АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск                                                                  Дело № А45-18420/2017

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 января 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Нахимович Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью  "Региональная инвестиционная компания", г Новосибирск о признании действий в части приостановки государственной регистрации прав незаконными, заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск, третье лицо: ФИО2 

при участии представителей: 

от заявителя: ФИО3 по доверенности от 26.05.2017г., 

от заинтересованного лица: ФИО4 по доверенности от 07.09.2017г, 

от третьего лица: не явился; извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью  "Региональная инвестиционная компания" (далее – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании действий в части приостановки государственной регистрации прав незаконными (с учетом изменений заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ), заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск, в дело привлечен ФИО2 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заинтересованного лица.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что действия регистратора по приостановлению государственной регистрации прав являются незаконными, нарушающими его права.

Заинтересованное лицо представило отзыв на заявление, в котором заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. 

Третье лицо представило отзыв на заявление, в котором заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению. ФИО2 было приобретено право требования на квартиру № 285 по соглашению об уступке права требования и переводе долга от 02.05.2017 г. №1Э/3П/ДК/285, в отношении которой заявитель требует аннулировать регистрационную запись. ФИО2 была получена справка, которой ООО «РИК» подтверждает оплату объекта долевого строительства в части квартиры № 285.  

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, при таких обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица по правилам ч.3 статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее. 

Общество с ограниченной ответственностью «Региональная Инвестиционная Компания» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) является застройщиком объекта: «Многоквартирный дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, общественное здание административного назначения, подземная автостоянка, трансформаторная подстанция и канализационная насосная станция, строительный адрес - Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, улица Дуси Ковальчук, дом 242/1 стр.»

24 июня 2015 года между открытым акционерным обществом «Строительное управление №9» и обществом с ограниченной ответственностью «Региональная Инвестиционная Компания» был заключен Договор 1Э/ЗП/ДК об участии в долевом строительстве (далее по тексту - Договор).

Указанный Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 30 июня 2015 года (запись регистрации 54-54/001-54/001/867/2015-39/1).

Согласно п. 3.1, 3.4 Договора ОАО «СУ-9» приняло на себя обязательство по оплате стоимости объектов долевого строительства, поименованных в договоре в срок до 30 декабря 2016 года, однако оплата следующих объектов долевого строительства: 

- трехкомнатная квартира № 234 (строительный), на 3 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 240 (строительный), на 5 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 246 (строительный), на 7 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 249 (строительный), на 8 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира № 254 (строительный), на 9 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 252 (строительный), на 9 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира № 257 (строительный), на 10 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 255 (строительный), на 10 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 258 (строительный), на 11 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 264 (строительный), на 13 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 267 (строительный), на 14 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 276 (строительный), на 17 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 282 (строительный), на 19 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.; 

- трехкомнатная квартира № 285 (строительный), на 20 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира №299 (строительный), на 24 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 297 (строительный), на 24 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м. Участником долевого строительства не произведена.

17 марта 2017 года в соответствии с требованиями п.3 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» года в адрес ОАО «СУ-9» было направлено соответствующее Предупреждение о необходимости погашения задолженности в течение 30 дней с момента отправки Предупреждения. Указанное Предупреждение было получено представителем ОАО «СУ-9» 22 марта 2017 года.

Ввиду неисполнения Участником долевого строительства (ОАО «СУ-9») обязанности по оплате цены объектов долевого строительства 05 мая 2017 года ООО «РИК» в соответствии с п.4 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» направило в адрес Участника долевого строительства Уведомление о расторжении Договора в части неоплаченных объектов долевого строительства.

На основании п.4 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» Договор № 1Э/ЗП/ДК об участии в долевом строительстве от 24 июня 2015 года является расторгнутым в части следующих объектов долевого строительства: - трехкомнатная квартира № 234 (строительный), на 3 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 240 (строительный), на 5 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 246 (строительный), на 7 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 249 (строительный), на 8 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира № 254 (строительный), на 9 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 252 (строительный), на 9 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира № 257 (строительный), на 10 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 255 (строительный), на 10 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 258 (строительный), на 11 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 264 (строительный), на 13 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 267 (строительный), на 14 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 276 (строительный), на 17 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 282 (строительный), на 19 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.; 

- трехкомнатная квартира № 285 (строительный), на 20 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира №299 (строительный), на 24 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 297 (строительный), на 24 этаже, в 3 подъезде Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.

Соответствующее Заявление о прекращении записи в отношении неоплаченных объектов долевого строительства, а так же документы, подтверждающие направление Предупреждения и Уведомления о расторжении были направлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) через МФЦ «Мои документы» представителем ООО «РИК» 16 мая 2017 года, о чем в книгу учета входящих документов № 54/001/581/2017 была внесена запись №80.

12 июня 2017 года в адрес ООО «РИК» поступило Уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 26.05.2017г. №54/001/581/2017-80). Как следует из текста Уведомления (абз.1. стр.2): «Согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, ранее, ОАО «СУ-9» были совершены уступки прав требования по указанному Договору в пользу иных лиц. Таким образом, сторонами по Договору 1Э/ЗП/ДК от 24.05.2015 г. на данный момент являются, в том числе и лица, в пользу которых была совершена уступка прав требования, совершившие оплату денежных средств в рамках переданных им прав и обязанностей. Расторжение вышеуказанного договора повлечет также прекращение прав лиц, в пользу которых были совершены уступки прав требований в рамках данного договора».

Не согласившись с действиями регистратора по приостановлению государственной регистрации прав, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев заявленные требования, суд находит их подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующих норм права и обстоятельств дела. 

В силу правил части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц, если полагают, что ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для признания арбитражным судом действия (бездействия) незаконным необходима совокупность двух обстоятельств: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

На основании п. 2 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Пункт 1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

На государственную регистрацию прав, Обществом было подано заявление о погашении регистрационной записи 54-54/001-54/001/867/2015-39/1 в связи с неисполнением ОАО «СУ-9» условий договора, а именно уплаты денежных средств, предусмотренных Договором № 1Э/ЗП/ДК от 24.05.2015 г.

Приостанавливая государственную регистрацию прав, регистратор исходил из того, что согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, ранее, ОАО «СУ-9» были совершены уступки прав требования по указанному Договору в пользу иных лиц. Таким образом, сторонами по Договору 1Э/ЗП/ДК от 24.05.2015 г. на данный момент являются, в том числе и лица, в пользу которых была совершена уступка прав требования, совершившие оплату денежных средств в рамках переданных им прав и обязанностей. Расторжение вышеуказанного договора повлечет также прекращение прав лиц, в пользу которых были совершены уступки прав требований.

Как следует из материалов дела, действительно, на момент обращения одна квартира №294 была уступлена ОАО «Строительное управление №9» ООО «СТЭЛС-Сервис» на основании соглашения от 06.08.2015. В данной части заявитель уточнил заявленные требования не настаивал на признании уведомления о приостановлении в отношении указанной квартиры недействительным.

Вместе с тем, обращаясь в Управление Росреестра по Новосибирской области ООО «РИК», расторгнув Договор в части неоплаченных объектов, просило погасить регистрационную запись не в отношении всего Договора, а только в части неоплаченных объектов долевого строительства.

Положения ст. 450.1 ГК РФ, наделяют правом сторону договора полностью, или частично отказаться от исполнения договора.

Пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на возможность одностороннего отказа от договора в случаях предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором; осуществление данного права право возможно управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 8 статьи 48 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Пункт 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" запрещает требование регистрирующим органом дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона.

В силу положений статьи 21 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

ООО "РИК" представило на государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве от 02.04.2014 N В-11 все необходимые документы, предусмотренные статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве и пунктом 8 статьи 48 Федерального закон "О государственной регистрации недвижимости".

Вопреки доводам Управления, действующее законодательство не связывает момент расторжения договора долевого участия в строительстве с фактом возврата денежных средств участнику долевого строительства и не предусматривает обязательного предоставления документа, подтверждающего возврат участнику долевого строительства денежных средств, ранее оплаченных по договору, для осуществления государственной регистрации одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Дополнительные основания, изложенные регистрирующим органом в отзыве на заявление, в том числе оплата участником долевого строительства полной стоимости по договору о долевом участии  не отражены в уведомлении о приостановлении государственной регистрации и не подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

В силу ч. 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судебные расходы по государственной пошлине суд распределяет по правилам статьи 110 АПК РФ и относит на заинтересованное лицо. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области  в виде уведомления о приостановлении государственной регистрации прав  на объекты недвижимости от 26.05.2017 №54/001/581/2017-80 в части объектов:

- трехкомнатная квартира № 234 (строительный), на 3 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 240 (строительный), на 5 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 246 (строительный), на 7 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 249 (строительный), на 8 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира № 254 (строительный), на 9 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 252 (строительный), на 9 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира № 257 (строительный), на 10 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 255 (строительный), на 10 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 258 (строительный), на 11 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 264 (строительный), на 13 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 276 (строительный), на 17 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 282 (строительный), на 19 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 285 (строительный), на 20 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.;

- двухкомнатная квартира №299 (строительный), на 24 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 77,7 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 297 (строительный), на 24 этаже, в 3 подъезде

Многоквартирного дома, проектной площадью 113,7 кв.м.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональная Инвестиционная Компания» судебные расходы в размере 3 000 рублей 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно- Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Судья Е.А. Нахимович