АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 ноября 2022 года

Дело №

А05-11610/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Мирошниченко В.В., судей Бычковой Е.Н., Яковца А.В.,

при участии от ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 05.07.2022),

рассмотрев 22.11.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу  ФИО3 на определение Арбитражного суда Архангельской области от 29.07.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022 по делу № А05-11610/2020,

у с т а н о в и л :

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО4 (г. Архангельск) ФИО1 обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, в котором просил перевести  с ФИО3 (Кировская обл., Юрьянский р-н, с. Медяны) на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 12.04.2022, заключенному ФИО3 и ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО5 в отношении нежилого помещения общей площадью 258,5 кв.м с  кадастровым номером 29:22:011303:21, расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участка (доля в праве  в размере 182/1000) общей площадью 3903 кв.м с кадастровым номером 29:22:011303:2.

Определением от 29.07.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе ФИО3 просит определение от 29.07.2022 и постановление от 15.09.2022 отменить, вынести судебный акт - об отказе в удовлетворении заявления ФИО1, а  также отменить обеспечительные меры, принятые определением суда первой инстанции от 16.06.2022.

Податель жалобы ссылается на то, что суды ошибочно применили к рассматриваемым правоотношениям нормы права, регулирующие порядок реализации  имущества, находящегося в общей долевой собственности, однако спорное нежилое помещение является отдельным изолированным помещением, принадлежавшим должнику на праве индивидуальной собственности.

Кроме того, как указывает ФИО3, судами не учтено, что согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, при этом в силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право преимущественной покупки отсутствует в случае продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО1 просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ФИО1 возражал против удовлетворения кассационной жалобы. 

Остальные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, определением от 23.10.2020 принято к производству заявление ФИО4 о признании его несостоятельным (банкротом). 

Решением от 19.01.2021 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО5. 

В конкурсную массу должника включены нежилое помещение № 3 общей площадью 258,5 кв.м с  кадастровым номером 29:22:011303:21 и земельный участок (доля в праве в размере 182/1000) общей площадью 3903 кв.м с  кадастровым номером 29:22:011303:2, расположенные по адресу: 

<

...>.

В Едином федеральном реестре сообщений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) 26.03.2022 опубликовано сообщение о проведении открытых торгов в форме публичного предложения, в том числе в отношении названного имущества (лот № 1).

Согласно протоколу от 11.04.2022 № 57372-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 победителем признан ФИО3, который предложил цену 2 977 777 руб. 

ФИО1, являющийся  собственником нежилых помещений 1а, 1, 2, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 22, 23, 24, 25, 26, 38, 39, 40а, 40, 52, 74 общей площадью 449,8 кв.м, расположенных в том же здании,  и доли в праве собственности на земельный участок в размере  818/1000, полагая, что он обладает правом преимущественной покупки, обратился к  финансовому управляющему с согласием на приобретение спорного имущества за цену, предложенную победителем торгов.

Финансовый управляющий ФИО5, полагая, что у ФИО1 отсутствует право преимущественной покупки в отношении рассматриваемого имущества, действуя от имени должника ФИО4, заключила с  ФИО3 договор купли-продажи от 12.04.2022.

ФИО1 обратился в суд с заявлением о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 12.04.2022.

В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Из содержания названной статьи усматривается, что она распространяет свое действие на случаи распоряжения долей в праве долевой собственности, однако указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. 

Суды пришли к выводу, что здание, в котором расположено спорное помещение, является единым объектом недвижимого имущества, часть помещений которого находится в собственности ФИО1, а другая часть находилась в собственности должника, отношения собственности сложились в отношении одного здания и доли сособственников названного здания фактически выделены в натуре в виде конкретных помещений.

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что спорное помещение принадлежало индивидуально должнику на праве собственности полностью. Долевая собственность в отношении указанного помещения или здания, в котором оно находится, не зарегистрирована.  

Тот факт, что помещения, принадлежащие должнику и ФИО1, расположены в одном здании, не влечет сам по себе возникновения долевой собственности даже при условии наличия права общей долевой собственности на общее имущество в таком здании, поскольку с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», доля в праве общей собственности на места общего пользования следует судьбе права собственности на помещение.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Таким образом, доля в праве общей собственности на земельный участок следует судьбе права собственности на здание (помещение), расположенного на нем. В данном случае должнику в знании, расположенном на земельном участке, находящимся в общей долевой собственности, на праве индивидуальной собственности принадлежало помещение.

Более того, судами первой и апелляционной инстанций не применена подлежащая применению в данном случае норма права, а именно пункт 1 статьи 250 ГК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, которым абзац первый пункта 1 статьи 250 дополнен словами «а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении».

Таким образом, статьей 250 ГК РФ прямо предусмотрено, что право преимущественной покупки не распространяется на случай продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником помещения в расположенном на нем  здании.

С учетом изложенного у ФИО1 отсутствует преимущественное право покупки в отношении принадлежащего должнику нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

 При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты вынесены при неверном применении норм материального права, выводы о наличии у ФИО1 преимущественного права покупки на спорное  имущество должника противоречат нормам действующего гражданского и земельного законодательства, в связи с чем  определение от 29.07.2022 и постановление от 15.09.2022 подлежат отмене.

 Поскольку в данном случае не требуется дополнительного установления фактических обстоятельств, суд кассационной инстанции полагает необходимым вынести новый судебный акт – об отказе ФИО1 в удовлетворении заявления о  переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 12.04.2022, заключенному должником с ФИО3 

Изложенное в кассационной жалобе ходатайство об отмене обеспечительных мер не подлежит рассмотрению судом кассационной инстанции, поскольку определение суда от 16.06.2022 о принятии обеспечительных мер не является предметом настоящего кассационного разбирательства. Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации установлен иной порядок отмены обеспечительных мер, принятых судом первой инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда Архангельской области от 29.07.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022 по делу № А05-11610/2020 отменить.

В удовлетворении заявления о переводе  с ФИО3 на ФИО1 прав и обязанностей покупателя по договору от 12.04.2022 купли-продажи нежилого помещения № 3 общей площадью 258,5 кв.м с  кадастровым номером 29:22:011303:21 и земельного участка (доля в праве общей долевой собственности в размере 182/1000) общей площадью 3 903 кв. м с кадастровым номером 29:22:011303:2., заключенному ФИО4 с ФИО3,  отказать.

 

Председательствующий

В.В. Мирошниченко

Судьи

Е.Н. Бычкова

А.В. Яковец