ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4705/2021

г. Челябинск

15 июня 2021 года

Дело № А47-1689/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Ширяевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2021 по делу № А47-1689/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «СтройСити Оренбург» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.02.2021, диплом), ФИО3 (паспорт, диплом от 15.03.2021);

муниципального унитарного предприятия «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» - ФИО4 (паспорт, доверенность от 06.07.2020, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «СтройСити Оренбург» (далее – ООО «СК «СтройСити Оренбург», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Муниципальный имущественный Фонд» муниципального образования «город Оренбург» (далее – МУП «Муниципальный имущественный Фонд», ответчик):

- о признании жилых и нежилых помещений, указанных в договорах участия в долевом строительстве № 4 от 01.02.2019 на сумму                        42 948 900 руб. 00 коп., № 5 от 01.02.2019 на сумму 13 120 050 руб. 00 коп., № 6 от 16.04.2019 на сумму 55 687 500 руб. 00 коп., № 7 от 16.04.2019 на сумму 805 200 руб.  00 коп. оплаченными в полном объеме на основании проведения зачета встречных однородных требований в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- об обязании МУП «Муниципальный имущественный Фонд» исполнить обязательства по инвестиционному договору № 211 от 11.09.2012 и в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО «СК «СтройСити Оренбург» очередной договор участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения на условиях ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве в строящемся жилом доме на земельном участке   с кадастровым номером 56:44:0221003:25 в 

<

...> на сорок пять помещений общей площадью 2 215,7 кв.м., по ранее оговоренной цене на жилые помещения 45 000 руб. за 1 кв.м. общей площади и 15 000 руб. за 1 кв.м. общей площади на нежилые помещения со сроком оплаты до 30.06.2021 (срок указан в соответствии с письмом МУП МИФ №905 от 28.12.2020), а именно на жилые помещения (квартиры):

№ п/п

№ квартиры

этаж

комнат

площадь, кв.м.

1

1

3

1

65,5

2

3

3

2

88,2

3

3а

3

2

92,3

4

5

3

3

108,6

5

8

4

2

88,2

6

8а

4

2

92,3

7

13

5

2

88,2

8

13а

5

2

92,3

9

18

6

2

88,2

10

18а

6

2

92,3

11

23

7

2

88,2

12

23а

7

2

92,3

13

28

8

2

88,2

14

28а

8

2

92,3

15

33

3

3

110,00

16

35

3

1

83,7

Итого:                                                                          1 450, 80 

Офисные нежилые помещения:

№ п/п

Номер офисного помещения

Этаж

Площадь, кв.м.

17

5

2

124,2

18

8

2

237,2

Итого:                                                                                     361,4

Нежилые помещения:

№ п/п

Номер нежилого помещения

Этаж

Площадь, кв.м.

19

1

подвал

320

20

2

1

2,2

21

3

3

2,2

22

4

4

2,2

23

5

5

2,2

24

6

6

2,2

25

7

7

2,2

26

8

8

2,2

27

9

1

2,7

28

10

3

2,7

29

11

3

4,1

30

12

3

4,1

31

13

4

2,7

32

14

4

4,1

33

15

4

4,1

34

16

5

2,7

35

17

5

4,1

36

18

5

4,1

37

19

6

2,7

38

20

6

4,1

39

21

6

4,1

40

22

7

2,7

41

23

7

4,1

42

24

7

4,1

43

25

8

2,7

44

26

8

4,1

45

27

8

4,1

Итого:                                                                                      403,5

Одновременно с исковым заявлением ООО «СК «СтройСити Оренбург» заявило ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета МУП «Муниципальный имущественный Фонд» совершать любые юридически значимые действия с жилыми и нежилыми  помещениями:

№ п/п

№ квартиры

этаж

комнат

площадь, кв.м.

1

1

3

1

65,5

2

3

3

2

88,2

3

3а

3

2

92,3

4

5

3

3

108,6

5

8

4

2

88,2

6

8а

4

2

92,3

7

13

5

2

88,2

8

13а

5

2

92,3

9

18

6

2

88,2

10

18а

6

2

92,3

11

23

7

2

88,2

12

23а

7

2

92,3

13

28

8

2

88,2

14

28а

8

2

92,3

15

33

3

3

110,00

16

35

3

1

83,7

Итого:                                                                          1 450, 80 

№ п/п

Номер офисного помещения

Этаж

Площадь, кв.м.

17

5

2

124,2

18

8

2

237,2

Итого:                                                                                     361,4

№ п/п

Номер нежилого помещения

Этаж

Площадь, кв.м.

19

1

подвал

320

20

2

1

2,2

21

3

3

2,2

22

4

4

2,2

23

5

5

2,2

24

6

6

2,2

25

7

7

2,2

26

8

8

2,2

27

9

1

2,7

28

10

3

2,7

29

11

3

4,1

30

12

3

4,1

31

13

4

2,7

32

14

4

4,1

33

15

4

4,1

34

16

5

2,7

35

17

5

4,1

36

18

5

4,1

37

19

6

2,7

38

20

6

4,1

39

21

6

4,1

40

22

7

2,7

41

23

7

4,1

42

24

7

4,1

43

25

8

2,7

44

26

8

4,1

45

27

8

4,1

Итого:                                                                                      403,5

в строящемся жилом доме на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0221003:25 в 

<

...>, в том числе заключать на эти помещения договора участия в долевом строительстве с третьими лицами, за исключением ООО «СК «СтройСити Оренбург» (ОГРН 

<

***>).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2021 заявление истца удовлетворено в полном объеме (т. 3 л.д. 64-69).

МУП «Муниципальный имущественный Фонд» с определением суда первой инстанции не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что принимая обеспечительные меры в виде запрета МУП «Муниципальный имущественный Фонд» совершать любые юридически значимые действия с жилыми и нежилыми помещениями в строящемся жилом доме на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0221003:25 в 

<

...>, в том числе заключать на эти помещения договоры участия в долевом строительстве с третьими лицами, за исключением истца, суд первой инстанции не проверил, завершено ли строительство объекта инвестиционной деятельности, сформированы ли эти объекты.

Заявитель жалобы указывает, что инвестор не исполнил обязательства по финансированию строительства многоэтажного жилого дома по ул. Краснознаменная, 47 в г. Оренбурге, дом не введен в эксплуатацию, не сформированы затраты на строительство дома, не распределены результаты инвестиционной деятельности, не представлено доказательств того, что действиями ответчика может быть затруднена реализация инвестиционного проекта.

Действующим законодательством установлен запрет на привлечение денежных средств юридических и физических лиц для строительства многоквартирных домов, кроме, как по договорам долевого участия.

Требуя обязать заключить договоры долевого участия на квартиры и нежилые помещения, указанные в обеспечительных мерах, истец фактически требует в судебном порядке обязать ответчика заключить мнимые, притворные сделки, поскольку по условиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договоры участия в строительстве оплачиваются только денежными средствами, а истец не собирается оплачивать договоры денежными средствами. Его цель заключить соглашения об уступке прав требования с целью привлечения денежных средств юридических и физических лиц. При этом нет контроля, направляются ли эти денежные средства на строительство объекта инвестирования.

Судом приняты заявленные обеспечительные меры без доказательств вероятности причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер, не соблюден баланс интересов заинтересованных сторон, нарушены публичные интересы, обеспечительные меры приняты в отношении конкретных жилых и нежилых помещений, хотя дом не достроен, не сдан в эксплуатацию, не прошел государственный кадастровый учет.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

До начала судебного разбирательства от ООО «СК «СтройСити Оренбург» поступил отзыв на апелляционную жалобу, с приложенными к нему копиями писем истца от 29.03.2021 № 35, от 30.09.2020 № 101,  договора о реализации инвестиционного проекта по строительству 8-ми этажного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на 1 и 2 этажах путем реконструкции нежилого здания по адресу: 

<

...> от 22.01.2018, с протоколами разногласий, инвестиционного договора от 11.09.2012 № 211, с дополнительными соглашениями, договоров участию в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.02.2015 № 3, от 01.02.2019 № 4, от 01.02.2019 № 5, от 16.04.2019 № 6, с приложениями, соглашениями. 

Указанные документы и отзыв приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ООО «СК «СтройСити Оренбург» возражал против доводов жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходатайстве об обеспечительных мерах, заявитель указал, что между  сторонами заключены договоры участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.

Между МУП «Муниципальный имущественный Фонд» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Промышленный строительный комплекс» (инвестор) заключен договор инвестирования от 11.09.2012 № 211, согласно которому инвестор обязался осуществить строительство (путем реконструкции нежилого здания по адресу: 

<

...>) многоэтажного двухсекционного жилого дома (т. 1 л.д. 27-32). 

В рамках заключенного договора инвестирования была разработана проектная документация, проведена экспертиза проекта и 30.12.2014 получено разрешение на строительство № RU56301000 - 72714Р со сроком действия до 30.11.2015, согласно которому возможно было осуществить строительство двухсекционного 60-ти квартирного 9-ти этажного (с учетом подвала) жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на 1 и 2 этажах.

К договору инвестирования от 11.09.2012 № 211 подписано дополнительное соглашение от 15.05.2015 № 5, согласно которому произведена замена стороны в договоре. Вместо инвестора в лице ООО «Промышленный строительный комплекс» стороной договора становится новый инвестор в лице ООО «Оренстройиндустрия» (ИНН 

<

***>) (т. 1 л.д. 39-40).

Между заказчиком, новым инвестором и ООО «Строительная компания «СтройСити Оренбург» заключен договор от 22.01.2018 о реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. 

В рамках заключенного договора заказчиком было дано согласие новому инвестору на привлечение к реализации инвестиционного договора от 11.09.2012 № 211 нового инвестора-подрядчика с изменением формы инвестиций. Новый инвестор-подрядчик будет сочетать функции инвестора и генерального подрядчика. Порядок инвестирования будет заключаться в выполнении строительно-монтажных работ собственными силами, из своих материалов, собственным оборудованием. Заказчик и новый инвестор-подрядчик обязуются включить в дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 11.09.2012 № 211 раздел о генеральном подряде.

В целях окончания строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на 1 и 2 этажах по адресу: 

<

...>, между МУП «Муниципальный имущественный фонд» (заказчик), ООО «Оренстройиндустрия» (новый инвестор) и ООО «СК «СтройСити Оренбург» (новый инвестор-подрядчик) было заключено дополнительное соглашение от 14.03.2018 № 6 к инвестиционному договору № 211 от 11.09.2012 (т. 1 л.д. 41-49).

Как указывает истец, условия о заключении договоров участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения между заказчиком и новым инвестором-подрядчиком, прописанные в инвестиционном договоре от 11.09.2012 № 211, являются гарантией для инвестора возврата вложенных в строительство денежных средств, поскольку договоры участия в долевом строительстве проходят государственную регистрацию, а инвестиционный договор нет. Выдача справок об оплате квартир по договорам участия по мере строительства объекта инвестирования, является договорным условием, которое позволяет инвестору продавать по мере строительства квартиры третьим лицам по договорам цессии, что является рефинансированием вложенных в строительство денежных средств, что несомненно должно приводить к ускорению темпов строительства. При невыполнении таких ключевых договорные условий вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию (готовность дома составляет на сегодняшний день 97%) у инвестора возникают опасения в дальнейшем недобросовестном поведении заказчика, которое может выразиться в намеренном отчуждении, находящихся в его распоряжении жилых и нежилых помещений третьим лицам по договорам участия в долевом строительстве до момента ввода в эксплуатацию. 

Истец указывает, что ввиду нарушения ответчиком условий инвестиционного договора, подлежащих исполнению до ввода дома в эксплуатацию, нет уверенности в добросовестном поведении МУП «Муниципальный имущественный Фонд» в распределении созданного имущества в соответствии с условиями инвестиционного договора № 211 от 11.09.2012.

По мнению истца, непринятие указанных мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта в случае, если он будет принят в пользу истца, а также повлечь причинение значительного ущерба истцу.

Удовлетворяя заявление ООО «СК «СтройСити Оренбург», суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости принятия испрашиваемых обеспечительных мер в виде запрета совершать любые юридически значимые действия с жилыми и нежилыми  помещениями.

Выводы суда первой инстанции являются правильными.

В соответствии со статьей 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).

Часть 1 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает возможность принятия арбитражным судом срочных временных мер, направленных на обеспечение имущественных интересов заявителя.

Обеспечительные меры допускаются, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения значительного ущерба заявителю (часть 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом могут быть приняты обеспечительные меры в виде запрещения ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» (далее - постановление № 55) разъяснено, что при оценке доводов заявителя суду следует учитывать: разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц. Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами. 

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 92 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 33 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество, суд, по ходатайству истца, может принять обеспечительные меры, в частности, запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в едином государственном реестре недвижимости о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 Гражданского кодекса Российской Федерации (судебный секвестр).

Из содержания искового заявления следует, что иск заявлен, в том числе, об исполнении инвестиционного договора от 11.09.2012 № 211 в части обязанности заключить очередной договор участия в долевом строительстве на построенные, но не введенные в эксплуатацию жилые и нежилые помещения.

Таким образом, возможность удовлетворения этого требования связана с отсутствием правопритязаний иных лиц в отношении спорных объектов недвижимости.

В рассматриваемом случае принятые обеспечительные меры направлены на сохранение субъектного состава и существующего состояния между сторонами (status quo), поскольку, с одной стороны, обеспечивают права истца в случае удовлетворения иска, исключая переход имущества добросовестному приобретателю, а с другой стороны не ограничивают действующего правообладателя в праве владеть и пользоваться недвижимым имуществом, чем обеспечивается баланс интересов сторон.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что обеспечительная мера непосредственно связана с предметом спора, соразмерна ему и направлена на сохранение существующего состояния отношений между сторонами.

Довод о том, что судом первой инстанции приняты заявленные обеспечительные меры без доказательств вероятности причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер, не соблюден баланс интересов заинтересованных сторон, нарушены публичные интересы, обеспечительные меры приняты в отношении конкретных жилых и нежилых помещений, хотя дом не достроен, не сдан в эксплуатацию, не прошел государственный кадастровый учет, подлежит отклонению.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительными мерами могут быть, в том числе запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.

Обеспечительные меры – это срочные временные меры, направленные на обеспечение иска.

Рассмотрение заявления об обеспечении иска арбитражным судом, в производстве которого находится дело, осуществляется судьей единолично не позднее следующего дня после дня поступления заявления в суд без извещения сторон (пункт 1.1 части 1 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу изложенного суд при принятии решения руководствуется лишь теми документами, которые представлены к моменту рассмотрения заявления о принятии обеспечительных мер.

Поскольку законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции на момент его принятия судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о несоответствии принятого судом определения представленным в дело доказательствам, которым суд первой инстанции располагал на момент принятия обжалуемого судебного акта.

Доказательства, свидетельствующие о наличии неблагоприятных последствий для ответчика в связи с принятием обеспечительных мер, не представлены.

В рассматриваемом случае запрещение ответчику совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, не приводит к негативным последствиям, не нарушает баланс интересов сторон, направлен на сохранение существующего состояния, поскольку спорное имущество не выбывает из владения заказчика, а обеспечительными мерами ограничиваются полномочия последнего по распоряжению имуществом, отчуждение имущества в процессе рассмотрения спора по существу, их обременение правами третьих лиц, совершение иных действий, направленных на изменение состояния имущества, что может повлечь за собой необходимость предъявления новых требований.

Апелляционный суд отмечает, что в силу статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии представления суду соответствующих доказательств нарушения прав и законных интересов сохранением принятых обеспечительных мер ответчик не лишен права обратиться в суд первой инстанции с заявлением об отмене обеспечительных мер.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемое определение отмене не подлежит.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку испрашиваемые меры направлены на необходимость сохранения существующего состояния отношений между сторонами, до рассмотрения арбитражным судом искового заявления по существу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2021 по делу № А47-1689/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Судья      Е.В. Ширяева