﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-13656/2017

03 августа 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2021.

Полный текст постановления изготовлен 03.08.2021. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,

при участии представителя

от общества с ограниченной ответственностью «Сити»:

Контиева А.В. (доверенность от 11.01.2021)

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы 

Холодова Алексея Владимировича, 

общества с ограниченной ответственностью «Сити», 

общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» 

на решение Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020 ина постановление Второго арбитражного апелляционного суда 12.03.2021

по делу № А31-13656/2017 

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОРГН: 1034408610411)

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» 

(ИНН: 4401143980, ОГРН: 1134401008741)

о расторжении договоров и обязании возвратить земельные участки,

по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет»

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы

о признании соглашений к договорам аренды недействительными,

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, –

общество с ограниченной ответственностью «Сити» 

(ИНН: 4401160344, ОГРН: 1154401002491),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Тимошенко Алексей Дмитриевич,

Холодов Алексей Владимирович,

Васильков Анатолий Николаевич,

Покровский Николай Юрьевич,

Симонова Мария Александровна,

Виноградов Дмитрий Александрович,

Виноградов Алексей Дмитриевич,

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Костромской области,

общество с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест»,

и   у с т а н о в и л : 

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» (далее –                                     ООО «СтройМаркет») о взыскании 2 398 392 рублей 92 копеек задолженности, 110 021 рубля 78 копеек пеней по договору аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д.2944.3, о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д.2944.3, заключенного с ООО «СтройМаркет» в связи с существенным нарушением пунктов 4.4.2 и 4.4.3 договора, об обязании ООО «СтройМаркет» возвратить Управлению земельный участок общей площадью 22 393,04 квадратного метра, с кадастровым номером 44:27:080417:11, находящийся по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги, между автопешеходным и железнодорожными мостами, путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка со дня вступления решения суда в законную силу, в случае невыполнения ООО «СтройМаркет» действий по возврату земельного участка, предоставить Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы право возвратить указанный земельный участок в одностороннем порядке, путем составления акта об одностороннем возврате земельного участка (дело № А31-7520/2017).

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Сити» (далее – ООО «Сити», Общество), Тимошенко Алексея Дмитриевича.

В дальнейшем Арбитражный суд Костромской области выделил в отдельное производство исковые требования Управления о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д.2944.3, об обязании возвратить земельный участок, а в случае невозврата земельного участка предоставить истцу право вернуть земельный участок в одностороннем порядке (настоящее дело – № А31-13656/2017).

Определением от 06.09.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительности предмета спора, Холодова Алексея Владимировича, Василькова Анатолия Николаевича, Покровского Николая Юрьевича.

Определением суда от 10.10.2019 дела № А31-13656/2017 и № А31-1730/2018 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера                       А31-13656/2017.

В рамках дела № А31-1730/2018 рассматривался иск Управления к                               ООО «СтройМаркет» о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2012           № Д.2945.3, заключенного с ООО «СтройМаркет», в связи с существенным нарушением пунктов 4.4.2 и 4.4.3 договора, об обязании ООО «СтройМаркет» возвратить Управлению земельный участок с кадастровым номером 44:27:080415:3, находящийся по адресу: Костромская область, город Кострома, набережная правого берега реки Волги, между автопешеходным и железнодорожными мостами, путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка со дня вступления решения суда в законную силу, в случае невыполнения ООО «СтройМаркет» действий по возврату земельного участка, предоставить Управлению право возвратить земельный участок в одностороннем порядке, путем составления акта об одностороннем возврате земельного участка.

В рамках дела № А31-1929/2019 ООО «СтройМаркет» обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению о признании соглашений от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и Д.2945.3 недействительными на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что дополнительные соглашения к договорам не соответствуют требованиям земельного законодательства (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), нарушают публичные интересы, что, по мнению Общества, свидетельствует о ничтожности спорных сделок.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Симонову Марию Александровну.

Определением суда от 23.03.2020 ООО «Сити» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в рамках дела № А31-1929/2019. Требования заявителя сформулированы следующим образом: признать ничтожными дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и № Д.2945.3 и применить последствия недействительности дополнительных соглашений от 25.11.2015, признав ООО «Сити» арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:080417:11 и 44:27:080415:3 по договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и  Д.2945.3.

Определением суда от 02.06.2020 дела № А31-1929/2019 и А31-13656/2017 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А31-13656/2017.

Арбитражный суд Костромской области решением от 02.11.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021, отказал в удовлетворении иска о признании недействительными (ничтожными) дополнительного соглашения от 25.11.2015 к договору аренды земельного участка № Д.2944.3 от 29.06.2012 и дополнительного соглашения от 25.11.2015 к договору аренды земельного участка № Д.2945.3 от 29.06.2012; удовлетворил частично иски Управления: расторг договоры аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д.2944.3 и Д.2945.3, обязал ООО «СтройМаркет» возвратить Управлению земельный участок площадью 22 393,04 квадратного метра, кадастровый номер 44:27:080417:11, и земельный участок площадью 19 022,5 квадратного метра, кадастровый номер 44:27:080415:3, по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований Управлению отказано.

ООО «Сити» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой. ООО «Сити» настаивает, что оспариваемые судебные акты вынесены в отношении несуществующих дополнительных соглашений к договорам аренды земельного участка № Д.2944.3 и  Д.2945.3 от 29.06.2012, в то время как фактически они заключались в отношении договоров от 26.06.2012. Дополнительные соглашения к договорам аренды земельного участка от 26.06.2012 являлись предметом требований, заявленных ООО «Сити». Указанное свидетельствует о том, что суд первой инстанции принял решение в отношении несуществующих договоров, а требования истца не были рассмотрены, что нарушает положения статьи 46 Конституции Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции не рассмотрел указанные доводы, в связи с чем нарушил положения статей 6, 15, 71, 162, 166, 168 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд первой инстанции в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправомерно не принял уточненные исковые требования о признании дополнительных соглашений к договорам аренды земельного участка незаключенными. Суды не обосновали отклонение доводов ООО «Сити» о том, что: 

– ООО «Строймаркет» не является стороной договоров аренды земельного участка № Д.2944.3 и № Д.2945.3 от 29.06.2012, является ненадлежащим ответчиком, с которым невозможно расторгнуть договоры аренды, поскольку таковые им не заключались;

– ООО «Сити» не заключало дополнительные соглашения к договорам аренды от 26.06.2012, в связи с чем спорные дополнительные соглашения не имеют отношения к договорам аренды земельного участка № Д.2944.3 и № Д.2945.3 от 29.06.2012 и являются самостоятельными сделками;

– дополнительных соглашений от 25.11.2015 к договорам аренды земельного участка № Д.2944.3 и № Д.2945.3 от 29.06.2012 не существует;

– Арбитражный суд Костромской области решением по делу № А31-7519/2017 признал отсутствующим право собственности ООО «СтройМаркет» на объекты незавершенного строительства, то есть судом признаны недействительными основания приобретения ООО «СтройМаркет» прав аренды на земельные участки;

– не согласованы существенные условия спорных дополнительных соглашений от 25.11.2015 (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации);

– отсутствуют соглашения сторон спорных договоров аренды (Управления и                    ООО «Сити») о замене стороны договора, что дополнительно подтверждает, что спорные дополнительные соглашения от 25.11.2015 к договорам от 26.06.2012 не имеют отношения к спорным договорам от 29.06.2012;

– ООО «СтройМаркет» вопреки требованиям пункта 4.2.2 не принимало спорные участки по актам приема-передачи, и земельные участки не передавались ему ни Управлением, ни ООО «Сити».

Кассатор настаивает, что указание на цель заключения дополнительных соглашений от 25.11.2015, как замену стороны в договоре, не свидетельствует о законности спорных дополнительных соглашений. 

Заявитель также полагает, что суд первой инстанции пришел к противоречивым выводам: с одной стороны указал, что ООО «СтройМаркет» стало арендатором по договорам аренды, как собственник объектов недвижимости, с другой стороны, удовлетворяя требования Управления, сослался на то, что ООО «СтройМаркет» не может являться собственником объектов незавершенного строительства, в связи не может быть арендатором по договорам аренды земельного участка № Д.2944.3 и № Д.2945.3 от 29.06.2012. Кассатор также не согласен с объединением в одно производство дел о расторжении договоров аренды земельного участка № Д.2944.3 и № Д.2945.3 от 29.06.2012 и о признании ничтожными дополнительных соглашений от 25.11.2015 к договорам аренды земельного участка № Д.2944.3 и Д.2945.3 от 29.06.2012; настаивает, что                 со стороны ООО «СтройМаркет» не допущено злоупотребления правом в части требования о признании недействительными дополнительных соглашений, в связи с чем правило эстоппеля к нему не применимо. ООО «СтройМаркет» действовало добросовестно, полагая, что обладает правом собственности на объекты недвижимости. К ООО «Сити» правило эстоппеля также не применимо, поскольку заявитель защищает свои права и интересы исходя из того, что первоначально он был арендатором земельных участков на законных основаниях и после признания права собственности отсутствующим ООО «Сити» считает, что право аренды на земельные участки должно быть возвращено ему. По мнению кассатора, правило эстоппеля следовало применить в отношении Управления, поскольку уполномоченный орган своими непоследовательными действиями (когда Управление передало ООО «СтройМаркет» право аренды, затем признало право собственности на объекты незавершенного строительства отсутствующим и расторгает договоры аренды земельных участков) создает препятствия для осуществления проекта комплексной застройки. Суды необоснованно не применили положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который защищает права участников долевого строительства. В данном случае земельные участки обременены залогом в силу закона, на основании договоров участия в долевом строительстве. Таким образом, спорные договоры аренды земельных участков на основании Закона № 214-ФЗ не подлежат расторжению. Кассатор настаивает, что вынесенные судебные акты по настоящему делу неисполнимы, поскольку неустранимым препятствием для их исполнения являются фундаменты зданий, сооружений и хозяйственно-бытовая канализация, размещенные на арендованных земельных участках. В обжалуемых судебных актах и в судебных актах по делу № А31-7519/2017 не содержится вывод о том, что спорные объекты созданы и зарегистрированы на незаконных основаниях. Ссылку в рамках настоящего дела на судебные акты по делу № А31-7519/2017 кассатор считает несостоятельной, поскольку они не имеют преюдициального значения для лиц, не участвовавших в рассмотрении спора. Суд первой инстанции в рамках настоящего дела необоснованно отказал в проведении судебной экспертизы, что является процессуальным нарушением. Кроме того, к участию в рассмотрении дела привлечена несовершеннолетняя Симонова М.А., однако органы опеки и попечительства в качестве представителей ее интересов в деле не участвовали. Кассатор считает, что ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дел № А31-13635/2020, 2-1026/2020, А31-4669/2020, А31-1929/2019 необоснованно отклонены судами двух инстанций либо не рассмотрены.

ООО «Сити» в жалобе ходатайствовало о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебных актов, вынесенных по делам Арбитражного суда Костромской области (№ А31-4669/2020,  А31-13635/2020) и Дмитровского районного суда города Костромы (№ 2-1026/2020).

Окружной суд, руководствуясь статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нашел оснований для приостановления производства по делу, в связи с чем отклоняет заявленное ходатайство. Исходя из обстоятельств, подлежащих исследованию в рамках настоящего дела, и обстоятельств, имеющих существенное значение в рамках дел, обозначенных кассатором, необходимости приостановления производства по делу не усматривается.  

ООО «СтройМаркет» заявило о несогласии с выводом судов о том, что кассатор и ООО «Сити» действовали недобросовестно при заключении договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства и перемены лиц в договорах аренды земельных участков, поскольку заявитель выступал добросовестным приобретателем объектов незавершенного строительства. При наличии зарегистрированного права собственности ООО «Сити» на объекты незавершенного строительства ООО «СтройМаркет» не могло знать, что право на них будет признано отсутствующим и предпринимало все меры для того, чтобы завершить строительство объектов на арендуемых участках. Суды в решении не указали, какой вред нанесен Управлению от действий ООО «СтройМаркет» и ООО «Сити»; не дали правовой оценки спорным дополнительным соглашениям на предмет их соответствия закону. По мнению данного кассатора, обременение земельного участка правами участников долевого строительства является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды. Обжалованные судебные акты не содержат оценки правоотношений собственника недвижимого имущества (канализационной сети) и арендодателя земельных участков, на которых указанный объект находится. Заявитель полагает, что основания для расторжения договоров аренды земельных участков отсутствуют, поскольку не имеется сведений о признании отсутствующим права собственности ООО «Строймаркет» на канализационную сеть.

ООО «СтройМаркет» обратилось с ходатайством об участии в судебном заседании с использованием сервиса «Онлайн-заседание».

Суд кассационной инстанции установил, что у Арбитражного суда Волго-Вятского округа 27.07.2021 на 11часов 30 минут отсутствует техническая возможность для участия сторон в судебном заседании с использованием сервиса «Онлайн-заседание», в связи с чем данное ходатайство удовлетворению не подлежит.

Холодов А.В. в жалобе ссылается на неправомерный отказ судов двух инстанций в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы в рамках настоящего дела. Заявитель полагает, что решение Арбитражного суда Костромской области по делу № А31-7519/2017, которым установлено, что объекты (свайное поле) не являются объектами недвижимости, не имеют самостоятельного функционального назначения, не является преюдициальным для настоящего спора, поскольку Виноградов Д.А. и Виноградов А.Д. не являлись участниками спора в рамках дела № А31-7519/2017. Заявитель полагает, что инженерно-технический отчет ООО «Волга 44», изготовленный в рамках названного дела, является фактическим обстоятельствам по делу, которое подлежало оценке. Между тем суд первой инстанции оценку указанного доказательства не произвел. По мнению указанного кассатора, суды не мотивировали отказ  в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела  Димитровского районного суда Костромской области № 2-1026/2020.

Подробно доводы данного лица изложены в кассационной жалобе.

Управление в письменном отзыве возражало относительно удовлетворения жалоб, просило оставить в силе обжалованные судебные акты и рассмотреть жалобы в отсутствие своего представителя.

Представитель ООО «Сити» в судебном заседании поддержал доводы, приведенные  в жалобах.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, поэтому на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалобы рассмотрены в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационных жалобах доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Департамент имущественных отношений Костромской области распоряжением от 29.11.2006 № 1066 предварительно согласовал ЗАО «Сити» место размещения туристического комплекса на земельном участке из земель поселений, расположенном по адресу: город Кострома, набережная правого берега реки Волги между автопешеходным и железнодорожным мостами, общей площадью 41 415 квадратных метров, и утвердил акт от 08.12.2004 № 123 выбора земельного участка для проектирования туристического комплекса.

Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области (арендодатель) и ЗАО «Сити» (арендатор) заключили договоры аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д.2944.3 и Д.2945.3.

По условиям договора аренды земельного участка № Д.2944.3 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 22 393,04 квадратного метра из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 44:27:080417:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Кострома, набережная правого берега реки Волги, между автопешеходным и железнодорожным мостами, для использования в целях строительства туристического комплекса.

В рамках договора аренды земельного участка № Д.2945.3 арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 19 022,5 квадратного метра, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 44:27:080415:3, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Кострома, набережная правого берега реки Волги, между автопешеходным и железнодорожным мостами, для использования в целях строительства туристического комплекса.

Договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 10.08.2012 (номера регистрации 44-44-01/070/2012/636 и 44-44-01/070/2012/635 соответственно).

Срок аренды по данным сделкам определен сторонами с 29.06.2012 по 28.06.2015 (пункт 2.1 договоров).

В разделе 3 договоров стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы.

По истечении срока действия договоров арендатор, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжал пользоваться земельными участками.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договоров арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Целевое назначение земельного участка установлено в пункте 1.1 договоров – для строительства туристического комплекса.

Согласно пункту 4.4.7 договоров аренды арендатор обязан освободить и возвратить арендодателю участок в надлежащем состоянии в день, следующий за днем окончания срока, указанного в пунктах 4.2.5. и 4.4.6 договоров при условии, если истек срок действия договора, он досрочно прекращен или заявлен односторонний отказ от исполнения договора. Возврат участка оформляется актом приема-передачи.

В соответствии с пунктом 6.2.2 досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно при использовании участка с существенным нарушением условий договора.

Досрочное расторжение договоров по инициативе арендодателя возможно при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и категорией земель, предусмотренными в пункте 1.1 договоров (пункт 6.2.3 договоров).

В силу пункта 6.2.1 досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно при задержке арендной платы в течение пяти банковских дней либо повторной задержке арендной платы вне зависимости от срока и ее последующего внесения.

Земельные участи переданы арендатору (ЗАО «Сити») по актам приема-передачи от 29.06.2012. Участки по указанным договорам передавались свободными от объектов недвижимости.

На основании разрешения на строительство ЗАО «Сити» (арендатор) 03.04.2015 зарегистрировало право собственности на 16 объектов незавершенного строительства, расположенных на арендуемых земельных участках.

ООО «СтройМаркет» (застройщик) и ООО «Сити» (правопреемник ЗАО «Сити», реорганизованного в форме преобразования) (инвестор), Тимошенко Алексей Дмитриевич (соинвестор-1), Холодов Алексей Владимирович (соинвестор-2) заключили инвестиционный контракт от 30.09.2015.

В рамках реализации инвестиционного проекта застройщик обязался за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство объектов туристического комплекса (апартамент-отель) «Родные берега» с технико-экономическими показателями, отраженными в проектной документации, в соответствии с имеющимися разрешениями на строительство.

Сторонами определены сроки и содержание этапов реализации проекта, исполнения договора сторонами и порядок расчетов.

По договору инвестор обязался передать в собственность застройщика право собственности на незавершенные строительством 16 объектов недвижимости, застройщик обязался оформить права на земельные участки, необходимые для строительства (которыми инвестор пользовался по договорам аренды), в таком виде, который позволит застройщику заключать от своего имени договоры долевого участия с участниками долевого строительства.

Во исполнение инвестиционного контракта в соответствии с договором купли-продажи объектов, не завершенных строительством, с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05.10.2015 ООО «Сити» (продавец) реализовало                     ООО «СтройМаркет» (покупатель) 16 объектов незавершенного строительства с указанием их кадастровых номеров и назначения: нежилые здания, площади застройки, со степенью готовности 4 процента, по адресу: Костромская область, Костромской район, город Кострома, набережная правого берега реки Волги, между автопешеходным и железнодорожным мостами, «Туристический комплекс (апартамент-отель) «Родные берега».

Согласно договору объекты незавершенного строительства расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 44:27:080415:3 и 44:27:080417:11, которые используются продавцом на праве аренды. Покупатель обязуется оформить права на земельные участки, необходимые и достаточные по всем нормам и правилам для строительства объектов незавершенного строительства, в течение 40 календарных дней с момента государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

Администрацией города Костромы арендатору земельного участка – ООО «Сити» с целью строительства туристического комплекса были выданы разрешения на строительство объектов недвижимости от 05.02.2015 сроком действия до 05.02.2017 (2 здания), от 16.10.2015 сроком действия до 30.06.2016 (13 зданий), от 02.10.2015 сроком действия до 28.02.2016 и до 20.08.2016 (1 здание).

25.11.2015 Управление и ООО «СтройМаркет» на основании договора купли-продажи незавершенных строительством объектов с передачей прав на исходно-разрешительную документацию от 05.10.2015 заключили дополнительные соглашения к договорам аренды земельного участка от 29.06.2012, в соответствии с которыми                    ООО «СтройМаркет» стало новым арендатором спорных земельных участков (14.12.2015 дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке).

В пункте 4.4.3 установлено, что арендатор своевременно в соответствии с договором аренды обязан вносить арендную плату.

На основании пунктов 3.3 договоров Управлением в адрес арендатора –                        ООО «СтройМаркет» направлялись уведомления об изменении размера арендной платы на 2016, 2017, 2018 годы.

Из материалов дела следует, что с момента заключения дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков обязательства по внесению арендных платежей ООО «СтройМаркет» не исполняло.

Решениями Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2018 по делу № А31-7520/2017, от 11.09.2018 по делу № А31-4500/2018, от 03.07.2019 по делу № A31-3844/2019, от 18.07.2016 по делу № А31-5292/2016, от 23.08.2018 по делу № А31-7521/2017 с ООО «СтройМаркет» взыскана задолженность по договорам аренды за период с 05.11.2015 по 31.12.2018.

Управление 12.05.2017 осуществило осмотр земельных участков на предмет соблюдения условий договоров аренды об использовании земельных участков в соответствии с целевым назначением. По результатам осмотра с участием инженера было установлено, что объекты недвижимости на земельных участках отсутствуют. Отсутствие объектов незавершенного строительства либо иных объектов недвижимости на арендованных земельных участках подтверждается актами осмотра, фототаблицами к ним. В актах указано, что строительные работы не ведутся, освоение участков не производится. Срок выданных арендатору разрешений на строительство истек 30.06.2016, 20.08.2016, в связи с чем дальнейшее строительство объектов невозможно.

Арендатору направлены претензии от 19.05.2017 о досрочном расторжении договоров аренды и об уплате задолженности. 

Претензии оставлены без удовлетворения, что послужило причиной для Управления обратиться с первоначальным иском в Арбитражный суд Костромской области.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителей, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территорий города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В связи со сменой собственников объектов незавершенного строительства, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, права арендатора спорных земельных участков перешли к ООО «СтройМаркет», о чем стороны арендных обязательств заключили дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков от 29.06.2012 № Д.2944.3 и Д.2945.3.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункты 2 и 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту добросовестной стороны по оспоримой сделке, если эта сторона положилась на аргументы и заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку; на установление истинной направленности подобных исковых требований и выявление опасного элемента недобросовестности в поведении истцов, что могло бы исключить удовлетворение противоправных требований.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление от 23.06.2015 № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Из разъяснений, изложенных в пункте 75 Постановления от 23.06.2015 № 25, следует, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Суды двух инстанций, приняв во внимание изложенные нормы права, признание права на объекты незавершенного строительства отсутствующим на основании решения Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2019 № А31-7519/2017, вступившего в законную силу, отказы в продлении выданных разрешений на строительство, признанные законными в судебном порядке, руководствуясь пунктом 4 статьи 1, статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08.02.2011  № 13970/10, пунктом 70 Постановления от 23.06.2015 № 25, правомерно сделали вывод о наличии в действиях ООО «Сити» и ООО «СтройМаркет» признаков злоупотребления правом.

В частности, зная о техническом состоянии объектов незавершенного строительства, ООО «Сити» приняло меры по регистрации прав на них как на объекты недвижимости, а затем распорядилось ими, заключив договор купли-продажи этих объектов. После замены арендатора в договоре аренды земельного участка и заключения спорных дополнительных соглашений, ООО «СтройМаркет», при отсутствии возражений со стороны ООО «Сити», заключило договоры долевого участия в строительстве и взяло на себя обязательствами с третьими лицами, возвело на земельных участках канализационную сеть.

Настаивая на сохранении арендных отношений в рамках спорных договоров,                ООО «СтройМаркет» и ООО «Сити» одновременно оспаривают дополнительные соглашения к договорам аренды, однако не приняли мер к погашению образовавшейся задолженности по арендной плате.

Требования Управления о расторжении договоров аренды и обязании передать земельные участки арендодателю обоснованно удовлетворены на основании статей 450, 614, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и существенного нарушения арендатором условий договора аренды в соответствии с пунктом 6.2.2 договоров аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и  Д.2945.3.

Аргументы ООО «Сити» о том, что судебные акты вынесены в отношении несуществующих дополнительных соглашений, о незаконном отказе в принятии уточненных требований Общества, о нерассмотрении судами доводов о незаключенности спорных дополнительных соглашений, незаконном объединении дел и необходимости применения правила эстоппеля к Управлению, а не к ответчикам, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Сити» не подтвердило наличия иных договоров аренды, к которым были заключены спорные дополнительные соглашения. В процессе исполнения у истца и ответчика отсутствовали какие-либо разногласия по предмету соглашений. 

Вопреки изложенным доводам, суды двух инстанций правомерно применили пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, дали надлежащую правовую оценку соглашениям от 25.11.2015 к договорам аренды от 29.06.2012 № Д.2944.3 и                   Д.2945.3, отказав в иске о признании их недействительными. Выводы судов нижестоящих инстанций о наличии в действиях ООО «Сити» и ООО «СтройМаркет» признаков злоупотребления правом и применении к ним принципа эстоппеля не  свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права.

Позиция ООО Сити», занятая им при рассмотрении настоящего спора, противоречит разъяснениям, приведенным во втором абзаце пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки». Правовых оснований считать ООО «Сити» арендатором в отношении спорных земельных участков не имеется. Отсутствие у объектов незавершенного строительства признаков недвижимости не является основанием для прекращения права собственности ООО «СтройМаркет» на приобретенное имущество. 

При рассмотрении возражений ответчика и третьих лиц суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что канализационная сеть, построенная на арендованных земельных участках, не является самостоятельным объектом недвижимости и в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивает право арендодателя на расторжение договоров и на возврат участков.

Нарушений процессуальных прав, в том числе в отказе принятия уточненных исковых требований и незаконном объединении дел, суды обоснованно не установили.

Окружной суд также не усмотрел нарушения процессуальных прав Холодова А.В. в части отказа в назначении экспертизы в рамках настоящего дела, поскольку оснований считать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы, составленное в рамках дела № А31-7519/2017, у судов не имелось. Заключение договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами не влечет за собой обязанность судов пересматривать судебные акты, принятые в рамках дела А31-7519/2017.

Отклонение ходатайств кассаторов о приостановлении производства по делу не является безусловным основанием для отмены обжалованных судебных актов. Объединив в одно производство несколько споров, суды получили возможность избежать принятия противоречащих друг другу судебных актов. Установление при рассмотрении иных споров новых обстоятельств, не учтенных при рассмотрении настоящего дела и влияющих на выводы судов, может служить основанием для обращения заинтересованного лица в суд первой инстанции с заявлением в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие кассаторов с выводами судебных инстанций, иное толкование ими норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки. 

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационных жалоб относятся на заявителей. При этом государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 рублей подлежит взысканию с ООО «Сити», поскольку при принятии жалобы к производству заявителю предоставлена отсрочка уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Костромской области от 02.11.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда 12.03.2021 по делу № А31-13656/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы Холодова Алексея Владимировича, общества с ограниченной ответственностью «Сити» и общества с ограниченной ответственностью «СтройМаркет» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити» в доход федерального бюджета Российской Федерации 3000 рублей расходов по государственной пошлине.

Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын