АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5409/2021

г. Краснодар

28 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 320237500269072, ИНН 

<

***>), ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Либра Лекс», общества с ограниченной ответственностью «ТТ», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по делу № А32-5409/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент) о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.2 договора от 18.06.2012 № 4900007709 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:27, площадью 3864 кв. м, относящегося к категории земель населённых пунктов, с разрешенным использованием под складом тары (литера Г), расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 118Б, (далее – договор аренды, земельный участок) в редакции пункта 2 дополнительного соглашения от 20.03.2019, о понуждении к изменению пункта 3.2 договора аренды с указанием годовой арендной платы в размере 430 874 рублей 64 копеек, рассчитанной как произведение 27 724 976 рублей рыночной стоимости земельного участка и 1,5% ставки арендной платы  (предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО2, ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Либра Лекс», общество с ограниченной ответственностью «ТТ»

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023, признан недействительным пункт 3.2 договора аренды в редакции пункта 2 дополнительного соглашения от 20.03.2019, которым размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 в размере 1 560 676 рублей 76 копеек. Администрация в лице департамента присуждена к заключению дополнительного соглашения об установлении в пункте 3.2 договора аренды годовой арендной платы как произведения действующих величин кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок ограничен в обороте в связи с его расположением во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. На земельном участке расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимости. С учетом действующего с 12.08.2017 одного из нормативно установленных принципов определения арендной платы ее годовой размер не может превышать размер земельного налога.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Договором аренды допускаются либо пересмотр размера годовой арендной платы арендодателем в случае принятия нормативно-правового акта об изменении ее расчета, либо изменение ее размера путем актуализации, индексации или переоценки, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы должен определяться в соответствии с утвержденным постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 Порядком расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Сочи, предоставленные без проведения торгов (далее – Порядок расчета арендной платы). Дополнительным соглашением стороны установили размер годовой арендной платы в соответствии с отчетом об оценке ее рыночной величины. Данный отчет соответствует требованиям федерального законодательства, в том числе стандартам оценки. Заключая дополнительное соглашение к договору аренды, предприниматель согласился с расчетом арендной платы, ее размером и порядком внесения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. Государственная регистрация права муниципальной собственности осуществлена 27.10.2009 (запись с номером регистрации 23-23-22/107/2009-143). Земельный участок образован на основании распоряжения главы города Сочи от 28.10.2008 № 732-р, в котором указано на расположение земельного участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи.

Постановлением администрации от 24.05.2012 № 1099 земельный участок предоставлен ФИО2 в аренду на 49 лет в целях эксплуатации зданий складов (литеры Е, Е2, Г, П) с кадастровыми номерами 23:49:0402013:1386, 23:49:0402013:1388, 23:49:0402013:1385 площадью 1418,7 кв. м, 89,2 кв. м, 900 кв. м (далее – нежилое здание склада). Право собственности ФИО2 на нежилое здание склада подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации права от 11.05.2005 серии 23-АА № 101327, 101328, 101329.

Муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили 18.06.2012 договор аренды земельного участка с разрешенным использованием под нежилым зданием склада до 24.05.2061 (пункты 1.1, 2.1). Годовая арендная плата в размере 805 тыс. рублей определена на основании изготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Либра Лекс» отчета об оценке от 18.06.2012 № 028-2012 (пункт 3.2).

По заявлению ФИО2 постановлением администрации от 19.12.2018 № 2061 изменен вид разрешенного использования земельного участка на гостиничное обслуживание. Стороны заключили дополнительное соглашение от 20.03.2019 о внесении в пункт 1.1 договора аренды соответствующих изменений (пункт 1). Годовая арендная плата определена в соответствии с изготовленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ТТ» отчетом об оценке от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 в размере 1 560 676 рублей 76 копеек (пункт 2) и подлежала исчислению с 19.12.2018 (пункт 3).

На основании ряда договоров перенайма, заключенных с ФИО3, ФИО4, а также с предпринимателем, к последнему по договору от 10.08.2020 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды. В договорах перенайма также отражено наличие на земельном участке нежилого здания склада. Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на нежилое здание склада осуществлена 19.08.2020 на основании договора купли-продажи от 10.08.2020.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 24.09.2020 об уменьшении размера арендной платы до 430 874 рублей 64 копеек. В обоснование заявления представлен изготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Южная консалтинговая группа» отчет от 07.09.2020 № 94/20 об определении величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок по состоянию на 07.09.2020.

Письмом от 20.10.2020 департамент уведомил заявителя о принятом решении об отказе в уменьшении размера арендной платы. Отказ мотивирован возможностью разрешения в судебном порядке спора о достоверности установленной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки. Департамент дополнительно сообщил заявителю о том, что пунктом 12 Порядка расчета арендной платы, утвержденного постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699, предусмотрены расчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка и возможность ее изменения в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением указанной стоимости, но не чаще одного раза в пять лет.

В результате проведенной в суде первой инстанции судебной оценочной экспертизы экспертами общества с ограниченной ответственностью «Южная консалтинговая группа» подготовлено экспертное заключение от 15.09.2022 № 377/22 с выводами о том, что оценка отчета об оценке от 25.02.2019 № 4/6-П/2019 на предмет его соответствия законодательству находится за пределами компетенции экспертной организации, а рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19.12.2018 составляла 40 451 000 рублей.

По сведениям Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с 05.02.2017 до 11.01.2019 составляла 45 144 271 рубль 20 копеек, с 11.01.2019 до 01.01.2021 – 94 281 638 рублей 64 копейки и с 01.01.2021 – 129 497 941 рубль 44 копейки (письмо от 12.12.2022 № 22-21591-КЗ/22).  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателяв арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

К ничтожным относятся сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в предусмотренных законом или договором случаях (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Требование о понуждении к заключению (изменению) договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, а сам размер определяется в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации принципами (статья 39.7 Земельным кодексом Российской Федерации). В пунктах 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено применение к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, порядка определения размера арендной платы, установленного уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

По смыслу приведенного в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснения рассмотрение заявления собственника объекта недвижимости о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для уполномоченных органов является обязательным. Если орган уклоняется от направления проекта соответствующего соглашения заявителю, последний вправе заявить иск о понуждении к заключению такого соглашения.

Стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,в числе которых с 12.08.2017 значится принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. В этом случае при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названного принципа в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для эксплуатации этих объектов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Пунктами 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» признаются ограниченными в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и запрещается их предоставление в частную собственность.

Особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до дня вступления в силу этого закона (30.12.2013).

Постановлением Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения, а курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи – особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Ставка земельного налога в размере 1,2 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, утверждена решением Городского Совета Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи».

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что земельный участок ограничен в обороте ввиду его расположения во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, границы которого нормативно определены до 30.12.2013.

Расположением на ограниченном в обороте земельном участке нежилого здания склада, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, обусловлено установление годовой арендной платы в размере земельного налога. Рассмотрение заявления предпринимателя о внесении изменений в договор аренды земельного участка было обязательным для департамента. Его уклонение от направления проекта соответствующего соглашения предпринимателю повлекло право последнего на подачу иска о понуждении к заключению такого соглашения.

В целях установления правовой определенности предприниматель обоснованно потребовал от представителя публичного собственника земельного участка внесения в договор аренды изменений, предусматривающих расчет годовой арендной платы как произведение действующих величин кадастровой стоимости земельного участка ставки и земельного налога. Противоречащий приведенным нормативным положениям и выводам пункт 3.2 договора аренды в редакции пункта 2 дополнительного соглашения от 20.03.2019 является недействительным (ничтожным).

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по делу № А32-5409/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова