АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«20» мая 2021 годаДело №А53-34638/2020

Резолютивная часть решения объявлена   «18» мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен            «20» мая 2021 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Темерник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 09.10.2020);

от ответчика  – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Темерник» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд урегулировать разногласия, возникшие между обществом и департаментом при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:254, изложив спорные условия проекта договора аренды в следующей редакции: 

пункт 3.1. «Размер арендной платы в год за Участок составляет 27 550,23 (двадцать семь тысяч пятьсот пятьдесят рублей 23 копейки). Указанная арендная плата определена с учетом доли в праве собственности на строение (515/10000 доли). Расчет размера арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора»; 

пункт 3.5. – исключить; 

установить абзацы Приложения № 1 к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы» следующим образом: 

«Ап – арендная плата за 9485/10000 долей Участка в год. Далее по тексту 

А1 – арендная плата Общества с ограниченной ответственностью «ТЕМЕРНИК» за 515/10000 доли в праве на земельный участок 3968 кв.м. 

А = Ки2015(1,055) х Ки2016(1,064) х Ки2017(1,04) х Ки2018(1,04) х Ки2019(1,043) х Ки2020(1,03) х Ки2021(1,037) х КС(15820380,93) х Сап(0,025) х 515/10000 = 27550,23 руб. (двадцать семь тысяч пятьсот пятьдесят рублей 23 копейки)».

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем, суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Судом поставлен вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Представитель истца возражал, судом снят вопрос.

Представитель истца уточненные требования поддержал.

В судебном заседании 18.05.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 18.05.2021 до 12 часов 55 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Темерник» является одним из собственников зданий (литер Б площадью 98,2 кв.м кадастровый номер 61:44:0020402:27, запись в ЕГРН № 61-61-01/283/2014-630 от 22.05.2014), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:254 площадью 3968 кв.м по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка».

Руководствуясь статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации общество обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону с заявлением о заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:254.

Заявителем получен проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, с некоторыми условиями которого общество не согласилось.

15.08.2020 в адрес департамента направлен протокол разногласий об изменении п. 3.1 проекта договора и исключении п. 3.5 проекта.

Пунктом 3.1 проекта договора предусмотрено, что за предоставленный земельный участок взимается плата в размере 45 912,31 руб., которая определена с учетом доли в праве собственности на строения (89/1000 доли);

Пунктом 3.5 проекта договора предусмотрено, что в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате и пене, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей за использование земельного участка, внесенные арендатором платежи погашают прежде всего образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене за предыдущие периоды. Указание арендатором в платежном документе назначения платежа не имеет значения при определении порядка погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, кроме случаев внесения арендатором платежей за период текущего года согласно акту сверки взаимных расчетов по арендной плате и пене за землю в рамках процедуры реструктуризации задолженности по арендной плате за землю и списании пеней и штрафов, начисленных на сумму задолженности.

Письмом департамента от 17.09.2020 № 59.30-18368/14 протокол разногласий отклонен со ссылкой на тот факт, что собственники помещений, расположенных на земельном участке с  кадастровым номером 61:44:0020402:254, за которыми решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2020 по делу № А53-29037/2019 признано право собственности на недвижимое имущество, свои права на указанные объекты в ЕГРН не зарегистрировали. Кроме того, в при расчете долей в праве общей собственности на здания, представленном обществом не учтены площади зданий камеры хранения литер В общей площадью 169,7 кв.м, камеры хранения литер Г общей площадью 166,0 кв.м, торгового павильона литер Д общей площадью 26,6 кв.м, трансформаторной подстанции литер Ш общей площадью 25,8 кв.м.

Относительно исключения п. 3.5 проекта договора департамент указал, что примерная форма договора аренды утверждена распоряжением департамента от 25.06.2019 № 916 и не подлежит изменению, поскольку обеспечивает дополнительную обеспечительную гарантию исполнения ООО «Темерник» обязательств по погашению образовавшейся задолженности по плате заземлю в связи с имеющейся ответственностью муниципального образования по исполнению бюджета города Ростова-на-Дону.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения уточненных требований истца, приняв во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) содержится следующее разъяснение. В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В настоящем деле обязанность департамента заключить с истцом договор установлена вступившим в законную силу решением суда и вытекает из положений, закрепленных статьями 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела обществом были представлены доказательства наличия на земельном участке иных объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, а также расчеты приходящейся на него доли в праве собственности, обосновывающие заявленные им исковые требования и выполненные с учетом всех объектов недвижимости.

В процессе рассмотрения дела в суде департаментом в адрес общества направлен новый проект договора, согласно которому департамент фактически согласился с позицией общества по пункту 3.1 договора и по расчету арендной платы (с учетом незначительных арифметических уточнений).

Однако требование общества об исключении из договора пункта 3.5 департаментом в предлагаемом проекте не учтено, пункт 3.5 из договора не исключен.

Департамент не согласен с требованием об исключении п. 3.5 из договора аренды.

Из прочтения пункта 3.5 договора следует, что указание арендатором в платежном документе назначения платежа не имеет значения при определена порядка погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, кроме случаев внесения арендатором платежей за период текущего года согласно акту сверки взаимных  расчетов по арендной плате и пене за землю в рамках процедуры реструктуризации задолженности по арендной плате за землю и списании пеней и штрафов, начисленных на сумму задолженности.

Позиция департамента относительно п. 3.5 договора сводится к ссылке на распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 25.06.2019 № 916, которым утверждены примерные формы договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону.

Утвержденная указанным распоряжением примерная форма договора аренды земельного участка содержит пункты, предусматривающие порядок и условия погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене.

Департамент поясняет, что оформленный проект договора аренды земельного участка в представленной редакции соответствует примерной форме договора, разработанной с учетом рекомендаций Минимущества Ростовской области и содержит элементы, характерные для данного вида сделок, у муниципального образования возникает определенная ответственность по исполнению бюджета города Ростова-на-Дону, в связи с чем наличие в условиях оформленного проекта договора аренды п. 3.5 является обоснованным, так как обеспечивает дополнительную обеспечительную гарантию исполнения обществом обязательств по погашению образовавшейся задолженности по плате за землю.

Общество не согласно с указанным пунктом договора в целом, считает, что такое условие должно быть исключено из проекта договора, как несоответствующее закрепленному в части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципу равенства участников регулируемых им отношений. Также в силу общеправового принципа, изложенного в части 2 статьи 1 и части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе. Из этого следует недопустимость понуждения лиц к реализации определенного поведения, составляющего содержание прав.

Соглашаясь с позицией общества, суд, установив, что действующее законодательство не содержит императивных норм, обусловливающих необходимость включения подобного условия в договор аренды, исходя из того, что из системного толкования пункта 3 статьи 199, статей 314, 319, 319.1, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации должник свободен в определении назначения платежа в рамках исполнения принятых им на себя обязательств, пришел к выводу, что закрепление данного спорного условия в договоре ведет к ограничению арендатора в определении назначения платежа.

Установление подобного ограничения в отсутствие на то воли стороны соглашения фактически отменяет добровольность исполнения обязательств по договору, что недопустимо.

При таких обстоятельствах требования общества подлежат полному удовлетворению.

Обществом при подаче настоящего иска уплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей (платежное поручение от 09.10.2020 № 55).

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Темерник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:254 площадью 3 968 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешённого использования «для проектирования и строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка», изложив спорные условия проекта договора аренды в следующей редакции: 

пункт 3.1. «Размер арендной платы в год за Участок составляет 27 550,23 (двадцать семь тысяч пятьсот пятьдесят рублей 23 копейки). Указанная арендная плата определена с учетом доли в праве собственности на строение (515/10000 доли). Расчет размера арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора»; 

пункт 3.5. – исключить; 

установить абзацы Приложения № 1 к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы» следующим образом: 

«Ап – арендная плата за 9485/10000 долей Участка в год. Далее по тексту 

А1 – арендная плата Общества с ограниченной ответственностью «ТЕМЕРНИК» за 515/10000 доли в праве на земельный участок 3968 кв.м. 

А = Ки2015(1,055) х Ки2016(1,064) х Ки2017(1,04) х Ки2018(1,04) х Ки2019(1,043) х Ки2020(1,03) х Ки2021(1,037) х КС(15820380,93) х Сап(0,025) х 515/10000 = 27550,23 руб. (двадцать семь тысяч пятьсот пятьдесят рублей 23 копейки)». 

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью «Темерник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук