/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А67-1227/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 29 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Доронина С.А.,

судей                                                    Лошкомоевой В.А.,

                                                             Мелихова Н.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Качеева Леонида Николаевича на определение от 22.02.2017 Арбитражного суда Томской области (судья Дубовик В.С.) и постановление от 21.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Логачёв К.Д., Иванов О.А., Фролова Н.Н.) по делу № А67-1227/2014 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ИмпериалСтройИнвест» (634061, город Томск, улица Красноармейская, 20, 201, ИНН 7017235081, ОГРН 1097017004480), принятые по заявлению участника строительства - Качеева Леонида Николаевича о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче жилого помещения.

Суд установил:

определением от 06.05.2014 Арбитражного суда Томской области в отношении общества с ограниченной ответственностью «ИмпериалСтройИнвест» (далее – ООО «ИмпериалСтройИнвест», должник) введена процедура банкротства – наблюдение, применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

Определением от 30.12.2014 Арбитражного суда Томской области в отношении должника введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждён Бунаков Евгений Игоревич. 

Качеев Леонид Николаевич (далее – Качеев Л.Н., заявитель, кассатор) обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ИмпериалСтройИнвест» требования о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры общей площадью 40,16 кв. м, строительный номер 18, расположенной на пятом этаже жилого дома по адресу: город Томск, улица Ачинская, 18А, стоимостью 1 285 120 руб.

Решением от 15.02.2017 Арбитражного суда Томской области ООО «ИмпериалСтройИнвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Бунаков Е.И. 

Определением от 22.02.2017 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 21.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявления Качеева Л.Н. отказано.

Не согласившись с судебными актами, Качеев Л.Н. обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы её податель указывает на то, что между Качеевым Л.Н. и обществом с ограниченной ответственностью «ИмпериалСтрой» (далее – ООО «ИмпериалСтрой») был заключён предварительный договор от 08.02.2008 № 8 купли-продажи недвижимой вещи (квартиры), в соответствии с которым он исполнил обязательство по уплате ООО «ИмпериалСтрой» денежных средств за передачу жилого помещения; основной договор не был заключён в связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры; по акту от 14.09.2010 № 02/10 о передаче функций заказчика-застройщика (далее - акт) ООО «ИмпериалСтройИнвест» приняло от ООО «ИмпериалСтрой» функции заказчика-застройщика для завершения строительства многоквартирного жилого дома, что даёт ему право на предъявления требования в рамках настоящего дела о банкротстве.

По мнению кассатора, отсутствие в акте ссылки на Качеева Л.Н. как участника долевого строительства не является основанием для отказа во включении  в реестр требований о передаче жилых помещений.

До начала судебного заседания от Качеева Л.Н. поступило ходатайство о приобщении к материалам дела решения от 22.08.2017 Советского районного суда города Томска по делу № 2а-2368/2017.

В удовлетворении ходатайства судом отказано, поскольку процессуальные полномочия суда кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами нижестоящих инстанций, при этом пересмотр судебных актов в кассационном порядке осуществляется по имеющимся в деле доказательствам. Суд кассационной инстанции не вправе основывать свои выводы на доказательствах, которые не были исследованы судами первой и (или) апелляционной инстанций, а также не вправе устанавливать новые обстоятельства по делу (часть 1 статьи 286, пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

В заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3статьи 284 АПК РФ.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых определения и постановления, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО «ИмпериалСтрой» (продавец) и Качеевым Л.Н. (покупатель) заключён предварительный договор от 08.02.2008 № 8 купли-продажи квартиры № 18, по условиям которого продавец обязался в будущем заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры общей площадью 40,16 кв. м, находящейся на пятом этаже жилого дома по строительному адресу: город Томск, улица Ачинская, дом 18А, под строительным номером 18 (далее - квартира, объект). 

Пунктом 2.1 договора предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор не позднее 01.03.2010 при условии выполнения покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры. 

Пунктом 3.1 договора установлена стоимость объекта - 1 285 120 руб. из расчёта 32 000 руб. за квадратный метр. 

Квитанциями от 08.02.2008, от 06.03.2008 подтверждается внесение Качеевым Л.Н. на счёт ООО «ИмпериалСтрой» денежных средств по предварительному договору в размере 1 285 120 руб. Справкой ООО «ИмпериалСтрой» от 06.03.2008 подтверждается факт полной оплаты Качеевым Л.Н. стоимости квартиры. 

Основной договор в установленный срок заключён не был. 

Согласно акту для завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу: город Томск, улица Ачинская, 18А (далее - дом), составленному во исполнение обязательств по дополнительному соглашению от 14.09.2010 № 01/10, ООО «ИмпериалСтрой» передало, а ООО «ИмпериалСтройИнвест» приняло комплекс товарно-материальных ценностей, инженерное строительное оборудование, технологическую оснастку, а также проектную, техническую и разрешительную документацию, предназначенные для строительства дома.

В соответствии с пунктом 1.2 акта должник принял на себя осуществление функций заказчика-застройщика дома.

Ссылаясь на то, что ООО «ИмпериалСтройИнвест» не были исполнены обязательства по передаче квартиры покупателю, Качеев Л.Н. обратился в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что по акту ООО «ИмпериалСтрой» передало ООО «ИмпериалСтройИнвест» объект незавершённого строительства, а также обязательства перед конкретными дольщиками, в числе которых Качеев Л.Н. не указан, в связи с чем у него отсутствует право требования к должнику о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В силу статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2); требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию (подпункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX указанного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

В пункте 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве установлено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществлённой участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Исходя из буквального смысла приведённых положений, для целей признания обоснованным требования участника долевого строительстваи включения его в реестр требований кредиторов необходимо представление доказательств оплаты в рамках договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54), если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Проанализировав условия предварительного договора от 08.02.2008 № 8, руководствуясь положениями статьями 487, 489 ГК РФ и разъяснениями, приведёнными в пункте 8 Постановления № 54, суд кассационной инстанции считает, что он должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате.

Факт исполнения обязательств по оплате строящейся квартиры со стороны Качеева Л.Н. подтверждается материалами дела.

По акту «ИмпериалСтрой» передало ООО «ИмпериалСтройИнвест» права застройщика дома. Предметом соглашения была передача прав застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению его строительства и передачи квартир участникам долевого строительства.

Таким образом, в результате исполнения сторонами указанного соглашения к ООО «ИмпериалСтройИнвест» перешли не только права, но и обязанности, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, а также договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключённых ООО «ИмпериалСтрой» с участниками строительства.

Отказывая во включении требования Качеева Л.Н. в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, суды обеих инстанций исходили из того, что ООО «ИмпериалСтрой» передало ООО «ИмпериалСтройИнвест» обязательства перед дольщиками, в числе которых обязательства перед Качеевым Л.Н. не указаны.

При этом судами принято во внимание содержание пункта 1.3 акта, приложению № 1 к нему, ООО «ИмпериалСтрой» передало, а ООО «ИмпериалСтройИнвест» приняло обязательства по передаче по окончании строительства жилых помещений физическим и юридическим лицам, с которыми ООО «ИмпериалСтрой» заключены договоры на привлечение денежных средств с целью строительства дома, а именно: Гавриловой М.А., Муравьевой Л.Я., Каримовой Е.В., Кузьминой М.А., Казырской О.В. Ямниковым Ю.В., Кумпяком О.Г., Третьяковым Г.В., Истеевой С.П., Максимовой С.В., Максимовой А.Ю., Максимовой К.Ю.

Однако суд кассационной инстанции полагает, что делая указанный вывод, суды первой и апелляционной инстанций не учли закреплённый статьёй 19 Конституции Российской Федерации принцип равенства, который, помимо прочего, означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), о чём неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Главной целью принятия специальных правил банкротства застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан как категории непрофессиональных инвесторов.

Требования других граждан - участников долевого строительства, которые привлекали денежные средства с целью строительства дома и указанные в приложении № 1 к акту не оспариваются, а обязательства по передаче по окончании строительства жилых помещений не опровергаются.

Вместе с тем отказ в удовлетворении аналогичного требования Качеева Л.Н. нарушает вышеуказанный принцип, учитывая, что заявитель полностью исполнил предусмотренные предварительным договором от 08.02.2008 № 8 обязательства по оплате квартиры.

Наличие притязаний иных участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания всех таких требований о передаче спорных жилых помещений обоснованными, поскольку на стадии рассмотрения требования заявителя, обладающего статусом кредитора и участника строительства по отношению к должнику-застройщику, связанного с включением его требования в реестр по передаче жилых помещений, вопрос оценки статуса самого объекта строительства не является определяющим и не может служить основанием для безусловного отказа заявителю в признании его требования обоснованным. 

Исходя из изложенного, в связи с неправильным применением судами первой и апелляционной инстанций норм материального права к установленным в рамках данного обособленного спора правоотношениям сторон, обжалуемые судебные акты подлежат отмене. 

С учётом выясненных в судах двух инстанций фактических обстоятельств  по заключению предварительного договора от 08.02.2008 № 8, его оплате, суд кассационной инстанции считает возможным принять по существу настоящего обособленного спора новый судебный акт об удовлетворении  заявления Качеева Л.Н. 

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение от 22.02.2017 Арбитражного суда Томской области и постановление от 21.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-1227/2014 отменить. 

Принять новый судебный акт.

Включить в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «ИмпериалСтройИнвест» требование Качеева Леонида Николаевича о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры общей площадью 40,16 кв. м, строительный номер 18, расположенной на пятом этаже жилого дома по адресу: город Томск, улица Ачинская, 18А, стоимостью 1 285 120 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1  АПК РФ.

 

Председательствующий                                                              С.А. Доронин

 

Судьи                                                                                           В.А. Лошкомоева

 

  Н.В. Мелихов