ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-95315/2017

11 июля 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2018 года        

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2018 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Калининой Н. С.,

судей Крекотнева С. Н., Ядренцевой М. Д.,

при участии в заседании:

от истца - Администрации города Лобня Московской области: ФИО1, дов. от 09.01.2018,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Апсис Юг» (ООО «Апсис Юг»): ФИО2, дов. от 28.07.2017,

рассмотрев 05 июля 2018 года  в судебном заседании кассационную

жалобу Администрации города Лобня Московской области

на постановление от 04 апреля 2018 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Немчиновой М.А., Коноваловым С.А., Семушкиной В.Н.,

по иску Администрации города Лобня Московской области

к  ООО «Апсис Юг»

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Лобня Московской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Апсис Юг» (далее – ООО «Апсис Юг») о расторжении договора аренды земельного участка от 05 ноября 2003 года № 54-03.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 января 2018 года по делу № А41-95315/2017 исковые требования удовлетворены.

Постановлением  Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2018 года по делу № А41-95315/2017 решение Арбитражного суда Московской области от 18 января 2018 года отменено, в удовлетворении иска отказано.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Администрации города Лобня Московской области, которое просит отменить постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2018 года, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В кассационной жалобе заявитель  полагает, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, материалами дела подтверждается, что на земельном участке строительство более чем за 6 лет фактически не начато, возведенные ответчиком на спорном участке строения являются временными вспомогательными сооружениями, что подтверждается судебными актами по другому делу № А41-41721/2014.

По мнению истца, ответчиком не представлено доказательств наличия у арендатора препятствий с момента заключения договора аренды до момента рассмотрения дела в суде для освоения и последующего использования участка по целевому назначению, ООО «Апсис Юг» не оспаривало какие-либо действия (бездействие) арендодателя, исключающие возможность освоения и использования участка по целевому назначению.

ООО «Апсис Юг» представило отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель  Администрации города Лобня Московской области поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель ООО «Апсис Юг» возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемое постановление  без изменения.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене постановления суда апелляционной инстанции, оставлению в  силе решения суда первой инстанции.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела,  05 ноября 2003 года между Администрациейгорода Лобня Московской области (арендодатель) и ООО «ХК «КАРДА» (арендатор), в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, заключен договор аренды № 54-03, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 50:41:002 01 05:009 площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства пиво-виноводочного комбината.

По договору от 04 декабря 2003 года о безвозмездной передаче права аренды ООО «ХК «КАРДА» передало  ООО «Заря» безвозмездно право аренды земельного участка площадью 30 000 кв. м с кадастровым № 50:41:0020105:0009 в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, находящегося по адресу: 141730, 

<

...> принадлежащее ему на основании договора аренды земельного участка от 05 ноября 2003 года № 54-03.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Лобня (арендодатель) и ООО «Заря» (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 27 июня 2005 года № 1 к договору аренды от 05 ноября 2003 года № 54-03, согласно которому арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору земельный участок из земель поселений с имеющимся на нем на праве собственности объектом, незавершенным строительством: фундамент, состоящий из 14 отдельных монолитных железобетонных столбов, что подтверждается Государственной регистрацией права собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 ноября 2003 года сделана запись регистрации № 50-01/41-10/2003-117.1; незавершенный строительством объект: трансформаторная подстанция, что подтверждается Государственной регистрацией права собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 ноября 2003 года сделана запись регистрации № 50-01/41-10/2003-119.1, в соответствии с условиями настоящего договора.

В соответствии с п.п. 1.2, 1.3 договора по настоящему договору передается земельный участок с кадастровым номером: 50:41:002 01 05:0009 общей площадью 30 000 кв. м в границах, указанных на плане (Приложение № 1 к Договору № 54-03), расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства пиво и винно-водочного комбината.

Земельный участок передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование на 49 (сорок девять) лет с 05 ноября 2003 года по 04 ноября 2052 года (п. 2.1 договора).

В силу п. 4.2.3 договора арендатор обязан пользоваться земельным участком, передаваемым по настоящему договору в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением земельного участка, требованиями, предъявляемыми к группе земель, к которым относится арендуемый земельный участок, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством Российской Федерации, Московской области и нормативными документами органов местного самоуправления.

Согласно п. 4.2.5 договора арендатор обязан осуществлять застройку земельного участка в соответствии с его целевым назначением по проекту, согласованному в установленном порядке.

В  п. 4.7.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора при: а) использовании земельного участка не по целевому назначению, б) использовании способами, приводящими к его порче, в) не внесении арендной платы более чем за два квартала, г) перехода права собственности на строение, сооружение, д) ликвидации юридического лица - землепользователя и в случаях нарушения других условий настоящего договора.

Согласно п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.7.4 договора.

Дополнительным соглашением от 12 сентября 2003 года № 2 внесены изменения в п. 1.3 договора, установлено, что земельный участок передается арендатору под строительство складского и холодильно-производственного комплекса.

По договору от 25 февраля 2011 года № 3, заключенному между ООО «Заря» и ООО «Апсис Юг», права и обязанности арендатора по договору земельного участка от 05 ноября 2003 года № 54-03 перешли к ООО «Апсис Юг».

Обращаясь в  арбитражный суд с иском, Администрация города Лобня Московской области ссылалась на нецелевое использование земельного участка, неосуществление строительства на земельном участке.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абз. 5 подп. 1 п. 2 ст. 45, ст. 46  Земельного кодекса Российской Федерации следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 «Оценка доказательств»), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, суд первой инстанции установил, что   согласно осмотра спорного земельного участка он не огорожен, доступ свободен, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность и разросшаяся самосевная поросль, участок полностью покрыт сорной растительностью, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 20 июля 2017 года и актом предварительного обследования от 21 сентября 2017 года.

В силу чего суд первой инстанции удовлетворил исковое требование о расторжении договора, поскольку пришел к обоснованному выводу о наличии существенных нарушений договора  арендатором, использовании земельного участка не по целевому назначению.

Кроме того, суд установил, что начиная с момента заключения договора аренды земельного участка градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) не подготовлен и не утвержден, ни ответчик, ни его предшественники не приступили к использованию земельного участка по его целевому назначению – строительству  складского и холодильно-производственного комплекса. 

Суд первой инстанции также обоснованно отклонил доводы ответчика об  осуществлении им процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка,  указал, что указанное не свидетельствуют об освоении и использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором аренды и видом его разрешенного использования.

Отменяя решение суда и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции принял представленное ответчиком дополнительное доказательство – копию ГПЗУ от 25 января 2018 года, на основании которого пришел к выводу о проведении арендатором работ по освоению земельного участка для целей строительства, получении ГПЗУ на земельный участок, технических условий на подключение коммуникаций к объекту капитального строительства.

Однако суд кассационной инстанции не может признать обоснованными указанные выводы суда апелляционной инстанции и соглашается с выводами суда первой инстанции о неиспользовании спорного земельного участка по целевому назначению в связи со следующим.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Таким образом, по смыслу ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд принимает только те дополнительно представленные доказательства, которые по объективным причинам не могли быть представлены участвующим в деле лицом в суд первой инстанции.

Вместе с тем, представленный ответчиком ГПЗУ был получен арендатором только 25 января 2018 года, то есть уже после обращения арендодателя 22 ноября 2017 года в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды и после вынесения решения по данному делу судом первой инстанции.

Доказательств, свидетельствующих о принятии арендатором действий по освоению и строительству на участке с момента заключения договора аренды от 05 ноября 2003 года № 54-03, ответчиком не представлено.

Представленный ответчиком договор на выполнение топографо-геодезических работ заключен в 2015 году, договор № 07/09-201 оказания услуг по вопросам градостроительного урегулирования заключенный ООО «Гео Девелопмент» - только 07 сентября 2017 года.

Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие представленные истцом акт обследования земельного участка от 20 июля 2017 года и акт предварительного обследования от 21 сентября 2017 года либо свидетельствующие о невозможности использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования по вине арендодателя. 

Суд кассационной инстанции также соглашается с выводами суда первой инстанции об отклонении ссылки заявителя на переход к нему прав арендатора только в 2011 году, поскольку ответчик, являясь лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на свой риск, действуя добросовестно и разумно, должен был предвидеть и объективно оценивать последствия принятии на себя обязательств арендатора по договору аренды, в том числе обязательства по целевому использованию земельного участка и строительству на участке складского и холодильно-производственного комплекса.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

В связи с изложенным суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены постановления суда апелляционной инстанции, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, оставляет в силе решение Арбитражного суда Московской области  от 18 января 2018 года.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2018 года по делу № А41-95315/2017 отменить, решение  Арбитражного суда Московской области  от 18 января 2018 года по указанному  делу оставить в силе.

 

Председательствующий-судья                                                              Н.С. Калинина         

Судьи:                                                                                                        С.Н. Крекотнев 

                                                                                                               М.Д. Ядренцева