Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-17333/2022

Резолютивная часть постановления объявлена  03 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 октября 2023 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.,

судейСириной В.В.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2,  администрации города Нефтеюганска и департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска на постановление от 28.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., ФИО3, ФИО4) по делу № А75-17333/2022 по иску департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (628310, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нефтеюганск, мкр. 12, 26, помещение 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и администрации города Нефтеюганска (628301, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нефтеюганск, мкр. 2, 25, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 307860431000039, ИНН 

<

***>), ФИО5 и ФИО6 о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок, признании отсутствующим права собственности на объект. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «РН-Юганскнефтегаз», публичное акционерное общество «НК «Роснефть», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

В судебном заседании приняли участие представители: индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО7 по доверенности от 04.07.2022; публичного акционерного общества «НК «Роснефть» по доверенности от 21.12.2021; общества с ограниченной ответственностью «РН-Юганскнефтегаз» по доверенности от 01.02.2023 - ФИО8

Суд установил:

департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее – департамент) и администрация города Нефтеюганска (далее – администрация) обратились Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Сударкину Виктору Алексеевичу (далее – Сударкин В.А.), Хамматовой Ольге Викторовне (далее – Хамматова О.В.) и Сударкину Вячеславу Викторовичу (далее - Сударкин В.В.) о:

- признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 № 54, применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 05.12.2019 № 54 (далее - договор купли-продажи от 05.12.2019); 

- признании отсутствующим зарегистрированного права собственности и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН): запись № 86:20:0000061:698:-86/043/2022-9 о регистрации 1/4 доли ФИО5 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером (КН) 86:20:0000061:698 расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 26 (далее – участок); запись № 86:20:0000061:698-86/043/2022-8 о регистрации доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на участок; запись № 86:20:0000061:698-86/043/2022-10 о регистрации 1/2 доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на участок; запись № 86:20:0000061:698-86/049/2019-6 о регистрации права собственности ФИО2 на участок; 

- признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 04.06.2019 № 21-А (далее – договор аренды от 04.06.2019); применении последствий недействительности ничтожной сделки; 

- признании отсутствующим зарегистрированного права собственности и погасить в ЕГРН: запись № 86:20:0000061:711-86/055/2022-3 о регистрации 1/4 доли ФИО5 в праве общей долевой собственности на сооружение с КН 86:20:0000061:711 - открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: 

<

...> участок 26 (далее – стоянка); запись № 86:20:0000061:711-86/055/2022-2 о регистрации 1/4 доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на Стоянку; - запись № 86:20:0000061:711-86/056/2019-1 о регистрации 1/2 доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на стоянку; 

- обязании ФИО2, ФИО6, ФИО5 в 14-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000061:698, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 26.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «РН-Юганскнефтегаз» (далее – ООО «РН-Юганскнефтегаз»), публичное акционерное общество «НК «Роснефть» (далее – ПАО «НК «Роснефть»), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

Решением от 23.03.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Чешкова О.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 28.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал договор купли-продажи от 05.12.2019 недействительным, применил последствия недействительности, обязал администрацию возвратить ФИО2 денежные средства в размере 7 731 000 руб.; признано отсутствующим зарегистрированное право собственности и подлежащие погашению в ЕГРН: запись № 86:20:0000061:698:-86/043/2022-9 о регистрации 1/4 доли ФИО5 в праве общей долевой собственности на участок; запись № 86:20:0000061:698-86/043/2022-8 о регистрации 1/4 доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на участок; запись № 86:20:0000061:698-86/043/2022-10 о регистрации 1/2 доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на участок; запись № 86:20:0000061:698-86/049/2019-6 о регистрации права собственности ФИО2 на участок. В удовлетворении иска в остальной части отказано, распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, департамент и администрация, а также ФИО2 обратились в суд округа с кассационными жалобами.

ФИО2 просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, приводя в обоснование данной позиции следующие доводы: судом не учтено допущенное со стороны истца злоупотребление правом; срок исковой давности по признанию недействительными торгов, по результатам которых заключен договор от 04.06.2019, истек на момент обращения администрации с иском; отсутствует предмет спора в части признания недействительным договора  аренды от 04.06.2019 в связи с его расторжением 05.12.2019; не нашли своего подтверждения доводы истцов о нарушении земельного законодательства при заключении договора аренды от 04.06.2019, содержание представленного администрацией градостроительного плана не свидетельствовало о наличии ограничений, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии с его назначением, в том числе, с учетом его расположения в санитарно-защитных зонах ЛЭП 35 кв; на момент заключения договора купли-продажи от 05.12.2019 договор аренды от 04.06.2019 являлся действующим, оспорен не был; возведенные на земельном участке объекты самовольными не признаны, право собственности на автостоянку зарегистрировано в установленном порядке, в материалы дела представлены доказательства (акт экспертного исследования № 22/07-0186 объекта «Автомобильная стоянка»), согласно которым контрольно-пропускной пункт и забор соответствуют критериям недвижимого имущества, асфальтовое покрытие соответствует критериям сооружения, что истцами не опровергнуто; истцами не доказан факт нарушения публичных интересов, несоразмерность предоставленного земельного участка также не доказана; доводы истцов о несоответствии объектов видам разрешенного использования обоснованно отклонены судом первой инстанции; департаментом и администрацией совершены действия, свидетельствующие о злоупотреблении с их стороны правом: заявление о признании недействительным договора купли-продажи от 05.12.2019, а также договора аренды от 04.06.2019, который был заключен на основании организованных и проведенных департаментом торгов; лишение ФИО2 права собственности свидетельствует о переложении на него бремени просчетов органа местного самоуправления; истцом не производился осмотр спорного земельного участка; автостоянка размещена с соблюдением действующих норм и правил, кроме того, на территории города Нефтеюганска имеется нехватка стояночных мест для хранения автотранспорта, таким образом, удовлетворение заявленных требований влечет нарушение прав жителей города.

Полагая решение и постановление подлежащими отмене, а заявленные требования – удовлетворению в полном объеме, департамент и администрация в своей кассационной жалобе приводят следующие доводы: договор аренды от 04.06.2019 является ничтожной сделкой, поскольку спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона; недобросовестность истца при заключении договора аренды от 04.06.2019 не имеет значения, так как не исключает факт заключения договора с нарушением требований законодательства; расторжение договора аренды от 04.06.2019 не является препятствием для рассмотрения требований о применении последствия ничтожности сделки; срок исковой давности в отношении требования о признании недействительным договора аренды от 04.06.2019 не истек, поскольку департамент не является стороной данной сделки, соответственно, применению подлежит десятилетний срок исковой давности; материалы дела позволяют сделать вывод о нестационарности расположенного на земельном участке объекта.

Администрация и департамент в отзыве на кассационную жалобу ФИО2 возражают против ее удовлетворения.

ФИО6 в отзыве на кассационную жалобу департамента и администрации просит оставить ее без удовлетворения.

ПАО «НК «Роснефть» и ООО «РН-Юганскнефтегаз» в отзывах на кассационные жалобы сочли изложенные в них доводы необоснованными.

В судебном заседании представители ФИО2, а также ПАО «НК «Роснефть» и ООО «РН-Юганскнефтегаз» выраженные в представленных ими документах позиции поддержали.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 04.06.2019, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок, расположенный по адресу; Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> земельный участок 26, площадью 29 519 кв. м, из категории земель - земли населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с КН 86:20:0000061:698, а арендатор - принять и использовать участок в соответствии с условиями, определенными договором (пункт 1.1).

Разрешенное использование участка: под обслуживание автотранспорта.

Договор аренды от 04.06.2019 заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.5). Дата регистрации - 19.06.2019.

ФИО2 осуществил на земельном участке строительство открытой автостоянки, контрольно-пропускного пункта, забора.

Арендатор 06.11.2019 зарегистрировал право собственности на объект недвижимости с КН 86:20:0000061:711 - сооружение транспорта и связи «открытая автостоянка для грузовых автомобилей», год завершения строительства 2019, площадь 1374,2 кв. м.

В настоящее время в связи со вступлением в наследство после смерти супруги ФИО2 на стоянку в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности: 06.11.2019 - 1/2 доли праве за ФИО2, 03.06.2022 - по 1/4 доли в праве за ФИО5 и ФИО6

ФИО2 05.12.2019 обратился с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с КН 86:20:0000061:698 без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), сославшись на наличие у него в собственности объекта недвижимости КН 86:20:0000061:711 (стоянки).

Соглашением о расторжении от 05.12.2019 договор аренды от 04.06.2019 расторгнут.

По условиям договора купли продажи от 05.12.2019 продавец (администрация) обязуется передать в собственность покупателю (ФИО2) земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с КН 86:20:0000061:698 площадью 29519 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> земельным участок 26 (далее - участок), а покупатель принять и оплатить его по цене и на условиях, предусмотренных договором.

Право собственности на участок зарегистрировано за ФИО2 23.12.2019.

На участок 02.06.2022 зарегистрировано право общей долевой собственности: 1/2 доли в праве за ФИО2, по 1/4 доли в праве - за ФИО6 и ФИО5

Истцы полагают договор аренды и договор купли-продажи ничтожными сделками, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Указывая, что: заключенные сделки противоречат земельному законодательству, поскольку открытая автостоянка для грузовых автомобилей, выполненная путем укладки асфальтобетона на поверхность земли в отсутствие ее подземной или надземной части не является сооружением и, как следствие, не отвечает признакам недвижимого имущества, не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка; считая, что продажа земельного участка без торгов в отсутствие установленных законом оснований нарушает интересы неопределенного круга лиц, лишенных возможности через торги реализовать свое право на получение земельного участка; ссылаясь также на явную несоразмерность площади выкупаемого земельного участка площади размещенного на нем спорного объекта; утверждая, что границы земельного участка, предоставленного по договору аренды от 04.06.2019, расположены с нарушением нормативных расстояний от объектов нефтедобычи, а также нарушаются охранные зоны линии электропередачи - 15 м от осей ВЛ 35 кВ с каждой стороны, департамент и администрация обратились в арбитражный суд с иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 166, 167, 168, 181, 199, 200, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 39.3, 39.11, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, данными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), исходил из отсутствия оснований для вывода о нарушении земельного законодательства как при заключении договора аренды от 04.06.2019, поскольку право аренды получено по результатам конкурентной процедуры торгов, не признанных недействительными, и на основании данных градостроительного плана земельного участка, предоставленного администрацией, из которого не следует наличие ограничений, исключающих возможность использования участка в соответствии с целями договора аренды; так и при заключении договора купли-продажи от 05.12.2019, заключенного на момент действия договора аренды от 04.06.2019 и при наличии на земельном участке объекта, право собственности на который зарегистрировано как на недвижимое имущества, при этом иное истцами не доказано, как и не доказан факт наличия публичного интереса в оспаривании сделок, которые были исполнены обеими сторонами надлежащим образом. Также суд пришел к выводу об истечении срока исковой давности, составляющего в отношении оспоримых сделок один год.

Повторно рассматривая спор, Восьмой арбитражный апелляционный суд руководствовался положениями статей 130, 131, 166, 167, 168, 181, 199, 421, 422 ГК РФ, статей 3, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ, разъяснениями, данными в пунктах 38, 74, 76 Постановления № 25, пункте 52 Постановления № 10/22, пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761, от 12.01.2016 № 18-КГ15-222, от 13.09.2021 № 303-ЭС21-15196, 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 28.10.2021 № 304-ЭС21-20007, от 25.05.2021 № 309-ЭС21-6162, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и, оценив обстоятельства дела, представленные доказательства, доводы и возражения сторон, с позицией суда первой инстанции не согласился.

В отношении требований о признании недействительным договора аренды от 04.06.2019 суд указал на факт пропуска трехлетнего срока исковой давности.

Рассматривая требование о признании договора купли-продажи от 05.12.2019 недействительным, апелляционная коллегия указала на недоказанность оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на стоянку отсутствующим по мотиву отсутствия у данного объекта признаков недвижимого имущества, отметив также, что требование о признании данного объекта самовольным не заявлялось. Вместе с  апелляционный суд счел обоснованными доводы истцов о несоразмерности предоставленной в собственность площади земельного участка площади, необходимой для использования стоянки, что является основанием для признания договора купли-продажи от 05.12.2019 ничтожным, указав, что трехлетний срок исковой давности в отношении данного требования не пропущен.

Принимая во внимание, что площадь застройки земельного участка объектом недвижимости составляет 4,6 процента (площадь предоставленного земельного участка с КН 86:20:0000061:698 составляет 29 519 кв.м, площадь объекта недвижимости с КН 86:20:0000061:711 составляет 1 374,2 кв.м), что свидетельствует о значительной несоразмерности площади спорного земельного участка по отношению к площади расположенного на нем объекта, при этом испрашиваемая площадь земельного участка заявителем не обоснована, учитывая, что наличие договора аренды в отношении спорного земельного участка не обосновывает площадь последнего в целях его выкупа при реализации исключительного права на приобретение публичной собственности, суд признал договор купли-продажи от 05.12.2019 ничтожным, зарегистрированное за ответчиками на основании договора купли-продажи право общей долевой собственности на участок – отсутствующим.

Суд округа с указанными выводами суда апелляционной инстанции соглашается.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 Постановления № 25).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления № 25).

В силу статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1).

На основании статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого кодекса (подпункт 6 пункта 2).

Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества, площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества, нарушает требования статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которым лицо имеет право на использование земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что площадь земельного участка занимаемая объектом - стоянка (1 374,2 кв.м) составляет 4,6 процента, что свидетельствует о значительной несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка (29 519 кв.м) по отношению к площади расположенного на нем объекта, принимая во внимание, что само по себе наличие договора аренды в отношении спорного земельного участка в рассматриваемом случае не обосновывает площадь последнего в целях его выкупа при реализации исключительного права на приобретение публичной собственности, апелляционный суд верно констатировал ничтожность договора купли-продажи от 05.12.2019 как заключенного с нарушениями императивно установленных требований земельного законодательства и признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчиков на земельный участок и подлежащими погашению соответствующие записи в ЕГРН.

При этом суд, с учетом положений статей 181, 199 ГК РФ, правомерно отметил, что трехлетний срок исковой давности в отношении данного требования не истек.

Вопреки доводам ФИО2, ссылающегося на недоказанность несоответствия расположенных на земельном участке объектов видам разрешенного использования земельного участка, договор от 05.12.2019 признан недействительным по иному мотиву – несоблюдение требований земельного законодательства в части соразмерности и обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, в связи с чем данные суждения не влияют на выводы апелляционного суда и не принимаются судом округа.

Отклоняя доводы ФИО2 об отсутствии нарушений публичных интересов, суд округа отмечает, что заключение договора купли-продажи в нарушение императивных требований статей 39.3, 39.20 ЗК РФ исключает соблюдение принципов добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. 

Вместе с тем при вынесении обжалуемого постановления не учтено следующее.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

В пункте 38 Постановления № 25 разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 указано, что в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 23 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды от 04.06.2019 ФИО2 получил технические условия на электроснабжение (от 17.07.2019 № 02/03/02-5454), заказал исполнительную документацию на электромонтажные работы в ООО «ЮганскСибСтройПлюс». В ходе электрификации земельного участка ответчиком за счет собственных денежных средств произведена забивка свай под монтаж опоры, сборка фундамента под опору, монтаж опор, натяжка проводов и др. Указанные обстоятельства подтверждаются исполнительной документацией, в частности, актом технической готовности электромонтажных работ. Также ответчиком возведены забор и контрольно-пропускной пункт, произведена отсыпка земельного участка, ранее представлявшего болотистую местность, асфальтирование, установка шлагбаума, прокладка электросетей, что не оспаривается истцами 

Указывая на отсутствие оснований для признания отсутствующим права собственности по мотиву отсутствия у указанного объекта признаков недвижимого имущества, апелляционный суд, принял во внимание, что помимо собственно асфальтирования, ответчиком проведены и иные работы, установлены забор и контрольно-пропускной пункт, составляющие единый комплекс, связанные общим назначением; описаны границы объекта; возможность строительства объекта недвижимости была предусмотрена договором аренды; при строительстве разрабатывалась проектная документация, ответчиком выяснялся вопрос о необходимости получения разрешительной документации; пришел к выводу о том, что возведенный объект не обслуживает какой-то иной объект (например, многоквартирный дом, торговый центр), а имеет самостоятельное функциональное назначение.

Вместе с тем, замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ) (абзац 5 пункта 38 Постановления № 25).

Понятие «недвижимость» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей.

Асфальтовая площадка не имеет самостоятельного функционального назначения, создана исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположена, поэтому является его неотъемлемой частью и не может относиться к недвижимому имуществу.

В пункте 39 Постановления № 25 указано, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. 

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В ГК РФ названо два вида имущественных комплексов: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1). Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости.

При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

За ФИО2 зарегистрировано право собственности на стоянку как на объект недвижимости площадью 1 374,2 кв.м., назначение «сооружение транспорта и связи», наименование «открытая стоянка для грузовых автомобилей».

В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом. Укладка на земельном участке определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода или проезда, стоянки автомобилей, размещения оборудования, не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка.

При этом из материалов дела не следует, что при обращении в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на стоянку представлялись доказательства отнесения названого объекта к единому недвижимому комплексу. 

Кроме того, для строительства и последующего получения правоустанавливающих документов на вновь созданный объект недвижимости установлен особый установленный законом порядок, регулирующий градостроительную деятельность, земельные правоотношения. Этот порядок включает в себя отвод земельного участка для строительства, получение разрешения компетентных органов на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Так, в соответствии с частью 1 и 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 данного Кодекса.

Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие получение разрешения на строительство, возведение и введение в эксплуатацию спорного объекта (автостоянки) как объекта недвижимости – имущественного комплекса, в соответствии с требованиями действующего законодательства. Напротив, согласно представленному ответчиком в материалы дела техническому плану сооружения, сформированному кадастровым инженером ФИО9 для постановки на кадастровый учет и государственную регистрацию права на стоянку, указано на декларацию об объекте недвижимости, в состав которой входят договор аренды от 04.06.2019 и доверенность.

Доказательств предоставления земельного участка для строительства имущественного комплекса и документы, подтверждающие строительство стоянки как имущественного комплекса, также не имеется.

Судом отмечено, что ФИО2 предпринимались меры по получению разрешения на строительство путем обращения в департамент с заявлением о необходимости получения разрешения на строительство контрольно-пропускного пункта, однако ему было разъяснено, что разрешение на строительство не требуется в случае возведения вспомогательного объекта.

В силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Действующее законодательства понятие «объект вспомогательного использования» не раскрывает. Вместе с тем из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ и статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022).

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Основания для вывода о том, что спорная стоянка является вспомогательным объектом, выполняя обслуживающую функцию в отношении основного, отсутствуют.

Согласно части 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая, что наличие государственной регистрации права собственности на спорную стоянку как на недвижимую вещь, не является безусловным основанием для ее отнесения к объектам недвижимости, при этом сам по себе вывод в акте экспертного исследования № 22/07-0186, представленного ответчиком о соответствии названного объекта критериям недвижимого имущества в отсутствие достаточной совокупности доказательств возведения данного объекта как имущественного комплекса либо как вспомогательного объекта на основании соответствующей разрешительной документации, не свидетельствует об обратном, суд округа не может признать обоснованным постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требования о признании отсутствующим права собственности на объект – стоянку.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» также разъяснено, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, если установленные судами фактические обстоятельства соответствуют имеющимся в деле доказательствам и позволяют правильно применить нормы права, подлежащие применению.

На основании изложенного суд округа полагает необходимым изменить обжалуемый судебный акт в части отказа в удовлетворении требования департамента и администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности и погашении в ЕГРН записи о регистрации права собственности на стоянку.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 28.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-17333/2022 отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности на объект - сооружение с кадастровым номером 86:20:0000061:711 - открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: 

<

...> участок 26.

Принять в указанной части новый судебный акт.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

- запись № 86:20:0000061:711-86/055/2022-3 о регистрации 1/4 доли ФИО5 в праве общей долевой собственности на сооружение с кадастровым номером 86:20:0000061:711 - открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: 

<

...> участок 26; 

- запись № 86:20:0000061:711-86/055/2022-2 о регистрации 1/4 доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на сооружение с кадастровым номером 86:20:0000061:711 - открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: 

<

...> участок 26; 

- запись № 86:20:0000061:711-86/056/2019-1 о регистрации 1/2 доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на сооружение с кадастровым номером 86:20:0000061:711 - открытая автостоянка для грузовых автомобилей, расположенное по адресу: 

<

...> участок 26.

В остальной части судебный акт оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО10

Судьи          В.В. Сирина

   ФИО1