ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-8224/2019

10 марта 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     02 марта 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 марта 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 02.03.2022,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-38136/2021)  общества с ограниченной ответственностью «Громада» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 07.10.2021 по делу № А42-8224/2019 (судья Е.С. Камалова), принятое по иску акционерного общества «Здоровье» к обществу с ограниченной ответственностью «Громада» о взыскании, и по встречному иску о взыскании,

установил:

акционерное общество «Здоровье» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Громада» (далее – ответчик) задолженности по арендной плате по договору аренды №19218 от 14.01.2014 в размере 2 772 293,92 руб. задолженности по фиксированной части арендной платы за период с июня 2017 года по июнь 2019 года; 2 465 453,34 руб. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы; 512 279,31 руб. задолженности по оплате коммунальных платежей (переменной части арендной платы) за период с 31 октября 2016 года по 17 июня 2019 года; 652 878,75 руб. пеней за нарушение сроков оплаты; 97 835 руб. в счет штрафа за непредставление договора страхования, всего 6 500 740,32 руб.

Определением от 18.12.2019 суд принял к совместному рассмотрению встречное исковое заявление ответчика, уточненное в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с истца стоимости произведенных работ по капитальному ремонту в размере 9 009 176 руб.

Решением от 07.10.2021 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО «Громада» в пользу АО «Здоровье» 3 284 573 руб. 23 коп. долга, 3 118 332 руб. 09 коп. пеней, всего 6 402 905 руб. 32 коп., а также 54 668 руб. 67 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 26 215 руб. 68 коп. судебных расходов на оплату услуг экспертизы. В остальной части в иске отказано.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением, ООО «Громада» обратилось с апелляционной жалобой  об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал. Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 29.12.2013 стороны заключили договор аренды №19218 от 14.01.2014, согласно условиям которого арендодатель (истец) предоставляет арендатору (ответчик), а арендатор принимает на условиях аренды муниципальные нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 466,4 кв.м., в соответствии со схемой помещения (А/1/II/43-46,48,49,52,53; А/2/VII/1; А3/IX/1) для использования под деятельность бассейна (пункт 1.1 договора). 

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 29.12.2013 по 28.12.2023. 

Согласно пункту 1.2 договора арендная плата состоит из фиксированной части, составляющей 161 468 руб. (вкл. НДС) за один календарный месяц и переменной части арендной платы, рассчитываемой по показателям приборов учета потребления электроэнергии, теплоэнергии, холодного и горячего водоснабжения за отчетный месяц, в случае отсутствия отдельных приборов учета, по расчетам арендодателя, на основании показателей общих приборов учета, в соответствии с официально установленными тарифами на данные услуги. 

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи 29.12.2013. 

19.06.2017 заключено дополнительное соглашение №1 к договору, которым с 19.06.2017 установлена фиксированная часть арендной платы в сумме 159 081,36 руб. 

С 01.01.2018 стоимость арендной платы в соответствии с пунктом 3.6 договора и на основании приказа ММУП «Здоровье» от 01.03.2018 №9 была проиндексирована на коэффициент 1,025 и составила 163 058,40 руб. 

Согласно условиям договора (пункты 3.1 и 3.2 договора) оплата по пункту 1.2.1 договора производится до первого числа текущего месяца (за месяц вперед); по пункту 1.2.2 договора согласно выставленным счетам до первого числа следующего за текущим месяца. 

В нарушение условий договора ответчик не вносил арендную плату. По данным истца, с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, за период с июня 2017 года по июнь 2019 года задолженность по фиксированной части арендной платы составила 2 772 293,92 руб.; задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 31.10.2016 по 17.06.2019 составила 561 087,07 руб. (т.4, л.д. 29-31). 

Пунктом 3.4 договора установлено, что при невнесении арендатором платежей в установленные договором сроки арендодателем могут быть начислены пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Размер пеней за нарушение сроков оплаты фиксированной части арендной платы за период с 02.06.2017 по 17.06.2019 составил 2 465 453,34 руб.; за нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы за период с 01.12.2016 по 17.06.2019 составил 652 878,75 руб., всего 3 118 332,09 руб. 

Пунктом 2.2.19 договора арендатор принял на себя обязательство в 10-ти дневный срок заключить договор страхования арендуемого помещения в пользу арендодателя на весь срок действия договора аренды. 

В связи с неисполнением указанной обязанности истец начислил штраф на основании пункта 3.3 договора в размере 97 835 руб. 

На основании пункта 4.2 договора арендодатель направил в адрес арендатора уведомление о задолженности и расторжении договора от 13.06.2019 №185, которое было получено ответчиком 18.06.2019, в связи с чем истец полагает договор расторгнутым в одностороннем порядке 18.06.2019 (т.1. л.д. 128). 

Оставление ответчиком претензии от 26.11.2018 №289/9 без удовлетворения, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Факт передачи нежилых помещений в аренду подтверждается материалами дела. Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период своевременно и в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца документально не оспорено.

Из материалов дела следует, что в период с апреля по сентябрь 2018 года судебными актами по делу № 2-2402/2018 был наложен запрет эксплуатации здания, в котором находятся спорные арендуемые ООО «Громада» помещения.

Между тем довод ответчика о невозможности использования арендуемых помещений по назначению в период с  16.04.2018 по 25.09.2018 опровергается материалами дела, в том числе актом о совершении исполнительных действий от 07.05.2018 (т.3, л.д. 155), в котором отражено, что в помещениях здания продолжается осуществление деятельности ООО «Громада» (помещения бани, рюмочной «Джокер бара»), ведется прием посетителей и предоставление услуг банного комплекса; актами о совершении исполнительных действий от 18.04.2018. от 19.04.2018, от 22.04.2018 и от 30.05.2018 (т.3, л.д. 156-160), в которых зафиксировано, что ООО «Громада» продолжает осуществлять свою деятельность, в помещениях находятся посетители.

Поскольку генеральный директор ООО «Громада» ФИО2 пояснил, что на актах от 13.07.2018 и 17.07.2018 (т.3, л.д. 162-163), положенных в обоснование доводов истца об осуществлении ответчиком деятельности в период запрета эксплуатации здания, проставлена не его подпись, суд назначил почерковедческую экспертизу, по результатам которой (заключение эксперта №476-пэ/2020 от 30.12.2020) установлено, что подписи от имени ФИО2 в акте от 13.07.2018 и в акте б/н от 17.07.2018 выполнены не ФИО2, а иным лицом.

По ходатайству истца суд назначил повторную почерковедческую экспертизу, поручив ее проведение экспертам Федерального бюджетного учреждения Мурманская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В заключении №188/01-3 от 10.03.2021 экспертом сделан вывод, что подписи в акте от 13.07.2018 и акте б/н от 17.07.2018 выполнены ФИО2

По ходатайству ответчика суд назначил проведение экспертизы, поручив ее выполнение экспертам Федерального бюджетного учреждения Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. 

В заключении 1324/05-3 от 12.08.2021 экспертами также сделан вывод, что подписи в акте от 13.07.2018 и акте б/н от 17.07.2018 выполнены ФИО2

Таким образом, по результатам двух из трех экспертиз установлена принадлежность подписей на акте от 13.07.2018 и акте б/н от 17.07.2018 ФИО2

Учитывая выводы экспертов, акты судебных приставов-исполнителей, суд пришел к правильному выводу, признав, что период с 16.04.2018 по 25.09.2018 не подлежит исключению из начислений.

Доказательств возврата помещений в указанный период по правилам ст. 612 ГК РФ в материалах дела не имеется.

Как правильно указал суд в решении, продолжив использовать арендуемое имущество, несмотря на его недостатки, а также на судебный запрет и уведомление истца о запрете эксплуатации всего здания, ответчик не вправе ссылать на это обстоятельство, как на основание для его освобождения от внесения арендной платы за спорный период, поскольку это является злоупотребление правом.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании 2 772 293,92 руб. задолженности по фиксированной части за период с июня 2017 года по июнь 2019 года обосновано и правомерно удовлетворено судом. 

В обоснование требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей за период с 31.10.2016 по 17.06.2019 в размере 561 087,07 руб. истец представил расчет задолженности, счета ресурсоснабжающих организаций. Расчет судом проверен, признан правильным.

Начисление пеней обосновано п. 3.4 договора и соответствует ст. 333 ГК РФ. 

Доказательств чрезмерности начисленной неустойки ответчик не представил, в связи с чем суд отказал в уменьшении размера пеней на основании ст. 333 ГК РФ.

В отношении требования о взыскании штрафа за незаключение договора страхования суд по заявлению ответчика применил срок исковой давности.

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Обязательства сторон по содержанию арендованного имущества распределяются в соответствии со статьей 616 ГК РФ, согласно пункту 1 которой по общему правилу обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Если арендодатель не исполняет эту обязанность, арендатор вправе произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Возложение на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению (статья 611 ГК РФ).

Вместе с тем по смыслу положений статьи 612 ГК РФ исполнение данной обязанности может быть переложено и на арендатора посредством включения в договор соответствующего условия.

При этом поддержание имущества в исправном состоянии, произведение текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества по общему правилу закреплено в пункте 2 статьи 616 ГК РФ за арендатором.

Наряду с положениями, регламентирующими сферу ответственности каждой из сторон по вопросу выполнения ремонта арендуемого имущества, в главе 34 Гражданского кодекса РФ содержатся также нормы, посвященные улучшениям арендованного имущества (статья 623 ГК РФ).

С учетом характера требований в предмет доказывания по данному делу входило выяснение следующих вопросов: имелась ли у арендодателя обязанность по произведению капитального ремонта, нарушил ли он ее, существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, выполнил ли арендатор капитальный или текущий ремонт либо им произведены неотделимые улучшения арендованного имущества.

В обоснование встречного иска ООО «Громада» в материалы дела представлен акт осмотра помещений от 16.06.2017 (т.4, л.д. 35), в соответствии с которым комиссией в составе представителей Арендодателя и Арендатора, установлено, что внутреннее покрытие чаш бассейнов частично вздулось и требует замены; керамическая плитка на бортах бассейнов повреждена или отсутствует, необходима замена; короба системы вентиляции прогнили от повышенной влажности, требуется полная замена; требуется капитальный ремонт гидроизоляции, стен, потолка и пола.

Истец заявил о признании акта недопустимым доказательством и исключении его из числа доказательств по делу (т.7, л.д. 73).

Между тем в отсутствие оригинала акта осмотра от 16.06.2017 установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств, в т.ч. из показаний свидетелей, невозможно, а при не представлении оригинала письменного доказательства, в том числе по причине его утраты, арбитражный суд не может считать доказанным какой-либо факт, в связи с чем суд первой инстанции исключил оспариваемое доказательство из числа доказательств по настоящему делу (п. 6 ст. 71 АПК РФ).

В подтверждение позиции ООО «Громада» о неотложной необходимости проведения капитального ремонта представлен акт экспертного исследования № 41-07/01-17 строительного эксперта ООО «СтройЭксперт» ФИО3, согласно которому причиной видимых повреждений бассейнов, расположенных в помещениях A/3/V1II/1, A/3/IX/1 явился прогиб межэтажного перекрытия, на котором расположены чаши, но в допустимых пределах, без деформации.

Представленное заключение опровергается Техническим заключением ООО «ПикТехпроект» (имеющим членство СРО) изготовленное по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания «бани №5», расположенного по адресу: 

<

...>», а так же заключением руководителя группы обследования ООО «ПикТехпроект» ФИО4

Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что дефект плиты (прогиб межэтажного перекрытия, зафиксированный экспертом ФИО3, фактически был зафиксирован в осях 16-17/И ( другой части здания) и отношения к чашам бассейнов не имеет. 

Согласно содержащейся в материалах дела технической документации (типовой проект и выдержки из технического заключения 2018 года ООО «Кольское объединение изыскателей и проектировщиков» проверочные расчеты существующих железобетонных чаш бассейнов и плит покрытия) чаши бассейнов опираются на собственные отдельно стоящие столбчатые фундаменты, т. е. плиты перекрытий под собой не имеют.

Из материалов дела следует, что за три года до проведения спорных ремонтных работ, в 2014 году, ООО «Громада» были проведены работы по восстановлению банного комплекса, чаши бассейнов приведены в работоспособное состояние. Проведение указанных работ соответствовало цели договора аренды - использование арендованных помещений под деятельность бассейна. В данном случае, проведенные в 2014 году арендатором работы капитального характера, повысили (изменили) качественные характеристики объекта, привели к неотделимым улучшения арендованного имущества (статья 623 ГК РФ). Работы были согласованы с арендодателем, стоимость работ была зачтена арендодателем в счет обязанности по внесению арендных платежей.

В данном случае суд пришел к обоснованному выводу, признав, что проведенные арендатором в 2017 году работы не могут рассматриваться как выполнение арендатором обязанности арендодателя по содержанию имущества. Проведение такого ремонта не соотносится с общепринятым пониманием пределов нормального износа имущества. 

Учитывая, что предыдущий ремонт (восстановление) производился силами самого арендатора за три года до нового проведения ремонта, и учитывая принятие ООО «Громада» гарантийных обязательств по проведенному ремонту, возложение на арендодателя недостатков проведенного ремонта не соответствует положениям статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, принимая во внимание виды проведенных ремонтных работ, суд пришел к правильному выводу о проведении ООО «Громада» ремонта арендуемого имущества для осуществления нормальной хозяйственной деятельности, обеспечивающей арендатору возможность извлечения из объекта аренды потребительских качеств, и восстанавливающий износ объекта в период эксплуатации, устранения недостатков ранее проведенного арендатором ремонта. Результаты ремонтных работ использовались (потреблялись) ответчиком самостоятельно в течение всего периода пользования имуществом истца.

При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 07.10.2021 по делу №  А42-8224/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 

К.В. Галенкина