АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-2029/2022

18 ноября 2022 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 18 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации города Абакана (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на объект капитального строительства,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва, открытого акционерного общества «Российские железные дороги»,

в судебном заседании принимают участие представители сторон,

ответчика – ФИО3 по доверенности от 21.12.2021;

ОАО «РЖД» - ФИО4 по доверенности от 11.06.2021.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к администрации города Абакана (далее по тексту – ответчик) о признании права собственности на объект капитального строительства: сооружение (погрузочно-разгрузочная площадка со строительством железнодорожного тупика), расположенное по адресу: Республика Хакасия, 

<

...>, сооружение 1, кадастровый номер 19:01:160109:217.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 06.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва, открытое акционерное общество «Российские железные дороги», являющиеся собственником и арендатором смежного земельного участка с кадастровым номером 19:01:140101:1022, на котором частично расположен спорный объект.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против иска, ссылаясь на выводы эксперта, указал на отсутствие у истца вещных прав в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости,  а также установленные факты выхода спорного объекта за пределы участка истца.

Представитель третьего лица позицию не высказал, подтвердил частичное расположение спорного объекта недвижимости на участке федеральной собственности, который находится в аренде третьего лица (полоса отвода железнодорожного пути).

Истец и МТУ Росимущества в судебное заседание представителей не направили. Истец не уточнил позицию по иску с учётом выводов эксперта, дополнительные доказательства урегулирования земельных отношений, предложенные судом, не представил.

На основании частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассмотрел дело в отсутствие истца и третьего лица.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

ФИО2 является собственником объекта недвижимого имущества: незавершённая строительством погрузочно-разгрузочная площадка (со строительством железнодорожного тупика),  площадь застройки 3632,1 кв.м., степень готовности 95%, инв.№219-25-1С, лит. В60Л, адрес объекта: 

<

...> стр. 79Б, литера В60Л, кадастровый номер 19:01:160109:217 (свидетельства от 12.02.2014, от 05.05.2015).

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 19:01:020109:33, в отношении которого между ФИО2 и администрацией города Абакана 14.08.2015 заключён договор аренды земельного участка площадью 2971 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, предназначенный для завершения строительства погрузочно-разгрузочной площадки, сроком 14.08.2015 – 14.08.2018. Договор заключён в силу ст.22, пп.3 п.1 ст. 39.1, ст. 39.8, 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В целях завершения строительства между ФИО2 и администрацией города Абакана 06.05.2019 заключён договор аренды указанного земельного участка. Договор заключён в силу пп.2 п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации – участок предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства. Предоставление осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта. В п.6.9 договора стороны согласовали однократное приобретение в аренду участка для завершения строительства объекта, расположенного на нём.

В ходе осуществления хозяйственной деятельности на спорном объекте истцом на основании разрешения на строительство от 17.11.2017 осуществлены строительные работы в целях завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

Истец 28.04.2018 обратился в администрацию города Абакана с заявлением о выдаче разрешения ввод объекта в эксплуатацию. Письмом от 07.05.2018 (исх. №3733) Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана отказал истцу в выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Отказ администрации истцом не оспаривался.

Поскольку соответствующее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано, истец обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольно построенный объект, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истцом 13.07.2022 произведены кадастровые работы и подготовлен технический план сооружения, из которого усматривается, что площадь застройки сооружения составила 2614,6 кв. м, год постройки - 2017.

Для подтверждения соответствия объекта строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам и в целях получения доказательств того, что произведённые работы не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц либо создают угрозу жизни и здоровью граждан, судом по ходатайству истца назначена комплексная экспертиза, срок которой продлялся (определения суда от 14.07.2022, 07.09.2022). По результатам экспертизы представлено заключение общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза недвижимости» от 23.09.2022, согласно которому:

- сооружение в целом соответствует строительным нормам и правилам, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Установлен заступ объекта недвижимости за границы земельного участка в результате технической ошибки при формировании земельного участка и объектов недвижимости на нём или в процессе строительства объекта недвижимости. Выявлено несоответствие в правоустанавливающих документах, а именно: согласно выписке ЕГРН (от 30.06.2022) на объект незавершённого строительства (кадастровый номер  19:01:160109:217) площадь объекта составляет 3632,1 кв.м., а площадь земельного участка – 2971 кв.м. В силу функционального назначения плоскостного сооружения невозможно расположить объект незавершённого строительства площадью 3632,1 кв.м. на земельном участке площадью 2971 кв.м.

- объект экспертизы соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, установленным СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СП 2.1.3678-20.

- объект экспертизы соответствует противопожарным нормам и правилам, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему иску о признании права собственности на самовольную постройку входит установление того обстоятельства, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта. 

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, следует, что право собственности на самовольную постройку, возведённую лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, с учётом указания в Обзоре судебной практики при рассмотрении указанной категории дел необходимо учитывать условия договора аренды, установить наличие определённо выраженной воли на предоставление в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как установлено судом, предпринимателю ФИО2 изначально был предоставлен в аренду земельный участок для завершения строительства погрузочно-разгрузочной площадки, сроком на три года (однократно продлён ещё на три года – 06.05.2019 – 06.05.2022). Срок действия договора истёк, предприниматель не предпринял попыток продлить договор либо каким то иным образом урегулировать земельные отношения. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании 15.09.2022, предпринимателю в связи с внесёнными изменениями в действующее законодательство, было предложено представить документы на продление договора в период его действия ещё на 1 год, однако предприниматель не реализовал данное право.

Кроме того, объект недвижимости, как установлено экспертами, вышел за границы переданного предпринимателю для строительства участка: здание КПП – 2,21 кв.м., административное здание – 1,21 кв.м., железнодорожный путь – 298,97 кв.м. При этом, здания заступили на неразграниченные земли города, железнодорожный путь – на земли Российской Федерации (аренда ОАО «РЖД»).  

Как следует из материалов дела, спорный объект расположен в зоне П-3 - зона производственных предприятий IV класса (градостроительный план земельного участка №RU193010002006001-200), минимальный отступ объектов от границ земельного участка - 3 м, максимальный процент застройки - 60%. 

Поскольку спорный объект выходит за границы земельного участка, площадь объекта превышает площадь предоставленного для данной цели участка, то, следовательно, указанные требования не соблюдены. 

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. 

Как следует из вышеуказанных документов, на день обращения истца в суд спорный объект не соответствует требованиям градостроительных норм и правил, требованиям земельного законодательства.

Сложившаяся ситуация несомненно затрагивает публичный интерес, так как, ведёт к неравенству прав физических и юридических лиц при реализации их прав в области землепользования и застройки. 

Руководствуясь положениями пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводам о том, что в данном конкретном случае иск о праве на земельный участок первичен по отношению к иску о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку зависит от права на земельный участок, где осуществлена постройка. 

Судом по итогам исследования экспертного заключения в судебном заседании 06.10.2022 предложено истцу представить доказательства урегулирования земельных отношений с ответчиком и третьими лицами в части выхода спорного объекта за границы собственного земельного участка. Указанные документы истцом не представлены, довод ответчика об истечении срока действия договора аренды участка (предоставленного по результатам аукциона) не оценен, пояснения в указанной части или иные доказательства не представлены, отношения с публичными собственниками в отношении земель, занятыми объектом, не урегулированы.

Поскольку истцом не представлено каких-либо документов, удостоверяющих его права землепользования, следовательно, не доказано наличие условий, предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку. 

При решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку первичным является вопрос об урегулировании права пользования землей. 

На основании исследованных доказательств суд пришёл к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания за ФИО2 права собственности на самовольную постройку. 

Кроме того, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 сформулирована позиция, согласно которой, размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Так как в удовлетворении требований истца отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы на оплату судебной экспертизы, понесённые истцом, относятся на истца и не подлежат возмещению. 

Руководствуясь статьями  110, 167 - 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

Судья

        Г.И. Субач