Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-74212/2017

11 декабря 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  06 декабря 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  11 декабря 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» (адрес:  Россия 196084, Санкт-Петербург, пр. Московский, д.86, литера А, помещение 11Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчики: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1, лит.Б), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1,лит .Б; Россия 191023, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул ГОРОХОВАЯ 32/11-Н; Россия 198095, СПб,  пр.Стачек,  д.18,  лит.  А,  4  этаж;

о признании недействительным одностороннего отказа от договора,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 01.06.2017), ФИО3 (доверенность от 09.10.2013),

- от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 02.11.2017), 2) ФИО4 (доверенность от 04.12.2017),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик) и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа от договора аренды № 12-А-2790 от 05.01.1999, выраженного в уведомлении № 74540-32 от 18.07.2017

Принимая во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, в отсутствие возражений сторон, присутствующих в судебном заседании, суд, руководствуясь статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленное требование и пояснил, что согласно вступившему в законную силу решению суда урегулированы разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - помещения 11Н, общей площадью 1 679,1 кв.м., кадастровый номер 78:14:0007520:2658, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д.86, литер А, в отношении которого заключен договор аренды № 12-А-2790 от 05.01.1999. Отказ Комитата от договора аренды этого объекта нарушает права и законные интересы Общества и лишает истца права на выкуп спорного помещения.

Представитель Комитета пояснил, что, поскольку договор аренды был заключен на неопределенный срок, Комитет, как арендодатель, воспользовался предоставленным ему статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) правом, и отказался от договора, предупредив об этом арендатора в установленном порядке. Также представитель ответчика пояснил, что решение о расторжении договора было принято в связи с наличием информации о неисполнении Обществом обязательств по внесению коммунальных платежей.

Представитель Учреждения поддержал доводы Комитета.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

05.01.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет) и обществом с ограниченной ответственностью «Ангелина» заключен договор аренды № 12-А-2790 (далее – договор), в соответствии с условиями которого истцу предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н, общей площадью 1 679,1 кв.м. с кадастровым номером 78:14:0007520:2658 (далее – помещение). 

В последующем 09.08.2010 на основании договора уступки прав аренды помещения ООО «Ангелина» уступило свои права и обязанности арендатора по договору ООО «Суприм-МК».

В соответствии с дополнительным соглашением №8 к договору срок его действия установлен до 20.04.2015. При этом пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении.

Поскольку срок действия договора истек, а Общество продолжало в отсутствие возражений Комитета использовать помещение, договор является возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 08.12.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении ему в собственность арендуемого объекта в порядке реализации преимущественного права приобретения.

Комитетом вынесено распоряжение от 31.12.2015 №1729-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н».

Между тем, поскольку между сторонами возник спор относительно стоимости выкупаемого объекта, вопрос урегулирования разногласий в отношении цены по договору был передан на рассмотрение арбитражного суда.

Решением Арбитражного города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу №А56-31299/2016 были урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, установлена цена продажи объекта.

Однако в период рассмотрения арбитражным судом спора по делу №А56-31299/2016, Комитет направил Обществу уведомление от 18.07.2017 №74540-32 об отказе от договора.

Считая указанное уведомление незаконным, Общество оспорило его в суд.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Аналогичное положение содержится и в пункте 5.2 договора аренды.

Таким образом, законодательством и договором предусмотрено право арендодателя в любой момент отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Между тем, как указано в статье 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Судом установлено, что Общество, как арендатор помещения, обратилось к Комитету с заявлением о выкупе арендуемого помещения на основании Федерального закона №159-ФЗ. Решением суда от 10.03.2017 по делу №А56-31299/2016 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами в отношении цены выкупаемого объекта.

Отказ Комитат от исполнения договора аренды до момента вступления в законную силу решения по делу №А56-31299/2016, фактически лишает Общества права на выкуп арендуемого помещения, поскольку лишает Общества статуса арендатора.

При таких условиях, и в отсутствие каких-либо значительных нарушений договора аренды, дающих право арендодателю в установленном порядке требовать расторжения договора, отказ Комитета от договора является злоупотреблением права, направленным исключительно на воспрепятствование истцу в реализации права на выкуп помещения.

С учетом положений статьи 10 ГК РФ такие действия Комитета являются недопустимыми и не подлежат судебной защите.

Доводы о том, что основанием для расторжения договора послужило наличие задолженности по оплате коммунальных платежей, отклоняются судом, поскольку, во-первых, коммунальные платежи не входят в состав арендной платы по договору аренды. Во-вторых, в соответствии с условиями пункта 2.2.11 договора аренды арендатор заключает самостоятельные договоры на содержание, текущий ремонт и обслуживание арендуемого объекта, исполнение либо неисполнение обязательств по этим договорам не является основанием для расторжения настоящего договора аренды. В-третьих, истцом представлена в материалы дела справка ООО «Жилкомсервис №1» Московского района от 07.09.2017 №1304, согласно которой задолженность по оплате за коммунальные услуги и техническое обслуживание у Общества отсутствует.

С учетом изложенного, суд считает односторонний отказ Комитета от договора незаконным.

Обществом предъявлено исковое требование как к Комитету, так и к Учреждению. При этом оспариваемый отказ от договора исходил от Комитета, как арендодателя. Какие-либо нарушения со стороны Учреждения истцом не указаны. В связи с изложенным следует признать, что предъявление иска к Учреждению истцом не обосновано. Вместе с тем, поскольку предметом иска является оспаривание именно отказа Комитета от договора, ошибочное указание Учреждения в качестве соответчика по делу, не влечет отказа в иске к этому лицу, поскольку по сути каких-либо исковых требований к Учреждению у истца не имеется.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с Комитета в пользу Общества.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Признать недействительным односторонний отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  от договора аренды от 05.01.1999 №12-А-2790, выраженный в уведомлении от 18.07.2017 №74540-32.

2. Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.