﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-89186/2017

22 января 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     14 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 января 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего  Баженовой Ю.С.,

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Шахрзаевым М.И.

при участии:  

от заявителя: представитель Набиев И. по доверенности от 15.02.2018;

от ответчиков: 1 – представитель Проволоцкий В.В. по доверенности от 11.01.2021;

2 – представитель Алексеев А.И. по доверенности от 11.01.2021;

от третьих лиц: 1, 2 – не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-29868/2020)  общества с ограниченной ответственностью «Кузнечный рынок» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2020 по делу № А56-89186/2017, принятое по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Кузнечный рынок» (191002, город Санкт-Петербург, Кузнечный переулок, дом 3, литер А, торг. пав. 232, ОГРН: 1037843017002, ИНН: 7825413347) к

1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН: 7832000076) и

2) Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга» (197101, город Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, дом 26-28, литер А, помещение 50-Н, ОГРН: 1177847187297, ИНН: 7816641869); 

третьи лица: 1 - Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры; 2 – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 

о признании недействительным акта государственного органа и обязании заключить договор купли-продажи здания и признании отсутствующим права оперативного управления,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Кузнечный рынок» (далее –Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в реализации преимущественного права Общества на выкуп нежилого здания, расположенного по адресу: 191002, Санкт-Петербург, Кузнечный пер., д. 3, лит. «А», общей площадью 4 489 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001134:3011, и земельного участка по адресу: Кузнечный пер., д. 3, лит. «А», общей площадью 3 602 кв.м. с кадастровым номером 78:31:0001134:3209, оформленного уведомлением от 06.10.2017 № 98719-32, как противоречащего Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обязании Комитета выполнить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2009 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Определением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга» (далее – Агентство)..

Кроме того, Общество в рамках дела № А56-33259/2018 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кузнечный пер., д. 3, лит. А, общей площадью 4 489 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001134:3011 и земельный участок, занимаемый этим зданием, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кузнечный пер., д. 3, лит. А, общей площадью 3 602 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001134:3209. 

Определением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2018 дела № А56-89186/2017 и № А56-33259/2018 объединены в одно производство с присвоением номера № А56-89186/2017.

Определением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2019 в целях определения рыночной стоимости здания с кадастровым номером 78:31:0001134:3011, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Кузнечный переулок, дом 3, литера А, общей площадью 4 809,5 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001134:3209, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кузнечный переулок, дом 3, литера А, общей площадью 3 602 кв.м., по состоянию на 08.09.2017 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Корнеевой Е.А. ООО «Лабриум-Консалтинг», производство по делу приостановлено. 

В суд от ООО «Лабриум-Консалтинг» в суд поступило заключение эксперта № Э-0619-А56-89186/2017, в связи с чем, протокольным определением от 28.08.2019 производство по делу возобновлено. 

Определением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

Кроме того, Общество в рамках дела № А56-103526/2017 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Комитета № 196-р от 16.10.2017 «Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Кузнечный переулок, 3, литера А»; о признании отсутствующим права оперативного управления Агентства на нежилое здание, расположенное по адресу: 191002, Санкт-Петербург, пер. Кузнечный, дом 3, литер А, общей площадью 4 489 кв.м., кадастровый номер 78:31.0001134:3011. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2020 дела № А56-89186/2017 и № А56-103526/2017 объединены в одно производство с присвоением номера № А56-89186/2017.

Решением  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования. По мнению подателя жалобы, судом неправильно применены нормы материального права, регулирующие порядок приватизации объектов недвижимости, поскольку положения норм Закона 178-ФЗ не могут быть специальными по отношению к Закону № 159-ФЗ. Кроме т ого, податель жалобы считает, что судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения ходатайства Общества о назначении повторной судебной экспертизы и удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу

Представитель Агентства возражал против удовлетворения ходатайства Общества о назначении повторной судебной экспертизы и удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

С учетом конкретных обстоятельств дела, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении ходатайства Общества о назначении повторной судебной экспертизы, в связи с чем, заявленное в суде апелляционной инстанции аналогичное ходатайство подлежит отклонению.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей Общества, Комитета, Агентства, апелляционный суд установил следующее

Между Обществом (арендатором) и Комитетом (арендодателем) 04.12.1997 заключен договор № 10-В206123 аренды объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кузнечный пер., д. 3, лит. А, (далее – Здание) для использования под торговые залы, склад, контору, гостиницу сроком на десять лет. 

Общество 08.09.2017 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 06.10.2017 № 98719-32 Комитет сообщил Обществу об отказе в реализации преимущественного права на выкуп, поскольку в соответствии с уведомлением от 05.06.2017 № 57412-32 Комитет отказался от договора аренды, кроме того, на дату подачи заявления о приобретении объекта у Общества имелась задолженность по договору, что является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение Здания на основании пункта 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ. 

Распоряжением Комитета № 196-р от 16.10.2017 «Об использовании объекта недвижимости по адресу: г. Санкт-Петербург, Кузнечный переулок, 3, литера А» Здание закреплено на праве оперативного управления за Агентством, о чем в Едином государственном реестре недвижимого имущества сделана соответствующая запись 20.11.2017. 

С 21.11.2017 Агентство осуществляет деятельность по управлению розничным сельскохозяйственным рынком, Комитетом по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга выдано разрешение от 21.11.2017 № 36 на право организации СПб ГБУ «АРИК» розничного сельскохозяйственного рынка на территории Санкт-Петербурга. 

Обществом направлено в Комитет обращение о прекращении начислений арендной платы по Договору. Во исполнение указанного обращения между Агентством и Обществом 09.01.2018 подписан акт приема-передачи Здания. 

В качестве основания для оспаривания распоряжения и признания отсутствующим права оперативного управления Агентства Общество указывает на то, что оспариваемое распоряжение о закреплении на праве оперативного управления спорного здания, издано исключительно с целью воспрепятствования Обществу в реализации его преимущественного права на приобретение этого здания в собственность. При этом Общество ссылается на то, что действие Федерального закона № 159-ФЗ не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (пп.3, п. 2, ст. 1 Закона № 159-ФЗ), в связи с чем, его преимущественное право на выкуп не может быть восстановлено без признания названного распоряжения недействительным. 

Кроме того, Общество ссылается на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества, и, считая, что предложенная Комитетом цена продажи помещения превышает его рыночную стоимость, обратился в суд с требованием об обязании заключить договор купли-продажи названного объекта недвижимости. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд. 

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, указав на то, что отчуждение арендованного Обществом объекта культурного наследия в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не допускается.

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее -  Закон № 178-ФЗ).

Согласно сведениям Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кузнечный пер., д. 3, лит. А, включено в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на основании решения Исполкома Ленгорсовета от 10.11.1967 № 996 в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Здание Кузнечного рынка». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции Закона № 315-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам. 

Статьей 20 Закона № 178-ФЗ о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору куплипродажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации»; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 Закона № 178-ФЗ в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21 и 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20 и 29 Закона № 178-ФЗ урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 по делу № 301-КГ18-753, и приведенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, установленные статьями 20 и 29 Закона № 178-ФЗ особенности приватизации объектов культурного наследия являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия. 

Таким образом, спорное здание может быть приватизировано только способами, указанными в ст. 29 Закона № 178-ФЗ, в связи с чем, требования Общества, основанные на положениях Закона №159-ФЗ о преимущественном праве приобретения арендованного имущества, являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду наличия специальной нормы закона, исключающей приватизацию объекта культурного наследия способом, не предусмотренным ст. 29 Закона № 178-ФЗ.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 31.08.2020 по делу №  А56-89186/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Н.С. Полубехина

И.А. Тимухина