Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

28.06.2024                                  Дело № А40-190455/23-11-1426

Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2024

Полный текст решения изготовлен 28.06.2024

Судья  Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Уртмелидзе И.Г.

провел судебное заседание по иску  

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" (125009, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>)

К ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПБК" (607635, РОССИЯ, НИЖЕГОРОДСКАЯ ОБЛ., ГОРОД НИЖНИЙ НОВГОРОД Г.О., НИЖНИЙ НОВГОРОД Г., НОВИНКИ СП., УРОЖАЙНЫЙ ПР-Д, Д. 3, КВАРТИРА 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.09.2008, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 1 806 006,70 руб.

в заседании приняли участие: 

от истца: не явился, извещен, 

от ответчика: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПБК" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2012 № ДЗ-45 в размере 1 806 005,70 рублей, из них:  задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2021 по 2 квартал 2022 в размере 984 306,10 руб., неустойка, рассчитанная за период с 12.10.2021 по 23.05.2023 в размере 821 699,60 руб.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения искового заявления, представителей с надлежащими полномочиями не направили,  истец заявил о рассмотрении спора в его отсутствие, ответчик представил отзывы на исковое заявление, в которых против удовлетворения исковых требований возражал, заявил о несоразмерности неустойки, в связи с чем суд считает возможным рассмотрение искового заявления в отсутствие представителей Сторон, в порядке ст. ст. 123, 136, 156 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично на основании следующего.

Как следует из материала дела, АО «ДОМ.РФ» является единым институтом развития в жилищной сфере и выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества (см. ст. ст. 1-3 Федерального закона от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ). 

Между ООО «Деметра» (прежнее наименование Должника, ГРН 2215200435151 от 15.06.2021, арендатор) и Фондом «РЖС» (арендодатель) был  заключен договора аренды земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2012 № ДЗ-45 (далее – Договор аренды), на основании которого Арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 1 824 362 кв. м. (кадастровый номер 52:24:0040001:563), расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, участок, прилегающий к п. Новинки (далее – Участок). 

Договор был зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. В связи с образованием 108 земельных участков путем раздела Участка между Арендатором и Арендодателем заключено дополнительное соглашение к Договору аренды от 30.10.2014.

В соответствии с пунктом 4.4 Договора аренды арендная плата за Участок должна оплачиваться Арендатором не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала. 

На основании статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" права и обязанности Фонда «РЖС» по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом «РЖС», переходят к единому институту развития в жилищной сфере. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", постановлению Правительства РФ от 26.08.1996 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" единым институтом развития в жилищной сфере является акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее – АО «АИЖК»). Распоряжением Росимущества от 02.03.2018 № 97-р АО «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ».

02.08.2018 АО «ДОМ.РФ» направило в адрес должника уведомление об одностороннем отказе от Договора аренды в соответствии с частью 21 статьи 16.1 Закона №161-ФЗ.

Ввиду ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по Договору аренды, а также невнесением арендной платы за фактическое пользование земельными участками АО «ДОМ.РФ» неоднократно обращался в суд с исковыми требованиями к ООО «Деметра» о взыскании задолженности по договору. 

Арендатором не исполнено обязательство по внесению платы за фактическое пользование Участками за период с 4 квартала 2018 по 4 квартал 2020 в размере 17 278 917,12 руб., что подтверждено вступившими в силу судебными актами по делам №№ А40-6767/2019, А40-131253/2019, А40-71803/2020, А40-104004/2021. 

В связи с продолжением фактического использования Участка Ответчику начислена арендная плата за период с 4 квартала 2021 по 2 квартал 2022 в размере 984 306,10 руб.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, указывая, что ООО «Дом.РФ» незаконно и необоснованно уклонилось от обратной приемки земельных участков по Акту приема-передачи от 23.04.2021 года, направленному ООО «ПБК» в адрес АО «Дом.РФ» в счет надлежащего исполнения своих обязательств по возврату арендуемого имущества по Договору аренды от 09.07.2012 года № ДЗ-45. Отказывая в принятии обратно из аренды земельных участков, АО «Дом.РФ» фактически руководствовалось результатами своего первоначального осмотра, который был произведен еще 18.09.2018 года, а также сложившейся к тому моменту судебной практикой, которой АО «Дом.РФ» была взыскана с ООО «ПБК» задолженность по внесению арендной платы за периоды, предшествующие направлению ООО «ПБК» претензии от 23.04.2021 года, а именно по 4 квартал 2020 года. Положения ст. 622 ГК РФ не предусматривают безусловного права арендодателя на отказ от принятия объекта аренды при наличии недостатков этого объекта и по смыслу этой статьи, если иное прямо не предусмотрено условиями договора аренды. Договор аренды № ДЗ-45 от 09.07.2012 года не предусматривает отказ арендодателя от принятия объекта в случае наличия недостатков. При таких обстоятельствах, у АО «Дом.РФ» в принципе не было оснований для уклонения от осуществления обратной приемки земельных участков по Акту приема-передачи от 23.04.2021 года. АО «Дом.РФ» в материалы настоящего дела не было представлено каких-либо документов, подтверждающих фактическое пользование ООО «ПБК» земельными участками после 23.04.2021 года, а также доказательств обоснованности своего уклонения от осуществления приемки земельных участков по акту приема-передачи от 23.04.2021 года. С учетом изложенных обстоятельств, следует, что АО «Дом.РФ», уклоняясь от обратной приемки земельных участков по акту приема-передачи от 23.04.2021 года, фактически допустило просрочку кредитора, при наличии которой взыскание арендных платежей за фактической пользование ООО «ПБК» земельными участками недопустимо. Вменять ООО «ПБК» в пользование земельные участки, на которых находилось имущество, которое перешло в собственность после расторжения договора арендодателю, было незаконно и необоснованно. Действия АО «Дом.РФ», выражающиеся в уклонении от подписания документов о приёме-передаче земельных участков с ООО «ПБК» с одновременной передачей земельных участков третьим лицам, являются недобросовестными, и представляют собой злоупотребление правом в целях получения необоснованной экономической выгоды в виде платы за фактическое пользование земельными участками за счёт ООО «ПБК», которое не осуществляет такого использования.

Доводы Ответчика судом рассмотрены и отклонены как необоснованные. Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2022 по делу № А40-54485/22-64-385 исковые требования ООО «ПБК» к АО «ДОМ.РФ», вытекающие из претензии от 23.04.2021 №23/04, оставлены без удовлетворения. 

В рамках указанного дела на момент его рассмотрения судом установлены преюдициальные обстоятельства продолжения использования Ответчиком земельных участков после расторжения Договора, а также факт того, что АО «ДОМ.РФ» законно и обоснованно отказалось принимать спорные земельные участки ввиду неисполнения арендатором обязанности по возращению арендуемого объекта в том состоянии, в котором он его получил.   

В частности суд указал: «арендатором не были исполнены требования ст. 622 ГК РФ, поскольку на оставшихся спорных земельных участках расположены строительные будки, бытовки, ограждения, строительный мусор, котлованы, элементы улично-дорожной сети, благоустройства и другие объекты, размещенные в нарушение назначения земельных участков в соответствии с документацией по планировке территории. Истец продолжает незаконно использовать спорные земельные участки. … По делу № А40-300962/18- 64-2466 истцом оспаривался односторонний отказ АО «ДОМ.РФ» от исполнения Договора.  В указанном деле, истец подтверждал свое намерение дальнейшего использования земельного участка, в том числе, с учетом, возведенного на нем объекта незавершенного строительства, а также указывал на невозможность возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии. Между тем, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40- 300962/18 64-2466 доводы истца были отклонены, а правомерность позиции АО «ДОМ.РФ» была подтверждена судом.» (стр.5-6 решения).

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу статьи 69 АПК РФ преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом. 

Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Также в рамках дела о банкротстве Ответчика №А43-36040/2021 постановлением суда апелляционной инстанции оставлено без изменения определение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.02.2024 о включении в реестр требований АО «ДОМ.РФ» задолженности по Договору аренды за период с 1 квартала 2021 по 3 квартал 2021. В соответствии с текстом судебных актов, судами подтверждена обоснованность начисления  арендной платы за период после 23.04.2021.   

В частности, Первый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 22.05.2024 указал, что факт неиспользования арендованного имущества и принятия достаточных мер к его возврату арендодателю не доказан (стр. 6-7):  «В обоснование своей позиции ООО «ПБК» представило в дело письмо от 23.04.2021, которым арендатор потребовал от арендодателя принять земельные участки согласно акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней. 

Наряду с этим, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2022 по делу № А40-104004/2021 установлено, что письмом АО «Дом.РФ» от 28.05.2021 № 6519-АА подтверждается, что арендодателем были даны разъяснения арендатору относительно невозможности принятия участков по акту, об основаниях и датах прекращения начислений за участки 52:24:0040001:699 (в связи с передачей в собственность Нижегородской области), 52:24:0040001:703 (заключением другого договора аренды), 52:24:0040001:766 (прекращением полномочий арендодателя с 18.02.21). Также указанным судебным актом установлено, что на переданных должнику в аренду земельных участках с кадастровыми номерами 52:24:0040001:706, 52:24:0040001:712, 52:24:0040001:713, 52:24:0040001:735, 52:24:0040001:755; 52:24:0040001:756, 52:24:0040001:757, 52:24:0040001:759, 52:24:0040001:760, 52:24:0040001:761, 52:24:0040001:762, 52:24:0040001:764, 52:24:0040001:765, 52:24:0040001:769, 52:24:0040001:770 расположены объекты инженерной инфраструктуры, на которые не зарегистрированы права и не произведен учет как объектов капитального строительства; элементы улично-дорожной сети, благоустройства, размещенные в нарушение назначения земельных участков в соответствии с документацией по планировке территории; котлованы, строительный мусор, ограждения, признаки ведения строительных работ, ограждения объектов незавершенного строительства.

Более того, вступившим в силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2022 по делу № А40-54485/2022 ООО «ПБК» было отказано в иске об обязании АО «Дом.РФ» принять и считать принятыми по акту приема-передачи с 01.04.2019 арендованные земельные участки. 

Данным судебным актом также установлено, что 23.04.2021 №23/04 в адрес АО «ДОМ.РФ» была направлена претензия с требованием принять земельные участки из аренды, которая оставлена без удовлетворения. Также установлено, что на оставшихся спорных земельных участках расположены строительные будки, бытовки, ограждения, строительный мусор, котлованы, элементы улично-дорожной сети, благоустройства и другие объекты, размещенные в нарушение назначения земельных участков в соответствии с документацией по планировке территории, ООО «ПБК» продолжает незаконно использовать спорные земельные участки. Изложенное свидетельствует о том, что по состоянию на дату принятия указанных решений, то есть в 2022 году арендованные земельные участки не были свободны от имущества должника, он продолжал их использовать путем размещения на них вышеперечисленных объектов. 

Изложенное свидетельствует о том, что по состоянию на 23.04.2021 у арендодателя не могло возникнуть обязанности принять имущество по акту приема-передачи, поскольку земельные участки не были освобождены.».

С учетом изложенного, доводы Ответчика о злоупотреблении кредитором правами, неправомерности отказа от приемки земельных участков и начисления арендной платы подлежат отклонению. 

Также подлежит отклонению довод о последующей передаче части земельных участков в пользование третьим лицам, так как представленная в отношении 14 земельных участков информация о датах перехода прав не противоречит расчетам Истца, поскольку после указанных дат начисления за фактическое пользование не производились.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу нормы статьи 622 ГК РФ прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В пункте 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, в соответствии с условиями договора и приведенными нормами ГК РФ ответчик должен оплатить задолженность по арендной плате в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Частью 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 9.4. Договора аренды за нарушение сроков внесения арендных платежей в указанный период арендатору начислена неустойка, общий размер которой по состоянию на 26.05.2023, согласно представленного Истцом расчета, составляет 821 699,60 руб. 

В соответствии с положениями Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если обязательство сохраняется или возникает после расторжения договора, по нему подлежит начислению неустойка несмотря на то, что договор расторгнут. Например, продолжает начисляться неустойка за просрочку возврата арендованного имущества или займа (пункты 3, 8, 9).

В абзаце 2 пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ). Таким образом, начисление неустойки на сумму задолженности по арендной плате после расторжения Договора является правомерным.

Представленный Истцом в исковом заявлении расчет пени судом проверен и признан не обоснованным.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 с 01.04.2022 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении юридических лиц, одним из последствий которого является установление запрета на начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1 и абзац 9 пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Таким образом, размер неустойки с учетом моратория составляет 573 415,49 руб.

Ответчиком также заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ 

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из смысла данной правовой нормы, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При этом, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Истец для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Заявленное ходатайство Ответчика об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ подлежит отклонению, поскольку суд не находит оснований для уменьшения размера неустойки, в связи с чем, правомерно заявленная ко взысканию сумма пени составляет 573 415,49 руб.

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению частично.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга в размере 984 306,10 руб., а также неустойки в размере 573 415,49 руб. с учетом постановления о введении моратория.

Госпошлина по делу распределяется между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 203, 307- 310, 330, 614 ГК РФ, ст. ст.  110,  123, 156, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПБК" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.09.2008, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 984 306,10 руб. (Девятьсот восемьдесят четыре тысячи триста шесть рублей 10 копеек), неустойку в размере 573 415,49 руб. (Пятьсот семьдесят три тысячи четыреста пятнадцать рублей 49 копеек), а также расходы по уплате госпошлины в размере 26 790 руб. (Двадцать шесть тысяч семьсот девяносто рублей 00 копеек).

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:           В.Г. Дружинина