АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

                                             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

       

РЕШЕНИЕ

Дело  № А63-7597/2020

г. Ставрополь

02 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 02 июня 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Сиротина И.В.,   

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Букреевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Саратовская область, Татищевский район, п. Светлый, ИНН 

<

***>,

о расторжении договора купли-продажи квартиры, 

исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, Саратовская область, Татищевский район, п. Светлый, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Доступное жилье», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,

при участии в судебном заседании представителя от ИП ФИО1 по средствам онлайн заседания – ФИО7 по доверенности от 24.08.2017, от третьих лиц – ФИО3, также представляющей интересы несовершеннолетнего ФИО5, ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, Саратовская область, Татищевский район, п. Светлый, обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Доступное жилье», г. Ставрополь, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, о государственной регистрации перехода права собственности к индивидуальному предпринимателю ФИО1 от ООО «Доступное жилье» на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 59,1 кв.м., кадастровый номер 26:12:022318:472 (дело № А63-7597/2020).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 17.11.2020, в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО1, Саратовская область, Татищевский район, п. Светлый, отказано.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа от 02.02.2021,  решение  и постановление по делу №А63-7597/2020 отменены, дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Общество с ограниченной ответственностью «Доступное жилье», г. Ставрополь, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Саратовская область, Татищевский район, п. Светлый, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, г. Ставрополь, о расторжении договора купли-продажи квартиры общей площадью 59,1 кв.м., расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, заключенный между ООО «Доступное жилье» и ИП ФИО1 с возвратом ему денежных средств в сумме 1 850 000 руб. (дело № А63-17579/2020).

Определением от 31.03.2021 суд объединил в одно производство арбитражные дела № А63-7597/2020 и №А63-17579/2020  для их совместного рассмотрения, присвоив им общий номер А63-7597/2020, судебное заседание по делу было отложено на 26.04.2021.

Определением от 26.04.2021 судебное заседание по делу отложено на 26.05.2021.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения требований ООО «Доступное жилье».

Третьи лица возражали против удовлетворения требований ИП ФИО1, поддержали заявленные требования ООО «Доступное жилье».

От ООО «Доступное жилье» поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель ИП ФИО1 возражал против удовлетворения ходатайства ООО «Доступное жилье» об отложении судебного заседания.

Третьи лица не возражали против удовлетворения ходатайства ООО «Доступное жилье» об отложении судебного заседания.

Рассмотрев ходатайство ООО «Доступное жилье» об отложении судебного разбирательства, суд отказывает в его удовлетворении по следующим основаниям.

Статьей 158 АПК РФ закреплен перечень оснований, по которым суд откладывает судебное заседание.

На основании части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из содержания данных норм следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, связанных с необходимостью предоставления доказательств, совершения иных процессуальных действий, способных повлиять на разрешение спора. 

При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства и рассматривает представленные стороной доказательства.

ООО «Доступное жилье», ходатайствуя об отложении судебного заседания, ссылался на невозможность явки в судебное заседание представителя ООО «Доступное жилье» в связи с участием в судебном заседании в Ленинском районном суде г.Ставрополя.

Оценив указанные доводы ООО «Доступное жилье», суд не усматривает установленных статьей 158 АПК РФ оснований для отложения судебного разбирательства, поскольку ООО «Доступное жилье» не представлено доказательств невозможности явки в судебное заседание иного представителя, а также не представлено доказательств того, что ООО Доступное жилье» не имеет иных представителей, имеющих юридическое образование, в связи с чем данное ходатайство ООО «Доступное жилье» является необоснованным и неподлежащим удовлетворению.

 

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает требования ИП ФИО1 подлежащими удовлетворению, требования ООО «Доступное жилье» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, ООО «Доступное жилье» является собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь,               пр-т. К. Маркса, д. 6, кв.4, – спорного объекта, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 17.12.2018 года № 26:12:022318:472-26/018/2018-6.

10.02.2020 года между ИП ФИО1 (покупатель)  и ООО «Доступное жилье» (продавец) был подписан договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя вышеуказанную квартиру.

Согласно п. 1.4. договора, цена спорного объекта недвижимости по договоренности сторон составила 1 850 000 руб.

Согласно платежного поручения № 21 от 06.02.2020 указанные денежные средства были перечислены в адрес ООО «Доступное жилье».

11.02.2020 года стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Ответчик обратился 13.02.2020 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о приостановлении осуществления  государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру.

Уведомлением от 23.04.2020 № 26/133/011/2020-6922 Управления Федеральной службы государственной регистрации Ставропольского края  была приостановлена государственная регистрация  перехода права собственности в отношении спорного объекта недвижимого имущества.

Указывая, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорный объект, истец  обратился в суд с настоящим иском.

Требование о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности является одним из способов защиты гражданских прав, что согласуется со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В пункте 61 постановления № 10/22 разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

В абзаце 5 пункта 61 постановления № 10/22 разъяснено, что не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом. 

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение указанной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. 

Из материалов дела следует, что предприниматель оплатил предусмотренную пунктом 1.4 договора стоимость спорной квартиры в полном объеме по платежному поручению от 06.02.2020 № 21 на сумму 1 850 тыс. рублей. 

Согласно пункту 3.1 договора передача квартиры осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта. Передача спорной квартиры от продавца покупателю подтверждается передаточным актом от 10.02.2020, в котором также указано, что на момент его подписания в квартире зарегистрированы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (обязанность по выселению и снятию с регистрационного учета покупатель берет на себя). 

Кроме того, в отзыве на исковое заявление общество указало, что покупатель и продавец исполнили свои обязательства по договору, в том числе по составлению передаточного акта квартиры (разногласий по оформлению документов у сторон сделки не возникло). После того, как все документы были оформлены и сданы на государственную регистрацию, общество по собственной инициативе решило отказаться от договора и просило предпринимателя его расторгнуть, но покупатель отказался (т. 1, л. 

<

...>). 

Таким образом, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается фактическое исполнение указанной сделки и уклонение ООО «Доступное жилье» от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, что является основанием для удовлетворения заявленных требований ИП ФИО1

В постановлении от 02.02.2021 суд кассационной инстанции указал на то, что судам необходимо дать оценку имеющимся в деле доказательствам, в том числе действиям продавца по уклонению от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к покупателю и оценить данные действия, в том числе, с позиции наличия признаков злоупотребления правом.

Суд, установил, что 11.02.2020 года стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

ООО «Доступное жилье» обратилось 13.02.2020 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о приостановлении осуществления  государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Уведомлением от 23.04.2020 № 26/133/011/2020-6922 Управления Федеральной службы государственной регистрации Ставропольского края  была приостановлена государственная регистрация  перехода права собственности в отношении спорного объекта недвижимого имущества.

Таким образом, переход права собственности не был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по причине не представления ООО «Доступное жилье» необходимых документов (заявления) и подачи им заявления о приостановлении регистрационных действий; указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причины обществом также устранены не были.

На основании вышеизложенного, суд усматривает в действиях ООО «Доступное жилье» наличие признаков злоупотребления правом в уклонении от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, что также является основанием для удовлетворения заявленных требований ИП ФИО8 (ст. 10 ГК РФ).

Суд отказывает в удовлетворении требований ООО «Доступное жилье» о  расторжении договора купли-продажи квартиры по следующим основаниям.

Согласно пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

ООО «Доступное жилье» не представило доказательств, подтверждающих основания для расторжения договора купли-продажи от 10.02.2020, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ,  что является основанием для отказа ООО «Доступное жилье» в удовлетворении его требований.

В пункте 4.5 договора продавец уведомил покупателя о том, что на момент подписания договора в спорном объекте недвижимости зарегистрированы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 Обязанность по выселению и снятию с регистрационного учета покупатель взял на себя. Лица, сохраняющие право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, в том числе согласно статье 292 Гражданского кодекса, отсутствуют. 

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.02.2020 по делу № 2-960/2020 иск общества к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 удовлетворен. ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 признаны прекратившими право пользования спорной квартирой и выселены из нее. За ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 сохранено право пользования квартирой сроком на 1 год – до 17.02.2021. 

Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 02.06.2020 указанное решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 17.02.2020 по делу № 2-960/2020 было отменено в части сохранения за ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 права пользования квартирой сроком на 1 год – до 17.02.2021. В остальной части решение оставлено без изменения. 

На основании вышеизложенного суд удовлетворяет требования ИП ФИО1 о регистрации перехода права собственности на квартиру и отказывает в удовлетворении требований ООО «Доступное жилье» о расторжении договора купли-продажи от 10.02.2020.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-180, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> отказать.

Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, Саратовская область, Татищевский район, п. Светлый, ИНН 

<

***>, удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Саратовская область, Татищевский район, п. Светлый, ИНН 

<

***> от общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, на основании договора купли-продажи квартиры от 10 февраля 2020 года на объект недвижимости:

- квартира с кадастровым номером 26:12:022318:472, площадью 59,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Доступное жилье», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, Саратовская область, Татищевский район, п. Светлый, ИНН 

<

***>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

      Судья                                                                                        И.В. Сиротин