ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8188/2022

г. Челябинск

27 сентября 2022 года

Дело № А07-31857/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания      ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рустал» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2022 по делу № А07-31857/2021.

В судебном заседании с использованием систем веб – конференции приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» Рустал» - ФИО2 (доверенность № 118 от 05.07.2019, диплом, паспорт),

представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - ФИО3 (доверенность от 20.01.2022, диплом, паспорт).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рустал» (далее – ООО «Управляющая компания «Рустал», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 21.09.2021 Министерства в предоставлении ООО «Управляющая компания «Рустал» в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 02:26:011201:255, общей площадью 1084 кв.м, категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Иглинский, с. Иглино, обязании ответчика в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу судебного решения, направить в адрес ООО «Управляющая компания «Рустал» проект договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:26:011201:255, общей площадью 1084 кв.м, категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Иглинский, с. Иглино, по цене, не превышающей 25% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2022 (резолютивная часть от 21.04.2022) в удовлетворении заявленных требований отказано. 

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Управляющая компания «Рустал» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Апеллянт указал, что нахождение на земельном участке с кадастровым номером 02:26:011201:255 построенного здания (магазина) не противоречит виду разрешенного использования земельного участка. Так, вид разрешенного использования земельного участка («земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок») был предусмотрен Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов от 15.02.2007. Апеллянт отмечает, что данный вид разрешенного использования земельного участка включает в себя размещение объектов торговли.

Податель жалобы отметил, что во время предшествовавших административных процедур Министерством и иным муниципальными органами не было заявлено возражений в отношении нахождения магазина на спорном земельном участке.

Так, в 2021 году в Единый государственный реестр недвижимости была внесена информация об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23.06.2021.

Указанная Комиссия сформирована при Министерстве земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан. На заседании Комиссии заявителем был предоставлен отчет об оценке кадастровой стоимости, из которого следовало, что на спорном земельном участке находится магазин, что свидетельствует об осведомленности ответчика об этом факте.

Однако представители Министерства не высказали замечания о несоответствии фактического использования земельного участка разрешенному использованию и снизили кадастровую стоимость земельного участка, согласившись с доводами заявителя. Кроме того, заявителем беспрепятственно были получены в муниципальных органах разрешение на строительство здания, разрешение на ввод в эксплуатацию – при отсутствии каких-либо замечаний о несоответствии построенного здания целевому назначению земельного участка.

Также в обоснование своих доводов апеллянт ссылается на понятийные данные слов: продажа, магазин и делает вывод, что магазины относятся к зданиям сбыта (которые, в свою очередь, прямо входят в разрешенное использование спорного участка).

Кроме того, апеллянт не согласен с выводами суда первой инстанции, о необходимости приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка, считает их противоречащими действующему законодательству и позиции Верховного суда Российской Федерации. Так, договор аренды земельного участка был заключен в результате торгов. Между тем, как прямо указывал Верховный суд Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка от 14.11.2018).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2022 апелляционная жалоба ООО «Управляющая компания «Рустал» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2022 по делу № А07-31857/2021 принята к производству, и назначена к рассмотрению на 20.07.2022. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 судебное разбирательство отложено на 24.08.2022 с целью представления сторонами дополнительных доказательств. 

На основании определения председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2022 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Аникин И.А., судьей Колясниковой Ю.С. 

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 судебное разбирательство отложено на 20.09.2022 с целью представления сторонами дополнительных доказательств. 

На основании определения председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Колясникова Ю.С., судьей Аникиным И.А. 

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

До начала судебного заседания от Министерства и ООО «Управляющая компания «Рустал» поступили ходатайства об участии в онлайн заседании, которые были удовлетворены. Письменные тексты ходатайств приобщены к материалам дела.

До начала судебного заседания от Министерства, во исполнение определения суда, поступило ходатайство о приобщении к материалам дела надлежащим образом заверенные копии Правил землепользования и застройки МР Иглинский район Республики Башкортостан, утвержденные решением Совета муниципального района Иглинский район № 267 от 20.02.2007, а также решения Совета сельского поселения Иглинский сельсовет от 19.08.2020 № 135 о Внесение изменений в Правила землепользования и застройки муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан, генерального плана с. Иглино с изменениями от 27.08.2013 и 19.08.2020. Решения совета сельского поселения Иглинский сельсовет от 27.08.2013 № 408, от 19.08.2020 № 135, от 19.08.2020 № 134, решение Совета муниципального района Иглинский район № 267 от 20.02.2007 (вх. №51374 от 19.09.2022).

Поскольку указанные выше дополнительные доказательства были представлены во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 24.08.2022, следовательно, подлежат приобщению к материалам дела в порядке статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании и в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание арбитражного апелляционного суда по ходатайствам сторон проводилось путем веб-конференции (онлайн-заседания). 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить. Представитель Министерства, напротив, возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 05.07.2017 между Администрацией муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №220 (далее – договор, т. 1 л.д. 33-36), по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:26:011201:255, находящийся по адресу: РБ, Иглинский район, с/с Иглинский, с. Иглино «земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», общей площадью 1084 кв.м (пункт 1.1 договора). 

В соответствии с пунктом 1.2 договора приведенное описание целей использования участка является окончательным. 

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 30.05.2017 по 29.05.2022. 

Указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 05.07.2017 (т. 1 л.д. 38). 

Обществу с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» выдано разрешение на строительство №02-26-1334-2017, в соответствии с которым Администрация муниципального района Иглинский район разрешила строительство объекта капитального строительства – здание продовольственного снабжения и сбыта на земельном участке с кадастровым номером 02:26:011201:255 (т. 1 л.д. 11-13). 

01.04.2020 обществом с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» получено разрешение на ввод в эксплуатацию (здание площадью 566,6 кв.м количество этажей 1 материалы стен газобетон, по адресу: РБ, Иглинский район, с/с Иглинский, 

<

...>) (т. 1 л.д. 14-16).

02.08.2019 на основании договора №1 «О присоединении Общества с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» к ООО «Управляющая компания «Рустал», ООО «Рустал-Недвижимость» реорганизовано в форме присоединения к ООО «Управляющая компания «Рустал» (т. 1 л.д. 39-46). 

27.07.2021 ООО «Управляющая компания «Рустал» обратилось в Министерство с заявлением вх.№1534 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 02:26:011201:255, руководствуясь статьями 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 88, 89). 

Письмом от 21.09.2021 Министерство отказало в удовлетворении заявления, мотивируя отказ тем, что земельный участок используется заявителем не в соответствием с установленным видом разрешенного использования (т. 1 л.д. 90).

Заявитель считая, что данный отказ является незаконным и необоснованным обратился в суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции указал, что земельный участок используется заявителем не по целевому назначению, в противоречие с его видом разрешенного использования, что является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность в соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу, что отказ Министерства в предоставлении земельного участка является законным и обоснованным.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). На заявителя возлагается бремя доказывания нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) его прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Предоставление земельных участков после 01.03.2015 осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 171-ФЗ).

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 № 13-П; определения от 24.12.2013 № 2153-О, от 24.03.2015 № 671-О, от 23.06.2015 № 1453-О, от 28.02.2017 № 443-О, от 28.09.2017 № 1919-О, от 27.09.2018 № 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П (далее - постановление № 42-П) также указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4).

В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.

Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление № 42-П).

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется, прежде всего, нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта.

Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса, ранее действовавшая статья 36 того же Кодекса).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе, как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов.

В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Сведения об основном виде разрешенного использования участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Вопрос о том, должен ли собственник (правообладатель) земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к основному виду разрешенного использования) вспомогательного вида его разрешенного использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование своих земельных участков, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по-разному.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении № 42-П, указывая на неясность правового регулирования данного вопроса и необходимость федеральному законодателю принять меры по устранению выявленной неопределенности, установил, что до внесения в законодательство необходимых изменений собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид использования; использование участка в соответствии со вспомогательным видом наряду с основным не является нецелевым использованием участка.

Во исполнение указанного постановления № 42-П Федеральным законом от 30.12.2021 № 493-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (вступившим в силу с 10.01.2022) в пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса введен абзац, согласно которому внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Правовая позиция о том, что использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует состав административного правонарушения, содержится в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 № 310-ЭС20-8733, от 08.02.2021 № 305-ЭС20-15754, 305-ЭС20-15622, 305-ЭС20-15616, в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2021 № 89-АД21-10-К7.

В обоснование заявленных требований ООО «Управляющая компания «Рустал» ссылалось на то, что фактическое использование спорного земельного участка, в том числе в целях, на которые ссылается административный орган, не противоречит основному виду разрешенного использования земельного участка и Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов от 15.02.2007.

Выводы суда первой инстанции об использовании обществом земельного участка не по целевому назначению, с нарушением условий договора аренды, не могут быть признаны обоснованными в силу следующего.

Определением суда апелляционной инстанции от 20.07.2022 у ООО «Управляющая компания» Рустал» были запрошены дополнительные доказательства: копия технического паспорта на здание продовольственного снабжения и сбыта, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:26:011201:255; копия проекта Инженерного центра «Тех проект». 

Во исполнение указанного определения суда ООО «Управляющая компания» Рустал» представило в суд апелляционной инстанции градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 02:26:011201:255. 

Как следует из данного градостроительного плана, земельный участок при предоставлении плана находился в зоне Ж-1, которая включает, в том числе следующие виды разрешенного использования участка: 

- магазины первой необходимости, универсамы; 

- торговые объекты мелкорозничной торговли: торговые павильоны, торговые киоски. 

Также, письмом ООО «Управляющая компания «Рустал» от 22.07.2022 просило Администрацию предоставить информацию о том, в состав какой территориальной зоны был включен земельный участок с кадастровым номером 02:26:011201:255, категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Иглинский, 

<

...>, на момент заключения договора аренды № 220 от 05.07.2017.

Как следует из ответа Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 29.07.2022, земельный участок с кадастровым номером 02:26:011201:255 на момент заключения договора аренды и строительства спорного объекта недвижимости располагался в зоне Ж-1, к основным видам разрешенного использования которой относится в том числе размещение магазинов товаров первой необходимости, универсамов, торговых объектов мелкорозничной торговли, объектов бытового обслуживания.

Также во исполнение определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022, Министерство представило дополнительные документы, а именно: градостроительный план земельного участка, утвержденный Постановлением администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 27.07.2017 № 07-2542, а также письмо Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 29.07.2022 № 01-24-5962 согласно которому градостроительный регламент на земельный участок с кадастровым номером 02:26:011201:255 установлен в соответствии с генеральным планом с. Иглино сельского поселения Иглинский сельсовет муниципального района Иглинского района Республики Башкортостан, утвержденным 27.08.2013, Правилами землепользования и застройки муниципального района Иглинского района Республики Башкортостан, утвержденными решением № 88 от 11.02.2016 «Об утверждении Правил землепользования и застройки в сельском поселении Иглинский сельсовет муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан».

В соответствии с документами территориального планирования земельный участок расположен в зоне «ПП» - размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом:

1. Недропользование;

2. Тяжелая промышленность;

3. Автомобилестроительная промышленность;

4. Легкая промышленность;

5. Фармацевтическая промышленность;

6. Пищевая промышленность;

7. Нефтехимическая промышленность;

8. Строительная промышленность;

9. Энергетика;

10. Связь;

11. Склады;

12. Складские площадки;

13. Целлюлозно-бумажная промышленность;

14. Научно-производственная деятельность.

Между тем на момент предоставления земельного участка в аренду апеллянту, как следует из предоставленного в дело градостроительного плана, земельный участок находился в зоне Ж-1, которая включала, в том числе следующие виды разрешенного использования участка: 

- магазины первой необходимости, универсамы; 

- торговые объекты мелкорозничной торговли: торговые павильоны, торговые киоски. 

Данное обстоятельство подтверждается и ответом Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 29.07.2022 № 01-24-5963 на обращение общества от 22.07.2022. 

То обстоятельство, что в дальнейшем муниципальные органы в единоличном порядке внесли изменения в градостроительный регламент в части территориальной зоны участка, не должно нарушать права апеллянта, который добросовестно использовал участок в соответствии с договором аренды. 

Из анализа дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции заявителем документов, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности довода заявителя о возможности размещения магазина на земельном участке с кадастровым номером 02:26:011201:255.

Также апелляционная коллегия признает обоснованным довод апеллянта о том, что во время предшествовавших административных процедур Министерством и иным муниципальными органами не было заявлено возражений в отношении нахождения магазина на спорном земельном участке.

Как следует из приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, определение вида использования объектов недвижимости осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в Единый государственный реестр недвижимости, а также правомерного фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, в 2021 году в Единый государственный реестр недвижимости была внесена информация об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23.06.2021 (т. 1 л.д. 54-58). 

При этом, указанная Комиссия сформирована при Министерстве земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан. 

В подтверждение указанных обстоятельств заявителем был представлен отчет № 21-06-110 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:26:011201:255 от 15.06.2021 (т. 1 л.д. 138). На странице 52 указанного отчета расположены результаты фотофиксации здания на земельном участке (магазина), что свидетельствует об осведомленности ответчика о данном факте (т. 1, л.д. 88). 

При этом, представители Министерства не высказали замечания о несоответствии фактического использования земельного участка разрешенному использованию и снизили кадастровую стоимость земельного участка, согласившись с доводами заявителя. 

Кроме того, заявителем беспрепятственно были получены в муниципальных органах разрешение на строительство здания, разрешение на ввод здания в эксплуатацию (т. 1 л.д. 11-13, 14-16) – при отсутствии каких-либо замечаний о несоответствии построенного здания целевому назначению земельного участка.

Также апелляционная коллегия соглашается с доводами апеллянта относительно неверности выводов суда первой инстанции относительно необходимости приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка.

Как установлено выше, договор аренды земельного участка № 220 от 05.07.2017 был заключен на торгах.

В силу прямого указания Верховного суда Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка от 14.11.2018). 

Следовательно, изменение вида разрешенного использования земельного участка указанным способом не представляется возможным.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 02:26:011201:255 практически полностью занят объектом недвижимости ООО «УК «Рустал» (т. 1, л.д. 52).

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что на момент заключения договора аренды спорный земельный участок располагался в зоне Ж1, что не исключало нахождения на нем магазина/универсама.

Кроме того, из действий Министерства и иных муниципальных органов, выраженных во вводе в эксплуатацию спорного здания, снижении комиссией кадастровой стоимости земельного участка на основании заявления ООО «УК «Рустал» при очевидном расположении на земельном участке магазина «Пятерочка», не усматривалось наличие каких-либо возражений относительно данного обстоятельства.

Кроме того, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан, генерального плана с. Иглино с изменениями 19.08.2020 в зоне «ПП» могут размещаться склады: размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов, промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, элеваторы и продовольственные склады.

При этом согласно п. 38 ГОСТ Р 51303-2013 магазин – это стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров, в составе которого имеется, в том числе торговый зал и складские помещения.

Судебной коллегией принимается во внимание также то обстоятельство, что понятия «магазин» и «здание продовольственного снабжения и сбыта» схожи по своему толкованию.

Кроме того, согласно Решению об утверждении генерального плана с. Иглино от 19.08.2020 № 134 по состоянию на 2019 год установлены следующие технико-экономические показатели (п. 4.6): магазины товаров повседневного спроса – 4550 кв.м., а установленная необходимая площадь на 2039 год – 17 667 кв.м.

Согласно разделу V установлено, что на настоящий момент  процент обеспеченности населения магазинами продовольственными и непродовольственными составляет 47,8% от требуемого.

Министерством не представлено каких-либо доказательств нарушения заявителем строительных норм и правил, которые свидетельствовали бы о невозможности использования данного здания под магазин со складским помещением.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности заявленных ООО «Управляющая компания «Рустал» требований о признании незаконным отказа от 21.09.2021 Министерства в предоставлении ООО «Управляющая компания «Рустал» в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 02:26:011201:255, общей площадью 1084 кв.м, категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Иглинский, с. Иглино.

В качестве меры по восстановлению прав ООО «Управляющая компания «Рустал» суд апелляционной инстанции удовлетворяет требование заявителя об обязании ответчика в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу судебного решения, направить в адрес ООО «Управляющая компания «Рустал» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:26:011201:255, общей площадью 1084 кв.м, категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Иглинский, с. Иглино.

Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, а потому решение подлежит отмене по пункту 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а заявленные требования ООО «Управляющая компания «Рустал» - удовлетворению в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, государственная пошлина индивидуальными предпринимателями уплачивается в размере 3000 руб.

Поскольку требования заявителя удовлетворены, судебные расходы по заявлению в размере 3000 относятся на Министерство.

Поскольку апелляционная жалоба ООО «Управляющая компания «Рустал» подлежит удовлетворению, уплаченная апеллянтом государственная пошлина в размере 1 500 руб. относится на Министерство и подлежит взысканию с него в пользу апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2022 по делу № А07-31857/2021 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ от 21.09.2021 Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рустал» в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 02:26:011201:255, общей площадью 1084 кв.м, категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Иглинский, с. Иглино.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу судебного акта, направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рустал» проект договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 02:26:011201:255, общей площадью 1084 кв.м, категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Иглинский, с. Иглино.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рустал» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 руб.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рустал» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 500 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Томилина

 

Судьи                                                                          И.А. Аникин 

 

                                                                                              А.С. Жернаков