Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1135/2019

22 октября 2019 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в лице судьи Гуткович Е. М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании вопрос о возможности возобновления производства по делу по заявлению  акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Алтайская, д. 22, пом. 2, г. Горно-Алтайск) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Строителей, д. 8, г. Горно-Алтайск) и акционерного коммерческого инновационного банка «ОБРАЗОВАНИЕ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пр. Ленинский, 63/2, корп. 1, 

<

...>) в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>, 127055)

- о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай погасить запись ЕГРП об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189,

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай погасить запись в ЕГРП о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189.

В судебном заседании участвуют представители: от истца – ФИО2 по доверенности №39 от 04.09.2019; от Управления Росреестра – ФИО3 по доверенности № 01 от 10.01.2018, от второго ответчика – не явился.

Суд установил:

Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай" (далее - залогодатель) обратилось в суд 04.07.2019 с требованием к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (далее – Управление Росреестра) об обязании погасить записи в ЕГРП об ипотеке права аренды земельного участка и записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189. 

В заявлении указано, что Управление Росреестра необоснованно приостановило государственную регистрацию прекращения права аренды  и ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189. 

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 10.06.2019 по делу № А02-2286/2018 было отказано Акционерному коммерческому инновационному банку «ОБРАЗОВАНИЕ» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее – залогодержатель) в удовлетворении иска об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 04:01:010726:189, что в силу статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  (далее – Закон об ипотеке) является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Исковые требования обоснованы нормами статей 352, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Закона об ипотеке.

Определением суда от 05.07.2019 к участию в деле по инициативе суда в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был привлечен залогодержатель.

По заявлению залогодержателя, изложенному в отзыве от 07.08.2019, суд приостанавливал производство по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Алтай от 10.06.2019 по делу № А02-2286/2018. 

Согласно постановлению Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 (резолютивная часть объявлена 18.09.2019) по делу № А02-2286/2018 решение суда от 10.06.2019 было оставлено без изменения, в связи с чем суд 26.09.2019 возобновил производство по делу  и по заявлению истца привлек залогодержателя к участию в деле в качестве второго ответчика.

Одновременно суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточнение предмета исковых требований, согласно которому истец просит: 

- прекратить ипотеку права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189, 

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай погасить запись ЕГРП об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189.

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай погасить запись в ЕГРП о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189.

Второй ответчик отзывом от 04.10.2019 исковые требования считает не подлежащими удовлетворению, поскольку не согласен с решением и постановлением судов по делу № А02-2286/2018, так как залогодатель продолжает пользоваться земельным участком с кадастровым номером 04:01:010726:189 для строительства жилых домов на основании разрешения № КГ 02502300-078 от 19.06.2013 и в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на неопределенный срок.  

Первый ответчик отзыв на иск не представил. Представитель ответчика считает, что Управление Росреестра является ненадлежащим ответчиком и истцом не указаны основания для признания незаконными его действий по приостановлению регистрации прекращения ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189. В случае рассмотрения судом по существу спора между субъектами договора ипотеки, Управление Росреестра  обязано будет внести соответствующие сведения  в Единый государственный реестр недвижимости. А при удовлетворении  заявления истца о прекращении права аренды спорного земельного участка возникнет препятствие продолжению строительства 3 очереди микрорайона Алгаир-2 из блочных многоквартирных жилых домов. В случае, когда по заявлению жильцов одного из введенных в эксплуатацию блоков МКД, в силу закона возникает право общей долевой собственности, истцу следовало выделить из земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189 земельный участок, необходимый для размещения  и обслуживания введенного в эксплуатацию блока МКД.

В судебном заседании истец настаивает на удовлетворении иска в полном объеме, ответчики считают исковые требования  не подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим  основаниям.

Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Алтай от 10 июня 2019 года по делу № А02-2286/2018,  в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 29.08.2013 №244/001-0080 между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) (залогодержатель) и АО «АИЖК РА» (залогодатель) был подписан  договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-3-1.

Предмет залога  – право аренды земельного участка для жилищного строительства, площадь: 12781 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: Россия, Республика Алтай, 

<

...>, кадастровый номер 04:01:010726:189, в размере залоговой стоимости 31 000 руб.

В  обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 12.08.2013 № 327/002-0080 между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) (залогодержатель) и АО «АИЖК РА» (залогодатель) был подписан  договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2013 №327/002-0080-3-2.

Предметом залога  указано  то же право аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189, в размере залоговой стоимости 31 000 руб.

Земельный участок находится в собственности Российской Федерации.

Право аренды земельного участка подтверждается договором аренды от 01.06.2011 № 90, в соответствии с которым Министерство имущественных отношений Республики Алтай (арендодатель) предоставило, а АО «АИЖК РА» (арендатор) приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 04:01:010726:189 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства микрорайона Алгаир-2.

Срок аренды земельного участка устанавливается до 01 июня 2018 года (пункт 2.1 договора аренды в редакции соглашения к нему от 26.07.2013).   Договор аренды от 01.06.2011 № 90 зарегистрирован в ЕГРН 20.06.2011, № 04-02-02/028/2011-426.        

Произведена государственная регистрация договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16  Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно положениям статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком,  считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

 В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды (постановлением  Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11   по делу  № А55-17896/2010). 

24 декабря 2014 состоялась государственная регистрация права собственности первого приобретателя квартиры в МКД по адресу: Республика Алтай, 

<

...> – Муниципального образования «Усть-Канский район» на квартиру № 98 площадью 36,8 кв. м. на основании муниципального контракта от 23.12.2013 № 0377300002813000035 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве (№ регистрации: 04-02-02/055/2014-994 от 24.12.2014).      

Поскольку аренда земельного участка прекращена,  в связи с чем, перестал существовать предмет ипотеки, суд отказал залогодержателю в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет ипотеки права аренды земельного участка согласно  положением  статьи 352 ГК РФ.  

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке).

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве возникший на основании настоящего Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. 

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в том числе:  с прекращением обеспеченного залогом обязательства и в случае прекращения по основаниям, которые предусмотрены законом.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 названной статьи.

В силу положений градостроительного законодательства и норм Закона об участии в долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости.

Согласно разрешениям  № RU 2502300-028 и  № 02-300-38-2016 истец ввел в эксплуатацию в составе 1 и 2 этапов строительства микрорайона Алгаир-2 жилые блок-секции С1, Сп3, С2, С5, Сп1 и С6, расположенные  на земельном участке с кадастровым номером 04:01:010726:189.

Поскольку не все объекты, предусмотренные планом комплексного освоения территории,  были сданы застройщиком в срок, предусмотренный договором аренды от 01.06.2011, а стороны договора не произвели раздел земельного участка, отведенного под незавершенное строительство,  право аренды  земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189 как отдельного объекта недвижимости прекратилось, что установлено судом при рассмотрении иска ответчика в рамках дела № А02-2296/2018.

В связи с чем, довод залогодержателя о сохранении и продлении договора аренды земельного участка, занятого незавершенными строительством объектами недвижимости суд считает не обоснованным, а иск подлежащим удовлетворению. 

Оценивая требования истца к первому ответчику, суд считает их не обоснованными, исходя из следующего:

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, о том, что регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу всех объектов по заключенным договорам.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце 2 пункта 52 Постановления N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

К заявлению от 26.06.2019 о погашении регистрационной записи об ипотеке истец приложил только решение суда по  делу № А02-2296/2018. При  этом в резолютивной части этого решения с учетом предмета спора не было  указано на прекращение ипотеки права аренды земельного участка и прекращение договора аренды.

Истец не представил для государственной регистрации всего пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона об ипотеке. При таких обстоятельствах решение Управления Росреестра о приостановлении регистрации являлось обоснованным.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заявлении об оспаривании  решений Росреестра должны быть также указаны законы и иные нормативные правовые акты, которым, по мнению заявителя, не соответствуют оспариваемый акт, решение и действие (бездействие). Тем не менее, истец не представил доказательств противоречия указанных решений  положениям законодательства.

Согласно пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты имеют обязательную силу и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации в том числе и государственными органами.

Согласно ч. 3 ст. 58 Закона N 218-ФЗ в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда.

При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. Указанное разъяснение применимо и для статьи 58 Закона N 218-ФЗ.

Во втором абзаце пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление N 1) разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В пункте 5 Постановления N 1 указано, что при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них.

Учитывая, что спор по поводу прекращения ипотеки права аренды земельного участка и соответственно регистрации прекращения ипотеки в ЕГРН возник между сторонами договора ипотеки, то при удовлетворении иска судебные расходы в виде уплаченной истцом госпошлины в размере 6 000 руб. относятся на второго ответчика (залогодержателя). 

Руководствуясь статьями 110, 167-171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Прекратить ипотеку права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189;

Отказать в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай.

Взыскать с акционерного коммерческого инновационного банка «ОБРАЗОВАНИЕ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пр. Ленинский, 63/2, корп. 1, 

<

...>) в пользу акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Алтайская, д. 22, пом. 2, г. Горно-Алтайск) возмещение расходов по госпошлине 6 000 (шесть тысяч) рублей.

В случае несогласия настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления полного текста решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай. 

Судья

Е.М. Гуткович