АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

после перерыва в порядке ст. 163 АПК РФ

Дело № А66-6464/2018

г.Тверь

18 сентября 2018 года

 (резолютивная часть объявлена 17 сентября 2018 года)

     Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  при участии представителей: от истца – ФИО2, от ответчика – ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г.Тверь к открытому акционерному обществу по производству и реализации изделий из стекла и керамики «Тверьстекло», г.Тверь, 

о взыскании 3 210 980,71 руб. задолженности по арендной плате и пени,

                                               УСТАНОВИЛ:

 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г.Тверь (далее–истец, Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением  к  открытому акционерному обществу по производству и реализации изделий из стекла и керамики «Тверьстекло», г.Тверь (далее- ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды  земельного участка №239 от 16.04.2002 в размере                       3 210 980,71 руб., а также пени по договору аренды земельного участка №239 от 16.04.2002 г. в размере 681 373,25 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям отзыва, приобщенного к материалам дела (л.д. 53-55). По мнению ответчика, истцом неправомерно при расчете арендной платы за 2016-2017 года за земельный участок с кадастровым номером: 69:40:0200063144 применена ставка 2% от кадастровой стоимости, в то время, как подлежала применению ставка 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Свои доводы ответчик обосновывает наличием на участке имеется береговой полосы, что ограничивает его в обороте (подпункт «г» пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее- Постановление № 582).

Ответчик также считает, что истцом при расчете арендной платы за земельный участок 69:40:0200063144 в 2017 году неправомерно использована кадастровая стоимость в размере 78 700 507,61 руб., в то время, как в соответствии с решением Тверского областного суда от 25.08.2017 года по делу № 3а-75/2017  она составляет 67 953 000 руб.

Ответчик также указывает на несоразмерность договорной неустойки и просит снизить ее в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

  Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, между Администрацией города Твери и Обществом 16.04.2002 года был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 92 793 кв.м. с кадастровым  номером 69:04:02 00 063:0025, расположенного по адресу: город Тверь, поселок Керамического завода, д. 2, номер зоны градостроительной ценности -4 , под стекольно-керамическое производство (далее- договор аренды, л.д. 8-11).

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату частями: не позднее 15.04-1/4 годовой арендной платы, не позднее 15.07- ? годовой арендной платы, не позднее 15.10- ? годовой арендной платы.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.1 договора аренды срок его действия с 16.04.2002 до 31.12.2050 года.

В связи с регистрацией права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, права арендодателя по договору аренды переданы Территориальному управлению на основании дополнительного соглашения к договору аренды от 09.08.2004 (л.д. 12-13).

Пунктом 1.2.1 дополнительного соглашения установлено, что расчет арендной платы производится в соответствие с действующим законодательством и пересматривается в бесспорном и одностороннем порядке.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200063:0025 и образованием двух земельных участков:  с кадастровым номером 69:40:0200063:144, площадью 847060 кв.м и 69:40:0200063:145, площадью 8033 кв.м, и прекращением права аренды Общества на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200063:145, в договор аренды были внесены соответствующие изменения дополнительным соглашением от 30.07.2015 (л.д. 16-17).  

В соответствии с названным дополнительным соглашением, прошедшим государственную регистрацию 26.08.2015 года, изменен предмет договора аренды: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:0200063:144, площадью 84 760 кв.м., расположенный по адресу: Тверская область, г. Тверь, пос. Керамического завода, д. 2, с разрешенным использованием: под стекольное керамическое производство.

В нарушение условий договора ответчик не производил оплату арендных платежей за период с 01.01.2016 по 31.12.2017, в результате чего образовалась задолженность в размере 23 210 980,71 руб. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды ответчику начислена договорная неустойка за период с 16.04.2016 по 31.10.2017 в размере 0,1% за каждый день просрочки, что составило 681 373,25 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 31.10.2017 № 4751-05 (л.д. 24-24) осталась без исполнения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Тверской области с рассматриваемым заявлением.

Рассматривая дело, суд исходил из следующего.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Особенности определения размера арендной платы для юридических лиц за использование земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования которыми переоформлено на право аренды, предусмотрены пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно  которому годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что спорный земельный участок предоставлен в аренду Обществу в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем истец правомерно примени ставку арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

     Довод Общества о необходимости определения размера арендной платы, исходя из 1,5% кадастровой стоимости спорного земельного участка  со ссылкой на абзац 2  подпункта «г» пункта 3 Правил № 582,судом отклоняется, поскольку береговая полоса занимает незначительную часть спорного земельного участка, арендуемого Обществом.

Судом установлено и  не оспаривается истцом, что только часть спорного земельного участка подпадает под критерии береговой полосы и водоохранной зоны. При этом объективных доказательств, свидетельствующих о ее размерах, нахождении объектов ответчика на такой части участка, соотношении размера этой части земельного участка со всей площадью предоставленного ответчику в аренду земельного участка и площадью объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке, в материалах дела не имеется. Кроме того, отсутствуют сведения об определении такого правового статуса земельного участка и установленных ВК РФ ограничений. Сведения о том, что соответствующие изменения вносились в договор либо в кадастр, в материалах дела отсутствуют. Представитель ответчика в судебном заседании не отрицал, что Общество с такими заявлениями не обращалось, изменения не вносились.

Кроме того, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Тверской области от 04.05.2011 по делу № А66-13263/2010, от 21.04.2011 года по делу А66-13350/2010 и от 28.01.2015 по делу № А66-5166/2014 были разрешены споры о взыскании с Общества долга по договору аренды за предыдущие периоды. В рамках указанных дел арбитражный суд признал обоснованными доводы истца о том, что арендная плата за земельный участок составляет 2% кадастровой стоимости. Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Общество также не согласно с применением Теруправлением при расчете арендной платы величины кадастровой стоимости земельного участка в размере 78 700 507,61 руб. со ссылкой на решение Тверского областного суда от 25.08.2017 по делу № 3а-75/2017, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200063:144 в размере 67 953 000 руб.

       Оценив указанный довод ответчика,  суд считает его обоснованным.

 В соответствии  со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее- Закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

   Согласно пятому абзацу статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Судом установлено, что Общество, реализуя право, предусмотренное статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ, обратилось в Тверской областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200063:144, равной его рыночной стоимости.

 Вступившим в законную силу решением Тверского областного суда от 22.08.2017 года по делу № 3а-75/2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200063:144  установлена равной его рыночной стоимости, определенной  по состоянию на 26 марта 2015 года в размере 67 953 000 руб. В решении суда также указано, что датой подачи заявления следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 28 декабря 2016 года.

 Следовательно, исходя из положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2016 года.

Это отражено и в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.06.2018, в которой указано начало применения  кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 67 953 000 руб. - 01.01.2016.

Пункт 9 Правил № 582  применен Теруправлением неправомерно, поскольку порядок применения кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда в порядке  ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ урегулирован специальной нормой- ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, которая и подлежит применению в рассматриваемом случае.

 При указанных обстоятельствах расчет арендной платы за взыскиваемый период (с 01.01.2016 по 31.12.2017) следовало производить, используя кадастровую стоимость, равную 67 953 000 руб.

Таким образом, с учетом применения названной кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы 2%,  арендная плата, подлежащая взысканию с ответчика за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 года,  составляет 2 772 482,40 руб. Примененный истцом коэффициент инфляции ответчиком не оспаривается.

Договорная неустойка за период с 16.04.2016 по 31.10.2017 составляет 588 232,48 руб. 

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд также считает его не  подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее- Постановление Пленума N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

     Согласно пункту 71 Постановления Пленума N 7,  если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

       Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего оценка данного критерия даётся судом исходя из своего внутреннего убеждения, обстоятельств конкретного дела, и доказательств, представленных заявителем в обоснование необходимости снижения  размера неустойки с учётом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

    Заявляя о необходимости применения правил статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, Общество не представило никаких доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Размер договорной неустойки согласован сторонами в договоре аренды. Значительный размер неустойки обусловлен недобросовестным поведением самого ответчика, своевременно не производившего  оплату арендных платежей на протяжении длительного периода времени. По сравнению с суммой взыскиваемого долга (2 772 482,40 руб.) взыскиваемая неустойка (588 323,48 руб. ) чрезмерной не является.

   Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

             Руководствуясь ст. ст. 163, 167-170, 171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

 Взыскать с Открытого акционерного общества по производству и реализации изделий из стекла и керамики "Тверьстекло", г.Тверь, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,  в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 2 772 482,40 руб.  задолженности по арендной плате и 588 323,48 руб. пени, а всего 3 360 805,88 руб.

 В удовлетворении остальной части иска,- отказать.

 Взыскать с открытого акционерного общества по производству и реализации изделий из стекла и керамики "Тверьстекло", г.Тверь, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета через Межрайонную ИФНС России № 10 по Тверской области государственную пошлину за рассмотрение дела в сумме 39 804 руб. 

Исполнительные листы выдать взыскателям в соответствии со статьёй 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

 

 

           Судья                                                                        Л.Ю. Голубева