АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17  

http://www.msk.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-60340/22-180-388

17 февраля 2023 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023 г. Решение в полном объеме изготовлено 17 февраля 2023 г. 

Арбитражный суд города Москвы в составе:  

судьи Ламоновой Т.А. (единолично) протокол ведет секретарь Бобров П.С. рассмотрев в судебном заседании дело по иску истец: 

АКЦИОНЕРНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК "БАНК НА КРАСНЫХ  ВОРОТАХ" (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (105005, ГОРОД МОСКВА,  БАУМАНСКАЯ УЛИЦА, 58/25, 1, ОГРН: 1027739045025, Дата присвоения ОГРН:  05.08.2002, ИНН: 7708005552)  

ответчик: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕТО" (123298,  ГОРОД МОСКВА, МАРШАЛА БИРЮЗОВА УЛИЦА, ДОМ 7, ЭТ 1 ПОМ II КОМ 1,  ОГРН: 5157746185504, Дата присвоения ОГРН: 19.12.2015, ИНН: 7734373094)  

О взыскании 5 784 014 руб. 94 коп. задолженности по договору аренды № 10/16  от 14.10.2016  

В судебное заседание явились: от истца – Лютова Е.Ф., дов. от 21.12.2022г. от ответчика – Москвин С.П., дов. от 25.03.2022г. после перерыва в судебное заседание явились: от истца – Лютова Е.Ф., дов. от 21.12.2022г. от ответчика – Москвин С.П., дов. от 25.03.2022г. 

Судебное заседание проводилось с перерывом с 10.02.2023 по 16.02.2023 

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения  исковых требований, о взыскании 5 784 014 руб. 94 коп. задолженности по договору  аренды № 10/16 от 14.10.2016, из них: 2 646 483 руб. 87 коп. - долг по арендной плате  за период с 01.07.2021 по 13.12.2021, 3 107 532 руб. 58 коп. - проценты за пользование  чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга по арендной плате в  соответствии с п. 8.3 договора, за период с 15.06.2021 по 14.04.2022, 28 989 руб.  

42 коп. - долг по коммунальным платежам за декабрь 2021, 1 009 руб. 07 коп. -  проценты, начисленные на сумму задолженности по правилам ст. 395 ГК РФ с  18.01.2022 по 14.04.2022.  

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик  возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.  

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска,  исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71  АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению  частично по следующим основаниям.  

Между ООО «ТТК Чечёрский 16» (арендодатель) и ООО «ЛЕТО» (арендатор)  14.10.2016 заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений № 10/16.  

В соответствии с п. 2.1. указанного договора арендодатель передал арендатору  за плату в аренду (временное владение и пользование) помещения, расположенные в  здании по адресу г. Москва, Чечерский проезд, д. 16 общей площадью 942,4 кв.м. для  организации и эксплуатации фитнес-центра ПАЛЛАДА.  

Согласно п. 5.1. арендная плата по договору составляла 490 000 руб. в месяц (в  том числе НДС 18%).  

Срок аренды устанавливался с 15.10.2016 по 30.09.2023 г. (п. 3.1.1. договора).  Арендатор уведомлен о залоге помещений в пользу АКБ «БНКВ» (АО) (п. 2.5.  договора).  

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.06.2019 ООО «ТТК  Чечерский 16» (далее - должник) по делу № А41-15771/19 признано несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.  

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.08.2019  требования АКБ «БНКВ» (АО) включены в реестр требований кредиторов должника в  размере 229 306 000 руб. основного долга, 87 923 277,79 руб. ссудные проценты, 58 769  756,15 руб. пени, как обеспеченные залогом недвижимого имущества должника по  адресу г. Москва, пр. Чечёрский, вл. 16.  

Поскольку заложенное имущество в процедуре банкротства должника  реализовано не было, Банк, являясь залоговым кредитором, оставил залоговое  имущество за собой по цене 102 153 854,25 руб. (публикация в ЕФРСБ № 6070999 от  25.01.2021).  

04.06.2021 г. зарегистрирован переход права собственности от должника к  Банку, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Таким образом, Банку, как залоговому  кредитору, перешло право собственности на помещения и, как следствие, права и  обязанности арендодателя по договору от 14.10.2016.  

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности  (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого  владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для  изменения или расторжения договора аренды.  

После перехода права собственности к Банку арендатор продолжал пользоваться  арендованными помещениями, однако в нарушение условий договора аренды  прекратил вносить арендную плату в согласованном при заключении договора размере.  

Порядок внесения арендной платы установлен п. 5.1.1. договора, в соответствии  с которым оплата арендной платы производится ежемесячно в срок не позднее 15 числа  каждого месяца за текущий месяц.  

Истец ссылается на то, что с июня 2021 г. арендатор прекратил вносить  арендную плату, в связи с чем Банк предложил расторгнуть договор аренды и направил  арендатору претензию о погашении задолженности по аренде.  

03.12.2021 от арендатора в погашение задолженности по арендным платежам  поступило 450 000,00 руб., из которых была погашена задолженность по арендному  платежу за июнь 2021 г. в сумме 441 000,00 руб. и частично за июль 2021 г.  

13.12.2021 между АКБ «БНКВ» (АО) и ООО «ЛЕТО» подписано Соглашение о  расторжении договора аренды № 10/16, помещения возвращены Банку по акту приема- передачи, однако долг по арендным платежам, образовавшийся за период с 01.07.2021  по 13.12.2021 не погашен до настоящего времени и составляет 2 646 483 руб. 87 коп.  

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно  предъявляемыми требованиями.  

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор  обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться  неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской  гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан  уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Как следует из п. 8.3 договора аренды, при неуплате Арендатором арендной  платы установленные договором сроки, Арендодатель имеет право потребовать от  Арендатор выплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 0,5%  от месячной арендное платы за каждый день просрочки или препятствования  использования помещения по назначению.  

Размер неустойки по состоянию на 14.04.2022, согласно расчета истца,  составляет 3 107 255 руб. 16 коп.  

Кроме того, долг по оплате коммунальных платежей за декабрь 2021 составляет  28 989,42 руб.  

Размер процентов, начисленных по правилам ст. 395 ГК РФ на сумму  неоплаченных коммунальных платежей за период с 18.01.2022 по 14.04.2022,  составляет 1 009,07 руб.  

Из материалов дела следует, что во исполнение п. 5.2. договора аренды  Ответчик перечислил арендодателю-первоначальному собственнику ООО «ТТК  Чечерский 16» обеспечительный платеж в размере 490 000,00 руб., что подтверждается  представленным в материалы дела Ответчиком платежным поручением № 5 от  14.10.2016.  

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что при переходе права  собственности на здание от ООО «ТТК Чечерский 16» к Банку перешли все права и  обязанности по договору, в том числе обязанность по возврату обеспечительного  платежа в размере 490 000,00 руб.  

Таким образом, сумма долга подлежит уменьшению на 490 000 руб. 

Доводы ответчика о необходимости компенсации стоимости неотделимых  улучшений отклоняются судом, принимая во внимание, что в силу ст. 623 ГК РФ  произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества  являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1). В  случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия  арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для  имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение  стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2).  

Верховным Судом РФ в определении от 12.07.2017 N 301-ЭС17-8242 по делу   № А82-17718/2015 сформирована правовая позиция, что лицо, давшее согласие на  производство неотделимых улучшений и впоследствии воспользовавшееся  имущественным результатом таких улучшений путем продажи имущества с  включением произведенных улучшений в стоимость продажи имущества, является  лицом, неосновательно обогатившимся в размере стоимости неотделимых улучшений.  

Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).  

В п. 1 договора аренды от 14.10.2016 сторонами согласовано, что неотделимыми  улучшениями считаются улучшения и изменения, которые производятся (произведены)  

Арендатором в помещениях и не могут быть отделены (демонтированы) без  вреда помещениям. Таковыми, в частности, являются: перепланировка помещений,  изменение элементов поверхности стен, пола и потолка помещений, установка дверей,  дверной фурнитуры, системы вентиляции и кондиционирования, открытая и скрытая  прокладка коммуникаций, выключатели и розетки, приборы отопления и освещения.  Сооружение гипсокартонных и других внутренних/внешних перегородок, а также  стеклянных перегородок не является перепланировкой и переоборудованием и не  относится к неотделимым улучшениям.  

Разделом 4 договора аренды предусмотрено, что работы по внутренней отделке  помещений, монтаж систем вентиляции и кондиционирования, пожарной  сигнализации, замену входных дверей, сооружение гипсокартонных и других  внутренних/внешних перегородок и другие работы арендатор осуществляет за свой  счет.  

Из п. 6.2.4., п. 7.2. договора аренды следует, что при прекращении аренды  помещения возвращаются арендодателю в нормальном состоянии с выполненным  ремонтом и произведенными арендатором неотделимыми улучшениями с учетом  нормального износа.  

Условиями договора не предусмотрена обязанность арендодателя возмещать  арендатору стоимость неотделимых улучшений.  

В нарушение требований ст. ст. 9, 65 АПК РФ Ответчиком не представлено  доказательств производства в арендованных помещениях неотделимых улучшений и их  стоимости.  

Передача (возврат) помещения Банку в связи с расторжением договора аренды  состоялась 13.12.2021 путем составления акта приема-передачи между Ответчиком и  Банком, при этом актом не оговорено, какие именно неотделимые улучшения  передаются Банку вместе с помещениями.  

По смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений  арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия  арендодателя на производство работ по улучшению имущества.  

Доказательств согласования работ Банком или первоначальным арендодателем в  материалы дела не представлено.  

В отсутствие документально подтвержденного согласия собственника на  проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему  помещения, стоимость таких работ возмещению не подлежит.  

Суд также учитывает, что в арендуемых ответчиком помещениях в спорный  период времени было отключено отопление, вследствие чего истцом в письме от  17.06.2021г. было указано на снижение арендной платы с 01.04.2021 до 300 000 руб.  Таким образом, суд полагает, что поскольку сторонам было известно об отсутствии  отопления, в связи с чем был согласован приемлемый для обоих сторон вариант в виде  снижения арендной платы до 300 000 руб. в месяц, суд отклоняет доводы истца об  оплате арендной платы исходя из 490 000 руб. в месяц и доводы ответчика об  

освобождении от оплаты за октябрь и ноябрь 2021г. и считает, что арендная платы  должны рассчитываться исходя из 300 000 руб. в месяц.  

Заявляя требования о взыскании неустойки, истцом не учтено, что  Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на  возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен  мораторий на период с 01.04.2022 по 01.10.2022. На срок действия моратория по  обязательствам должников, на которых он распространяется, не начисляются  неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или  ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за  исключением текущих платежей (пп. 2 п. 3 ст. 9.1 Федеральный закон от 26.10.2002 №  127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», п. 7 Постановление Пленума Верховного  Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1  Федерального закон; от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)»».  

Ответчик просит применить ст.333 ГК РФ. Статья 333 ГК РФ предусматривает,  что суд вправе уменьшить размер неустойки в случае, если неустойка явно  несоразмерна последствиям нарушения обязательств.  

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N  263-0 указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в  случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств  является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены  против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть,  по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской  Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не  должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его  обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой  ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба,  причиненного в результате конкретного правонарушения.  

С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера  взыскиваемой неустойки, конкретных обстоятельства дела, последствий нарушения  обязательства, исходя из общей суммы задолженности и предъявленных истцом ко  взысканию пени, суд полагает возможным уменьшить размер подлежащих взысканию  пени до 500 000 руб. 00 коп., применив статью 333 ГК РФ.  

Суд также приходит к выводу о том, что расходы по коммунальным платежам за  декабрь 2021 и начисленные на них проценты взысканию не подлежат, принимая во  внимание, что надлежащих доказательств, подтверждающих указанные расходы в  материалы дела не представлены, счет в адрес ответчика не направлялся, показания  приборов учета не фиксировались.  

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания  своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле,  несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими  процессуальных действий.  

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства  по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела  доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат  удовлетворению в размере 507 622 руб. 25 коп. задолженности, из них: 461 071 руб. 02  коп. – неосновательное обогащение за период с 01.08.2019 по 17.05.2022, 46 551 руб. 23  коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.10.2019  по 21.07.2022.  

В остальной части иска суд отказывает. 

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст.  110 АПК РФ.  

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-309, 329, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.  ст. 9, 65, 67, 68, 70, 71, 75, 101, 110, 123, 137, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ,  суд  

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ  "ЛЕТО" (123298, ГОРОД МОСКВА, МАРШАЛА БИРЮЗОВА УЛИЦА, ДОМ 7, ЭТ 1  ПОМ II КОМ 1, ОГРН: 5157746185504, Дата присвоения ОГРН: 19.12.2015, ИНН:  7734373094) в пользу АКЦИОНЕРНОГО КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА "БАНК НА  КРАСНЫХ ВОРОТАХ" (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (105005, ГОРОД МОСКВА,  БАУМАНСКАЯ УЛИЦА, 58/25, 1, ОГРН: 1027739045025, Дата присвоения ОГРН:  05.08.2002, ИНН: 7708005552) 1 905 806 руб. 00 коп. задолженности по договору  аренды № 10/16 от 14.10.2016, из них: 1 405 806 руб. 00 коп. - долг по арендной плате  за период с 01.07.2021 по 13.12.2021, 500 000 руб. 00 коп. – неустойка, а также 17 107  руб. расходов по госпошлине.  

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в  Девятый арбитражный апелляционный суд.  

Судья: Т.А.Ламонова