АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-5949/23 

Екатеринбург 28 сентября 2023 г. Дело № А07-22668/2020 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2023 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2023 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А. А., судей Суспициной Л. А., Полуяктова А. С., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,  рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Уральская компания индустриального  строительства» (далее – общество «УКИС») на решение Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 21.02.2023 по делу № А07-22668/2020 и  постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  01.06.2023 по тому же делу.  

Судебное заседание проводится с использованием системы веб- конференции.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе  «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) принял участие  представитель общества «УКИС» - ФИО1 (доверенность от 01.08.2022).  

Управление земельных и имущественных отношений Администрации  городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗИО,  Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с  исковым заявлением к обществу «УКИС» о взыскании арендной платы за  период с 01.07.2018 по 31.07.2020 в размере 3 126 921, 62 руб., пени за период с  11.07.2018 по 23.07.2020 в размере 398 618,45 руб. (с учетом принятых судом  первой инстанции уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации).  

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от  03.08.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  

самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Министерство земельных и имущественных отношений Республики  Башкортостан (далее - Министерство), Администрация городского округа  город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация).  

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от  14.11.2022 произведена замена истца Управления по делу № А07-22668/2020 на  его правопреемника - Министерство.  

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от  14.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Управление.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2023  исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу  истца сумму арендной платы за период с 01.07.2018 по 31.10.2022 в размере 8  976 169 руб. 22 коп., пени за период с 11.07.2018 по 24.10.2022 в размере 2 320  253 руб. 93 коп. В остальной части исковых требований отказал.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  01.06.2023 решение суда оставлено без изменения.  

Не согласившись с указанными актами, общество обратилось в суд округа  с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты  отменить, принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении  исковых требований, а именно: взыскать с ответчика в пользу истца  задолженность по арендной плате за период с 01.07.2018 по 07.06.2019 в сумме  773 202 руб. 70 коп. и неустойку за период с 01.07.2018 по 07.06.2019 в сумме  56 057 руб. 20 коп. Податель жалобы указал, что ответчик не мог использовать  земельный участок по целевому назначению (строительство завода ЖБИ) после  истечения договора аренды 01.06.2019, ввиду невозможности продления  разрешения на строительство без действующего договора аренды, поэтому  взыскание с арендатора арендной платы после истечения договора аренды,  неправомерно. В связи с отсутствием действующего договора аренды  земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:1591 ответчик не мог  продлить разрешение на строительство и тем самым продолжить строительство  и, соответственно, не мог пользоваться по назначению данным земельным  участком после 07.06.2019, то есть с момента завершения срока действия  договора аренды. Указал, что судами не дана оценка вышеназванным  обстоятельствам. Суды при рассмотрении дела не исследовали позицию органа,  выдавшего разрешение на строительство – Администрации. Кассатор отметил,  что в продлении договора аренды ему было отказано, в связи с чем  неиспользование им земельного участка в период после 07.06.2019 возникло по  независящей от общества причине и обусловлено незаконными действиями  Администрации. С учетом указанных обстоятельств, по мнению заявителя,  взысканию подлежит сумма арендной платы за период с 01.07.2018 по  07.06.2019 в размере 773 202 руб. 07 коп., с учетом кадастровой стоимости,  установленной в размере 21 090 000 руб. Также податель жалобы указал, что  суды ошибочно взыскали с ответчика пени в размере 2 320 253 руб. 93 коп.,  

поскольку пени подлежат взысканию с суммы арендной платы, не уплаченной  ответчиком, за период действия договора аренды земельного участка с  01.07.2018 по 07.06.2019. Кроме того, общество ссылается на чрезмерность  заявленной суммы неустойки, просит применить к размеру неустойки  положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Податель  жалобы считает, что суды, формально руководствуясь позицией истца,  неправомерно сделали вывод о применении кадастровой стоимости земельного  участка в размере 82 166 459,55 рублей при исчислении размера платы за  пользование земельным участком в 2020-2021 гг. в случае наличия у ответчика  с истцом действующего договора аренды земельного участка после 07.06.2019.  Отметил, что суды в своем решении ошибочно сослались только на  Федеральный Закон № 237 «О государственной кадастровой оценке», хотя для  исчисления налоговых и арендных платежей следует руководствоваться  статьей 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации и статьей 24.20  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации». По мнению кассатора, при наличии арендных  отношений после 07.06.2019 датой начала применения измененной кадастровой  стоимости следует считать 01.01.2020, поскольку согласно статьи 24.20  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости  применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской  Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой  вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения  споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта  недвижимости. Кроме того, заявитель полагает, что судом первой инстанции  необоснованно отклонено ходатайство об оставлении искового заявления без  рассмотрения. Ссылается на то, что ответчик не получал претензию от  23.07.2020. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства  отправления истцом претензии от 23.07.2020 в адрес ответчика, с тексом  претензии представитель ответчика ознакомился только после получения  доступа к материалам дела. Также считает, что в период с 01.01.2021 по  14.11.2022 Управление осуществляло права истца по делу без наличия на то  законных полномочий ввиду осуществления по делу процессуального  правопреемства на стороне истца и замены его на Министерство.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между  Управлением земельных и имущественных отношений Администрации  городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО  «УКИС» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка  

 № 1005-16 от 22.11.2016 (далее - договор), по условиям которого, арендатор  принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с  кадастровым номером 02:55:050302:1591, расположенный по адресу: Демский  район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, вдоль  автодороги «Дема-Затон» (далее - участок), для проектирования и  строительства завода железобетонных изделий по каркасной технологии -  объекта незавершенного строительства с кадастровым номером  

02:55:050302:2704), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка,  прилагаемом к договору, общей площадью 66895 кв. м (пункт 1.1 договора).  

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды с 07.06.2016 до  07.06.2019.  

Размер, порядок расчета и условия оплаты устанавливаются разделом 4  договора аренды.  

На основании пункта 4.1 размер годовой арендной платы за участок на  момент заключения договора составляет 1 136 406 руб. 57 коп.  

Согласно пункту 4.7 договора арендная плата вносится за каждый месяц  вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.  

В силу пункта 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он  уплачивает неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за  каждый день просрочки.  

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи  земельного участка к договору аренды земельного участка № 1005-16 от  22.11.2016, представлен истцом в материалы дела.  

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет  индивидуально-определенный признак и границы, прошел государственный  кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 02:55:050302:1591.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2018 по  исковому заявлению Управления земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  вынесено решение (дело № А07-9917/2017) к обществу «УКИС» суд обязал  ответчика выплатить арендную плату в размере 1 031 796 руб. 60 коп. и пени за  период в размере 177 689 руб. 94 коп.  

Истец указывал, что за период действия договора аренды № 1005-16 от  22.11.2016 арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную  плату, в связи с чем по состоянию на 23.07.2020 у общества образовалась  задолженность по арендной плате в размере 8976169 руб. 22 коп. за период с  01.07.2018 по 31.10.2022.  

Согласно пункту 7.1 договора аренды подлежит оплате неустойка в  размере 3 063 975, руб. 45 коп. с 11.07.2018 по 24.10.2022.  

Согласно решению Совета городского округа город Уфа Республики  Башкортостан № 54/7 от 25.03.2020, Управление земельных и имущественных  отношений Администрации городского округа город Уфа Республики  Башкортостан является органом, выполняющим функции владения,  пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в  собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а так  же распоряжения земельными участками, государственная собственность на  которые не разграничена, осуществляет взыскание задолженности по  договорам аренды земельных участков, в том числе по ранее заключенным,  взыскание за фактическое пользование земельным участком.  

Истец 23.07.2020 направил в адрес ответчика претензию (исх. № УЗ6545)  с требованием о погашении суммы задолженности по арендной плате и суммы  

пени, однако данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что  послужило основанием для обращения в суд.  

Неудовлетворение требований претензии послужило основанием для  обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми  требованиями.  

Разрешая спор, суды исходили из доказанности факта пользования  ответчиком земельным участком и возникновения в связи с этим у ответчика  перед истцом обязательства по оплате арендной платы в заявленной период.  Частично удовлетворяя исковые требования в части неустойки, суды  исключили из суммы неустойки период действия моратория, введенного  постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497«О  введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям,  подаваемым кредиторами».  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов  кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.  

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды  первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные  правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды  земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими  положениями гражданского законодательства, специальными положениями  главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса  Российской Федерации.  

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или  иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от  исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом,  другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской  Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно  которому любое использование земли осуществляется за плату, за  исключением случаев, установленных федеральными законами и законами  субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и  арендная плата.  

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в  аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным  Кодексом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие  обособленные природные объекты.  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не  определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно  применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых  обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был  заключен договор от 25.10.2013 № 1509-13 аренды земельного участка из  земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050302:1591,  расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа  Республики Башкортостан, вдоль автодороги «Дема-Затон» (далее - участок),  для проектирования и строительства завода железобетонных изделий по  каркасной технологии - объекта незавершенного строительства с кадастровым  номером 02:55:050302:2704), в границах, указанных в кадастровом паспорте  участка, прилагаемом к договору, общей площадью 66895 кв. м (пункт 1.1  договора).  

Сторонами 03.02.2017 подписано соглашение о расторжении указанного  договора.  

В материалы дела представлен акт от 07.04.2017 о прекращении договора  с 07.06.2016.  

Далее, сторонами оформлен договор аренды земельного участка 

 № 1005-16 от 22.11.2016 (далее - договор), по условиям которого, арендатор  принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с  кадастровым номером 02:55:050302:1591, расположенный по адресу: Демский  район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, вдоль  автодороги «Дема-Затон» (далее - участок), для проектирования и  строительства завода железобетонных изделий по каркасной технологии -  объекта незавершенного строительства с кадастровым номером  02:55:050302:2704), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка,  прилагаемом к договору, общей площадью 66895 кв. м (пункт 1.1 договора).  

Как установлено выше, 22.11.2016 между Управлением и обществом  «УКИС» заключен договор № 1005-16 аренды земельного участка с  кадастровым номером 02:55:050302:1591, расположенного по адресу: Демский  район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, вдоль  автодороги «Дема-Затон», для проектирования и строительства завода  железобетонных изделий по каркасной технологии (для завершения  строительства завода железобетонных изделий по каркасной технологии -  

объекта незавершенного строительства с кадастровым номером  02:55:050302:2704), общей площадью 66 895 кв. м.  

Согласно подпункту 10 пункта 2, пункту 5 статьи 39.6 Земельного  кодекса Российской Федерации, собственнику объекта незавершенного  строительства однократно осуществляется предоставление земельного участка,  который находится в государственной или муниципальной собственности и на  котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду для  завершения строительства этого объекта без проведения торгов.  

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 

 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской  Федерации», если объект незавершенного строительства расположен на  земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной  собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано  до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта  2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести  такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для  завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном  статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой  земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников  указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим  пунктом.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество «УКИС»  воспользовалось своим правом и ему был предоставлен земельный участок для  завершения строительства сроком на три года (ДА № 1005-16 от 22.11.2016).  

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды устанавливается с  07.06.2016 до 07.06.2019.  

Пунктом 5.4.13 договора предусмотрено, что по истечении срока  действия настоящего договора арендатор обязан в 10-дневный срок передать  участок по акту приема-передачи арендодателю. При этом арендатор несет  ответственность за ухудшение участка в течение срока действия договора до  момента возврата данного земельного участка арендодателю.  

Вопреки доводу заявителя о неправомерном взыскании задолженности по  договору, прекратившему свое действие, судами обоснованно указано  следующее.  

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена  обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть  арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за  все время просрочки (абзац второй статьи 622 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор  

практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу закона  прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения  обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено  надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества  арендодателю.  

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О  последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды  взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование  имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу,  предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за  просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих  обязательств.  

Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской  Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество  арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время  просрочки.  

В пункте 6 Обзора Судебной практики Верховного суда Российской  Федерации № 4 (2018) разъяснено, что плата за фактическое пользование  арендуемым имуществом после истечения срока действия договора  производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора  аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению  арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за  фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а  не из обязательства о неосновательном обогащении.  

Доказательств возвращения спорного имущества арендатором  арендодателю в установленном законом порядке, либо уклонения арендодателя  от приемки арендуемого земельного участка, в материалы дела не представлено  (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Ссылка кассатора о том, что земельный участок обществом не  используется после прекращения действия договора аренды, в связи с чем  арендная плата не подлежит взысканию, также правомерно признана судами  несостоятельной, поскольку обязательство арендатора по внесению арендной  платы сохраняется до момента расторжения договора аренды в установленном  законом порядке и возврата земельного участка арендодателю по акту, а сам по  себе факт неиспользования земельного участка в период действия договора  аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.  

Как верно указано судами, договор аренды № 1005-16 от 22.11.2016 был  заключен между Управлением и обществом для завершения строительства  завода ЖБИ по каркасной технологии - объекта незавершенного строительства  с кадастровым номером 02:55:050302:2704.  

Согласно приложенному к договору кадастровому плану на спорный  земельный участок разрешенное использование: для проектирования и  строительства завода ЖБИ по каркасной технологии.  

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от  22.11.2016 и принят им без замечаний, подписан обеими сторонами.  

Следовательно, как верно установлено судами, письменная форма  договора, акта приема-передачи соблюдена; вид разрешенного использования  (по ЕГРН) соответствует виду выполняемой работы; со стороны арендодателя  исполнена обязанность, содержащая в пунктах 5.2.1 и 5.2.2 передать арендатору  участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его  использования в соответствии с целевым назначением, в течение 10 дней с  момента подписания договора сторонами договора, передача участка  подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами.  

Кроме того, согласно пункту 2.3 договора на участке расположен объект  незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050302:2704  согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.05.2016.  Данный факт ответчиком не оспаривается.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что собственником  объекта незавершенного строительства с кадастровым номером  02:55:050302:2704 с общей площадью застройки 9052,4 кв. м является общество  «УКИС» со степенью готовности объекта 75%.  

Таким образом, на момент регистрации в Управлении Росреестра  (19.05.2016) остается 25% выполнения строительных работ по завершению  строительства и ввода объекта в эксплуатацию со сроком действия договора   № 1005-16 от 22.11.2016 - до 07.06.2019 (полных три года).  

Между тем завершение строительства завода ЖБИ ответчиком не  произведено.  

Актом осмотра и установления фактического использования земельного  участка (территории) № 318/о от 09.03.2021 установлено, что земельный  участок с кадастровым номером 02:55:050302:1591 огорожен, на территории  расположена металлическая конструкция и металлический вагончик.  

Более того, согласно пункту 3.1 договора в случае использования  арендатором земельного участка по истечение срока действия настоящего  договора он обязан вносить арендную плату за пользование земельным  участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и  неустойку по п. 7.3 договора.  

Также судом апелляционной инстанции принято во внимание, что сам  ответчик требует у Министерства заключить дополнительное соглашение к  договору о передаче в аренду земельного участка без торгов для завершения  строительства завода ЖБИ, что в том числе подтверждается рассматриваемым  делом № А07-24403/2022.  

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что после  прекращения действия договора аренды, спорный земельный участок не  находился в фактическом пользовании истца по причине расположения на нем  объекта незавершенного строительством, принадлежащего на праве  собственности ответчику. Разрешение на строительство в период действия  договора ответчику было выдано, материалы дела не содержат доказательств  

необоснованности установления срока договора аренды, как и доказательств  несогласия ответчика с таким сроком, принятия мер по оспариванию договора.  

Из материалов дела усматривается и судами установлено, что в течение  всего заявленного периода с 01.07.2018 по 31.07.2020 ответчик пользовался  земельным участком в связи с расположением на нем объекта ответчика.  Материалы дела не содержат доказательств того, что в период с 01.07.2018 по  31.07.2020 включительно ответчик не мог осуществлять строительство на  земельном участке в результате в результате каких-либо незаконных действий  истца.  

При этом наличие спора ответчика с истцом об отказе в предоставлении  муниципальной услуги по заключению нового договора аренды земельного  участка признано судами свидетельствующим лишь об отсутствии  оформленных договорных отношений по аренде между сторонами по  истечении срока действия спорного договора, а не об отсутствии фактического  использования. Каким образом разрешение данного спора, а также  невозможность получения разрешения на строительство препятствовали  фактическому пользованию земельным участком, при отсутствии доказательств  его возврата ответчиком не представлено.  

Возражая относительно размера арендных платежей, ответчик указывал  на необходимость начисления арендной платы за период с 01.07.2018 по  07.06.2019, исходя из кадастровой стоимости 21 090 000 руб.  

Судами установлено, что спорный договор аренды земельных участков  был заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской  Федерации.  

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской  Федерации, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской  Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  

 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского  кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление  Пленума № 73), стоимость аренды государственной (муниципальной) земли  относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к  которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе  требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период  регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора  аренды не требуется.  

Неприменение нормативно установленного размера арендной платы за  земли, начиная с даты его установления, нарушает императивность  нормативных положений о регулируемой цене аренды в отношении публичных  земель.  

На основании подпункта 6 пункта 3 статьи 2 Закона Республики  Башкортостан от 05.01.2004 № 59-з «О регулировании земельных отношений в  Республике Башкортостан» установление порядка определения размера  арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в  государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных  

участков, государственная собственность на которые не разграничена, при  заключении договора аренды такого земельного участка без проведения торгов,  если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или  другими федеральными законами, отнесено к полномочию Правительства  Республики Башкортостан.  

В соответствии со статьей 3 указанного Закона Республики Башкортостан  установлено, что органы местного самоуправления городского округа город  Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством,  распоряжаются земельными участками, государственная собственность на  которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы.  

Правила определения размера и внесения арендной платы за земли,  находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и  земли, государственная собственность на которые не разграничена,  установлены постановлением Правительства Республики Башкортостан от  22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли,  находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и  земли, государственная собственность на которые не разграничена».  

В силу пункта 12.1 Решения Совета городского округа г. Уфа Республики  Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском  округе город Уфа Республики Башкортостан» по договорам аренды земельных  участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды  земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с  действующим законодательством принадлежит органам местного  самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан,  заключенным с физическими или юридическими лицами (индивидуальными  предпринимателями) с 01.01.2008 для проектирования, строительства (включая  подготовительные работы) или реконструкции объектов, арендная плата за  землю за период с 01.01.2008 исчисляется по ставкам, предусмотренным для  эксплуатации соответствующих объектов (пункт 1 данного решения).  

Решением комиссии № 149 от 02.03.2022 кадастровая стоимость  земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:1591 установлена в  размере 38 920 000 руб.  

С 01.01.2017 к отношениям, возникающим в связи с проведением  государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее  результатов применяется Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О  государственной кадастровой оценке».  

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 18 Федерального закона  от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей,  предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о  кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый  государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их  определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение  подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта  недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого  принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта  

недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки  объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты  начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.  

В силу части 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о  кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в  результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в  порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с  1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о  результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об  оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой  стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ответ на вопрос № 7  обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2, утвержденный  Президиумом Верховного суда РФ 30.06.2021).  

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-  ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от  21.07.2014) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии  или суда в порядке, установленном статьей 24.19 настоящего Федерального  закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии  или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством  Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано  соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее  даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой  стоимости, которая являлась предметом оспаривания.  

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце втором пункта 28  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015   № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об  оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов  недвижимости», для иных, предусмотренных законодательством целей,  например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из  кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость  применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о  пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов  определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.  

Таким образом, суды установили, что кадастровая стоимость  применяется:  

- с 01.01.2016 по 31.12.2019 в размере 21 090 000 руб., установленная на  основании решения Верховного суда Республики Башкортостан от 06.12.2016  по делу № Зга-958/2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН №  КУВИ001/2022-10686073 от 30.06.2022;  

- с 01.01.2020 по 31.12.2021 в размере 82 166 459,55 руб., установленная  на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений  Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении  результатов государственной кадастровой оценки земельных участков  Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию  

на 1 января 2019 года», что подтверждается выпиской из ЕГРН №  КУВИ001/2022-10686177 от 30.06.2022;  

- с 01.01.2022 в размере 38 920 000 руб., установленная на основании  решения комиссии № 149 от 02.03.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН   № КУВИ- 001/2022-10686237 от 30.06.2022.  

На основании вышеизложенного довод заявителя о необходимости  начисления арендной платы за период с 01.07.2018 по 07.06.2019, исходя из  кадастровой стоимости 21 090 000 руб., судами правомерно отклонен.  

Согласно уточненному расчету истца задолженность по арендной плате  за период с 01.07.2018 по 31.10.2022 составляет 8 976 169 руб. 22 коп.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в  порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, учитывая уточненный расчет истца, суды пришли к  обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы в  размере 8 976 169 руб. 22 коп., в связи с чем правомерно удовлетворили  заявленные исковые требования в полном объеме.  

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в  размере 2 320 253 руб. 93 коп.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской  Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой,  залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской  гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или  договором.  

В силу пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом,  пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма,  которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки  исполнения.  

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме  независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной  формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331  названного Кодекса).  

В соответствии с пунктом 7.1. договора в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной  платы он уплачивает неустойку в размере 0,05% от месячного размера  арендной платы за каждый день просрочки.  

Согласно пункту 3.1 договора в случае использования арендатором  земельного участка по истечение срока действия настоящего договора он  обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере  и порядке, установленном настоящим договором и неустойку по п. 7.3  договора.  

Поскольку ответчиком нарушено обязательство по оплате арендной  платы за пользование спорным земельным участком, суды признали  начисление истцом неустойки правомерным.  

Представленный расчет суммы пени был проверен судами и признан  арифметически неверным, поскольку истцом при расчете суммы пени не был  учтен период действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022 (постановление  Правительства РФ № 497 от 28.03.2022).  

Согласно информационному расчету истца с учетом положений  постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О  введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям,  подаваемым кредиторами», пени составляют 2 320 253 руб. 93 коп. При этом  истец ссылается на то, что ответчик не относится к лицам, на которых  распространяется мораторий на взыскание неустойки.  

Суды с таким доводом истца не согласились, применив к расчету  неустойки мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской  Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о  банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».  

Судебные акты в указанной части сторонами не оспариваются.  

При таких обстоятельствах требования о взыскании неустойки  правомерно удовлетворены судами в части в размере 2 320 253 руб. 93 коп.  

Как видно из материалов дела, в суде первой инстанции ответчиком было  заявлено о снижении размера взыскиваемой неустойки и применении  положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна  последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если  обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую  деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления  должника о таком уменьшении.  

Рассмотрев ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки,  суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пунктах  70, 71, 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского  кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств,  пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации», правовой позиции  Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от  21.12.2000 года № 263-О, учитывая отсутствие в материалах дела  доказательств явной несоразмерности начисленной кредитором неустойки  последствиям нарушения обязательства, не нашел оснований для уменьшения  размера пени.  

Апелляционный суд с таким выводом суда согласился, отметив, что  снижение размера неустойки допускается в исключительных случаях, если она  явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь  получение кредитором необоснованной выгоды. Критериями для установления  несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения  обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий  

процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой  возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность  неисполнения обязательства и другие обстоятельства.  

Суд апелляционной инстанции, учитывая все обстоятельства дела,  критерии несоразмерности, принимая во внимание, что начисленная истцом  неустойка компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением  ответчиком обязательства, является справедливой, достаточной и соразмерной,  обеспечивает баланс интересов заинтересованных сторон, в связи с чем пришел  к выводу об отсутствии оснований для применения положений статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки, размер  которой установлен федеральным законом. Апелляционным судом отмечено,  что ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, должен  был предполагать наступление рисков, связанных с неисполнением  обязательств по своевременной оплате задолженности по заключенному им  договору аренды.  

Довод заявителя кассационной жалобы о необходимости дальнейшего  снижения неустойки судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку  оснований для переоценки данного вывода у суда кассационной инстанции в  силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации не имеется.  

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного претензионного  порядка урегулирования спора являлся предметом рассмотрения суда  апелляционной инстанции и был им отклонен как опровергающийся  материалами дела, в которых содержится досудебная претензия от 23.07.2020   № УЗ6545 с требованием погасить имеющуюся задолженность, а также  доказательства направления данной претензии в адрес ответчика.  

Ссылка кассатора об участии в деле неуполномоченного лица, поскольку  Управление с 01.01.2021 утратило полномочия по предоставлению земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена, то есть  полномочия по распоряжению ими, судом округа отклоняется в связи со  следующим. Действительно, с 01.01.2021 Министерство земельных и  имущественных отношений Республики Башкортостан является органом  государственной власти Республики Башкортостан, осуществляющим  полномочия по предоставлению земельных участков, государственная  собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым -  четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О  введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к  полномочиям соответствующих органов местного самоуправления. Принимая  во внимание обстоятельства дела, руководствуясь изложенными положениями  действующего законодательства, установив, что с 01.01.2021 полномочия по  предоставлению земельных участков, государственная собственность на  которые не разграничена, то есть по их распоряжению, перешли к  Министерству земельных и имущественных отношений Республики  Башкортостан, суд первой инстанции осуществил процессуальное  правопреемство на стороне истца. Доводы заявителя, изложенные в  

кассационной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалуемых  судебных актов.  

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом  кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в  мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись  предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана  надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке  установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически  ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает  несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз  пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле  доказательства.  

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие  существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства  исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований  для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда  кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся  основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не  установлено.  

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление  апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения  кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2023 по делу   № А07-22668/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 01.06.2023 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уральская  компания индустриального строительства» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.А. Столяров 

Судьи Л.А. Суспицина  

 А.С. Полуяктов