ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-14848/17

03 июля 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2017 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июля 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи : Семушкиной В.Н.,

судей : Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от КУИ г. ФИО2: не явились, извещены;

от ООО «СМУ -№3»: не явились, извещены;

от ООО «ИжПромСтрой»: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2017 года по делу № А41-14848/17, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению КУИ г. ФИО2 к ООО «СМУ -№3», третье лицо: ООО «ИжПромСтрой»,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области, обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Строительное – монтажное упрпавление № 3», уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании прекратившим с 23 декабря 2016 года действие договора аренды земли № 7430-I-3-2015 от 10.04.2013 г. и обязании ООО «СМУ -№3» возвратить Комитету земельный участок КН 50:58:0040101:118, площадью 1018 кв.м., расположенный по адресу : 

<

...>  по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2017 года в удовлетворении исковых требований КУИ г. ФИО2 отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, КУИ г. ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав третьего лица (ООО «ИжПромСтрой»), поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились .

Через канцелярию суда от  КУИ г. ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих  в деле.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

 Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области и ООО «СМУ-№3» 10 апреля 2013 года заключен договор № 7430-I-3-2015 аренды земельного участка КН 50:58:0040101:118, площадью 1 018 кв.м., вид разрешенного использования: «для магазина товаров повседневного обслуживания». 

Согласно выписке из ЕГРП от 10.11.2016 указанный договор аренды заключен на срок до 31.01.2015.

На арендованном земельном участке ООО «СМУ-№3» возвело незавершенное строительством здание площадью 768, 8 кв.м., произвело государственную регистрацию права собственности, которое перешло к ООО «ИнжПромСтой».

     Согласно представленной истцом выписки из ЕГРН от 15.06.2016 г., право собственности на указанный объект недвижимого имущества перешло к ООО «ИнжПромСтой». Государственная регистрация права собственности ООО «ИнжПромСтрой» на указанное незавершенное строительством строение произведена 15.09.2014 г. (запись 50-50-32/036/2014-076-076).

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 21.09.2016 об отказе от продолжения арендных отношений с предложением расторгнуть договор аренды и возвратить по акту приема-передачи земельный участок.

      Непринятие ответчиком мер направленных на расторжение договора аренды, явилось основанием для обращения КУИ г. ФИО2 в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции со ссылкой на п. 1 ст. 552, абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, разъяснения  Высшего Арбитражного Суда РФ , содержащиеся в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, пришел к выводам о том, что с даты государственной регистрации права собственности ООО «ИжПромСтрой» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке КН 50:58:0040101:118 (с 15.09.2014 г.), к нему в силу закона перешло право аренды указанного земельного участка, возникшее у прежнего собственника незавершенного строительством объекта на основании договора аренды земли № 7430-I-3-2015 от 10.04.2013 г. ; договор аренды земли № 7430-I-3-2015 от 10.04.2013 г. не прекратил действие, поскольку истцом не соблюдено требование о необходимости предупреждения арендатора о прекращении действия договора аренды, так как уведомление было направлено в адрес ООО «СМУ-№3», которое не являлось арендатором по договору ; ООО "СМУ -№3", не являясь собственником расположенного на земельном участке незавершенного строительством строения, не имеет возможности вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. 

Апелляционный суд не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции , исходя из следующего.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Вместе с тем, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Таким образом, ввиду отсутствия со стороны КУИ  ФИО2 и использования ответчиком земельного участка после истечения срока действия договора (31.01.2015), последний считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Абзац 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ устанавливает, что в случае, если договор заключен на неопределенный срок , каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц .

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Делая вывод о переходе к ООО «ИжПромСтрой» в силу закона права аренды указанного земельного участка с даты государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке КН 50:58:0040101:118 (с 15.09.2014 г.), суд первой инстанции не учел, что  в соответствии с п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 26 ЗК РФ  права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами  и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, право пользования земельным участком в любом случае, даже несмотря на то, что основанием для его возникновения являются положения закона, должно быть оформлено и зарегистрировано в установленном порядке.

Между тем, правоустанавливающие документы на право пользования земельным участком ООО «ИжПромСтрой» надлежащим образом не оформлялись , изменение стороны договора аренды не осуществлялось.

Кроме того, из содержания выписки из ЕГРП на земельный участок следует, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано ограничение права в виде аренды  на основании договора аренды земли от 10.04.2013 №7430-I-3-2015 в пользу ООО «СМУ-3», в то время как сведения о наличии ограничений, установленных в отношении ООО «ИжПромСтрой», в соответствующем реестре отсутствуют.

Таким образом, отсутствуют достаточные основания для вывода о переходе прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды от ООО «СМУ-3» к ООО «ИжПромСтрой».

По указанным основаниям является неверным вывод суда первой инстанции о не соблюдении истцом требования о необходимости предупреждения арендатора о прекращении действия договора аренды по причине того, что уведомление было направлено в адрес ООО «СМУ-№3», которое не являлось арендатором по договору.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В пункте 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Абзац 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ устанавливает, что в случае, если договор заключен на неопределенный срок , каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц , а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

В материалах дела имеются уведомление Комитета от 21.09.2016 №01-25/1314, квитанция об отправке от 22.09.2016 (л.д. 23-25)  об отказе от продолжения арендных отношений с предложением расторгнуть договор аренды и возвратить по акту приема-передачи земельный участок.

           Поскольку данное уведомление оставлено ответчиком без ответа, договор аренды следует считать прекратившим свое действие с 23.12.2016.

Абзацем 14 п. 3.2 договора аренды и ст. 622 ГК РФ  предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Нормы Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, регулирующие вопросы расторжения договоров аренды, не делают исключения в части возможности прекращения права пользования землей при наличии на ней объекта недвижимости.

Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Данный вывод соответствует позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 №14381/10.

Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что на момент предоставления Комитетом ответчику в аренду земельного участка, на нем уже находился объект незавершенного строительства, в связи с чем, возврат объекта найма предполагался в первоначально переданном арендатору состоянии.

     Таким образом, изложенный в решении вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания действия договора аренды прекратившим действие и возврате земельного участка не соответствует  обстоятельствам дела, что в силу п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда.

Поскольку Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области в силу НК РФ освобожден от уплаты госпошлины, судебные расходы за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета в порядке ст.110 АПК РФ. 

При изготовлении резолютивной части постановления апелляционного суда  от 26.06.2017 были допущены следующие опечатки : 

 - в абзаце 2 после слов : «от 10 апреля 2013 года» пропущена фраза : «заключенного между Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области и ООО «Строительное – монтажное управление № 3» в отношении земельного участка с КН 50:58:0040101:118, площадью 1018 кв.м., расположенного про адресу : 

<

...>».

-в абзаце  3 после слов  : «обязать ООО «СМУ-3» пропущена фраза : «в десятидневный срок с момента вступления постановления суда в законную силу» и после слов : «земельный участок КН 50:58:0040101:118» пропущена фраза : «площадью 1018 кв.м., расположенный про адресу : 

<

...>».

Апелляционный суд считает возможным в порядке ст. 179 АПК РФ исправить допущенные опечатки путем верного изложения резолютивной части постановления,  не изменяя при этом его содержания .

Руководствуясь статьями 179, 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2017 года по делу №А41-14848/17 отменить.

 Признать прекратившим с 23 декабря 2016 года действие договора аренды земли №7430-I-3-2015 от 10 апреля 2013 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области и ООО «Строительное – монтажное управление № 3» в отношении земельного участка с КН 50:58:0040101:118, площадью 1018 кв.м., расположенного про адресу : 

<

...>.

Обязать ООО «СМУ-№3» в десятидневный срок с момента вступления постановления в законную силу возвратить Комитету по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области земельный участок КН 50:58:0040101:118 площадью 1018 кв.м., расположенный по адресу : 

<

...>, по акту приема-передачи.

 Взыскать с ООО «СМУ-№3» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

 Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий :

В.Н. Семушкина

Судьи :

С.В. Боровикова

С.А. Коновалов