Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-7179/2018

город Брянск

02 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2018г.

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи  Грахольской И.Э. ,     

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой О.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  ООО «СтройГарант»

к Управлению Росреестра по Брянской области

третьи лица: ФИО1, ООО «БГ-Стройтранс», ООО «Карат»

о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации

при участии:

от заявителя: ФИО2 – генеральный директор (личность судом удостоверена);

от заинтересованного лица: ФИО3 – заместитель начальника отдела правового обеспечения (доверенность №2.1-48/8733 от 29.12.2017г.);

от третьего лица – ФИО1 – личность судом удостоверена, ФИО4 – представитель ФИО1 (доверенность №32 АБ 1454463 от 13.09.2018г.), от ООО «БГ-Стройтранс» - ФИО5 – представитель (доверенность б/н от 29.03.2018г.), от ООО «Карат» - ФИО6 – представитель (доверенность б/н от 01.08.2017);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройГарант» обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации, принятое в форме уведомления от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618.

Заинтересованное лицо заявленные требования не признало по основаниям, изложенным в письменном отзыве (возражениях) и дополнениях к нему.

Представители третьих лиц поддержали позицию заинтересованного лица.

Заслушав доводы и пояснения представителей сторон и третьих лиц, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Управление Росреестра по Брянской области уведомлением от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618  поставило в известность ООО «СтройГарант» о приостановлении действий по регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве № 14/14 от 21.04.2014, заключенного между ООО «СтройГарант»   и   ООО   «БГ-СтройТранс» в отношении объектов долевого строительства: 2-комнатная квартира, площадь: 75, 90 кв.м, № объекта: в осях Д-Т, 12-15, этаж: 7, местоположение: Брянская область, г.Брянск, Советский р-н, ул.Степная,   

и 2-комнатная квартира, площадь: 72, 70 кв.м, № объекта: в осях К-Р, 5-8, этаж: 4, местоположение: Брянская область, г.Брянск, Советский р-н, ул.Степная на объект недвижимости: земельный участок кад. №: 32:28:0030901:117, расположенный по адресу: 

<

...>.

В качестве причин приостановления государственной регистрации в уведомлении определено, что ООО «БГ-СтройТранс» уступило свои права и обязанности новым дольщикам.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Брянской области о приостановлении регистрации, изложенное в уведомлении от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Общества, ООО «СтройГарант» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Заслушав доводы и пояснения представителей сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд находит требования ООО «СтройГарант» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества определен статьями 14, 15, 18, 21, 25, 29 Федерального закона от 13.07.2017 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации № 218-ФЗ).

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По правилам ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона государственная регистрация осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации. 

В силу п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 6 ст.8.1 ГК РФ, п.5 ст.1 Закона о регистрации №218-ФЗ). Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Статьей 26 ФЗ Закона о регистрации № 218-ФЗ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, одним из которых является не соответствие требованиям законодательства РФ формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 7 ч. 1 указанной статьи).

Как усматривается из материалов дела и пояснений представителей лиц, участвующих в деле, между ООО «СтройГарант» и ООО «БГ-СтройТранс» были заключены два договора №14/14 от 21.04.2014 и №53/14 от 16.12.2014 об участии в долевом строительстве. 

27.03.2015 ООО «БГ-СтройТранс» (участник долевого строительства заключило с ФИО1 (новый участник долевого строительства) договор № 14/14/1 и с ООО «Карат» (новый участник долевого строительства) договор №14/14/2 о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования), по условиям которых участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает в полном объеме право требования и обязанности, принадлежащие участнику долевого строительства на основании договора №14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014, заключенного с ООО «СтройГарант» (застройщик), зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области 29.05.2014 за №32-32-01/032/2014-961.

В соответствии с пунктом 1.2 договоров участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает право требования передачи ему объекта долевого строительства (двух двухкомнатных квартир, указанных выше).

Пунктам 4.1, 4.3 договоров установлен размер денежных средств, подлежащих уплате участнику долевого строительства новым участником долевого строительства. Установлено, что уплата цены договора производится новым участником долевого строительства путем внесения платежа на расчетный счет или в кассу участника долевого строительства.

Пунктами 6.1, 6.2  договоров установлено, что застройщик обязан передать квартиру новому участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного п.1.2 договора. В случае если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить новому участнику долевого строительства соответствующую информацию и стороны (застройщик и новый участник долевого строительства) согласовывают новый срок передачи квартиры.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 14.1 договоров).

Действие договора прекращается после выполнения сторонами своих обязательств в полном объеме, либо по обоюдному согласию сторон (пункт 14.2 договоров).

В разделе 17 договоров  имеется графа «Согласовано», содержащая подпись генерального директора ООО «СтройГарант» ФИО2 и печать организации.

Так, в соответствии с условиями заключенных договоров, ООО «БГ-СтройТранс» передало  ФИО1 по договору № 14/14/1  от 08.07.2014 и ООО «Карат» по договору №14/14/2 от 27.03.2015 право на получение доли, принадлежащей ООО «БГ-СтройТранс» на основании договора №14/14 от 21.04.2014. 

ООО «СтройГарант», считая что новыми участниками долевого строительства не исполнены обязательства по оплате приобретаемых объектов недвижимости в пользу застройщика, 20.09.2017 направило в адрес ООО «Карат» и ФИО1 предупреждение об уплате цены договора в соответствующей части и о последствиях неисполнения такого требования. Вследствие неисполнения обязательств, ООО «СтройГарант» направило уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора: ФИО1. (исх. № 86 от 27.10.2017), ООО «Карат» (исх. № 87 от 27.10.2017). 

Ссылаясь на п. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), ответчик посчитал договор №14/14 от 21.04.2014 расторгнутым в одностороннем порядке с 30.10.2017.

Из материалов дела следует и установлено судом, что для проведения государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве № 14/14 от 21.04.2014, заключенного между ООО «СтройГарант»   и   ООО  «БГ-СтройТранс»  заявителем в Управление Росреестра представлены следующие документы:  заявление; предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования исх.№67 от 20.09.2017, направленное ООО «БГ-СтройТранс», ООО «Карат» и ФИО1 в отношении вышеуказанных объектов долевого строительства; уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ФИО1    №    86    от    27.10.2017    с    описью    вложения; уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ООО «Карат» в лице директора ФИО7 № 87 от 27.10.2017 с описью вложения.

Из материалов дела и пояснений представителя Управления Росреестра суд установил, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении спорных объектов долевого строительства запись о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № 14/14 от 21.04.2014 за 32-32-01/032/2014-961 от 29.05.2014 погашена.

При этом, в ЕГРН имеются актуальные записи о государственной регистрации договоров о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования) по договору №14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014:

1. от 08.07.2014, дата регистрации 24.07.2014, №32-32-01/055/2014-413 в пользу ФИО1 в отношении объекта долевого строительства: 2-комнатная квартира, назначение жилое, номер этажа: 7, номер объекта: в осях Д-Т, 12-15, общая площадь: 82, 6 кв.м, местоположение: Брянская область, г.Брянск, Советский р-н, ул.Степная;

2. от 27.03.2015 №14/14/2 в пользу ООО «Карат»  дата регистрации №32-32/001-32/001/004/2015-955/1 в отношении объекта долевого строительства: 2-комнатная квартира, назначение жилое, номер этажа: 4, номер объекта: в осях К-Р, 5-8, общая площадь: 77, 4 кв.м, местоположение: Брянская область, г.Брянск, Советский р-н, ул.Степная.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как отмечено судом выше, договоры № 14/14/1 и № 14/14/2 о перемене лиц в обязательстве согласованы генеральным    директором    ООО   «СтройГарант»    ФИО2.

Довод участвующего в судебном заседании генерального директора ООО «СтройГарант» о том, что, подписывая договоры о перемене лиц в обязательстве                     № 14/14/1 и № 14/14/2 в графе  «Согласовано: Генеральный директор ООО «СтройГарант» Л.А.Ванинский», он не имел в виду согласие на перемену лиц в обязательстве, а подразумевал лишь ознакомление с данными договорами, судом не принимается, поскольку является безосновательным и не подтвержденным какими-либо доказательствами иной действительной воли.

Факт наличия согласования застройщиком договора о перемене лиц в обязательстве без одновременного перевода долга на нового участника долевого строительства, свидетельствуют о полной оплате со стороны дольщика. 

В ходе судебного разбирательства представители третьих лиц пояснили, что в полном объеме исполнили свои обязательства по оплате приобретаемых объектов недвижимости по договорам № 14/14/1 и № 14/14/2. ООО «БГ-СтройТранс» подтвердило факт отсутствия задолженности по оплате со стороны ФИО1 и ООО «Карат».

Доказательств обратного в суд не представлено.

Ссылка заявителя на решение суда по делу № А09-14569/2017 от 21.03.2018 по заявлению ООО «Карат» к ООО «СтройГарант» также не может быть принята во внимание судом.

Данным решением  суд оставил без удовлетворения исковые требования ООО «Карат» к ООО «СтройГарант» об обязании передать в собственность ООО «Карат» объекты долевого строительства: однокомнатную квартиру, расположенную на 4 этаже в осях К-Р, 8-11, с проектной общей площадью 46,08 кв. м, жилой площадью 18,69 кв. м и площадью лоджии 9,36 кв. м в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная, и двухкомнатную квартиру, расположенную на 4 этаже в осях К-Р, 5-8, с проектной общей площадью 72,7 кв. м, жилой площадью 35,8 кв. м и площадью лоджии 9,5 кв. м в построенном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Степная.

При рассмотрении настоящего спора указанное решение суда не может являться основанием для удовлетворения требований заявителя или каким-либо подтверждением обоснованности его позиции, поскольку данным решением не прекращено право ООО «Карат» на спорный объект недвижимости, а лишь отказано в его передаче.

Кроме того, суд отмечает, что при рассмотрении данного дела и в ходе судебных разбирательств по настоящему спору ООО «Карат» отмечало, что  на момент заключения и государственной регистрации договоров цессии они соответствовали требованиям закона, данные договоры зарегистрированы Росреестром, не признаны судом недействительными, а значит, должны исполняться сторонами. ООО «СтройГарант» через полтора года после заключения и регистрации спорных договоров цессии не только не предъявлял претензий истцу в части оплаты (неоплаты) спорных квартир, но и каким-либо иным образом не выразил свое несогласие относительно состоявшейся переуступки прав требования по договорам долевого участия. Так, письмом №33 от 22.09.2016 ООО «СтройГарант» уведомил ООО «Карат», как нового участника долевого строительства, а не кого-либо иного, о задержке строительства многоквартирного дома и указал на необходимость согласования со стороной нового дольщика перенос сроков передачи спорных квартир. Указанное лишь дополнительно подтверждает, что застройщик либо получил оплату от прежнего участника долевого строительства – ООО «БГ-СтройТранс» в полном объеме и просто не желает добровольно исполнять взятые на себя обязательства, либо действует недобросовестно, имея иные, противоречащие закону намерения. Таким образом, довод застройщика о том, что стоимость квартир не была оплачена со стороны ООО «БГ-СтройТранс», а это в свою очередь, по мнению ООО «СтройГарант», снимает с него обязанность по передаче квартир новым дольщикам, не только не основан на законе, но и прямо противоречит ему. 

Представитель ООО «БГ-СтройТранс», привлеченного к участию в деле в качестве 3-го лица, пояснил, что между ООО «БГ-СтройТранс» и ООО «СтройГарант» существуют давние договорные отношения, по которым ООО «БГ-СтройТранс» осуществляет поставку в адрес заявителя своим автотранспортом цементно-бетонные смеси, за которые ООО «СтройГарант» обязался производить оплату по факту поставки. Данные взаимоотношения оформлены соответствующим договором.

По причине финансовых затруднений и отсутствия возможности оплатить поставленные товары (смеси) сторонами неоднократно заключались договоры купли-продажи квартир, строительство которых осуществляет ООО «СтройГарант».

Из письменного отзыва ООО «БГ-СтройТранс» и пояснений представителя следует, что в заключаемых договорах купли-продажи квартир, согласно рекомендаций Управления Росреестра, не было указано, что эти квартиры передавались в счет поставки цементно-бетонных смесей.  Квартиры, переданные по договорам цессии № 14/14/1 и          № 14/14/2 ФИО1 и ООО «Карат» также были переданы застройщиком - ООО «СтройГарант» по договору об участии в долевом строительстве жилого дома № 14/14 ООО «БГ-СтройТранс».

Привлеченная к участию в деле в качестве 3-го лица ФИО1 ссылается на наличие в данном случае спора о праве и невозможности удовлетворения требований ООО «СтройГарант».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 25 ГПК РФ, гл.24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. 

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 25 ГП РФ (в настоящее время гл. 22 КАС РФ), гл. 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Учитывая изложенное, осуществление действий по государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке Договора участия в долевом строительстве №14/14 от 21.04.2014 не представляется возможным в связи с тем, что ООО «БГ-СтройТранс» уступило свои права и обязанности новым дольщикам по договорам о перемене лиц в обязательстве № 14/14/1 от08.07.2014 и № 14/14/2 от 27.03.2015 и данное обременение зарегистрировано в установленном законом порядке – внесены соответствующие записи в ЕГРП: 1. №32-32-01/055/2014-413 в пользу ФИО1 в отношении объекта долевого строительства: 2-комнатная квартира, назначение жилое, номер этажа: 7, номер объекта: в осях Д-Т, 12-15, общая площадь: 82, 6 кв.м, местоположение: Брянская область, г.Брянск, Советский р-н, ул.Степная;

2. №32-32/001-32/001/004/2015-955/1 в пользу ООО «Карат»  в отношении объекта долевого строительства: 2-комнатная квартира, назначение жилое, номер этажа: 4, номер объекта: в осях К-Р, 5-8, общая площадь: 77, 4 кв.м, местоположение: Брянская область, г.Брянск, Советский р-н, ул.Степная.

В данном случае суд приходит к выводу о возможном наличии спора о праве на указанные объекты недвижимого имущества. 

При таких обстоятельствах, Управление Росреестра обоснованно и в соответствии с действующим законодательством была приостановлена государственная регистрация расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве № 14/14 от 21.04.2014, заключенного между ООО «СтройГарант»   и   ООО   «БГ-СтройТранс» в отношении указанных выше объектов долевого строительства.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ и пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: 

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что  ООО «СтройГарант» не представило доказательств с бесспорностью свидетельствующих о нарушении Управлением Россреестра действующего законодательства, а также прав и законных интересов Общества оспариваемым решением о приостановлении государственной регистрации, принятым в форме уведомления от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований ООО «СтройГарант».

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 3 000 руб. (пп.3 п.1 ст.333.21 НК РФ).

Заявителем при обращении с настоящим заявлением в суд по платежному поручению № 616 от 19.09.2017 оплачено 6 000 руб., в связи с чем излишне уплаченная госпошлина в сумме 3 000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета на основании п.1 ч.1 ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Решил:

Обществу с ограниченной ответственностью «СтройГарант»  отказать в удовлетворении требований о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о приостановлении государственной регистрации, принятое в форме уведомления от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618.

Вернуть из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «СтройГарант»  излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 3000руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

СудьяГрахольская И.Э.