РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-40470/17-105-407 

29.08.2017

резолютивная часть решения объявлена 10.08.2017

текст решения изготовлен в полном объеме 10.08.2017

Арбитражный суд в составе судьи Никоновой О.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) 

истец: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АГЕНТСТВО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ"(125009,

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата регистрации 30.09.2002)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАНД-СТРОЙ" (664003,ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ,,

<

...>,,ОФИС 309 ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата регистрации18.02.2005)

О взыскании 1 698 021 руб. 44 коп. задолженности по договору аренды №ДЗ-39 от 15.04.2013г.

при участии представителей:

от истца –   ФИО2 по дов. от 06.12.2016г.

от ответчика- ФИО3  по дов. от 23.05.2017г.

УСТАНОВИЛ:

АО "АИЖК" обратилось в суд с иском к ООО "ГРАНД-СТРОЙ" о взыскании 1 698 021 руб. 44 коп. задолженности по договору аренды №ДЗ-39 от 15.04.2013г., в том числе арендной платы в размере 265 427,79 руб.; неустойки на основании п.9.4 Договора в размере 546 744,05 руб.; неустойки на основании п.9.6 Договора в размере 885 849,60 руб.

В судебном заседании истце в порядке ст. 49 АПК РФ изменил размер требований, просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 года по 06.10.2016 года в размере 17 310,50 руб.; неустойки на основании п.9.4 Договора в размере 209 136,16 руб.; неустойки на основании п.9.6 Договора в размере 755 577,60 руб.

Заявление принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст. ст.ст. 12, 309, 310, 395, 606, 614 ГК РФ и мотивированы неисполнением обязательств по Договору аренды земельных участков №ДЗ-39 от 15.04.2013 года.

Ответчик исковые требования не признает согласно доводам, изложенным в отзыве, заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее Фонд «РЖС», Арендодатель) и ООО «Гранд-Строй» был заключен Договор № ДЗ-39 от 15.04.201 Зг. аренды земельного участка общей площадью 314 021 кв.м. (кадастровый номер 38:06:140203:360), расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, расположенный в районе населенных пунктов Пивовариха. Новолисиха, Бурдаковка, земельный участок № 1 (далее по тексту «договор аренды»). После утверждения проекта планировки и межевания территории, проведения межевания земельного участка между ООО «Гранд-Строй» и Фондом «РЖС» 14 ноября 2014г. было подписано дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.04.2013г. № ДЗ-39. В соответствии с данным дополнительным соглашением Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Строй» были переданы в аренду 21 земельный участок (кадастровые номера: 38:06:140203:533, 38:06:140203:534, 38:06:140203:535, 38:06:140203:536, 38:06:140203:537, 38:06:140203:538, 38:06:140203:539, 38:06:140203:540, 38:06:140203:541, 38:06:140203:542, 38:06:140203:556, 38:06:140203:548, 38:06:140203:549, 38:06:140203:550, 38:06:140203:551, 38:06:140203:552, 38:06:140203:553, 38:06:140203:554, 38:06:140203:555, 38:06:140203:547, 38:06:140203:531).

30.12.2014г. между ООО «Гранд-Строй» и ООО «ФСК «ДомСтрой» был заключен Договор № 472 о передаче прав и обязанностей по Договору № ДЗ-39 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15 апреля 2013г., на основании которого к ООО «ФСК «ДомСтрой» перешли права и обязанности по договору № ДЗ-39 на четыре земельных участка с кадастровыми номерами: 38:06:140203:5 3 6, 38:06:140203:537, 38:06:140203:538 , 38:06:140203:539. Договор зарегистрирован Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. Все права и обязанности по данным земельным участкам с момента государственной регистрации Договора о передаче прав и обязанностей перешли к ООО «ФСК «ДомСтрой».

30.12.2014г. между ООО «Гранд-Строй» и ООО «СибЭкоСтрой» был заключен Договор № 473 о передаче прав и обязанностей по Договору № ДЗ-39 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15 апреля 2013г., на основании которого к ООО «СибЭкоСтрой» перешли права и обязанности по договору № ДЗ-39 на тринадцать земельных участков с кадастровыми номерами: 38:06:140203:540, 38:06:140203:541, 38:06:140203:542, 38:06:140203:548, 38:06:140203:549, 38:06:140203:550, 38:06:140203:551, 38:06:140203:552, 38:06:140203:553, 38:06:140203:554, 38:06:140203:555, 38:06:140203:547, 38:06:140203:531. Договор был зарегистрирован Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 24 декабря 2015г.

Таким образом, после регистрации вышеуказанных Договоров о передаче прав и обязанностей у ООО «Гранд-Строй» в аренде осталось четыре земельных участка, на которых ООО «Гранд-Строй» осуществлял строительство.

Согласно пункта 1.2. Договора аренды участок предоставляется Арендатору для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Датой окончания жилищного и иного строительства на образованных участках согласно пункта 3.1.4. договора является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участка. В соответствии с п. 6.2.16 Договора Арендатор обязан осуществить в полном объеме комплексное освоение участка, обеспечение жилищного и иного строительства на образованных участках независимо от привлечения к комплексному освоению третьих лиц, за исключением случаев передачи Арендатором прав и обязанностей по Договору.

В соответствии с пунктом 10.2. договора аренды договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором. Об исполнении обязательств по договору Арендатор письменно уведомляет Арендодателя с приложением подтверждающих документов, включая в обязательном порядке копии документов, предусмотренных пунктом 6.2.23. Договора.

В соответствии с условиями договора аренды ООО «Гранд-Строй» на основании проекта планировки и полученных разрешений на строительство (Разрешение на строительство № RU 38508303 15 - 2014/ю от 28.07.2014г., Разрешение на строительство №RU 38508303 16 - 2014/ю от 28.07.2014г., Разрешение на строительство № RU 38508303 19- 2014/ю от 28.07.2014г., Разрешение на строительство №> ЯШ8-508303-20-2014/ю от 19.08.2015г.) осуществил на предоставленных земельных участках строительство многоквартирных жилых домов, инженерной инфраструктуры, элементов озеленения и благоустройства и осуществил ввод построенных многоквартирных жилых домов с построенной для них инфраструктурой и элементами озеленения и благоустройства в эксплуатацию. Данное обстоятельство подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 38-508303-3-2016/ю от 06 октября 2016г., Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 38-508303-4-2016/ю от 06 октября 2016г., разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 38-508303-5-2016/ю от 06 октября 2016г., разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 38-508303-6-2016/ю от 06 октября 2016г.

Таким образом, 06 октября 2016 года было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объектов, строительство которых предусмотрено на вышеуказанных земельных участках.

О полном выполнении своих обязательств по договору аренды ООО «Гранд-Строй» уведомило АО «АИЖК» письмом исх. № 216 от 02 ноября 2016г. с приложением полного перечня подтверждающих документов, предусмотренных п. 6.2.23 договора аренды (письмо получено АО «АИЖК» 15.11.2016г., о чем свидетельствует уведомление о вручении.

ООО «Гранд-Строй» полностью исполнил свои обязанности по договору аренды.

Договор № ДЗ-39 аренды земельного участка от 15.04.2013г. прекратил свое действие 06  октября 2016 года в связи с полным исполнением сторонами обязательств по данному договору.

Земельный участок поступил в долевую собственность иных лиц, а АО «АИЖК» утратил право на распоряжение земельным участком.

Право собственности первого дольщика на квартиры в многоквартирных домах, расположенных на нижеперечисленных земельных участках, зарегистрировано в следующие сроки:

-на земельном участке, общей площадью 3270 кв.м., расположенном по адресу: Иркутская область, Иркутский район (кадастровый номер 38:06:140203:556), - 10 ноября 2016г. (выписка № 38/221 /001/2016-3302 от 25.11.2016г.);

-земельном участке, общей площадью 3734 кв.м., расположенном по адресу: Иркутская область, Иркутский район (кадастровый номер 38:06:140203:533) - 08 ноября 2016г. (выписка № б/н от 08.11.2016г.);

-земельном участке, общей площадью 3364 кв.м., расположенном по адресу: Иркутская область, Иркутский район (кадастровый номер 38:06:140203:534) - 09 ноября 2016г. (выписка № 38/221 /001 /2016-3303 от 25.11.2016г.);

-земельном участке, общей площадью 4070 кв.м., расположенном по адресу: Иркутская область, Иркутский район (кадастровый номер 38:06:140203:535) - 08 ноября 2016г. (выписка № б/н от 08.11.2016г.).

Это подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Информацию об этом ООО «Гранд-Строй» направлял АО «АИЖК», хотя обязанности такой не было (Письмо исх. № 123 от 10.01.2017г.). Подтверждением того, что прилагаемые выписки из ЕГРП относятся к жилым домам, расположенным на соответствующих земельных участках, являются Постановления главы администрации Дзержинского муниципального образования «О присвоении адреса многоквартирному дому по заявлению ООО «Гранд-Строй».

В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 13 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, АО «АИЖК» утратил право на распоряжение вышеуказанными земельными участками с даты регистрации права собственности первым из собственников многоквартирного дома, расположенного на данных земельных участках. Договор аренды вышеуказанных земельных участков был прекращен в связи с его исполнением.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 24.11.2014г. № 356-ФЗ с 01 января 2015г. право собственности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд) на переданные Фонду в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельные участки и иные объекты недвижимого имущества Фонда прекращается. Возникает право муниципальной собственности на земельные участки, предназначенные в соответствии с документами территориального планирования, документацией по планировке территории для размещения объектов местного значения, а также на земельные участки, занятые такими объектами.

27 ноября 2015г. на земельные участки с кадастровыми номерами: 38:06:140203:531, 38:06:140203:548, 38:06:140203:549, 38:06:140203:550, 38:06:140203:551, 38:06:140203:552, 38:06:140203:553, 38:06:140203:554, 38:06:140203:555, зарегистрировано право муниципальной собственности, собственник - Иркутское районное муниципальное образование.

Таким образом, с 01 января 2015 года истец в силу закона не являлся собственником вышеуказанных земельных участков, а с 27.11.2015г. соответствующие изменения внесены и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В марте 2017 года был произведен перерасчет и подписан акт сверки взаимных расчетов, в соответствии с которым по состоянию на 01.03.2017г. существовала задолженность АО «АИЖК» в пользу ООО «Гранд-Строй» в размере 7 446 075,94 рублей, задолженность ООО «Гранд-Строй» в пользу АО «АИЖК» отсутствует, что подтверждается подписанными актами сверки.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, отказ от исполнения обязательства в одностороннем порядке не допускается.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В результате исследования фактических обстоятельств дела, изучения доводов, участвующих в деле лиц, оценки представленных в дело доказательств, суд пришел к выводу, что истец не доказал наличие у ответчика  задолженности.

Требование о взыскании долга за период с 01.10.2016 года по 06.10.2016 года в размере 17 310,50 руб.не обосновано и удовлетворению не подлежит.

Истец просит взыскать неустойку на основании п.9.4 Договора в размере 209 136,16 руб.; неустойку на основании п.9.6 Договора в размере 755 577,60 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно п.9.4 Договора в случае нарушения Арендатором сроков оплаты арендной платы Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

На основании п. 7.1 Договора Арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения Договора обязан предоставить Арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств Арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей. Срок действия банковской гарантии должен соответствовать сроку действия обеспечиваемых обязательств, увеличенному на три месяца (п. 7.2 Договора).

Однако Арендатором не была представлена банковская гарантия.

Согласно п.9.6 Договора за нарушение сроков предоставления банковской гарантии Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение Договора, указанной в п.4.2 Договора, за каждый день просрочки.

Расчет пени, произведенный истцом судом проверен, арифметически и методологически выполнен верно.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате  неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Суд считает необходимым снизить размер  неустойки до 41 395 руб. 77 по п. 9.4. договора  коп. и 377 788 руб. 80 коп. по п. 9.6. договора с учетом чрезмерно высокого размера неустойки при отсутствии задолженности.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК.

Руководствуясь ст.ст. 8, 12, 614, 330, 333 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 123, 156, 167, 170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАНД-СТРОЙ" в пользу  АКЦИОНЕРНОГО  ОБЩЕСТВА  "АГЕНТСТВО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ" пени в размере 41 395 руб. 77 коп. (Сорок одна тысяча триста девяносто пять рублей семьдесят семь копеек), пени в размере 377 788 руб. 80 коп. (Триста семьдесят семь тысяч семьсот восемьдесят восемь рублей восемьдесят копеек), всего 419 184 руб. 57 коп. (Четыреста девятнадцать тысяч сто восемьдесят четыре рубля пятьдесят семь копеек), расходы по государственной пошлине в размере 9 664 руб.( Девять тысяч шестьсот шестьдесят четыре рубля).

В остальной части иска отказать.

Вернуть  АКЦИОНЕРНОМУ  ОБЩЕСТВУ  "АГЕНТСТВО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 340 руб. 21 коп. (Семь тысяч триста сорок рублей двадцать одна копейка).

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.И. Никонова