АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-20524/2024

г. Иркутск

23 января 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23.01.2025  года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Щуко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  Наумовой С.Д., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПЕРСПЕКТИВА» 

к АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА 

о взыскании 12 000 000 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО1  – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2  – представитель по доверенности;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПЕРСПЕКТИВА» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА о взыскании 1 200 000 руб. 00 коп.

Представитель истца в судебном заседании в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленное требование, просил взыскать с ответчика убытки в виде упущенной выгоды в размере 12 000 000 руб. 00 коп.

Уточнение исцтом размера исковых требований принято судом. 

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал по основаниям, приведенным в исковом заявлении и пояснил, что несмотря на то обстоятельство, что согласно представленному им в материалы дела расчету, размер упущенной выгоды составляет 14 957 322 руб. 33 коп., истец полагает возможным заявить ко взысканию с ответчика убытки в меньшем размере 12 000 000 руб. 00 коп.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, приведенным в отзыве на исковое заявление; пояснил, что дополнительные доводы и доказательства у него отсутствуют; ходатайство о назначении судебной экспертизы им заявляться не будет. 

Судом на основании материалов дела установлены следующие обстоятельства. 

ООО «Перспектива» на основании договора уступки права требования от 14.03.2023 г. является правопреемником ООО «Орион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по требованиям о взыскании с публичного образования Ангарский городской округ, администрации Ангарского городского округа убытков, возникших в связи с исполнением договора аренды № 183/2019 от 04.10.2019 г.

Между Администрацией Ангарского городского округа (арендодатель) и                      ООО «Орион»  (арендатор) по результатам проведения аукциона заключен договор аренды земельного участка от 04.10.2019г. № 183/2019, по условиям которого арендодатель из земель населенных пунктов предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 38:26:040201:7161, находящийся по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, мкр. 6А, участок 30, с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 2830 кв.м. в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к договору. 

Как следует из условий договора аренды земельного участка от 04.10.2019г.                   № 183/2019, земельный участок с кадастровым номером 38:26:040201:7161 арендован заявителем в целях строительства, разрешенным использованием земельного участка является малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Договор аренды земельного участка в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра 09.10.2019г., № регистрации 38:26:040201:7161-38/115/2019-2.

По акту приема-передачи от 04.10.2019 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 38:26:040201:7161. 

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Иркутской области от 17.10.2022г. по делу № А19-15778/2022 и от 27.12.2022 по делу № А19-23638/2022  дана оценка обстоятельствам невозможности получения разрешительной документации для строительства объекта и невозможности использования земельного участка в соответствии с назначением, определенным договором аренды, по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, и установлено следующее. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Ангарского городского округа, утвержденными решением Думы Ангарского городского округа от 26.05.2017                  № 302-35/01рД, находящийся в аренде ООО «Орион» земельный участок относится к зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж2); аналогичные сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. 

При этом в соответствии с постановлением администрации города Ангарска от 12.10.2011 № 1989-г «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории города Ангарска, ограниченной улицами Крупской, 40 лет Октября, проспектом Карла Маркса, улицей Декабристов, Весенняя, переулком Гаражный» указанный земельный участок предназначен для строительства 5-этажного жилого дома на 45 квартир в микрорайоне 6а. 

Как следует из условий договора аренды земельного участка от 04.10.2019г.                 № 183/2019, земельный участок с кадастровым номером 38:26:040201:7161 арендован ООО «Орион» в целях строительства малоэтажной многоквартирной жилой застройки. ООО «Орион» получено отрицательное заключение негосударственной экспертизы 38-2-2- 3-031754-2022 проектной документации «Группа многоквартирных жилых домов. 

<

...> участок 30». 

Согласно выводам экспертизы рассмотренные разделы проектной документации «Группа многоквартирных жилых домов. 

<

...> участок 30» не соответствуют нормативным правовым документам, регламентирующим градостроительную деятельность на территории г. Ангарска, техническим регламентам. 

Основанием для принятия данных выводов явилось противоречие данных проекта планировки и Правил землепользования и застройки Ангарского городского округа, в связи с чем указано на необходимость представить документы, содержащие аналогичные сведения о разрешенном использовании земельного участка. 

При предоставлении актуальных документов, соответствующих постановлению администрации города Ангарска от 12.10.2011 № 1989-г «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории города Ангарска», привести все решения проектной документации в соответствие. 

Таким образом, суд пришел к выводу, что пользование земельным участком с кадастровым номером 38:26:040201:7161 по назначению, установленному в договоре аренды земельного участка от 04.10.2019 № 183/2019, невозможно. 

Поскольку невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызвана обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту обществу спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает необходимости установления обстоятельств возможности/невозможности его действительного использования. 

Несмотря на обращения ООО «Орион» в КУМИ администрации Ангарского городского округа (письмо от 24.05.2022 г.), УАиГ администрации Ангарского городского округа (письма от 30.12.2021 г., 14.04.2022 г., 10.08.2022 г.) и предпринятые                   ООО «Орион» меры по подготовке и утверждению проекта изменений в проект планировки и проект межевания в связи с возложением на ООО «Орион» обязательства по разработке такой документации постановлением администрации Ангарского городского округа № 124-па от 11.02.2022г. структурными подразделениями администрации Ангарского городского округа не были предприняты надлежащие и оперативные меры                    по самостоятельному устранению выявленных недостатков, также не было оказано содействие ООО «Орион» в решении этого вопроса. 

Письмом № 2359/22-1 от 17.05.2022 г. УАиГ администрации Ангарского городского округа до сведения ООО «Орион» было доведено решение о возврате представленной документации на доработку, в связи с чем мероприятия, необходимые для внесения изменений не проведены. 

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31.10.2022 г. по делу                       № А19-17427/2022 решение Управления архитектуры и градостроительства администрации Ангарского городского округа № 2359/22-1 от 17.05.2022г. признано недействительным, однако допущенные нарушения и выявленные противоречия в градостроительной до кументации путем внесения изменений в проект планировки территории так и не были устранены компетентным органом. 

Обстоятельства ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ответчика были предметом рассмотрения по делу №А19-6859/2023, вступившим решением по которому было установлен факт невозможности пользования земельным участком с кадастровым номером 38:26:040201:7161 по назначению, установленному в договоре аренды земельного участка от 04.10.2019 № 183/2019. Стороны подтвердили, что фактические обстоятельства сложились так, что находящийся в аренде земельный участок передавался по договору под постройку малоэтажной застройки, однако, фактически спорный земельный участок предназначен для средне этажного строительства. 

Кроме того, согласно ответу Управления архитектуры и градостроительства Администрации Ангарского городского округа, от 07.12.2022 №7560/22-1, направленному в адрес истца, о повторном рассмотрении проекта внесения изменений в проект планировки с проектом межевания, в отношении спорного земельного участка, Управление указывает на отсутствие оснований для внесение таковых изменений, поскольку согласно действующим ПЗиЗ АГО (с учетом изменений внесенных решением Думы Ангарского городского округа от 30.11.2022 №302-35/01рД) спорный земельный участок позволяет использовать его в целях строительства средне этажной застройки. Указав, что таким образом ПЗиЗ АГО приведены в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории микрорайона 6а. Между тем, исходя из данных пояснений следует, что тем не менее, после внесения изменений в градостроительную документацию, данными изменениями лишь достигнуто соответствие между ПЗиЗ АГО и Проектом планировки с проектом межевания в отношении территории микрорайона 6а.

Как указывалось выше, условиями договора аренды от 04.10.2019г. № 183/2019 предусмотрено использование земельного участка для малоэтажной застройки.

 Поскольку назначение земельного участка, предусмотренное договором аренды, предполагает его использование в предпринимательских целях, для достижения              которых ООО «Орион» предпринимало необходимые и разумные меры по подготовке и получению разрешительной документации, в том числе в целях устранения противоречий в градостроительной документации, истец полагает, что утрата возможности получения дохода от реализации проекта строительства с дальнейшей продажей квартир в доме как непосредственной цели заключения договора аренды земельного участка находится в причинно-следственной связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком, в результате которого истцу причинены убытки в виде упущенной выгоды в размере                  12 000 000 руб. 00 коп. 

Отказ ответчика от компенсации убытков истца послужил основанием для обращения ООО «ПЕРСПЕКТИВА» с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы и возражения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

Таким образом, исходя из положений указанной статьи, не только подача, но и удовлетворение иска возможно только в том случае, если это ведет к восстановлению          или защите нарушенного права. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Исходя из принципа восстановления нарушенных прав (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), способ защиты нарушенного права не может быть выбран истцом произвольно, поскольку способ защиты права, используемый истцом, должен соответствовать характеру и последствиям нарушения права и обеспечивать его восстановление.

Поскольку судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права, в судебном порядке может быть признано конкретное нарушенное или оспоренное право. Лицо, обращающееся с требованием, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Вместе с тем, избранный заявителем способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Одним из способов защиты гражданским прав в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является возмещение убытков. 

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 ст.15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Таким образом, для привлечения виновного лица к гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцу необходимо доказать наличие состава правонарушения, включающего факт убытков, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступившим вредом, вину правонарушителя. 

При этом под причинно-следственной связью понимается такая связь явлений, при которой одно из явлений (причина) не только предшествует по времени второму (следствию) - причинению убытков, но и порождает его, влечет его наступление. Для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Отсутствие хотя бы одного элемента влечет порочность правовой конструкции.

Как и любая форма гражданско-правовой ответственности, возмещение убытков является результатом правонарушения и имеет место только тогда, когда поведение должника носит противоправный характер. При этом юридическое значение имеет только прямая (непосредственная) причинная связь между противоправным поведением должника и убытками кредитора. Прямая (непосредственная) причинная связь имеет место тогда, когда в цепи последовательно развивающихся событий между противоправным поведением лица и убытками не существует каких-либо обстоятельств, имеющих значение для гражданско-правовой ответственности. То есть для взыскания убытков, лицо, чье право нарушено, требующее их возмещения должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками в размере убытков.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Как указывалось выше, в обоснование предъявленного иска  истец ссылается на то, что назначение земельного участка, предусмотренное договором аренды, предполагает его использование в предпринимательских целях, для достижения которых ООО «Орион» предпринимало необходимые и разумные меры по подготовке и получению разрешительной документации, в том числе в целях устранения противоречий в градостроительной документации, в связи с чем утрата возможности получения дохода от реализации проекта строительства с дальнейшей продажей квартир в доме как непосредственной цели заключения договора аренды земельного участка находится в причинно-следственной связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком,               в результате которого истцу причинены убытки в виде упущенной выгоды в размере 12 000 000 руб. 00 коп. 

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орион» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.10.2022 в размере 829 341 руб. 45 коп. по договору аренды от 04.10.2019 № 183/2019, а также пени за период с 11.11.2020 по 05.10.2022 в размере 298 799 руб. 49 коп.; делу присвоен номер А19-23638/2022.

Как установлено судом, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ангарского городского округа, утвержденными решением Думы Ангарского городского округа от 26.05.2017 № 302-35/01рД, находящийся в аренде заявителя земельный участок относится к зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж2), аналогичные сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН.

При этом в соответствии с постановлением администрации города Ангарска от 12.10.2011 № 1989-г «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории города Ангарска, ограниченной улицами Крупской, 40 лет Октября, проспектом Карла Маркса, улицей Декабристов, Весенняя, переулком Гаражный» указанный земельный участок предназначен для строительства 5-этажного жилого дома на 45 квартир в микрорайоне 6а.

Как следует из условий договора аренды земельного участка от 04.10.2019                            № 183/2019, земельный участок с кадастровым номером 38:26:040201:7161 арендован заявителем в целях строительства, разрешенным использованием земельного участка является малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

ООО «Орион» в соответствии с разрешенным использованием и данными градостроительного плана земельного участка была подготовлена проектная документация для объекта капитального строительства.

Обществом получено отрицательное заключение негосударственной экспертизы 38-2-2-3-031754-2022, Наименование объекта экспертизы: «Группа многоквартирных жилых домов. 

<

...> участок 30», вид работ: Строительство.

Согласно выводам экспертизы рассмотренные разделы проектной документации «Группа многоквартирных жилых домов. 

<

...> участок 30» не соответствуют нормативным правовым документам, регламентирующим градостроительную деятельность на территории г. Ангарска, техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной безопасности и результатам инженерных изысканий.

Основанием для принятия данных выводов явилось противоречие данных проекта планировки Правилам землепользования и застройки Ангарского городского округа, в связи с чем было указано на необходимо представить документы, содержащие аналогичные сведения о разрешенном использовании земельного участка. При предоставлении актуальных документов, соответствующих Постановлению администрации города Ангарска от 12.10.2011 № 1989-г «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории города Ангарска», привести все решения проектной документации в соответствие.

Таким образом, суд пришел к выводу, что пользование земельным участком с кадастровым номером 38:26:040201:7161 по назначению, установленному в договоре аренды земельного участка от 04.10.2019 № 183/2019, невозможно.

Поскольку невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту обществу спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Решением суда от 27.12.2022г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Кроме того, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОРИОН» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА, КОМИТЕТУ ПО ЭКОНОМИКЕ И ФИНАНСАМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА  с учетом уточнений о взыскании задолженности о взыскании убытков в размере 1 501 093 руб. 07 коп., делу присвоен номер № А19-6859/2023.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ООО «Орион» в соответствии с разрешенным использованием и данными градостроительного плана земельного участка была подготовлена проектная документация для объекта капитального строительства.

Обществом получено отрицательное заключение негосударственной экспертизы 38-2-2-3-031754-2022, Наименование объекта экспертизы: «Группа многоквартирных жилых домов. 

<

...> участок 30», вид работ: Строительство.

Согласно выводам экспертизы рассмотренные разделы проектной документации «Группа многоквартирных жилых домов. 

<

...> участок 30» не соответствуют нормативным правовым документам, регламентирующим градостроительную деятельность на территории г. Ангарска, техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной безопасности и результатам инженерных изысканий.

Основанием для принятия данных выводов явилось противоречие данных проекта планировки Правилам землепользования и застройки Ангарского городского округа, в связи с чем было указано на необходимо представить документы, содержащие аналогичные сведения о разрешенном использовании земельного участка. При предоставлении актуальных документов, соответствующих Постановлению администрации города Ангарска от 12.10.2011 № 1989-г «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории города Ангарска», привести все решения проектной документации в соответствие.

Таким образом, суд в рамках дела № А19-23638/2023 пришел к выводу, что пользование земельным участком с кадастровым номером 38:26:040201:7161 по назначению, установленному в договоре аренды земельного участка от 04.10.2019 № 183/2019, невозможно.

Кроме того, стороны подтвердили, что фактические обстоятельства сложились так, что находящийся в аренде земельный участок передавался по договору под постройку малоэтажной застройки, однако, фактически спорный земельный участок предназначен для средне этажного строительства.

Согласно ответу Управления архитектуры и градостроительства Администрации Ангарского городского округа, от 07.12.2022 №7560/22-1 направленному в адрес истца, о повторном рассмотрении проекта внесения изменений в проект планировки с проектом межевания, в отношении спорного земельного участка, Управление указывает на отсутствие оснований для внесение таковых изменений, поскольку согласно действующим ПЗиЗ АГО (с учетом изменений внесенных Решением Думы Ангарского городского округа от 30.11.2022 №302-35/01рД) спорный земельный участок позволяет использовать его в целях строительства средне этажной застройки. Указав, что таким образом ПЗиЗ Ангарского городского округа приведены в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории микрорайона 6а.

Исходя из данных пояснений следует, что после внесения изменений в градостроительную документацию, данными изменениями лишь достигнуто соответствие между ПЗиЗ АГО и Проектом планировки с проектом межевания в отношении территории микрорайона 6а  (и тот и тот документ позволяет в настоящее время использовать земельный участок для целей строительства средне этажной застройки).

Между тем, условиями договора аренды предусмотрено использование земельного участка для малоэтажной застройки.

Учитывая изложенное, следует признать, что и после внесения изменений в градостроительную документацию территории Ангарского городского округа, истец не смог использовать земельный участок по назначению.

Решением суда от 16.11.2023г. по делу № А19-6859/2023 исковые требования к Ангарскому городскому округу в лице Администрации Ангарского городского округа удовлетворены, Ангарского городского округа в лице Администрации Ангарского городского округа в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» убытки в сумме 1 501 093 руб. 07 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. В удовлетворении требований к Ангарскому городскому округу в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского городского округа, отказано.

При таких обстоятельствах суд исходит из установленности решениями Арбитражного суда Иркутской области от 27.12.2022 по делу № А19-23638/2022, от 16.11.2023г. по делу А19-6859/2023 фактов невозможности пользования истцом земельным участком с кадастровым номером 38:26:040201:7161 по назначению, установленному в договоре аренды земельного участка от 04.10.2019 № 183/2019.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на то, что истцом на не соблюден обязательный  досудебный порядок  урегулирования спора.

Данный довод судом рассмотрен и отклонен в виду следующего.

Согласно  части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ  если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Согласно  части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В качестве доказательства, подтверждающего соблюдение претензионного порядка   урегулирования спора, истцом в материалы дела представлена претензия от 22.02.2023г., содержащая требование ООО «Орион» к КУМИ Администрации Ангарского городского округа о возмещении убытков в сумме 1 500 014 руб. 00 коп., пронесенных в результате исполнения договора №183/2019 от 04.10.2019г. Данная претензия направлена  получена КУМИ Администрации Ангарского городского округа 22.02.2023г., о чем свидетельствует соответствующим штамп приема входящей корреспонденции.

Таким образом, данные доказательства свидетельствуют о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного  частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора по делам о взыскании убытков.

Кроме того, возражая относительно заявленного требования ответчик указал то обстоятельство, что истцом не представлено доказательств наличия реальной возможности построить в соответствии с законодательством Российской Федерации запроектированный объект и, зарегистрировать на него право собственности, заключить договоры аренды, купли-продажи, что исключает основания для взыскания с администрации АГО упущенной выгоды в виде предполагаемой к получению арендной платы, выкупной цены за жилые помещения, планируемые к постройке. Также полагает, что доводы истца об осуществляемых им приготовлениях (проведение экспертизы, внесение изменений в градостроительную документацию) не свидетельствуют о наличии убытков именно в форме упущенной выгоды и соответствующих приготовлениях именно к ее извлечению. 

Вышеказанные доводы ответчика арбитражным судом рассмотрены и отклонены, поскольку, как указывалось выше, в пункте 14 постановления Пленума Верховного          Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Обосновывая наличие убытков в виде упущенной выгоды истец указывает, что невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель. 

При этом целью заключения ООО «Орион» договора аренды земельного участка от 04.10.2019 № 183/2019 являлась малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Согласно п. 2.1.3 отрицательного заключения негосударственной экспертизы проектной документации от 23.05.2022 г. № 38-2-2-3-031754-2022, подготовленного             ООО «Сибстройэксперт», объект капитального строительства обладает следующими технико-экономическими показателями: 

Наименование технико-экономического показателя

Единица измерения

Значение

Группа многоквартирных жилых домов  

-  

-  

Количество квартир  

шт.  

16  

Общая площадь здания, в т.ч.  

м2  

606,8  

общая площадь квартир  

м2  

540,4  

Количество этажей  

шт.  

1  

Приказом Минстроя России от 20.06.2022 № 501/пр утвержден показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Иркутской области (п. 70, Сибирский федеральный округ) на III квартал 2022 г. составляет 89 775 рублей.   

540, 4 кв.м * 89 775 руб/кв.м = 48 514 410 рублей (доход, который мог быть извлечен ООО «Орион» в обычных условиях оборота при реализации проекта строительства в III квартале 2022 г.). 

48 514 410 рублей * 6% = 2 910 864, 6 рублей (сумма налога при УСН, подлежащая исчислению и уплате).  

 Согласно сводному сметному расчету стоимости строительства № ССРСС-ССР № 1 общая сметная стоимость составляет 28 014 130 рублей (с учетом цен по состоянию на III квартал 2022 г.). 

 Согласно вступившему в законную силу решению по делу №А19-6859/2023 расходы ООО «Орион» на подготовку разрешительной документации составили                   1 501 093, 07 рублей.   

 Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка № 183/20219 от 04.10.2019 г. годовая арендная плата составляет 348 000 рублей. За период с 04.10.2019 по 31.12.2022 г. при обычных условиях оборота начислению подлежала арендная плата в размере                                1 131 000 рублей = (348 000 руб / 12 мес * 3 мес) + (348 000 руб. * 3 года).  

28 014 130 рублей + 1 501 093, 07 рублей + 2 910 864, 6 рублей + 1 131 000 рублей = 33 557 087, 67 рублей (расходы на их получение при обычных условиях гражданского оборота).  

48 514 410 рублей - 33 557 087, 67  рублей = 14 957 322, 33 рублей (упущенная выгода).  

Таким образом, судом установлено, что в ввиду невозможности реализации целей заключения договора аренды земельного участка от 04.10.2019 № 183/2019 истец понес убытки в виде упущенной выгоды, неполученной от реализации жилых помещений.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 14.07.2015 №305-ЭС15-7379 и Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21.05.2013 №16674/12, для взыскания упущенной выгоды необходимо доказать, что допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить выгоду, заявленную в качестве упущенной, а также, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть, документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов.

Материалами дела подтверждается причинно-следственная связь между противоправными действиями (бездействием) ответчика и требованиями истца по возмещению ему убытков в виде упущенной выгоды, при этом ответчик не подтвердил допустимыми и достоверными доказательствами того, что заявленное нарушение не явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить доход, а также не доказан факт того, что истец не предпринял разумные меры к уменьшению своих возможных убытков.

В судебном заседании 16.01.2025г. суд предложил ответчику представить опровергающие доводы истца и его расчеты доказательства, в том числе заявить ходатайство о назначении по делу соответствующей судебной экспертизы, сформулировать вопросы эксперту (экспертам), представить кандидатуры экспертов (экспертной организации) с приложением информационного письма о возможности проведения экспертизы, ее наименовании, стоимости, времени выполнения, квалификации и стаже эксперта, регистрационных документов экспертной организации, документов, подтверждающих квалификацию и стаж эксперта, перечислить денежные средства за проведение экспертизы на депозитный счет суда, однако подобные доказательства ответчиком не представлены, ходатайство не заявлено.

С учетом изложенных обстоятельств, а также положений пункта 3.1. части3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования о взыскании с  Ангарского городского округа в лице АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА суммы убытков в размере 12 000 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с  Ангарского городского округа в лице АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167–170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Ангарского городского округа в лице АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665830, 

<

...>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПЕРСПЕКТИВА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665830, 

<

...>) 12 000 000 руб. 00 коп. – убытки, 2 000 руб. 00 коп.  – расходы по уплате государственной пошлины, а всего – 12 002 000 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

    Судья                                                                                                      В.А. Щуко