиса (4.9.1.).

- срок действия договора аренды до 18.10.2022.

В соответствии с п. 4.12. указанного Дополнительного соглашения от 10.11.2016, арендная плата по Договору аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 50,0% от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 166 256 551 руб. 71 коп., в соответствии с кадастровым паспортном от 28.09.2016.

В соответствии с п. 4.13. Дополнительного соглашения, истец обязуется уплатить сумму за первый год строительства в рассрочку, на условиях, предусмотренных п. 4.13.1.-4.13.6.

Указанный в дополнительном соглашении порядок исчисления арендной платы, исходя из установленной на момент заключения Дополнительного соглашения кадастровой стоимости земельного участка, в случае изменения цели предоставления земельного участка «под проектирование и строительство», установлен Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 18.10.2016 г. №30009 и Постановлением Правительства Москвы №273-ПП от 25.04.2006 г. «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Согласно Приложению №1 к Дополнительному соглашению от 10.11.2016, при расчете арендной платы за первый год аренды взята кадастровая стоимость, установленная на 26.09.2016 в размере 322 828 255,75 руб., которая указана на момент заключения Дополнительного соглашения в кадастровом паспорте от 28.09.2016 г. №77/501/16-1090242.

В указанном Приложении на стр. 7. даны разъяснения к п. 1.4. «Годовая арендная плата» (в том числе за первый год аренды в размере 166 256 551,71 руб.), что, в случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя, тем самым предусмотрев возможность изменения арендной платы в зависимости от изменения кадастровой стоимости.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1,2, ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышала его рыночную стоимость, в связи с чем, нарушены права и законные интересы истца как арендатора, поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы, уплачиваемой по договору аренды.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности за лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Комиссия при Управлении Росреестра по Москве является, государственным органом, уполномоченным на рассмотрение споров о размере кадастровой стоимости.

Таким образом, истец считает, что самостоятельно реализовать свое право на изменение кадастровой стоимости при заключении Дополнительного соглашения от 10.11.2016 к Договору аренды земельного участка не имел возможности, в связи с чем, 01.12.2016 истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве с целью установить кадастровую стоимость по состоянию на 26.09.2016 г. в размере ее рыночной стоимости.

Комиссия установила превышение кадастровой стоимости земельного участка над рыночной на 115 928 255,75 руб., т.е. превышение на 36%.

В результате существенного превышения кадастровой стоимости земельного участка над рыночной Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.12.2016 №51-9002/2016 кадастровая стоимость земельного участка была снижена на 36 процентов, и установлена по состоянию на 26.09.2016 в размере рыночной стоимости 206 900 000 руб., тем самым изменив первоначальную кадастровую стоимость в размере 322 828 255,75 руб.

Согласно п. 4. Дополнительного соглашения от 10.11.2016, Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации. Указанное соглашение было зарегистрировано 27.12.2016.

Таким образом, на момент регистрации указанного соглашения Комиссией при Управлении Росреестра по Москве принято решение об изменении кадастровой стоимости земельного участка в сторону ее снижения, исходя из которой рассчитана арендная плата за первый год аренды в Дополнительном соглашении к Договору аренды земельного участка.

20.12.2016 истцом в адрес Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве направлено требование №69/16 внести соответствующие изменения о новой кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016 в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Согласно Письму Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве от 12.01.2017 №2.13/00870, указанные изменения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 206 900 000 руб. внесены ФКП Росреестра по Москве 28.12.2016 с датой применения с 26.09.2016.

В результате внесения в сведения ГКН (ЕГРН) новой кадастровой стоимости в отношении земельного участка, истец письмом №125/16 от 26.12.2016 (вх. № ДГИ-287609/16-(0)-0 от 26.12.2016) обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы, в том числе за первый год аренды, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016 - 206 900 000 руб. и предоставить измененный график платежей 

Письмом от 19.01.2017 №ДГИ-1-111736/16-1 ответчик ответил отказом в изменении и перерасчете арендной платы, ссылаясь на то, что условия Дополнительного соглашения от 10.11.2016 согласованы сторонами, в связи с чем, оснований к корректировке размера арендной платы за первый год аренды не имеется, полостью игнорируя тот факт, что арендная плата рассчитана исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости, которая может быть изменена.

В дальнейшем, истец повторно обратился к ответчику письмом от 30.01.2017 №15/17 о перерасчете арендной платы за первый год аренды, исходя из новой кадастровой стоимости, однако получил аналогичный отказ от 02.03.2017 г. №ДГИ-1-6946/17-1.

3. Из позиции ответчика следует. 

Департамент предъявленные требования не признал по следующим основаниям.

По смыслу ст. ст. 1, 11, 12 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения в соответствии со способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ и иными способами, предусмотренными законом.

 Департамент полагает, что заявителем не доказан факт нарушения Департаментом прав и законных интересов. Кроме того, АО «Авилон АГ» избран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушенного права.

Между Департаментом и АО «Авилон АГ» заключен договор аренды от 21.01.2016 №М-05-048431 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002004:3289 по адресу: 

<

...> вл.23, корп.2 для целей эксплуатации здания производственного назначения.

В соответствии с обращением АО «Авилон АГ» от 02.08.2016 № 33-5-113435/16-(0)-0 между Департаментом и АО «Авилон АГ» заключено дополнительное соглашение от 10.11.2016 к договору аренды от 21.01.2016 № М-05-048431 вышеуказанного земельного участка. 

На основании обращения АО «Авилон АГ» от 04.10.2016 № 84/16 предоставлена рассрочка по оплате вышеуказанной суммы сроком на три года, график платежей установлен пунктом 1.4 дополнительного соглашения от 10.11.2016 к договору аренды от 21.01.2016 № М-05-048431.

Условия данного дополнительного соглашения согласованы сторонами. Разногласий по поводу определения размера арендной платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка не возникало.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве в установленном порядке (запись в ЕГРП от 27.12.2016 №77-77/022-77/005/006/2016-1197/1).

Таким образом, утверждение заявителя о намеренном завышении кадастровой стоимости земельного участка и суммы арендной платы, не соответствует действительности.

Данных об иной кадастровой стоимости земельного участка на момент заключения дополнительного соглашения, а также регистрации этого соглашения 27.12.2016 г., в материалы дела не представлено.

Из изложенного следует, что сложившиеся между АО «Авилон АГ» и Департаментом отношения носят гражданско-правовой, а не властно-распорядительный характер.

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) являются равноправными субъектами правоотношений, возникших из договора аренды.

В соответствии с п. 1.4 дополнительного соглашения арендная плата за первый год после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) установлена в сумме 50,0 % от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 166 256 551,71 руб. в соответствии с кадастровым паспортом от 28.09.2016 № 77/501/16-1090242.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктами 4 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусмотрено два способа рассмотрения заявление о понуждении к заключению договора аренды земельного участка (в данном случае - заключения дополнительного соглашения к договору аренды): путем признания отказа уполномоченного органа в заключении договора аренды (глава 24 АПК РФ) и путем обязания заключения договора аренды при направлении оферты и неполучении оферты или отказа от заключения договора (глава 13 АПК РФ).

Департамент осуществляет свои полномочия на основании Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Заявитель за предоставлением государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» не обращался.

Проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды в части арендной платы в Департамент не направлял.

Ответчик считает, что требования заявителя направлены на уклонение от исполнения дополнительного соглашения, подписанного между сторонами, и, следовательно, незаконны, поскольку нарушают нормы ст. 309, 450, 614 ГК РФ.

Требования заявителя о признании права за АО «Авилон АГ» уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 №М-05-048431 исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб.; обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 №М-05-048431 с учетом ранее произведенных оплат по договору не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В рассматриваемом споре требования заявителя сформулированы неопределенно. Заявитель не указывает, каким образом должен быть произведен перерасчет, в каком размере должна быть определена арендная плата, соответствующих расчетов к заявлению не приложено.

Таким образом, заявленные требования неисполнимы и не соответствуют действующему законодательству.

 Департамент полагает, что арендная плата за первый год после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) определена в соответствии с действующим законодательством, а также данными государственного кадастра недвижимости.

Арендная плата установлена в сумме 50,0 % от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 166 256 551,71 руб. в соответствии с кадастровым паспортом от 28.09.2016 № 77/501/16-1090242.

Дополнительное соглашение, устанавливающее указанную арендную плату, зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве в установленном порядке (запись в ЕГРП от 27.12.2016 № 77-77/022-77/005/006/2016-1197/1).

Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ (действовавшей на момент обращения заявителя в Департамент) сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости

внесены в государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

4) кадастрового плана территории;

4.1) кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости; (п. 4.1 введен Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ).

5) в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Соответствующего документа, свидетельствующего о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости, заявителем в Департамент не представлено.

Заявитель обратился в Департамент за перерасчетом арендной платы 26.12.2016. При этом 27.12.2016 Управлением Росреестра по Москве в установленном порядке зарегистрировано дополнительное соглашение от 10.11.2016 № М-05-048431, согласно которому арендная плата определена в размере 166 256 551,71 руб. исходя из суммы 50,0 % от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, определенной в размере 322 828 255,75 руб.

Кроме того, в связи с вступлением в силу результатов новой государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 № 791-ПП «Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г.» кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 276 666 390, 00 руб.

Согласно данным Публичной кадастровой карты указанные изменения в отношении кадастровой стоимости внесены в ГКН 31.12.2016.

Вместе с тем, размер годовой арендной платы с 27.12.2017 (второй год после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции)) по договору аренды от 21.01.2016 № М-05-048431 будет составлять 4 149 995,85 руб.

Об изменении размера годовой арендной платы за второй год после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) Департаментом было сообщено заявителю (в том числе, письмом от 02.03.2017 №ДГИ-1-6946/17-1).

Таким образом, ответчик считает, что Департаментом надлежащим образом исполняются обязательства, возникшие из дополнительного соглашения от 10.11.2016 № М-05-048431.

4. Суд пришел к следующим выводам. 

Согласно п. 1 ст. 20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в г. Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы;

Пунктом 2 и 5 ст. 20 Закона установлено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и "иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в ч. 1 ст. 20 Закона, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 1., ст. 39.7. ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, а именно:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; (в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Уполномоченный орган Правительства Москвы не просто пересмотрел кадастровую стоимость и уточнил ее, а фактически признал наличие ошибки в определении стоимости земельного участка (стоимость завышена на 36%).

При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки арендодателя, допущенные при определении рыночной стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности отнести кадастровую стоимость, установленную Решением Комиссии от 13.12.2016 г. №51-9002/2016 на правоотношения, возникшие в 10.11.2016 г., а внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия*

Поскольку при установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченным органом был нарушен принцип экономической обоснованности, с учетом Решения Комиссии, при расчете арендной платы за первый год аренды, арендная плата, указанная в дополнительном соглашении от 10.11.2016 г., подлежит перерасчету, исходя из объективной кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка, которая составляет 206 900 000 руб. на весь спорный период.

В соответствии с п. 3.1.,3.2., 3.2.1. Постановления правительства Москвы от 25.04.2006 №273-ПП, в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, размер арендной платы за земельные участки и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке:

- за первый год срока аренды земельного участка арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к Постановлению Правительства Москвы №273.

N п/п

Значение показателя плотности застройки земельного участка

Ставка арендной платы

1

От 4,0 и более

80% от кадастровой стоимости земельного участка

2

От 3,6 до 3,9 включительно

70% от кадастровой стоимости земельного участка

3

От 3,2 до 3,5 включительно

60% от кадастровой стоимости земельного участка

4

От 2,8 до 3,1 включительно

50% от кадастровой стоимости земельного участка

5

От 2,4 до 2,7 включительно

40% от кадастровой стоимости земельного участка

6

От 2,0 до 2,3 включительно

30% от кадастровой стоимости земельного участка

7

От 1,6 до 1,9 включительно

25% от кадастровой стоимости земельного участка

8

От 1,2 до 1,5 включительно

20% от кадастровой стоимости земельного участка

9

От 0,8 до 1,1 включительно

15% от кадастровой стоимости земельного участка

10

От 0,4 до 0,7 включительно

10% от кадастровой стоимости земельного участка

11

До 0,3 включительно

5 % от кадастровой стоимости земельного участка

Показатель плотности застройки определяется как отношение общей площади объектов капитального строительства (в кв. м) к общей площади земельного участка (в кв. м), указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка.

Согласно ГПЗУ №RU77-126000-021147, площадь объекта капитального строительства на земельном участке составляет 15 000 кв.м.

Площадь земельного участка составляет 5005 кв.м. показатель плотности застройки составляет 0,34. 

Ставке арендной платы за указанный земельный участок (по приложению №3) соответствует п. 4. «50 % от кадастровой стоимости».

Таким образом, арендная плата за первый год аренды в отношении земельного участка, в соответствии с приложением 1 и 3 Постановления Правительства Москвы №273, исходя из новой установленной кадастровой стоимости по состоянию на 26.09.2017 в размере 206 900 000 руб. должна составлять 106 553 500 руб. и рассчитывается следующим образом:

1,5% X 206 900 000 руб. + 50% X 206 900 000 руб. = 106 553 500 руб.

В соответствии с вышеуказанным расчетом, в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2016, арендная плата за первый год аренды подлежит соразмерному уменьшению до 106 553 500 руб. (на 59 703 051,71 руб.).

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28 июня 2011 N 913/11 установлен критерий существенности превышения кадастровой стоимости над рыночной. Президиум указал, что существенным является превышение кадастровой стоимости над рыночной более чем на 30 процентов. В настоящем случае этот показатель составляет 36%.

Наличие явной ошибки не может необоснованно налагать на арендатора земельного участка дополнительного бремени несения расходов по уплате арендной платы, и вести к необоснованному обогащению.

Таким образом, при первоначальном установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченный орган допустил существенный просчет при определении правильной кадастровой стоимости.

Суд считает, что  настоящее время кадастровая стоимость по состоянию на 26.09.2016, исходя из которой рассчитывалась арендная плата за первый год аренды по Дополнительному соглашению от 10.11.2016 земельного участка, существенно изменилась и стала равна его рыночной стоимости.

Арендатор, как субъект арендных правоотношений, использующий для своих нужд объект аренды и извлекающий из объекта аренды определенные блага, обязан уплачивать арендодателю арендную плату.

Вместе с тем, внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия, когда все блага, которые он может извлечь из владения объектом Аренды, полностью переходят арендодателю. У арендатора в этом случае пропадает экономический интерес во владении объектом аренды.

При установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 322 828 255,75 руб. уполномоченным органом был нарушен в первую очередь принцип экономической обоснованности, а ответчиком при отказе в перерасчете арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости, необоснованно ссылаясь на согласование сторонами условий о размере арендной платы - принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, которая должна быть рассчитана от кадастровой стоимости.

В случае, когда существует явная ошибка при определении государством кадастровой стоимости земельного участка, при том, что независимым оценщиком определена реальная рыночная стоимость земельного участка, с которой государственная Комиссия согласилась, выявленное расхождение означает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 26.09.2016, согласно которой Департамент городского имущества г. Москвы рассчитал арендную плату за первый год аренды в Дополнительном соглашении от 10.11.2016,  определена неверно.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что для изменения суммы арендных платежей, необходимо заключить дополнительное соглашение в письменном виде, ссылаясь на п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ст. 452 ГК РФ. Также ответчик указывает, что истец не обращался за предоставлением государственной услуги «выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве».

Между тем, для снижения арендной платы, заключения дополнительного соглашения между сторонами не требуется,  поскольку согласно п. 3.4., 3.5. Договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком «размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы,.... в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор. ...Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления Арендодателя об изменении кадастровой стоимости без внесения изменений, дополнений в настоящий Договор. Уведомление может быть направлено Арендодателем Арендатору почтовым отправлением с уведомлением о вручении или сделано Арендодателем через средства массовой информации или размещено на официальном сайте Арендодателя в сети интернет неопределенному кругу лиц, обязательное для Арендатора».

Таким образом, в заключенном между истцом и ответчиком Договоре аренды имеется указание на изменение арендной платы без заключения дополнительных соглашений, на основании уведомления Арендодателя, в случае изменений кадастровой стоимости.

Учитывая данные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что подлежит удовлетворению требование истца  о признании за АО «Авилон АГ» права уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016 г. в размере 106 553 500 руб. ( без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб. Следует также обязать Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016 г., с учетом ранее произведенных оплат по договору.

5. Суд считает, что следует отказать в удовлетворении требования  истца о признании недействительным решения Департамента городского имущества города Москвы от 19.01.2017 г. № ДГИ-1-111736/16-1 № М-05-048431 от 21.01.2016.

Суд полагает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушенного права.

Требование заявителя о признании недействительным решения от 19.01.2017 № ДГИ-1-111736/16-1 об отказе в уменьшении и перерасчете арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды от 21.01.2016 №М-05-048431 заявлено в рамках Главы 24 АПК РФ.

Согласно п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, согласно разъяснениям Пленумов ВС ,РФ и ВАС РФ № 6/8 для принятия решения о признании недействительным ненормативного акта, решения органа, действия (бездействия) необходимы оба условия, предусмотренных названными статьями.

В силу ст. 200 АПК РФ в предмет доказывания по делам об оспаривание затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской i иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений ] действий (бездействия) входит установление и проверка:

- соответствия   закону   или   иному   нормативному   правовому   акт оспариваемого акта или решения, действия (бездействия);

-полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт или решение;

- нарушают ли оспариваемый акт, решение или действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Департамент полагает, что в рассматриваемом споре совокупность этих условий отсутствует.

Письмо от 19.01.2017 № ДГИ-1-111736/16-1 не является ненормативным правовым актом, либо решением; не порождает прав и обязанностей для заявителя и составлено в качестве ответа на обращение заявителя.

Департамент осуществляет свои полномочия на основании Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 7034/12 по делу N А53-20653/11, если вытекающие из публичных правоотношений требования носят имущественный характер, они не относятся к категории дел, которые рассматриваются по правилам об оспаривании ненормативных актов. Требование о перерасчете арендной платы за первый год после изменения цели предоставления носит имущественный характер,  поэтому данное не может быть рассмотрено в рамках главы 24 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 19, 64-66, 71, 75, 167-171  АПК РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать за АО «Авилон АГ» право уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016 г. в размере 106 553 500 руб. ( без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости 206 900 000 руб.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды № М-05-048431 от 21.01.2016 г., с учетом ранее произведенных оплат по договору.

Отказать в удовлетворении остальной части требований.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу АО «Авилон АГ» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб. 

Возвратить АО «Авилон АГ»из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 188 000 руб. уплаченную по платежному поручению № 12171 от 13.04.2017 г.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:                                                                                                               А.А. Гречишкин