ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва                                                                                               Дело № А40-276510/22-16-1578

23.06.2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 23.06.2023 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Понкратовой И.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» (121096, город Москва, улица Василисы Кожиной, дом 6, корпус 1, ОГРН: 1147746807702, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2014, ИНН: 7730709699)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, город Москва, 1-й Красногвардейский проезд, дом 21, строение 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии: 

от истца – Коркина В.В. по доверенности б/н от 16.12.2022 г.;

от ответчика – Мерненко Э.С. по доверенности № 33-Д-924/22 от 10.11.2022 г., 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стратегия» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик), с учётом заявления об уточнении исковых требований, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 21, корп. 2, с кадастровым номером: 77:04:0004026:17974, общей площадью 163,70 кв. м. (1 этаж, пом. I, комн. 1,2,4-10,25-33), а именно:

- пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 14 866 715 рублей в соответствии с Заключением эксперта № А40-276510/22-16-1578 об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004026:17974 общей площадью общей площадью 163,70 кв.м. (1 этаж, пом. I, комн. 1,2,4-10,25-33), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 21, корп. 2, выполненным ООО «МСВ Консалт».

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

- пункт 3.4 договора в редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 176 984 (сто семьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят четыре) рубля 70 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.

Ответчик иск не признал, отзыв не представил.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № 00-00521/17 от 15 ноября 2017 года.

Объектом данного договора аренды является нежилое помещение, общей площадью 163,70 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 21, корп. 2, с кадастровым номером 77:04:0004026:17974.

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). 

Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул. Братиславская, д. 21, корп. 2, с кадастровым номером 77:04:0004026:17974.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, Ответчик согласно заявке от 03.11.2022 направил Истцу проект договора купли - продажи нежилого помещения для подписания.

Истец направил в адрес Ответчика Протокол разногласий по пункту 3.1 и 3.4 договора.

От ответчика получено возражение на протокол разногласий.

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли- продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В силу ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза. 

Согласно заключению эксперта ООО «МСВ Консалт» Марченковой С.В. рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 163,70 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 21, корп. 2, с кадастровым номером 77:04:0004026:17974 составляет 14 866 715 рублей. 

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695 по делу  № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой. 

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022              № 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца.

Экспертиза по делу проводилась по ходатайству истца.

Таким образом, проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

В связи с этим судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы 

 

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Стратегия» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу:                   г. Москва, ул. Братиславская, д. 21, корп. 2, с кадастровым номером: 77:04:0004026:17974, общей площадью 163,70 кв. м. (1 этаж, пом. I, комн. 1,2,4-10,25-33), а именно: 

- пункт 3.1 договора принять в редакции: «Цена Объекта составляет 14 866 715 (Четырнадцать миллионов восемьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот пятнадцать) рублей в соответствии с Заключением эксперта № А40-276510/22-16-1578 об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0004026:17974 общей площадью общей площадью 163,70 кв. м. (1 этаж, пом. I, комн. 1,2,4-10,25-33), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, д. 21, корп. 2, выполненным ООО «МСВ Консалт».

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»»;

- пункт 3.4 договора принять в редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. 

Все платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 176 984 (сто семьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят четыре) рубля 70 копеек, и процентов за предоставляемую рассрочу, начисляемых на остаток основного долга. 

Оплата в счёт основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. 

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объёме. 

В соответствии со статьёй 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производиться зачисление денежных средств в первую очередь в счёт оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счёт оплаты основного долга.».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

 

Судья:

М.Ю. Махалкин