АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3267/17 

Екатеринбург

14 июня 2017 г.

Дело № А60-43129/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – Территориальное управление Росимущества, истец) на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2016 по делу № А60-43129/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ЛайфХатГруп» (далее – общество «ЛайфХатГруп», ответчик) – Кузнецова С.С. (доверенность от 09.06.2017).

Территориальное управление Росимущества обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «ЛайфХатГруп» о взыскании  пени по договору аренды земельного участка за период с 10.09.2013 по 30.06.2016 в сумме 39 962 руб. 22 коп. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2016 (судья Филиппова Н.Г.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 (судьи Жукова Т.М., Скромова Ю.В., Полякова М.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Территориальное управление Росимущества,  ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя, договор аренды от 10.10.2012 заключен с момента его подписания, а также с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, кроме того, обязанность ответчика по уплате арендной платы по договору аренды, с учетом имеющейся задолженности прежнего арендодателя, возникла с 10.02.2014. Территориальное управление Росимущества указывает, что договор аренды подписан сторонами без замечаний, между сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям, в том числе механизму расчета арендной платы. Кроме того, заявитель отмечает, что никаких мер по оспариванию условий договора аренды ответчиком не предприняты. Заявитель также обращает внимание, что условие договора о размере арендной платы, механизме ее расчета на момент рассмотрения спора являлось действующим, сторонами не оспаривалось.

В отзыве на кассационную жалобу общество «ЛайфХатГруп» просит оставить обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Росимущества – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 66:41:0614002:59, с местоположением: Свердловская область, г. Екатеринбург, с целевым использованием: для сельскохозяйственного использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1071218 кв.м, является собственностью Российской Федерации.

Между Территориальным управлением Росимущества и обществом с ограниченной ответственностью «СтройИнвестЛенд» (далее – общество «СтройИнвестЛенд») заключен договор аренды земельного участка от 10.10.2012 №АЗФ-1466/0422, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0614002:59, с местоположением: Свердловская область, г. Екатеринбург, с целевым использованием: для сельскохозяйственного использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 1071218 кв.м (п. 1.1 договора). 

Между обществом «СтройИнвестЛенд» и обществом «ЛайфХатГруп» заключен договор от 20.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.10.2012  № АЗФ-1466/0422, согласно п. 2.1 которого права и обязанности общества «СтройИнвестЛенд» переходят к обществу «ЛайфХатГруп» в том объёме и на тех условиях, которые существуют на момент заключения сторонами договора. 

Территориальное управление Росимущества направило в адрес общества «ЛайфХатГруп» претензию от 29.07.2016 № АР-8779/03, в которой потребовало в срок до 01.09.2016 погасить задолженность в сумме 247 651 руб. 89 коп, образовавшуюся по договору аренды земельного участка от 10.10.2012  № АЗФ-1466/0422.

Общество «ЛайфХатГруп» платежным поручением от 15.07.2016 № 129 перечислило арендную плату за земельный участок по вышеуказанному договору в сумме 247 651 руб. 89 коп.

Территориальное управление Росимущества, ссылаясь на несвоевременное и не в полном объёме выполнение обществом «ЛайфХатГруп» обязанностей по внесению арендной платы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. 

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. 

Из положений ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что  договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Из материалов дела усматривается, что между обществом «СтройИнвестЛенд» и обществом «ЛайфХатГруп» заключен договор от 20.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.10.2012  № АЗФ-1466/0422, при этом в п. 4.1 договора переуступки предусмотрено, что договор вступает в законную силу с момента государственной регистрации.

Из положений ст. 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, в связи с чем перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга, при этом уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что первоначальный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления, в связи с чем пришли к верному выводу о том, что до даты регистрации указанного договора обязанность по внесению арендных платежей не может относиться на общество «ЛайфХатГруп».

Учитывая, что согласно п. 3.2. договора аренды арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, суды установили, что обязанность по уплате арендной платы за первый период с 10.07.2014 по 30.07.2014 возникла у общества «ЛайфХатГруп» 10.08.2014.

При рассмотрении доводов общества «ЛайфХатГруп» о неправомерности расчетов арендной платы за 2014, 2015 гг. суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу действовавшего в части спорного периода п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73).

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (ред. от 28.12.2013) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства от 16.07.2009 № 582) утверждены Правила определения размера арендной платы, в которых определены способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

С учетом компетенции органов государственной власти и местного самоуправления, Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный правовой подход соответствует правовым позициям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558 и от 15.06.2015 № 310-ЭС15-1189.

Кроме того, судами  первой и апелляционной инстанций обоснованно принята во внимание правовая позиция, указанная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11, согласно которой пункт 3 (подпункты «а» - «д») Правил определения размера арендной платы для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установил предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности. 

Из положений Правил определения размера арендной платы следует, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, определяется: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методологическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Из материалов дела усматривается, что Территориальное управление Росимущества произвело расчет размера арендной платы за 2014 год на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка.

 При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что согласно п. 9 кадастрового паспорта спорный земельный участок относится к категории - земли населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, при этом в соответствии с п. 1.1 договора  - земельный участок с целевым использованием: для сельскохозяйственного использования. 

Кроме того, судами принято во внимание, что с учетом п. 1.2. договора, а также сведений публичной кадастровой карты - на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости.

Согласно п. 6 Правил определения размера арендной платы арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяется на основании рыночной стоимости лишь в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил определения размера арендной платы. При этом порядок определения арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения регламентирован в подпунктах «б» и «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы. 

Оценив произведенный истцом расчет арендной платы за 2014 год и установив, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614002:59 является федеральной собственностью и имеет назначение: для сельскохозяйственного использования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об ошибочности произведенного истцом расчета размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды земельного участка, сведения кадастрового паспорта, публичной кадастровой карты, принимая во внимание разрешенное и фактическое использование земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что при определении размера арендной платы в 2014 году подлежит применению подп. «в» пункта 3 Правил определения раздела арендной платы, согласно которому 

арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования в размере, не превышающем 0,6% от кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, указанным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 12404/09, в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Установив, что расчет арендной платы, произведенный истцом за 2014 год является ошибочным, при этом учитывая, что расчет арендной платы  за 2015 год осуществлен от суммы, начисленной в 2014 году, суды первой и апелляционной инстанций признали расчет арендной платы за 2015 год неверным. 

Кроме того, судами правомерно принято во внимание, что в 2015 году в Правила определения раздела арендной платы внесены изменения, согласно которым арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Принимая во внимание, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0614002:59 объекты незавершенного строительства отсутствуют, доказательства обратного в материалы дела не представлены, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что п. 6 Правил определения арендной платы не подлежит применению к расчёту арендной платы в 2015 году. 

На основании изложенного, установив ошибочность представленного истцом расчета арендной платы за 2014,2015 гг., при этом оценив контррасчет арендной платы, произведенный ответчиком, и признав его правильным, суды первой и апелляционной инстанций установили, что платеж по арендной плате за период с августа 2014 года по июль 2016 года составляет 44 545 руб. 91 коп., в связи с чем размер неустойки составляет 12 351 руб. 07 коп. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что платёжным поручением от 15.07.2016 № 129 ответчиком перечислены денежные средства в размере 247 651 руб. 89 коп. в счет оплаты по договору аренды земельного участка от 10.10.2012  № АЗФ-1466/0422, суды первой и апелляционной инстанций признали, что задолженность по арендной плате и неустойке погашена ответчиком в полном объеме, в связи с чем правомерно отказали истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды считается заключенным с момента подписания договора и акта приема-передачи, основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем отклоняются, в том числе на основании вышеизложенного.

Доводы Территориального управления Росимущества о правильности расчета арендной платы с учетом механизма, предусмотренного п. 6 Правил определения размера арендной платы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2016 по делу № А60-43129/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						Н.Г. Беляева 

Судьи						В.А. Купреенков 

                                             					 С.В. Лазарев