АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А34-2960/2022

14 марта 2023 года

 

    Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2023 года. Полный текст решения изготовлен 14 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Асямолова Василия Владимировича, 

при ведении протокола секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Обществу с ограниченной ответственностью "Данко" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора,

при участии представителей:

от истца: явки нет, извещен,

от ответчика: явки нет, извещен; 

 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Шадринска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к  Обществу с ограниченной ответственностью "Данко" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка КН-26 № 007851 от 05.03.2015.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте заседания извещены. 

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 27.02.2023 до 06.03.2023 был объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено.

До начала судебного заседания от истца поступили  пояснения, в которых он поддерживает ранее представленные доводы (статья 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

 

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

05.03.2015 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды КН-26 №007851, по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду земельный участок площадью 124602 кв.м. из категории земли населенных пунктов с кадастровым номером 45:26:030119:112 с местоположением: Курганская область, г.Шадринск, западная часть кадастрового квартала 45:26:030119 (далее участок) с разрешенным использованием: обеспечение сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. срок аренды устанавливается с 25.02.2015 по 23.02.2064.

Передача в аренду и возврат арендованного участка оформляется без составления акта приема-передачи (пункт 2.4. договора).

Размер арендной платы составляет 530 руб. 80 коп. в год (пункт 3.1. договора) и арендная плата вносится ежемесячно, не позднее последнего числа каждого месяца.

Соглашением от 25.03.2015 стороны внесли изменения в расчет арендной платы (пункт 3.1.) и размер арендной платы составил 1061 руб. 61 коп. в год.

Договор и соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно пункту 6.2. договора он может быть расторгнут по требованию истца по решению суда на оснвоании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

В пункте 4.1.1. договора стороны в числе прочего согласовали право истца требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 2 месяца.

Указывая на наличие просрочки, а также обнаружение на участке недвижимого имущества истец сопроводительным письмом 26.10.2021 № 1156 направил в адрес ответчика требование о расторжении договора от 26.10.2021 № 1818 и проект соглашения о расторжении.

Поскольку ответчик во внесудебном порядке требование о расторжении договора не выполнил, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 указанной статьи).

Согласно статье 619 по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем, законодатель, разрешая вопрос об одностороннем прекращении устойчивых договорных отношений, исходит из необходимости предварительного предупреждения о необходимости исполнения обязательства (устранения недостатков) в разумный срок.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Как следует из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком. 

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Соответственно, необходимым условием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и неисполнения данного предупреждения. 

В требовании о расторжении договора не содержится письменное предупреждение о необходимости надлежащего исполнения ответчиком обязательства в разумный срок, а лишь заявлено требование о расторжении договора во внесудебном порядке и установлен срок подписания соглашения о таком расторжении.

Таким образом из материалов дела следует, что истцом не представлены доказательства направления ответчику уведомления о выявленном нарушении условий договора с предложением о необходимости исполнения обязательства (устранения выявленных нарушений) в разумный срок.

Вместе с тем суд не усматривает оснований для оставления иска без рассмотрения ввиду несоблюдения внесудебного порядка урегулирования спора в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком 11.02.2022 был получен от истца акт сверки задолженности.

14.02.2022 платежным поручением № 18 ответчик оплатил указанную в акте сверки сумму долга полностью, включая пени.

Как следует из положений пункта 8 части 2 статьи 125, статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (пункт Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364).

Таким образом, суть претензионного порядка заключается не в исполнении истцом некой формальности, а в предоставлении сторонам дополнительной возможности разрешить возникший спор во внесудебном порядке, либо, в случае не достижения соглашения, иметь заранее сформированные в досудебном порядке позиции, которые и будут предметом судебного разбирательства.

Формальные препятствия для признания претензионного порядка соблюденным не должны безусловно влечь оставление исковых требований без рассмотрения.

В таком случае оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, а также не соответствовало бы целям законодательного установления претензионного порядка.

Принимая во внимание приведенные нормы процессуального права и цели законодательного суд полагает возможным рассмотрение дела по существу.

В рассматриваемом деле цель претензионного порядка достигнута в отсутствие его формального соблюдения.

Поскольку долг ответчиком уже погашен, предложение истца по его оплате невозможно.

Кроме того, истцом также заявлено и иное основание для расторжения договора – в связи с существенным изменением обстоятельств – по которому претензионный порядок соблюден, а статья 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает оставление иска без рассмотрения и рассмотрение спора по существу в отношении одного и того же требования – о расторжении договора. 

Суд также полагает необходимым отметить следующее.

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что изменение условий договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пленум ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Пленума).

Норма п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации  устанавливает такой порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, который существенно ограничивает права арендодателя по сравнению с общим порядком досрочного расторжения договоров аренды, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сохранение долгосрочных отношений по аренде земли направлено на защиту публичных интересов, на обеспечение стабильности гражданского оборота.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Существенность нарушения истцом в части указанного основания не мотивирована.

Как указано выше, ответчик в течение трех дней с момента получения акта сверки оплатил сумму долга и пени, при этом оплата произведена в досудебном порядке.

Платежным поручением № 24 от 16.03.2022 внесена арендная плата за последующие периоды.

Кроме того, из указанного акта сверки также следует, что ответчиком и ранее производилась частичная оплата долга, (29.01.2021, 25.06.2021, 14.10.2021).

При этом размер просроченной задолженности по мнению суда является незначительным.

Учитывая изложенное выше, суд полагает, что оснований для выводов о существенном нарушении ответчиком условий договора в условиях отсутствия требования со стороны истца об устранении допущенных нарушений в разумный срок не имеется, соответственно нет и оснований для расторжения договора.

Истцом также указано на наличие оснований для расторжения договора ввиду существенного изменения обстоятельств – обнаружения на участке недвижимого имущества.

Действительно на участке имеются объекты недвижимого имущества: сооружение, кадастровый номер 45:26:030119:338 и объект незавершенного строительства кадастровый номер 45:26:030119:343, на которые зарегистрировано право собственности истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По правилам пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на пользование земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, и к новому собственнику переходят все права и обязанности арендатора по договору аренды.

Суд полагает, что материалами дела не подтверждается наличие в рассматриваемом споре одновременно всех четырех условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для расторжения договора.

На момент заключения спорного договора на земельном участке уже имелись указанные истцом объекты недвижимого имущества, заключая договор аренды, арендодатель не мог о них не знать.

Поскольку данное имущество не находилось в собственности муниципального образования истец мог и должен был предвидеть наступление таких обстоятельств, как установление права собственности на спорные сооружения по волеизъявлению самого истца и мог преодолеть наступление указанных обстоятельств при заключении договора. 

Доказательства того, что исполнение договора влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в деле отсутствуют.

Напротив, ответчик, заключив договор и заявляя возражения в настоящем деле против его расторжения по рассматриваемому основанию, производит оплату арендной платы в том числе и за часть участка, занимаемого объектами недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах, оценивая представленные доводы и доказательства в совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, основания для ее взыскания отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

 

Судья

В.В.Асямолов