АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А54-363/2023

13 декабря 2024 года

г. Калуга

 

            Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2024 года.

            Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2024 года.

          Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи

Крыжскoй Л.А.,

судей

Гнездовского С.Э.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих  в деле лиц:  

не явился, извещен надлежаще;

не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инжстрой» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.02.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 по делу  № А54-363/2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Инжстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее - заявитель, ООО  «Инжстрой», общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города Рязани (далее - администрация), выразившегося в непринятии мер по формированию земельных участков, занятых многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресу 

<

...>,   

<

...>, 

<

...>, построенными обществом на основании разрешения на строительство № RU62326000-22/2014/РС (из земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0070043:170; 62:29:0070043:92; 62:29:0070043:91; 62:29:0070043:46 с учетом площади, необходимой для завершения строительства подземной автостоянки).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 14.02.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 решение суда области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ООО  «Инжстрой» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд области.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и  апелляционной инстанций при разрешении спора  необоснованно не принято во внимание, что земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0070043:92; 62:29:0070043:91; 62:29:0070043:46, 62:29:0070043:170 поставлены на кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем данные земельные участки не передаются безусловно в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном жилом доме (далее - МКД) в полном объеме в существующих границах, а передаваемые участки должны формироваться органами местного самоуправления в соответствии с частями 3, 4, 4.1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;  необращение любого из собственников помещений в МКД в уполномоченный орган  с заявлением о   формировании земельного участка под МКД не отменяет необходимость формирования  и проведения кадастрового  учета  земельных участков  в разумный срок  самими органами  публичной власти, на которые возложена соответствующая обязанность; частная собственность на спорные земельные участки не препятствует уполномоченному органу в формировании земельного участка  под МКД; на спорных земельных участках  расположены несколько не связанных между собой строений, в связи  с чем бездействие администрации ведет к нарушению принципа  о расположении одного объекта недвижимости на одном земельном участке; не выяснены обстоятельства, связанные с установлением размера земельного участка, необходимого для завершения строительства и эксплуатации подземной автостоянки. 

Кассатор и иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями  статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание представителей сторон.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.02.2020 по делу № А54-10512/2019 общество с ограниченной ответственностью «Инжстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

В ходе конкурсного производства управляющим выявлено, что в соответствии с выданным администрацией города Рязани разрешением на строительство                             № RU62326000-22/2014/РС (далее - разрешение на строительство) на земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0070043:101; 62:29:0070043:37; 62:29:0070043:165; 62:29:0070043:104; 62:29:0070043:91; 62:29:0070043:46; 62:29:0070043:47; 62:29:0070043:169; 62:29:0070043:170; 62:29:0070043:92                        ООО «Инжстрой» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой (2, 3 этапы строительства).

ООО «Инжстрой» обратилось в администрацию с письмом от 18.10.2022                  № 18/10-1, в котором просило в разумный срок сформировать и провести кадастровый учет земельных участков, занятых многоквартирным жилым домом, построенным на основании разрешения на строительство № RU62326000-22/2014/РС (из земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0070043:170; 62:29:0070043:92; 62:29:0070043:91; 62:29:0070043:46, с учетом площади, необходимой для завершения строительства подземной автостоянки); определить оставшиеся в собственности ООО «Инжстрой» части земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0070043:170; 62:29:0070043:92; 62:29:0070043:91; 62:29:0070043:46, занятые строящейся подземной автостоянкой, строительство которой начато на основании разрешения на строительство.

В ответ на данное обращение администрация письмом от 01.11.2022                               № 05/114-4377исх сообщила, что вышеуказанные земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0070043:91, 62:29:0070043:92, 62:29:0070043:170, 62:29:0070043:46 находятся в частной собственности, у органа местного самоуправления отсутствуют полномочия по распоряжению вышеуказанными участками.

Общество, не согласившись с указанным ответом, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями  статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ), Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление от 29.04.2010                        № 10/22), обоснованно исходили из следующего.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно положениям статьи 16 Закона № 189-ФЗ,  если земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 67, 68 Постановления № 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

В рассматриваемом случае судами двух инстанций установлено, что                        ООО «Инжстрой» 19.03.2014 получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой (2-й и 3-й этапы строительства) на 10-ти земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0070043:101, 62:29:0070043:37, 62:29:0070043:165, 62:29:0070043:104, 62:29:0070043:91, 62:29:0070043:46, 62:29:0070043:47, 62:29:0070043:169, 62:29:0070043:170, 62:29:0070043:92.

Постановлением от 31.07.2017 № 3320 в разрешение на строительство                           № RU62326000-22/2014/PC внесены изменения, касающиеся разделения этапов строительства:  2-й этап - многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, 3-й этап - пристройка и подземная стоянка.

Земельные участки с  кадастровыми номерами 62:29:0070043:46, 62:29:0070043:91, 62:29:0070043:92 сформированы и поставлены на кадастровый учет 20.12.2005,  участок 62:29:0070043:170 - 01.10.2010, т.е. после введения в действие ЖК РФ.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0070043:91, 62:29:0070043:92, 62:29:0070043:170 принадлежат на праве  собственности ООО «Инжстрой», земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070043:46 принадлежит на праве общей долевой собственности ООО «Инжстрой» и ФИО3 (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна площадям в квартир, принадлежащих данным лицам).

На основании разрешения на ввод от 13.12.2017 № 62-29-56-2017 многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой (2-й этап строительства) введен в эксплуатацию на земельных участках кадастровыми номерами 62:29:0070043:37, 62:29:0070043:165, 62:29:0070043:170.

В соответствии с графической частью проектной документации строительство подземной автостоянки осуществляется третьим этапом на земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0070043:46 (на котором частично расположен многоквартирный жилой дом № 77 по ул. Вокзальной), 62:29:0070043:170                              (на котором расположен частично многоквартирный жилой дом № 61 по                            ул. Вокзальной), 62:29:0070043:91, 62:29:0070043:92.

Согласно информации управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани права собственности на объект незавершенного строительства - подземная автостоянка в Управлении Росреестра не зарегистрированы; строительные работы по возведению подземной автостоянки в рамках выданного разрешения на строительство начаты и не окончены.

ООО «Инжстрой» 15.12.2021 в лице конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) заключило с ФИО4 (покупатель) договор купли продажи земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0070043:170                            (г. Рязань, Вокзальная - Малое шоссе-2-я Безбожная); 62:29:0070043:92 (

<

...>); 62:29:0070043:91 (

<

...>); 62:29:0070043:46 (

<

...>).  На дату разрешения спора переход права не зарегистрирован.

Требование конкурсного управляющего  заключается в понуждении администрации  сформировать единый земельный участок с учетом площади, необходимой для завершения строительства подземной автостоянки. Свою позицию управляющий мотивирует необходимостью  определить и выделить  оставшиеся  в собственности застройщика  части спорных земельных участков.

Между тем, как установлено материалами дела, на обращение конкурсного управляющего администрация указала, что из разрешения на строительство                             № RU62326000-22/2014/РС и единого градостроительного плана земельного участка от 06.09.2013, подготовленного в отношении десяти земельных участков на один  спроектированный проект следует, что  многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями  12-этажный односекционный, с подвалом  и техническим этажом, с монолитной  нежилой 2-этажной пристройкой и встроено-пристроенной  подземной  автостоянкой является единым объектом строительства.

Данные фактические обстоятельства подтверждены  представленными в дело  доказательствами и  не опровергнуты  арбитражным управляющим.

Следует учитывать, что положения части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ  не содержат требований о том, что под каждым вводимым в эксплуатацию многоквартирным домом должен образован самостоятельный земельный участок, сведения о границах которого должны быть внесены в ЕГРН. При этом данные нормы предполагают необходимость наличия в ЕГРН сведений о земельном участке, на котором расположен вводимый в эксплуатацию многоквартирный дом, не запрещая при этом нахождение на этом же земельном участке как ранее построенных многоквартирных домов, так и аналогичных объектов, строительство которых запланировано на этом же земельном участке.

Более того, администрация  сослалась на  проектную документацию и положительное  заключение  государственной экспертизы  от 24.09.2013, в силу которых  конкретные земельные участки, на которых  предполагалось  осуществление строительства подземной  автостоянки, не выделялись.

Необоснованным применительно к фактическим обстоятельствам настоящего спора также является  утверждение кассатора о невозможности расположения  объекта недвижимости на нескольких земельных участках, как противоречащее  положениям Закона № 189-ФЗ, разъяснениям, содержащимся в  Письме Росреестра от 18.10.2017 № 12374-ВА/17, Письме Росреестра от 10.02.2022 № 14-01167/22@, Письме  Минстроя России от 10.10.2017 № 36323-НС/07 (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754).

Учитывая вышеизложенное, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с  выводом судов первой и апелляционной инстанций  об отказе в удовлетворении  заявленных требований.

Доводов, заслуживающих внимания  в целях проверки законности и обоснованности  состоявшихся по делу судебных актов, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.02.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2024 по делу                                     № А54-363/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                Л.А. Крыжскaя 

Судьи                                                                                                 С.Э. Гнездовский

                                                                                                             ФИО1