СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Томск                                                                                                Дело № А03-11923/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября  2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2024 года.

 

            Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

Председательствующего                 Зайцевой О.О., 

судей:                                                Кривошеиной С.В. 

                                               Хайкиной С.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Сперанской Н.В., без использования средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (№ 07АП-6584/2024) на решение от 11.07.2024 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-11923/2023 (судья Янушкевич С.В.) по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, содержащегося в письме Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при рассмотрении заявления от 04.04.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и выполнить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»,

 

в судебном заседании участвуют представители: 

- без участия (извещены),                

 

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – Управление) о признании (с учетом уточнения) незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, содержащегося в письме Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при рассмотрении заявления от 04.04.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и выполнить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». 

Решением от 11.07.2024 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Апелляционная жалоба (с учетом дополнений от 17.09.2024) мотивирована неполным выяснением обстоятельств дела, несоответствием выводов, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств.

Управление в отзыве, представленном в суд в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), представитель в судебном заседании, доводы жалобы отклонил, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие лиц и представителей лиц, участвующих в деле.

 Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции считает решение не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявления предприниматель указывает, что он по результатам публичного аукциона заключил с Управлением Договор от 05.04.2021 № 20-13 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации. Согласно разделу 1 Договора аренды и Приложения № 1 к нему (акта приема-передачи) предметом Договора аренды являлось:

- нежилое здание общей площадью 26,5 кв. м., кадастровый номер 22:63:050810:95;

-земельный участок общей площадью 1116 кв.м., кадастровый номер 22:63:0508106190, расположенные по адресу: 

<

...>.

Как следует из п. 5.1 Договора, сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 2 141 руб. 99 коп. с учетом аренды земельного участка.

В соответствии с п.1.1 Договора целевое назначение нежилого здания - «домик отдыха».

Как указано в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка, вид его разрешенного использования - «под многолетние насаждения» (л.д. 23).

04.04.2023 предприниматель обратился в Управление с заявлением о выкупе арендованного имущества в порядке реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества.

Однако письмом от 02.05.2024 № ЕХ-4188 предпринимателю в удовлетворении заявления отказано.

Указывая на незаконность отказа Управления, ссылаясь на то, что имеет право на получение земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требования, суд первой инстанции исходил из того, что фактическое использование спорного участка не соответствует его правовому режиму, не соответствует целям использования земельного участка, что в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случая, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

В соответствии с позицией, содержащейся в определении Верховного Суда Российской  Федерации  от  06.03.2017  N  305-КГ16-16409,   при  предоставлении  в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Судом установлено, что заявителем фактически испрашивается земельный участок площадью 1116 кв. м при нахождении на нем объекта общей площадью 26,5 кв. м, при этом площадь испрашиваемого земельного участка многократно (более чем в 42 раза) превышает площадь объекта, расположенного на нем.

Как указывает сам заявитель в своем заявлении, 15.06.2023 МТУ в письме № ЕХ -5046 ему дан ответ, в котором указано, что поскольку площадь земельного участка (1116 кв.м.) значительно превышает площадь нежилого здания (26,5 кв.м.), вопрос приватизации здания может быть рассмотрен после проведения раздела вышеуказанного земельного участка в целях выделения и постановки на кадастровый учет земельного участка под зданием, необходимого для его эксплуатации, и приведения его вида разрешенного использования в соответствии с фактическим использованием. Однако заявитель настаивает на приватизации всего земельного участка площадью 1116 кв.м.

Судом заявителю предлагалось определить по результатам судебной экспертизы площадь участка, которая необходима для использования находящегося на нем объекта недвижимости. Заявитель категорически возражал против проведения такой экспертизы, поясняя, что он настаивает на передаче ему в собственность всего земельного участка, не дает согласие на раздел арендованного земельного участка, что его обращение в суд с заявлением по настоящему делу имеет целью реализацию прав на приобретение в собственность всего арендованного имущества, а не какой-либо его части.

Как указано ранее, исходя из системного толкования положений подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого непосредственно объектом недвижимости и необходимого для использования данного объекта.

При этом собственник не освобождается от обязанности предоставить обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 01.03.2011 по делу № 13535/10 и используемой в дальнейшем в судебной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862, от 18.11.2021 № 308-ЭС21-21081, постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.06.2021 № Ф01-2468/2021, от 19.08.2021 № Ф01-3803/2021) собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Арбитражный суд совершенно обоснованно при оценке доказательств по делу в их совокупности указал, что фактическое использование спорного участка не соответствует его правовому режиму, не соответствует целям использования земельного участка, что в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации

Правовых оснований не согласиться с позицией арбитражного суда, судебная коллегия не усматривает.

На обстоятельства, свидетельствующие об обратном, в апелляционной жалобе не указано, соответствующих доказательств, опровергающих указанные выше выводы суда, не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

            Руководствуясь статьями  258, 268, 271, п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

                                                         п о с т а н о в и л:

решение от 11.07.2024 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-11923/2023 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу -   без удовлетворения.

            Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно – Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края. 

         Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

          Председательствующий                                                                  О.О. Зайцева 

 

Судьи                                                                                                            С.В. Кривошеина     

 

                                                                                                                       С.Н. Хайкина