﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1237/2020

13 мая 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2020 года.

 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой

судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой

 

при участии:

без явки представителей лиц, участвующих в деле

 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бодрова Александра Вячеславовича

на решение от 01.10.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2020

по делу №  А16-1569/2019

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства                Бодрова Александра Вячеславовича (ОГРНИП 311790734600012,                            ИНН  790500576913)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (ОГРН 1047900120290, ИНН 7905410101, адрес: 679230 Еврейская Автономная область, район Октябрьский, село Амурзет, улица Калинина 25), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (ОГРН 1027900511506, ИНН  7900001874, адрес: 679000, Еврейская Автономная область, город Биробиджан, проспект 60-Летия СССР, 22)

о признании незаконным заявления о прекращении регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 79:02:0602001:40, об обязании аннулировать регистрацию прекращения ограничения права, обременения в Едином государственном реестре недвижимости под номером ОН 79:02:0602001:40-79/001/2018-2, восстановить запись о регистрации аренды на земельный участок, расположенный по адресу ЕАО, Октябрьский район, 8200 м на север от с. Луговое, с кадастровым номером 79:02:0602001:40, об ограничении (обременении) прав на основании договора аренды от 08.02.2013 № 5д, дата регистрации 25.02.2013, № 79-79-01/005/2013-188

 

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Бодров Александр Вячеславович (далее - глава КФХ Бодров А.В., заявитель) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании незаконным заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее - Комитет) о прекращении регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 79:02:0602001:40, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО) аннулировать регистрацию прекращения ограничения права, обременения в Едином государственном реестре недвижимости под номером ОН 79:02:0602001:40-79/001/2018-2, восстановить запись о регистрации аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ЕАО, Октябрьский район, 8 200 м на север от с. Луговое, с кадастровым номером 79:02:0602001:40, об ограничении (обременении) прав на основании договора аренды от 08.02.2013 №5д, дата регистрации 25.02.2013, №79-79-01/005/2013-188.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 01.10.2019, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от  22.01.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

 

Глава КФХ Бодров А.В., не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные требования удовлетворить.

 

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы о неправильном применении судами норм материального права, а именно положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Полагает, что договор аренды земельного участка от 08.02.2013 №5д после истечения срока его действия (09.02.2018) был возобновлен на неопределенный срок в силу указанной выше правовой нормы и пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73). Заявитель также указывает на отсутствие в материалах дела доказательств направления в адрес арендатора уведомления о прекращении договора аренды земельного участка в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ. Полагает, что судами нарушены нормы процессуального права в связи с не привлечением к участию в деле Комитета по управлению муниципальным имуществом Еврейской автономной области (далее – КУМИ ЕАО), к которому с 01.01.2018 перешли полномочия по распоряжению земельными участками площадью 100 и более га.

 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Комитетом представлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителей.

 

Законность обжалуемых судебных актов проверяется Арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке и пределах, установленных статьями 284, 286 АПК РФ.

 

Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.02.2013 между Комитетом (арендодатель) и главой  КФХ Бодровым А.В. (арендатор) заключен договор №5д аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 370 000 кв.м, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения (пашня), с кадастровым номером 79:02:0602001:40, расположенный по адресу: ЕАО, Октябрьский район, в 8 200 м на север от с. Луговое. Цель предоставления земельного участка - для производства сельскохозяйственной продукции.

 

По акту приема-передачи от 08.02.2013 земельный участок передан арендатору.

 

Срок действия указанного договора определен его участниками с 10.02.2013 по 09.02.2018 (пункт 2.1 договора аренды). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.02.2013.

 

Комитет полагал, что договор аренды земельного участка от 08.02.2013 №5д по истечении срока его действия не продлевался в связи с тем, что в соответствии с Законом Еврейской автономной области от 28.09.2017 №145-ОЗ «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Еврейской автономной области и органами государственной власти Еврейской автономной области» (далее – Закон ЕАО от 28.09.2017 №145-ОЗ) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения площадью не менее 100 га, с 01.01.2018 перешли к Правительству Еврейской автономной области.

 

Управлением Росреестра по ЕАО на основании заявления муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» 11.04.2018 прекращена регистрация аренды земельного участка с кадастровым номером 79:02:0602001:40.

Глава  КФХ Бодров А.В., полагая, что действия Комитета по прекращению регистрации аренды спорного земельного участка   противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 610, 621 ГК РФ и исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 08.02.2013 №5д истек 09.02.2018, а материалы дела не содержат сведений о фактическом использовании участка при отсутствии возражений Комитета.

 

При этом судами указано на то, что указанный договор аренды земельного участка в рассматриваемом случае не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ, поскольку в связи с вступлением в законную силу Закона ЕАО от 28.09.2017 №145-ОЗ (с 01.01.2018) полномочия арендодателя по нему перешли к КУМИ ЕАО.

 

Суд округа не может согласиться с указанными выводами судов.

 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При этом правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

 

Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.

 

Таким образом, поскольку в договоре аренды  земельного участка от 08.02.2013 №5д стороны не исключили действие пункта 2 статьи 621 ГК РФ, данная норма права подлежит применению к правоотношениям сторон.

 

Согласно статье 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, согласно пункту 1 Постановления №73  договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из совокупности указанных правовых норм следует, что договор аренды земельного участка, который был заключен до 01.03.2015, в котором указан срок его действия и он истёк после указанной даты, при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ и отсутствии в договоре прямого указания на невозможность его пролонгации, считается возобновленным на неопределенный срок.

 

Договор аренды земельного участка №5д заключен сторонами до 01.03.2015, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах. Тот факт, что в договоре аренды установлен срок его действия - до 09.02.2018, не свидетельствует о невозможности его пролонгации в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Вместе с тем, судами при рассмотрении настоящего спора не дана оценка доводам главы КФХ Бодрова А.В. о том, что указанный договор аренды после истечения срока его действия (09.02.2018) был возобновлен на неопределенный срок. Выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств использования арендатором спорного земельного участка не соответствуют материалам дела.

В силу подпункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

 

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах»).

Судами при рассмотрении настоящего спора не установлены обстоятельства соблюдения арендодателем (Комитетом) порядка уведомления арендатора об отказе от договора аренды земельного участка от 08.02.2013 №5д, императивно регламентированного положениями статьи 610 ГК РФ.

 

Кроме того, вывод судов о том, что указанный договор аренды земельного участка в рассматриваемом случае не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ, поскольку в связи с вступлением в законную силу Закона ЕАО от 28.09.2017 №145-ОЗ (с 01.01.2018) полномочия арендодателя по нему перешли к КУМИ ЕАО, является ошибочным, не соответствующим положениям пункта 1 статьи 617 ГК РФ.

 

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением норм материального права, в частности применение закона, не подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 288 АПК РФ).

Поскольку у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств относительно порядка возобновления спорного договора аренды земельного участка и его возможного прекращения путем реализации арендодателем права на односторонний отказ (в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ), судебные акты следует отменить в полном объеме, а дело на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, включить в предмет исследования вопросы возобновления арендных правоотношений после истечения срока действия договора №5д, при установлении данного факта выяснить реализовано ли арендодателем право на односторонний отказ от его исполнения, и на основе всесторонней оценки представленных доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ принять законный и обоснованный судебный акт.

Также суду следует рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле КУМИ ЕАО.

 

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.10.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2020 по делу № А16-1569/2019 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                              М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

Судьи                                                                       В.А. Гребенщикова

 

С.Н. Новикова