АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-11983/2021

г. Киров

30 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2022 года 

В полном объеме решение изготовлено 30 марта 2022 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Погудина С.А.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Максимум" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610002, Россия, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 167000, Россия, Республика Коми, г. Сыктывкар)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «РОСТТ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610011, 

<

...>)

о взыскании 165 019 рублей 84 копеек

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 09.09.2021,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 01.03.2021, с использованием системы «Онлайн-заседания» в режиме Веб-конференции, 

от третьего лица: ФИО2, по доверенности от 14.01.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Максимум» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, ИП ФИО4) с исковым заявлением о взыскапнии 23 819 рублей 84 копейки задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 №36/3-3, 141 200 рублей убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по передаче арендованного помещения в том состоянии, в котором оно было принято.

Исковые требования основаны на нормах статей  15, 309, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы и сдаче арендуемого помещения в первоначальном состоянии, ввиду чего истцом понесены убытки в виде стоимости ремонтных работ и материалов.

Исковое заявление было принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 08.11.2021 арбитражный суд, руководствуясь частью 5 статьи 227 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание.

Судом участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «РОСТТ» (далее – ООО «РОСТТ», третье лицо).

Ответчик в отзыве на исковое заявление просил в иске отказать, указав, что в ходе процедуры возврата помещения по акту от 22.06.2021 арендодателем каких-либо претензий не предъявлялось. Ответчик также указал, что 23.06.2021 на его электронную почту поступило письмо и акт от 22.06.2021 №80, согласно которому помещение находится в ненадлежащем состоянии. С целью проверки обоснованности претензий 03.07.2021 представители ответчика произвели осмотр помещения и заменили 5 потолочных плиток с отверстиями для светильников,  демонтировали электрические коммуникации и зеркала. Также ответчик указал, что гипсокартонных конструкций в арендованном помещении им не возводилось, высота имеющейся перегородки, а также технические характеристики помещения отраженные в акте от 01.03.2014, остались неизменными, замена напольного покрытия осуществлена в связи с износом. Ответчик выразил несогласие с позициями №6, №11, №12  в смете работ (демонтаж обоев на площади 18 кв.метров и окраска стен площадью 36 кв.метров, возможный ремонт потолка «Армстронг») за их необоснованностью. Ответчик полагал, что истец злоупотребляет правом, пытаясь переложить на арендатора текущие расходы по ремонту и перепланировке помещения, которые не связаны с передачей помещения в первоначальном состоянии. По мнению ответчика, оснований для начисления арендной платы с момента освобождения спорного помещения 22.06.2021 у истца не имелось, досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден, что является основанием для оставления заявления в данной части без рассмотрения.  

Истец в письменном мнении на отзыв ответчика указал, что арендуемое помещение подлежало возврату в том состоянии, в котором было передано; требование арендной платы направлено в адрес ответчика претензионным письмом от 14.05.2021 №61, арендатор обязан вносить арендную плату до фактического возврата помещения арендодателю.

Третье лицо отзыв на исковое заявление не представило.

На основании статьи 158 АПК РФ судебное заседание по делу неоднократно откладывалось ввиду привлечения к участию в деле третьего лица, а также необходимости представления сторонами дополнительных доказательств по делу.

В судебном заседании истец на требованиях настаивал, пояснил суду, что сумма долга по арендной плате определена с учетом стоимости аренды за период с 01 по 22 июня 2021 года. Истец считает, что требование ответчика о возмещении ущерба не является встречным, поскольку ответственность подрядчика, производившего работы в торговом центре, в результате действий которого произошел залив отдельных помещений, была застрахована.

Ответчик требования не признал по доводам, приведенным в отзыве на исковое заявление. Ответчик подтвердил, что истец числит искомую сумму долга по аренде с учетом стоимости аренды за 22 дня июня 2021 года (76 597 рублей 40 копеек) за  вычетом произведенных ответчиком платежей. Ответчик не оспаривает размер задолженности, однако считает, что данное обязательство было прекращено ввиду наличия у ответчика встречного требования о возмещении ущерба. Документы, касающиеся оснований и размера данного требования, ответчиком не представлены, о зачете не заявлено.

Третье лицо поддержало позицию истца по делу.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между Обществом (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.03.2014 №36/3-3 (далее – договор), согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение в отдельно стоящем общественном здании многофункционального назначения: нежилое 3,4 - этажное (подземных этажей-1, общая площадь 12558,5 кв.м. лит 0100, расположенном по адресу: Кировская область, г.Киров, Первомайский район, ул.Пролетарская, д. 15 общей площадью 47,05 кв.метров (секция М 36) на первом этаже здания, обозначенное в приложении №1 к договору путем выделения границ и именуемое далее помещение, а арендатор обязался принять помещение, использовать его по прямому назначению в соответствии с профилем деятельности и своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором. Характеристика помещения: нежилое помещение, предназначенное для торговой деятельности ювелирными изделиями из серебра и золота (пункт 1.1.1 договора).

 Помещение предоставляется арендатору для целевого использования в соответствии с профилем деятельности арендатора: для осуществления розничной торговли, а также в административных целях, связанных с его профилем, исключительно для обслуживания, которого арендатор имеет право осуществлять в помещении административные функции начиная с даты аренды (пункт 1.1.5 договора).

Согласно пункту 2.1 договора передача арендуемого помещения осуществляется по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение №3). Дата подписания акта приема-передачи сторонами является датой аренды.

Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2014 №36/3-3, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения общей площадью 47,05 кв.м. (секция № 36), находящиеся в отдельно стоящем здании на первом этаже, расположенном по адресу: 

<

...>. (кадастровый № 43:40:000383:0027:33:401:002:000136970:0100).

В акте указаны технические характеристики передаваемого торгового помещения площадью 47,05 кв.метров: пол - керамогранит 30x30 Керабут Е 001; потолок: подвесной потолок Армстронг «Байкал», стены и колонны: 2 штуки ГВЛ, окрашенный цвет белый; торговое помещение (с двух сторон входной группы в торговый отдел) фронтальная перегородка каленое стекло система «Ирлайн»; показания приборов учёта потребления электроэнергии: №0077-6512/кВт.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что по истечении срока аренды, либо при досрочном расторжении договора, либо прекращении права пользования арендатором арендуемым помещением в иной форме арендатор обязуется в течение 3 дней передать арендодателю занимаемое им помещение по акту приема-передачи.

Досрочное расторжение договора по соглашению сторон оформляется соглашением о досрочном расторжении договора и соответствующим актом передачи помещения (пункт 9.2 договора).

Договором предусмотрен следующий порядок возвращения арендуемых помещений арендодателю.

По истечению срока, а также при досрочном расторжении договора, арендатор обязан передать арендодателю арендуемые помещения в течение 3 календарных дней с момента окончания срока аренды по акту приема-передачи помещения (пункт 7.1 договора).

В течение срока, установленного в пункте 7.1. договора арендатор обязан покинуть арендуемые помещения и подготовить их к передаче арендодателю.

Арендованные помещения должны быть переданы арендодателю в том же состоянии, в каком они были переданы в аренду с учетом нормального износа (пункт 7.3 договора).

В соответствии с пунктом 7.6 договора начисление арендной платы за период, указанный в пункте  7.1. договора, отведенный для освобождения помещения по истечению срока аренды, а также при досрочном расторжении договора аренды производится до момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Арендодатель в соответствии с пунктом 5.2.4 договора обязался поддерживать здание и помещение в исправном состоянии и осуществлять текущий и капитальный ремонт здания (за исключением текущего ремонта помещения, являющегося обязанностью арендатора), инженерных сетей и оборудования, и, по мере необходимости, капитальный ремонт несущих конструкций здания, крыши, фундамента, подвалов, фасада, мест общего пользования (как плановый, так и по заявкам арендатора). 

Применительно к условиям договора текущим ремонтом помещения, который является обязанностью арендатора, понимается ремонт напольного покрытия, покраска стен и потолка, необходимость которого вызвана коммерческой деятельностью арендатора и превышает нормальный износ помещения.

Согласно пункту 6.1 договора арендатор имеет право: оборудовать и оформлять арендуемые помещения по своему усмотрению, не затрагивая при этом основные несущие конструкции и основные коммуникации здания; производить любые улучшения отделимого характера по своему усмотрению, улучшения неотделимого характера производятся с письменного согласия арендодателя в виде дополнительного соглашения к договору.

Арендатор может самостоятельно произвести капитальный ремонт помещения с отнесением расходов на арендодателя, в случае, если такой ремонт не был своевременно произведен арендодателем на условиях договора, и арендатор сообщал о необходимости проведения такого ремонта арендодателю.

В соответствии с пунктом 6.2 договора арендатор обязался:  возместить арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного помещения, если арендодатель докажет, что повреждение нежилого помещения произошли в результате наступления обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством; не производить без согласия арендодателя внутреннюю перепланировку помещения, а равно достройку, переоборудование, реконструкцию переданных площадей помещения; в сроки, согласованные сторонами договора, вносить арендную плату за пользование полученным в аренду помещением; по истечении срока действия договора аренды либо в иных случаях предусмотренных договором при утрате права пользования арендуемым помещением: освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, с учетом выполненных строительно-монтажных и ремонтных работ и нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями по акту приема-передачи; вывезти все свои товары, имущество и отделимые улучшения; известить арендодателя о своем желании расторгнуть договор в досрочном внесудебном порядке не менее чем за 90 календарных дней до даты предполагаемого расторжения.

Сторонами в пункте 4.3 договора согласована месячная стоимость аренды одного квадратного метра помещения (арендная ставка) в размере 1 800 рублей в месяц; размер месячной арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю определяется: путем умножения общей площади переданного по договору помещения, указанной в акте приема-передачи помещения, на ставку аренды одного квадратного метра помещения, указанную в пункте 4.3 договора, с возможной индексацией полученного произведения арендодателем прямо пропорционально росту индекса потребительских цен в Российской Федерации, определяемого по данным Государственного комитета статистики, что составляет на момент подписания настоящего договора всего: 84 690  рублей в  месяц (НДС не облагается).

В стоимость арендной платы включается плата за пользование помещением, а также плата за коммунальные (электроэнергия (общее освещение), теплоснабжение, водоснабжение, канализация) и эксплуатационные услуги, которые входят в размер арендной платы.

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 5календарного числа месяца, за который производится оплата (пункт 4.6 договора).

Договор аренды считается заключенным сторонами с момента его подписания, срок аренды начинает исчисляться с момента подписания акта приема-передачи помещений по 31.01.2015. Если арендатор в течение 90 (девяносто) дней до даты истечения срока договора аренды, письменно не заявит арендодателю об отсутствии намерений продлевать действие настоящего договора аренды, договор будет считаться продленным на последующие 11 (одиннадцать) месяцев (пункты 3.1- 3.2.2 договора).

05.05.2021 ответчик посредством электронной почты направил истцу акт возврата помещения и соглашение от 05.05.2021, согласно которому стороны приняли решение расторгнуть договор аренды 22.06.2021, арендатор обязуется погасить полностью все задолженности по договору с подписанием акта сверки взаимозачетов. 

Общество письмом от 22.06.2021 уведомило ИП ФИО4 об обязанности передать помещение в надлежащем состоянии, необходимости проведения ремонта в помещении. Арендодатель сообщил о невозможности подписания акта возврата помещения датой 22.06.2021, просил в кратчайшие сроки подготовить арендуемое помещение к возврату, в противном случае арендодатель обратиться в строительную компанию для составления сметы по проведению работ с последующим предъявлением их стоимости арендатору.

Как следует из акта от 22.06.2021 №80, составленного комиссией истца и адресованного ответчику, спорное помещение находится в ненадлежащем состоянии для передачи арендодателю. В акте указаны следующие недостатки: 

- не произведен демонтаж гипсокартонных конструкций, возведенных арендатором;

- не произведен демонтаж настенных зеркал в количестве 6 штук;

- не произведен демонтаж обоев на одной стене;

- не произведена покраска стен помещения в исходный белый цвет;

- не приведена в первоначальное состояние перегородка из ГВЛ между отделом «Романовъ» с соседним отделом «Топаз». Исходная высота перегородки должна составлять 2,90 метров;

- не произведен демонтаж напольной плитки, уложенной арендатором и замена ее на плитку Керамогранит 30х30 Керабут У001, предусмотренной актом приема-передачи;

- не демонтированы электрические коммуникации, проложенные арендатором в полу, стенах, потолке;

- не произведена замена потолочных плиток в количестве 5 штук (с круглыми отверстиями от светильников).

На основании пунктов 7.3, 7.6 арендодатель указал, что будет вынужден обратиться в строительную компанию для составления сметы по проведению вышеуказанных работ и выставить арендатору счет за произведенный ремонт, арендная плата при этом будет начисляться до момента окончания строительно-монтажных работ.  

В материалы дела представлено письмо ИП ФИО4 от 24.06.2021, согласно которому соглашение о расторжении договора от 05.05.2021, акт возврата и ключи от помещения переданы сотрудникам Общества, осуществляющим приемку помещения 22.06.2021. Ответчик выразил несогласие с актом от 22.06.2021 №80, указав, что фактическая передача помещения состоялась 22.06.2021, при этом помещение передано в состоянии, в котором арендатор принял данное помещение, с учетом износа за период пользования в течение 7 лет. ИП ФИО4 указал, что помещение не подвергалось перепланировке либо переоборудованию. Замена напольного покрытия (плитка Керабут Е001) осуществлена в связи с износом в соответствии с пунктом 5.2.4 договора, в настоящее время данная плитка снята с производства, помещение на момент возврата полностью пригодно для использования по назначению. Ответчик направил истца подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора от 05.05.2021 в редакции арендодателя и акт возврата помещения для подписания экземпляров данных документов арендодателем. В указанном письме ответчик также указал на необоснованность начисления арендной платы с 22.06.2021 и выставлением счета на оплату строительно-монтажных работ, сообщив об отказе их оплаты.

В ответ на данный акт ИМ ФИО4 письмом от 25.06.2021 просил обеспечить допуск сотрудников в помещение и сообщить, когда им может быть осмотрено помещение и при необходимости выполнены работы по демонтажу зеркал, электрооборудования, замене потолочных плиток. 

Как следует из пояснений ответчика, а также акта от 03.07.2021 №88, составленного комиссией истца, 03.07.2021 ответчиком демонтированы электрические коммуникации, проложенные арендатором в полу, стенах, потолке; произведена замена потолочных плиток в количестве 5 штук.

В акте от 03.07.2021 №88 указано, что остальные недостатки помещения, отраженные в акте от 22.06.2021, не устранены. Представители арендатора от подписания данного акта отказались, о чем указано в акте.

Между истцом (заказчик) и третьим лицом (подрядчик)  подписан договор подряда от 16.07.2021 №02/07 (далее – договор подряда), согласно которому подрядчик обязался по поручению заказчика выполнить восстановительный ремонт и привести состояние помещения в соответствие с техническими характеристиками передаваемого помещения, указанными в акте №36/3-3 от 01.03.2014 (приложение к договору аренды от 01.03.2014 №36/3-3), после выезда арендатора: индивидуального предпринимателя ФИО4, в секции №36                                               общей площадью 47,05 квадратных метров, находящегося в отдельно стоящем здании на первом этаже, расположенном по адресу 

<

...> сдать объект заказчику. Работы выполняются в соответствии с условиями договора, поручением заказчика, предварительной сметой №1 от 16.07.2021 (приложение №1) (пункт 1.1 договора подряда).

Согласно пункту 1.3 договора подряда подрядчик обязался выполнить все работы собственными силами, с применением своих механизмов и с использованием собственных материалов.

Стоимость работ определяется предварительной сметой и ориентировочно составляет 141 200 рублей (пункт 2.1 договора подряда).

Согласно акту сдачи-приемки выполненных работ от 30.07.2021 №4 подрядчик ООО «РОСТТ» выполнил для заказчика ООО «УК «Максимум» ремонтные работы в помещении ИП ФИО4 на 1 этаже по адресу 

<

...>, общая стоимость работ составляет 141 200 рублей. Акт содержит наименование работ (материалов) и их стоимость.

Истец платежными поручениями от 27.07.2021 №727 на сумму 70 000 рублей, от 11.08.2021 №777 на сумму 71 200 рублей оплатил в пользу ООО «РОСТТ» стоимость  работ по договору от 16.07.2021 №02/07.

Претензией от 20.07.2021 №91 истец потребовал от ответчика оплатить 141 200 рублей убытков, понесенных арендодателем ввиду проведения ремонтных работ нежилого помещения. 

Не урегулирование в добровольном порядке разногласий сторон, возникших по поводу расторжения договора аренды и возврата арендованного помещения, а также отказ ответчика от оплаты убытков и арендной платы явились основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Довод ответчика о наличии оснований для оставления требования о взыскании задолженности по арендной плате без рассмотрения судом отклоняется.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ  арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Процессуальный закон не содержит обязательных требований к содержанию претензии. Определяющим в данном случае является указание истцом на наличие неисполненного ответчиком денежного требования, возникшего из договора. 

Претензией от 14.05.2021 №61 истец потребовал произвести оплату аренды по спорному договору в сумме 104 451 рубль, которая получена ответчиком 17.05.2021, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 №18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства"  разъяснено, что если в обращении содержатся указание на конкретный материально-правовой спор, связанный с нарушением прав истца, и предложение ответчику его урегулировать, несовпадение сумм основного долга, неустойки, процентов, указанных в обращении и в исковом заявлении, само по себе не свидетельствует о несоблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Материалами дела, в том числе письмом ответчика от 24.06.2021, подтверждается несогласие ИП ФИО4 внести арендную плату. При этом в отзыве на исковое заявление ответчик не сослался на необходимость совершения сторонами дополнительных действий для добровольного удовлетворения ответчиком спора в части задолженности по арендной плате.

В ходе судебного разбирательства ответчик также ссылался на отсутствие обязанности вносить арендную плату за спорный период ввиду наличия встречных требований о возмещении ущерба.

Указанные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что основания для оставления требования о взыскании задолженности по арендной плате по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, отсутствуют, поскольку претензионный порядок в данном случае не приведет к урегулированию спора.

Оценив установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата, повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Материалами дела подтверждается, что между Обществом (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.03.2014, согласно которому истец обязался передать овтетчику во временное владение и пользование за плату нежилое помещение по адресу: Кировская область, г.Киров, Первомайский район, ул.Пролетарская, д. 15, общей площадью 47,05 кв.метров (секция М 36) на первом этаже здания, для осуществления розничной торговли, а арендатор обязался принять помещение, использовать его по прямому назначению в соответствии с профилем деятельности и своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором. 

Спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2014, в котором указаны технические характеристики передаваемого торгового помещения: пол - керамогранит 30x30 Керабут Е 001; потолок: подвесной потолок Армстронг «Байкал», стены и колонны: 2 штуки ГВЛ, окрашенный цвет белый; торговое помещение (с двух сторон входной группы в торговый отдел) фронтальная перегородка каленое стекло система «Ирлайн».

Ответчик 05.05.2021 направил в адрес истца соглашение о расторжении договора аренды с 22.06.2021 и акт возврата арендуемого помещения, которые истцом подписаны не были. 

Ввиду наличия недостатков возвращаемого помещения, перечень которых приведен в акте от 22.06.2021 №80, арендодатель потребовал от арендатора привести помещение с первоначальное состояние, в противном случае сообщил о намерении выполнить требуемые работы за свой счет с предъявлением стоимости работ арендатору.

При прекращении спорного договора аренды в силу статьи 622 ГК РФ и условий договора у арендатора возникла обязанность вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.1 договора передача арендуемого помещения осуществляется по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение №3).

Технические характеристики помещения определены актом приема-передачи от 01.03.2014 №36/3-3, подписанным сторонами.

В этой связи ссылки истца на отсутствие перегородок в плане БТИ 1 этажа ТЦ Максимум от 06.10.2010 судом отклоняются, поскольку данный план не является приложением к договору аренды, у ответчика возникла обязанность вернуть помещение в соответствии с теми техническими характеристиками, которые зафиксированы в акте приема-передачи от 01.03.2014 №36/3-3.

Ответчиком в материалы дела представлены фотографии спорного помещения с указанием в правом нижнем углу даты 13.03.2012. На данных фотографиях изображены фрагменты подсобного помещения, в которое ведет дверь с зеркалом, подсвеченная нишей для размещения товара, правее расположен прилавок. В отражении стеклянной перегородки видно прилавок, декоративное подсвеченное обрамление зоны прилавка (черный глянцевый фон, белые светящие цветочные рисунки), расположенная над прилавком вывеска «Серебро 925», ниша с товаром (иконами), расположенная в стене за прилавком. Тождественные по конструкции (но не цвету) перегородки изображены на представленных истцом фотографиях спорного помещения, которые сделаны 22.06.2021 (включают также помещения за зеркальными дверями, зону прилавка, ниши для размещения товара).

Сопоставление представленных сторонами фотографий опровергает доводы истца о том, что спорное помещение на момент его передачи ответчику в 2014 году не имело перегородок и иных конструкций из гипсокартона. Доказательства демонтажа данных перегородок после 13.03.2012, но до передачи помещения ответчику, в дело не представлены.

Таким образом, доказательства возведения ответчиком в спорном помещении гипсокартонных конструкций, изменения высоты перегородки между отделами после передачи ему в 2014 году помещения в пользование материалы дела не содержат.

На основании изложенного требование о возмещении стоимости работ по демонтажу гипсокартонных конструкций (11 200 рублей), стоимости материала для заделки ниш (лист ГКЛ 12,5 400 рублей), демонтажу и заделке ниш (3 800 рублей, 2 600 рублей), шпатлевке поверхностей (5 400 рублей), материал (шпатлевка Фуген 560 рублей, шпатлевка ЛР-финиш 760 рублей) является необоснованным и не подлежит удовлетворению. 

Согласно акту сдачи приемки выполненных работ от 30.07.2021 №4 стоимость работ по ремонту потолка «Армстронг» составляет 3 150 рублей.

Материалами дела (акт от 03.07.2021 №88, пояснения сторон) подтверждается, что 03.07.2021 ответчиком произведена замена потолочных плиток в количестве 5 штук, демонтированы электрические коммуникации, зеркала. 

На наличие иных дефектов потолочных плиток (в том числе иное количество плиток с отверстиями) в акте от 22.06.2021 не указывалось. Представленная истцом смета к договору подряда и акт о приемке выполненных работ в первоначальной редакции предполагают возможную замену потолочных плиток. 

Суд отклоняет ссылку истца на представленные им фотографии, где изображено 6 потолочных плиток с отверстиями, поскольку, исходя из пояснений представителя истца, фотографии сделаны 22.06.2021, то есть до устранения этих повреждений ответчиком 03.07.2021. При этом акт от 03.07.2021 не содержит какие-либо замечания в этой части.

В этой связи требование о взыскании убытков в размере стоимости работ по ремонту пололка «Армстронг» является необоснованным и не подлежащим удовлетворению, указанный недостаток помещения устранен силами ответчика.

Таким образом, из заявленных истцом убытков в виде стоимости выполненных работ и материалов не подлежат возмещению расходы на общую сумму 26 870 рублей, поскольку данные расходы не связаны с ненадлежащим выполнением ответчиком обязанности по возврату арендуемого помещения в первоначальном состоянии.

Требование о взыскании убытков в остальной сумме арбитражный суд признает обоснованным в силу следующего.

В акте приема-передачи нежилого помещения приведены технические характеристики передаваемого помещения, в том числе указано напольное покрытие – плитка Керамогранит 30х30 Керабут Е001, стены окрашены в белый цвет.

Факт замены напольного покрытия в период пользования спорным помещением по договору аренды подтверждается представленными в материалы дела фотографиями, актом от 22.06.2021 №80, ответчиком признается.

Ссылки ИП ФИО4 на выполнение данного вида работ ввиду износа напольного покрытия судом отклоняются, поскольку не подтверждены какими-либо доказательствами. Необходимость замены плитки на плитку, отличную от указанной в приложении №1 к договору, не отменяла обязанность арендатора по согласованию с арендодателем выполнения неотделимых улучшений арендуемого имущества согласно условиям договора. 

Расходы истца по удалению обоев, грунтовке и покраске в белый цвет стен подлежат возмещению ответчиком, поскольку фотографии 2012 года, акт приемки помещения от 01.03.2014 не содержат указания на наличие обоев на стенах. Последствия выполнения работ по оклейке обоев и совершения таким образом неотделимых улучшений имущества ответчиком не устранены.

Факт несения истцом расходов на приведение помещения в первоначальное состояние на сумму 113 330 рублей подтверждается договором подряда от 16.07.2021 №02/07, актом сдачи-приемки выполненных работ от 30.07.2021, платежными поручениями от 27.07.2021 №727, от 11.08.2021 №777. 

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки в сумме 113 330 рублей.

Истцом заявлено требование о взыскании 23 819 рублей 84 копеек задолженности по арендной плате.

Расчет задолженности по договору аренды за период с 01 по 22 июня 2021 года, приведенный истцом, суд признает верным, соответствующим условиям договора аренды, нормам статьи 622 ГК РФ.

Доказательств внесения арендной платы в сумму 23 819 рублей 84 копейки материалы дела не содержат.

Приведенный в ходе рассмотрения дела довод ответчика о прекращении обязательства по внесению арендных платежей ввиду взаимозачета, не обоснован.

Доказательства направления ответчиком в адрес истца в порядке статьи 410 ГК РФ заявления о зачете встречных однородных требований с указанием на конкретные обязательства, подлежащие прекращению, в материалы дела не представлены. 

Принимая во внимание изложенное, исковые требования о взыскании 23 819 рублей 84 копеек арендной платы за период с 01.06.2021 по 22.06.2021 являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

При обращении в арбитражный суд с исковым заявлением истец платежным поручением от 08.09.2021 №904 уплатил государственную пошлину в сумме 5 951 рубль 00 копеек.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ввиду частичного удовлетворения требований (83,11%) расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 4 945 рублей 94 копейки подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, в остальной части остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 167000, Россия, Республика Коми, г. Сыктывкар) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Максимум" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610002, Россия, 

<

...>) 137 149 (сто тридцать семь тысяч сто сорок девять) рублей 84 копейки, в том числе 23 819 (двадцать три тысячи восемьсот девятнадцать) рублей 84 копейки долга, 113 330 (сто тринадцать тысяч триста тридцать) рублей 00 копеек убытков, а также 4 945 (четыре тысячи девятьсот сорок пять) рублей 94 копейки расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

СудьяС.А. Погудин