Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-16490/2019

05 ноября 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Неугодникова И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества администрации города Нефтеюганска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 31.10.2001, место нахождения: 628301, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЦЕНТР МЕНЕДЖМЕНТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 09.03.2010, место нахождения: 628422, Ханты-Мансийский автономный округ – Югры, 

<

...>) Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» о взыскании неустойки в размере 23 283 118 руб. 02 коп.,

при участии представителей сторон:

от истца: не явились,

от ответчика: ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 17.09.2019 № 133),

установил:

Департамент муниципального имущества администрации города Нефтеюганска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Сибпромстрой Югория» (далее – ответчик) о взыскании неустойки (пени) по муниципальному контракту купли-продажи жилых помещений в многоквартирном доме для обеспечения жильем граждан от 18.12.2018 № 0187300012818000633-0067306-01 за нарушение сроков передачи квартир за период со 02.04.2019 по 21.07.2019 в размере 23 183 118 руб. 02 коп. (неустойка предусмотрена пунктом 8.3. контракта), штрафа за нарушение обязательства, предусмотренного пункт 7.1.1. контракта в размере 100 000 руб. 00 коп. (неустойка предусмотрена пунктом 8.5. контракта).

В качестве основания для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 11.10.2019 судебное разбирательство дела отложено на 28.10.2019.

Ответчик предоставил отзыв (т. 1 л.д. 104-109) с дополнением (т. 1 л.д. 110-115) иск не признал, высказал мнение о наличии просрочки кредитора, просил применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

Судебное заседание проведено в отсутствие надлежащим образом извещенного истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

27.11.2018 истцу Администрацией города Нефтеюганска выданы разрешения на ввод в эксплуатацию двух многоквартирных жилых домов (по 160 квартир в каждом из домов) по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> и № 9 (т. 1 л.д. 66-71, 72-75).

18.12.2018 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен муниципальный контракт купли-продажи жилых помещений в многоквартирном доме для обеспечения жильем граждан № 0187300012818000633-0067306-01 (далее – контракт, т. 1 л.д. 8-25), по условиям которого продавец принял на себя обязательство не позднее 01.04.2019 передать в муниципальную собственность покупателю 320 квартир, расположенных в двух домах по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> и № 9 общей стоимостью 816 786 307 руб. 20 коп.

11.03.2019 (по дате входящей корреспонденции) ответчик вручил истцу письмо от 05.03.2019 № 168 (т. 1 л.д. 77), содержащее предложение сдать по акту приема-передачи квартиры.

28.03.2019 (по дате входящей корреспонденции) ответчик вручил истцу письмо от 28.03.2019 № 256 (т. 1 л.д. 49, 78), с приложением акта приема-передачи жилых помещений, технических планов – 320 шт.

Поскольку Департамент муниципального имущества администрации города Нефтеюганска не совершил действий по принятию квартир и не сообщил о причинах бездействия ответчик обратился к Главе города Нефтеюганска с письмом от 10.07.2019 № 636 (т. 1 л.д. 79), в ответ на которое (т. 1 л.д. 80) Глава города Нефтеюганска указал на необходимость предоставления справок об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и отсутствии зарегистрированных в квартирах граждан.

18.07.2019 (по дате входящей корреспонденции) ответчик с письмом от 27.07.2019 № 676 (т. 1 л.д. 50, 81) передал ответчику справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и отсутствии зарегистрированных в квартирах граждан.

22.07.2019 сторонами без разногласий подписан акт приема-передачи жилых помещений в отношении 320 квартир (т. 1 л.д. 26-48), в котором имеются указания, что право собственности продавца зарегистрировано 06, 07, 08, 10.12.2018.

Истец направил в адрес ответчика претензию (т. 1 л.д. 51) с требованием оплатить неустойку за нарушение срока передачи квартир и документов.

Сложившаяся ситуация явилась причиной предъявления иска в суд.

Рассматриваемый контракт является смешанным договором, правоотношения по которому регулируются нормами раздела 3 части 1, параграфов 1, 7 главы 30 части 2 ГК РФ (общие положения об обязательствах, общие положения о купле – продаже, продажа недвижимости), Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 44-ФЗ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны доводов о незаключенности и/или недействительности контракта не высказывали, поэтому при разрешении спора суд учитывает его условия.

Контракт исполнен, в рамках рассматриваемого дела заявлено требование о взыскании неустойки.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

 

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пени, по своей правовой природе является длящейся санкцией и начисляется за каждый день просрочки оплаты в отличие от штрафа, который взыскивается однократно.

Относительно требования истца о взыскании с ответчика неустойки (пени) за нарушение сроков передачи квартир за период с 02.04.2019 по 21.07.2019 в размере 23 183 118 руб. 02 коп.

Пунктом 8.3. контракта предусмотрено, что пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного контрактом, в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка РФ от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных Продавцом.

Приняв во внимание закрепленный в пункте 5.2. контракта срок передачи квартир (до 01.04.2019) и дату составления акта приема-передачи (22.07.2019) истец начислил неустойку за просрочку передачи в течение 111 дней (расчет в тексте иска т. 1 л.д. 6).

Ответчик привел доводы о бездействии истца по принятию квартир, в чем усматриваются признаки просрочки кредитора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может быть привлечен кредитором к ответственности за просрочку исполнения, обусловленную просрочкой самого кредитора.

Как усматривается из материалов дела ответчик уведомил истца о необходимости принятия квартир по акту еще в марте 2019 года, то есть до предусмотренного контрактом срока исполнения обязательства – 01.04.2019.

В тексте искового заявления и пояснения (т. 1 л.д. 98-100) истец обосновывает свое поведение по отсутствию действий в принятии квартир не предоставлением со стороны ответчика документов, предусмотренных пунктом 7.1.1. контракта.

Пунктом 7.1.1. контракта установлена обязанность вместе с актом приёма-передачи передать покупателю документы, предусмотренные пунктом 7.1.1 (справки управляющей многоквартирным домом организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, справки об отсутствии задолженности по оплате электрической энергии, документы, подтверждающие отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Истец заключая контракт покупает ВСЕ квартиры в двух ВНОВЬ ПОСТРОЕННЫХ многоквартирных домах, следовательно, разумно предполагать, что отсутствуют зарегистрированные в квартирах граждане, а все расходы по содержанию домов несет застройщик до передачи квартир собственникам.

Исходя из конструкции договорных отношений, когда застройщик, он же первый собственник передает ВСЕ квартиры в двух ВНОВЬ ПОСТРОЕННЫХ многоквартирных домах препятствий для принятия квартир со стороны покупателя отсутствовали.

В нормальном гражданском обороте покупатель квартиры стремится принять квартиру от продавца и если и возникают какие-либо препятствия в этом, то действуя разумно и добросовестно, незамедлительно взаимодействует с продавцом.

В рассматриваемом случае, при отсутствии разумных сомнений в наличии титула собственника у продавца, покупатель после получения в марте предложения принять квартиры не принимает действий по принятию квартир и не сообщает продавцу о наличии каких-либо препятствий, не обращается с каким-либо запросом к продавцу.

При таких обстоятельствах, суд считает, что истец в марте 2019 года после получения от ответчика предложения принять квартиры, не произвел соответствующих действий, допустив тем самым просрочку кредитора.

В силу пункта 3 статьи 406 ГК РФ по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

При таких обстоятельствах требование покупателя (кредитора) к продавцу (должнику) о выплате договорной неустойки за просрочку передачи квартир в размере 23 183 118 руб. 02 коп. удовлетворению не подлежит.

Относительно требования истца о взыскании с ответчика неустойки (штрафа) за нарушение за нарушение обязательства, предусмотренного пункт 7.1.1. контракта в размере 100 000 руб. 00 коп.

Как было указано выше пунктом 7.1.1. контракта продавец принял на себя обязательство передать покупателю справки об отсутствии задолженности и отсутствии зарегистрированных в квартирах лиц.

В соответствии с пунктом 8.5 контракта за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязательств, предусмотренных пунктами 5.2, 5.5, 7.1., 7.1.1 контракта, которое не имеет стоимостного выражения установлен штраф в сумме 100 000 руб. (г) 100 000 руб., если цена контракта превышает 100 млн. руб.).

Исходя из совместного толкования пунктов 7.1. и 7.1.1. контракта следует вывод о наличии на стороне продавца передать покупателю не позднее 01.04.2019 вместе с актами приема-передачи, справки, предусмотренные пунктом 7.1.1. контракта, которые были переданы только 18.07.2019 (по дате входящей корреспонденции) с письмом от 27.07.2019 № 676 (т. 1 л.д. 50, 81).

Являясь застройщиком и первым собственником отчуждаемых квартир у ответчика не было препятствий для своевременного исполнения названного обязательства (доказательств иного материалы дела не содержат).

Между тем, по условиям контракта отчуждены 320 квартир, стоимостью которых находится в диапазоне от 1 882 390 руб. 40 коп. до 3 791 519 руб. 30 коп. и при рассмотрении спора следует принимать во внимание, что нарушение срока передачи документов могло иметь место как в отношении одной квартиры, части квартир, всех квартир, поэтому устанавливать штраф за нарушение срока передачи документов исходя из общей цены контракта принципиально неверно, необходимо принимать во внимание стоимость каждой квартиры и срок передачи документов по каждой из квартир.

Частью 8 статьи 34 Закона № 44-ФЗ закреплено, что штрафы начисляются за неисполнение или ненадлежащее исполнение поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом. Размер штрафа устанавливается контрактом в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, за исключением случаев, если законодательством Российской Федерации установлен иной порядок начисления штрафов.

В пункте 6 Правил определения размера штрафа, начисляемого в случае ненадлежащего исполнения заказчиком, неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом (за исключением просрочки исполнения обязательств заказчиком, поставщиком (подрядчиком, исполнителем) (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.08.2017 № 1042), за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства, предусмотренного контрактом, которое не имеет стоимостного выражения, размер штрафа устанавливается (при наличии в контракте таких обязательств) в виде фиксированной суммы, определяемой в следующем порядке:

- 1 000 рублей, если цена контракта не превышает 3 млн. рублей;

- 5 000 рублей, если цена контракта составляет от 3 млн. рублей до 50 млн. рублей (включительно);

- 10 000 рублей, если цена контракта составляет от 50 млн. рублей до 100 млн. рублей (включительно);

- 100 000 рублей, если цена контракта превышает 100 млн. рублей.

В рассматриваемом случае суд усматривает основания для удовлетворения требования о взыскании штрафа в размере 5 000 руб. за нарушение срока передачи документов, предусмотренных пунктом 7.1.1. контракта, по одной квартире стоимостью 3 791 519 руб. 30 коп.

Истец не лишен возможности заявить требования о взыскании штрафа, указав конкретные номера квартир и их стоимость.

Учитывая пункт 7 статьи 41 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» штраф подлежит взысканию за счет собственного имущества управляющей компании - общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент».

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах при цене иска 23 283 118 руб. 02 коп. составляет 139 416 руб. 00 коп.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований, на основании статей 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд усматривает основания для взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 30 руб. 00 коп. (0,02%).

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЦЕНТР МЕНЕДЖМЕНТ» в пользу Департамента муниципального имущества администрации города Нефтеюганска договорную неустойку (штраф) в размере 5 000 руб. 00 коп. (Пять тысяч рублей 00 копеек).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЦЕНТР МЕНЕДЖМЕНТ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 руб. 00 коп. (Тридцать рублей 00 копеек).

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                       И.С. Неугодников