АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А84-300/2018

21 мая 2019 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 21 мая 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскóй Л.А.,

судей

Нарусова  М.М.,

ФИО1,

при ведении протокола 

судебного заседания

 

  помощником судьи Маркиной М.П.,

при участии в заседании: 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих                 в деле лиц:

ФИО2 – представитель  Департамента по имущественным и земельным отношениям                     г. Севастополя, доверенность  № 01 от 09.01.2019;

ФИО3 – представитель  ООО «Фирма «Локис ЛТД», доверенность  от 24.10.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя на  постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018  с учетом определения  об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 07.12.2018, дополнительное постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 по делу  № А84-300/2018,      

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Локис ЛТД» (далее - ответчик, общество) о взыскании 28 947 449,40 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 (далее – договор аренды) общей площадью 2,4500 га (кадастровый номер 91:04:005002:49), расположенного по адресу: 

<

...> (далее -  спорный земельный участок, земельный участок 02:49), в том числе  20 788 800,63 руб. основного долга по арендной плате за период с  января 2015 года по октябрь 2017 года, 5 490 893,73 руб. пени, 2 667 755,04 руб. процентов, а также о расторжении данного договора и возврате земельного участка.

Определением от 23.03.2018 суд на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) прекратил производство по делу в части требований о взыскании задолженности, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка от 09.06.2008 за период с января 2015 года по июнь 2015 года, о расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2008 по основаниям просрочки уплаты арендных платежей в период с января 2015 года по июнь 2015 года, не освоения земельного участка (не осуществления строительства на земельном участке) в период с момента заключения договора по июнь 2015 года.

Определением от 17.04.2018 судом принято заявление об уточнении требований в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором истец просил взыскать с ООО «Фирма «Локис ЛТД» в пользу ДИЗО задолженность по арендной плате за период с августа 2015 по март 2018 в сумме 20 864 641,16 руб., пени в сумме 4 856 311,44 руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами (согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в сумме 2 392 255,15 руб., а всего 28 113 207,78 руб.; расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.06.2008 общей площадью 2,4500 га (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенного по адресу:                 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО «Фирма «Локис ЛТД», который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 31.03.2009 под № 040966100017; обязать ООО «Фирма «Локис ЛТД» с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 2,4500 га (кадастровый номер 91:04:005002:49; ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:05:002:0081), расположенный по адресу: 

<

...>, в состоянии не хуже того, в котором он его получил в аренду.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2018 по делу № А84-300/2018 (судья Ражков Р.А.) уточненные исковые требования ДИЗО удовлетворены частично, с ООО «Фирма «Локис ЛТД» взыскана задолженность в сумме 23 256 896,31 руб., из которой 20 864 641,16 руб. - основной долг, 2 392 255,15 руб. - проценты на сумму долга. Расторгнут договор аренды земельного участка от 09.06.2008. На общество возложено обязательство с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи спорный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он его получил в аренду. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018 (судьи: Сикорская Н.И., Евдокимов  И.В., Тарасенко А.А.) с учетом определения  об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 07.12.2018 решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2018 отменено. По делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении иска ДИЗО о расторжении договора аренды спорного земельного участка, его возврате истцу и  взыскании с общества задолженности по арендной плате, пени, и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с июля 2015 года по октябрь 2017 года отказано.

Дополнительным постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 исковые требования ДИЗО о взыскании с ООО «Фирма «Локис ЛТД» задолженности по арендной плате, пени, и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ноября 2017 года по март 2018 года оставлены без рассмотрения.

Полагая постановления суда апелляционной инстанции незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, ДИЗО (далее – заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление и дополнительное постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018 и 14.02.2019 соответственно отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что проверками, проведенными ДИЗО в отношении исполнения ответчиком условий договора аренды, установлено нарушение его условий в части освоения территории участка, а также нарушения условия о внесении арендных платежей, что является основаниями для его расторжения. Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела, ввиду чего оснований для отказа в иске у апелляционной коллегии не имелось. 

В судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, представитель кассатора поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО «Фирма «Локис ЛТД» возразил против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, полагает судебные акты законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной  инстанций  и следует из материалов дела, 09.06.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «Фирма «Локис ЛТД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета № 4198 от 20.05.2008 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 2,4500 га для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: 

<

...> (договор аренды).

Вышеуказанный договор зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в Государственном реестре земель совершена запись от 31.03.2009 под                            № 040966100017.

Дополнительными соглашениями от 29.09.2010, 19.09.2013 сторонами внесены изменения в договор.

Согласно п. 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) договор заключен сроком на 25 лет.

В соответствии с п. 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) нормативная денежная оценка земельного участка с 01.01.2012 составляет: на период строительства 4 861 290,00 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 6262-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 24.09.2012; на период эксплуатации - 24 306 450, 00 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 5007-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в                          г. Севастополе 19.07.2012.

Пунктом 2.4 договора стороны установили, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет каких-либо недостатков, которые могут препятствовать его эффективному использованию.

В соответствии с п. п. 4.1-4.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета № 1348 от 14.10.2003 (в редакции от 13.02.2008) (далее - Методика), в размере 4,5% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого использования и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения (возобновления) или изменения условий договора аренды.

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

нормативная денежная оценка земельного участка (грн.) x ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы (грн.).

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет:

на период с 01.01.2012 до 09.06.2012:

486 190,00 x 0,045: 366 x 160 = 95 631,93 грн.

на период с 09.06.2012 до 23.08.2012:

24 306 450,00 x 0,045 x 2,5: 366 x 75 = 560 343,37 грн.

с 23.08.2012:

24 306 450,00 x 0,045= 1 093 790,25 грн.

Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.6 договора.

В соответствии с п. п. 4.5,  4.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) арендная плата за землю оплачивается арендатором в сроки и порядке, определенные Налоговым кодексом Украины, ее начисление осуществляется с учетом индексов инфляции.

В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных решением Севастопольского городского Совета № 4424 от 30.10.2012 (I очередь строительства) и установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка (п. 4.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013).

Пунктом 4.12 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2013) предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Пунктом 5.2 договора установлено, что целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса.

Среди обязанностей арендатора пунктом 9.2.2 договора предусмотрены следующие: завершить застройку земельного участка (I очередь строительства) согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению в срок с 23.08.2012 до 19.01.2014 согласно решению Севастопольского городского Совета № 4424 от 30.10.2012; своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 договора и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией; после прекращения или расторжения договора возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязательств, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом (пункт 12.3 договора).

В соответствии с п. 12.1 договора за невыполнение обязательств по договору аренды земельного участка стороны несут ответственность согласно Законам Украины и договору.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 09.06.2008.

Управлением земельного контроля города Севастополя 17.11.2017 по результатам обследования земельного участка № 0922-ГС составлен акт, которым установлено, что на территории спорного земельного участка расположены: капитальный объект, незавершенный строительством, ориентировочной площадью 65 кв.м, состоящий из вертикальных элементов монолитного железобетонного каркаса, а также железобетонной площадки. Наружные стены, кровля и перекрытия отсутствуют; капитальный объект, незавершенный строительством, ориентировочной площадью 70 кв.м, состоящий из вертикальных элементов монолитного железобетонного каркаса, а также железобетонной площадки. Наружные стены, кровля и перекрытия отсутствуют; хозяйственное некапитальное одноэтажное сооружение (бытовка); хозяйственное некапитальное одноэтажное сооружение; некапитальное одноэтажное сооружение, установленное на бетонном основании (предположительно трансформаторная подстанция контейнерного типа). Часть земельного участка используется под размещение отвалов грунта, верхний слой почвы на участке порос сорной травой, а также древесно-кустарниковой растительностью, визуальных признаков осуществления строительных работ не выявлено.

Ввиду не исполнения арендатором обязательств, установленных договором, в части освоения земельного участка, внесения арендной платы в установленный договором срок, истец 12.12.2017 направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка.

Полагая, что ответчик незаконно уклоняется от уплаты арендных платежей, расторжения договора аренды земли и освобождения земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению суда округа, принимая по делу новый судебный акт и отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), Земельным кодексом Украины (далее - ЗК Украины), обоснованно исходил из отсутствия правовых оснований для применения к обществу такой меры ответственности как расторжение договора аренды по основанию  нарушения последним срока строительства объекта согласно условиям спорного договора.

Так, из части 1 статьи 2 Закона города Севастополя от 25.07.2014                        № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (далее - Закон № 46-ЗС)  следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 указанного Закона право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Установив, что договор аренды заключен сторонами на территории                      г. Севастополя до 18.03.2014, суд апелляционной инстанции верно определил, что спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины (ГК Украины, ХК Украины, ЗК Украины), так и законодательством Российской Федерации, в частности ГК РФ, ЗК РФ, поскольку указанные правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Федеральный закон № 6-ФКЗ).

При этом, апелляционной коллегией верно отмечено, что нормы Федерального закона № 6-ФКЗ не имеют обратного действия, поскольку правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939).

В силу части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.

Согласно положениям частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона.

При этом частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно материалам дела, спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду по договору от 09.06.2008 сроком на 25 лет с целью строительства и обслуживания туристического гостиничного комплекса. Окончательный срок строительства объекта определен сторонами до 19.01.2014.

Основанием для обращения ДИЗО в суд с настоящим иском послужило, по его мнению, существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, в частности подпункта «г» пункта 9.2.2 договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик вопреки указанному условию не завершил строительство заявленного в договоре объекта на арендованном земельном участке в установленный срок.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Возражая против заявленных требований, общество  ссылается на наличие независящих от его воли объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному  осуществлению им мероприятий для подготовки и начала строительных работ, окончанию строительства и повлекших нарушение сроков возведения предусмотренного договором объекта. 

В обоснование возражений общество представило в материалы дела доказательства, свидетельствующие о принятии им мер по строительству и освоению спорного земельного участка, в частности, обществом были получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка № ТУО-157 от 17.07.2012, разработан проект: «Строительство туристическо-гостиничного комплекса по ул. Южногородская, 30, Севастополь», по которому получен экспертный отчет № 3-189-13-ЕП/КО от 27.08.2013; Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе 17.03.2014 выдана декларация № СТ 083140780187 о начале выполнения строительных работ; проведены инженерные и геологические изыскания земельного участка; земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 91:04:005002:49.

Кроме того, согласно приложению к экспертному отчету № 3-035-13-КЧ/КО от 26.04.2013 по рассмотрению проектной документации в части прочности, надежности и долговечности объекта строительства по рабочему проекту «Строительство туристическо-гостиничного комплекса по адресу: ул. Южногородская, 30, Нахимовский район, г. Севастополь. Первая очередь строительства. Корпус № 4», участок проектируемого строительства находится в пойме р. Бельбек, в ее приустьевой части, на искусственно отсыпанной спланированной площадке. Поверхность слабо наклонена к морю. Подземные воды встречные на глубине от 0,45 до 2,5 м. В период паводка возможен подъем уровня подземных вод до нулевых отметок, выходом подземных вод на поверхность. Из активных геологических процессов на участке проектируемого строительства развито подтопление.

Ввиду выявленных недостатков земельного участка ООО «Фирма «Локис ЛТД» приняло решение изменить концепцию застройки и заново разработать проектную документацию с учетом берегоукрепления и защиты земельного участка от подтопления р. Бельбек, в связи с чем возникла необходимость в получении дополнительного земельного участка для строительства берегоукрепительных сооружений - габионов.

В указанных целях ответчиком 25.05.2012 в адрес Севастопольского городского Совета подано ходатайство о даче согласия на разработку проекта отвода земельного участка, ориентировочной площадью 2,00 га, расположенного в районе ул. Южногородская, 30 для строительства и обслуживания противооползневого берегоукрепительного сооружения реки Бельбек, а также для озеленения и благоустройства территории общего пользования, по результатам рассмотрения которого 16.04.2013 вынесено решение № 5440 о даче согласия на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площадью 2,00 га для указанных целей.

Далее, ответчиком 26.11.2013 согласован проект землеустройства по отводу земельного участка Управлением градостроительства и архитектуры, 07.02.2014 - Управлением экологии природных ресурсов. Земельный участок площадью 2,0000 га 09.12.2015 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 91:04:005002:318 (далее – земельный участок 02:318, смежный земельный участок).

Кроме того, в целях освоения спорного земельного участка, а также оформления прав на смежный с ним земельный участок, необходимый для возведения противооползневого берегоукрепительного сооружения, ответчик обращался к Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя - о выдаче градостроительного плана сформированного участка общей площадью 4,4500 га по Южногородскому шоссе, 30 (исх. № 29 от 15.12.2015), Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - об утверждении плана границ земельного участка 02:49 (исх. № 1 от 25.01.2016); заключении договоров аренды земельных участков 02:49  и 02:318 (исх. № 8 от 30.05.2016), в МФЦ - с заявлением, адресованным ДИЗО, о переоформлении права постоянного пользования земельным участком 02:49 (вх.№ 0025258 от 17.01.2018).

На указанные обращения ДИЗО сообщило о том, что отсутствует необходимость в утверждении плана границ земельного участка, проинформировал о необходимости обращения в ГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Севастополе» с целью дальнейшего оформления прав на земельные участки.

Кроме того, в рамках арбитражных дел № А84-1293/2018,                                № А84-1188/2018 ответчиком обжаловались бездействия ДИЗО, выразившиеся в не предоставлении без проведения торгов земельных участков 02:318 и 02:49. 

При указанных обстоятельствах, как полагает судебная коллегия, приняв во внимание, что ответчиком предприняты все возможные меры к строительству объекта в обусловленный договором срок, в т.ч. к получению прав на смежный земельный участок 02:318, необходимый для строительства противооползневого берегоукрепительного сооружения, учитывая выявленные недостатки арендованного земельного участка 02:49, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для применения к ответчику такой меры ответственности как расторжение договора аренды по основанию  нарушения срока строительства объекта.

Суд округа полагает, что судом апелляционной инстанции  обоснованно   устранено  допущенное судом первой инстанции процессуальное нарушение, выразившееся в изменении судом по собственной инициативе в отсутствие соответствующего заявления стороны истца основания иска. Так, не найдя правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора аренды по основанию  нарушения срока строительства, суд первой инстанции необоснованно  расценил исковые требования заявленными  по основанию невозможности дальнейшего освоения земельного участка без разрешения  вопроса о предоставлении смежного земельного участка.

Между тем, как указало общество, после  рассмотрения дела  в суде первой инстанции, 27.08.2018 от ДИЗО поступило письмо о подготовке  проекта договора  аренды смежного земельного участка 02:318  от  02.07.2018 и передаче  09.07.2018 проекта договора для подписания  и регистрации  в адрес  МФЦ.

Кроме того, по мнению суда округа, отказывая ДИЗО в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки за период с января 2015 года по октябрь 2017 года, а также оставляя без рассмотрения требование о взыскании задолженности по арендной плате, пени, и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ноября 2017 года по март 2018 года, апелляционная коллегия обоснованно исходила из следующего.

Согласно статье 206 ЗК Украины пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взимается в соответствии с законом.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998        № 161-XIV «Об аренде земли» арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).

Частью 1 статьи 632 ГК Украины установлено, что цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно пунктам 34, 35 части 1 статьи 26 Закона Украины «О местном самоуправлении» к исключительной компетенции городского совета относится  решение на пленарных заседаниях вопросов регулирования земельных отношений; утверждение в соответствии с законом ставок земельного налога, размеров платы за пользование природными ресурсами, находящимися в собственности соответствующих территориальных общин.

Согласно статье 18 Закона Украины «Об оценке земель» нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5-7 лет.

Севастопольским городским Советом принято решение от 20.12.2011                  № 2163 «Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие», в соответствии с пунктом 2 которого определено ввести в действие нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012.

Согласно материалам дела 07.03.2013 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в                                 г. Севастополе выдало арендатору извлечение № 392-3.1/5 из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного по договору, в соответствии с которым нормативная денежная оценка спорного земельного участка составляет 4 861 290, 00 грн.

В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 НК Украины плата за землю - это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

В соответствии со статьей 269 НК Украины плательщиками налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи. Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.

В статье 271 НК Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным Налоговым кодексом Украины.

Пунктом 288.1. статьи 288 НК Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.

Согласно нормам статьи 288.5 НК Украины годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В соответствии со статьей 23 Закона Украины «Об оценке земель» техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом.

Техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, утверждается районными советами.

Извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка выдается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, вышеназванные нормы законодательства Украины не противоречат нормам ГК РФ.

Согласно статье 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. 

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.02.2010                   № 12404/09 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

По мнению кассационной коллегии, с учетом положений вышеперечисленных норм права, являются обоснованными выводы апелляционного суда о том, что изменение нормативной денежной оценки земель служит поводом для пересмотра размера арендной платы и возникновения у арендатора обязательства по самостоятельному перерасчету и уплате арендной платы в соответствии с нормами действующего законодательства, а также с учетом предписаний НК Украины и соответственно является основанием для внесения данных в налоговую отчетность и/или основанием для корректирования налоговых обязательств.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов» до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015            № 88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года. То есть, указанным Постановлением не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.

Решением Окружного административного суда города Севастополя от 05.02.2013 года по делу № 827/126/13а, имеющему преюдициальное значение для рассматриваемого спора в силу статьи 69 АПК РФ, принятого по иску ООО «Фирма «Локис ЛТД» к Главному управлению Государственного комитета земельных ресурсов в городе Севастополе о признании противоправным действия последнего в части применения коэффициента функционального использования в отношении земельного участка, арендуемого обществом, как для земель коммерческого назначения - 2,5, на уполномоченный орган возложена обязанность выдать новую выписку из технической документации с указанием коэффициента функционального использования земель рекреационного назначения - 0,5. На основании этого решения Главное управление Госземагенства в г. Севастополе выдало выписку от 07.03.2013 № 392-3.1/5 из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, исходя из которой нормативная денежная оценка земельного участка составляет 4 861 290,00 грн., что в рублях по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015, составило 17 283 101,27 руб.                              (4 861 290,00*3,55525).

Таким образом, как верно указала апелляционная коллегия, с 01.01.2015 расчет арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным ООО «Фирма «Локис ЛТД» должен осуществляться на основании договора аренды от 09.06.2008 с учетом всех дополнительных соглашений к нему и с применением нормативной денежной оценки, согласно выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе выписке из технической документации.

Условиями договора аренды стороны предусмотрели, что в случае нарушения предусмотренных им сроков освоения арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, но не более 12% нормативной денежной оценки.

Суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что при расчете арендной платы необходимо применять ставку 12%, ввиду чего расчет годовой арендной платы за пользование земельным участком с 2015 года подлежит определению по формуле: Нормативная денежная оценка x 12% = сумма годовой арендной платы (17 283 101, 7 x 12% = 2 073 972,15) Сумма ежемесячного платежа составляет 172 831,01 руб. (2073972,15 руб. / 12 мес. = 172 831,01 руб.).

При этом, проанализировав доказательства  уплаты арендных платежей обществом,  которая осуществлялась с учетом индекса инфляции за соответствующий период,  учитывая акт сверки расчетов по оплате арендной платы по договору за период с июля 2015 года по октябрь 2017 года,  суд апелляционной инстанции  пришел к верному выводу об отсутствии задолженности  ответчика перед истцом, в связи с чем обоснованно отказал ДИЗО в удовлетворении требований, в том числе процентов и пени.

Правомерным, по мнению суда округа, является также вывод апелляционной коллегии об оставлении без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами за период ноября 2017 года по  март 2018 года.

Согласно материалам дела определением от 17.04.2018 судом первой инстанции принято уточнение исковых требований, в котором истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с августа 2015 по март 2018 года в сумме 20 864 641,16 руб., пени в сумме -                               4 856 311,44 руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами (согласно ст. 395 ГК РФ) - 2 392 255,15 руб., а всего 28 113 207,78 руб., увеличив период взыскания с ноября 2017 по март 2018 года.

По мнению судебной коллегии, в обжалуемом судебном акте верно  отмечено, что истец, заявляя об увеличении исковых требований, фактически заявил новые требования о взыскании задолженности по арендной плате, пени, и процентов за пользование чужими денежными средствами за ноябрь 2017 - март 2018 года, что фактически является изменением предмета и основания иска (самостоятельными требованиями), что противоречит требованиям ст. 49 АПК РФ.

При этом, как обоснованно отмечено апелляционным судом,  доказательств направления претензии с требованием об оплате задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими деньгами за период с ноября 2017 по март 2018 года в рамках рассматриваемого спора истцом представлено не было.

При изложенных обстоятельствах, у суда округа отсутствуют правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых с соблюдением норм материального и процессуального права судебных актов суда апелляционной инстанции.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018  с учетом определения  об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 07.12.2018, дополнительное постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 по делу  № А84-300/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи М.М. Нарусов

                                                                                            ФИО1