Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-2082/2020

20 июля 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.Полный текст  постановления изготовлен 20 июля 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Усенко Ж.А.

судей  Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кляузер М.А.  

при участии  в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Строй Монтаж»: представители не явились;

от общества с ограниченной ответственностью «Алекс»: представители не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Алекс» 

на решение от  28.02.2020

по делу № А73-24352/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй Монтаж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора, возврате имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строй Монтаж» (далее – ООО «Строй Монтаж», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс» (далее – ООО «Алекс», ответчик) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 19.08.2019 и обязании ответчика передать продавцу производственный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 2 225,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, ш. Северное, д. 163, корп. 3, Лит. Б, кадастровый № 27:22:0010501:193.   

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.02.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Алекс» подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда   отменить,     принять новый судебный об отказе в удовлетворении исковых требований.  Ссылаясь  на условия  договора и график внесения платежей,   заявитель указал, что первый платеж в сумме 270 000 рублей  им  внесен  своевременно. Впоследствии   график  платежей был   скорректирован сторонами  следующим образом:  в срок  до  28.10.2019  ООО «Алекс» должен оплатить 150 000 рублей, в срок  до   28.11.2019 – 200 000 рублей,  а также  по 300 000 рублей  до 28.12.20919,  до 28.01.2020, до 28.02.2020  соответственно, остаток  долга  - до  28.03.2020.  С учетом  того, что истец обратился  с иском в суд 12.12.2012,  остаток  задолженности составлял менее половины цены  товара, что в  силу  п.1,2 статьи 489 ГК РФ  свидетельствует  об отсутствии  оснований  для  расторжения  договора   и  возврата  истцу  объекта  недвижимости.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 14.07.2020 в 16 часов 40 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

От ООО «Строй Монтаж» отзыв к дате судебного заседания не поступил.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 19.08.2019 между ООО «Строй Монтаж» (продавец) и ООО «Алекс» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости – производственный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 2 225,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Хабаровский край,                                 г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, ш. Северное, д. 163, корп. 3, Лит. Б, кадастровый № 27:22:0010501:193, а покупатель принять названный объект и оплатить его стоимость (далее – договор). 

Согласно пункту 5 договора стороны определили, что  стоимость нежилого объекта недвижимости составляет 5 580 000 рублей. Оплата нежилого помещения производится покупателем продавцу по графику:

- 270 000 руб. в течение 3 дней с момента подписания договора до государственной регистрации перехода права собственности объекта,

- 270 000 руб.  в течение 25 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности объекта;

- 270 000 руб. в течение 55 дней с момента регистрации государственной регистрации перехода права собственности объекта;

- 1 590 000 руб. в течение 85 дней с момента регистрации государственной регистрации перехода права собственности объекта;

- 1 590 000 руб. в течение 145 дней с момента регистрации государственной регистрации перехода права собственности объекта. 

Покупатель имеет право досрочно произвести оплату объекта недвижимости  по договору. 

Пунктом 6 сторонами закреплено, что передача объекта недвижимости производится по акту-приема передачи, подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности объекта недвижимости осуществляется в течении 3 рабочих дней с момента первой оплаты покупателем. 

Договор зарегистрирован   в установленном   законом порядке.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.08.2019 определены реквизиты счета продавца, на который надлежит производить перечисления.

Дополнительным соглашением от 25.10.2019 к договору стороны изменили и утвердили график внесения платежей по оплате объекта недвижимости. Так, оплате   покупателем подлежит:

- 150 000 руб. в срок до 28.10.2019;

- 200 000 руб. до 28.11.2019;

- 300 000 руб. до 28.12.2019,

- 300 000 руб. до 28.01.2020, 

- 300 000 руб. до 28.02.2020;

- оставшаяся сумма по договору -  в срок  до 28.03.2020. При этом стороны  указали, что 28.08.2019  ООО «Алекс»  оплатил 270 000 рублей. 

 Полная оплата по договору должна быть совершена не позднее 01.05.2020 (пункт 1 соглашения от 25.10.2019). 

В соответствии с пунктом 10 договора, в случае, когда покупатель не производит в установленные сроки очередной платеж за переданное помещение, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата объекта недвижимости, за исключением ситуации, при которой сумма внесенных платежей превышает 2/3 цены помещения. 

Из материалов   дела следует, что  платежным поручением от 20.08.2019 покупатель перечислил в пользу истца денежные средства в сумме 270 000 руб.

В связи с нарушением ответчиком условий договора, выразившемся в пропуске  срока оплаты очередного платежа по договору, установленного до 28.11.2019 в размере 150 000 руб., истец направил в адрес ответчика досудебную претензию от 08.11.2019 с предложением  внести данный платеж до 01.12.2019 и произвести следующий платеж согласно договора до 28.11.2019 в размере 200 000 руб. Продавец также письмом сообщил, что  в случае неисполнения, взятых ответчиком на себя обязательств по договору, намерен обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании судебных расходов, убытков. 

Однако  ответчик обязанность по уплате просроченных платежей не исполнил, предложение истца оставил без ответа и удовлетворения, в связи с чем, последний вынужден обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора купли-продажи и обязании ответчика передать истцу объект недвижимости, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения покупателем условий об оплате цены по договору (нарушение ООО «Алекс» установленного графика внесения платы за переданный в собственность объект недвижимости), в связи с чем пришел к выводу, что продавец, не получивший оплаты по  договору, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 554, пункту 1 статьи 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьей 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврат неоплаченных товаров.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.

В подтверждение факта соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом в материалы дела представлена претензия от 08.11.2019 об урегулировании спора путем осуществления покупателем обусловленных договором очередных платежей, о расторжении договора, направленная по адресу юридического лица ответчика.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 25.10.2019 к договору сторонам утвержден график внесения платежей по оплате объекта недвижимости с учетом внесенного ООО «Алекс» первого платежа 28.08.2019 в размере 270 000 руб.:

- 150 000 руб. в срок до 28.10.2019;

- 200 000 руб. до 28.11.2019;

- 300 000 руб. до 28.12.2019,

- 300 000 руб. до 28.01.2020, 

- 300 000 руб. до 28.02.2020;

- оставшаяся сумма по договору до 28.03.2020. 

Полная оплата по договору должна быть совершена не позднее 01.05.2020 (пункт 1 соглашения от 25.10.2019). 

Как следует из материалов дела ответчику передано спорное недвижимое имущество по акту приема-передачи от 22.08.2019, покупателем зарегистрировано право собственности на нежилое помещение (регистрационная запись 27:22:0010501:193-27/022/2019-8), ипотека в силу закона (регистрационная запись 27:22:0010501:193-27/022/2019-9) 03.09.2019.

20.08.2019 ООО «Алекс» произведен платеж в размер 270 000 руб. ООО «Строй Монтаж».

Обязательства по внесению в спорный период согласованных сторонами в договоре (графике платежей) денежных средств в счет исполнения обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества в дальнейшем  ответчиком не исполнены.

Довод ответчика о перечислении  им в пользу истца 270 000 рублей платежным поручением от 20.08.2019 №246 сам по себе  не  свидетельствует  о соблюдении   графика  платежей.

  В силу заключенного между сторонами договора, к 28.11.2019,  покупатель должен был произвести платеж в общей сумме 350 000 рублей (первый платеж 150 000 рублей + второй платеж 200 000 рублей).  Между тем, на данную дату он произвел платеж 20.08.2019 только в размере  270 000 рублей.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

       На дату вынесения решения суда от 28.02.2020, ООО «Алекс» в нарушении статьи 65 АПК РФ  не предоставило доказательства оплаты  по договору  ни по второму платежу в размере 200 000 рублей (до 28.11.2019), ни   доказательств  внесения последующих платежей  в сумме 300 000 руб. (до 28.12.2019), -300 000 руб. (до 28.01.2020), - 300 000 руб. (до 28.02.2020). 

     Как верно отмечено судом первой инстанции, по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств. 

       Вместе с тем суд не может не учитывать характер и продолжительность допущенных ответчиком нарушений.

В соответствии с положениями параграфов 1, 7 главы 30 ГК РФ при наличии в договоре купли-продажи условия о том, что она подлежит оплате покупателем в рассрочку с соблюдением определенного графика платежей, нарушение такого обязательства может быть расценено как достаточное основание для расторжения договора и истребования имущества.

Поскольку обязательства покупателем по внесению денежных средств согласно графику выполнены с нарушением условий договора, суд первой инстанции в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ,  пунктом 10 договора правомерно удовлетворил исковые требования. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Сумма платежей, произведенных ответчиком, не превышает половину стоимости нежилого помещения, что подтверждается платежным поручением от 20.08.2019 №246 на сумму 270 000 руб. 

Кроме  этого,    пунктом 10 договора предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленные сроки очередной платеж за переданное помещение продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата объекта недвижимости, за исключением ситуации, при которой сумма внесенных платежей превышает 2/3 цены помещения. 

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на обстоятельства, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции и могли бы повлиять в той или иной степени на законность и обоснованность принятого судебного акта.

  Несогласие стороны с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, иное толкование участником спора норм действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.

  При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

  По приведенным основаниям решение отмене не подлежит.  

  Судебные расходы по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее заявителя. 

 Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края  от 28.02.2020 по делу А73-24352/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.А. Усенко

Судьи

В.Г. Дроздова

И.В. Иноземцев