АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-2951/2020

г. Краснодар

16 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 9 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от истца – администрации городского округа «город Дербент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 28.01.2022), в отсутствие ответчиков: Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), хозяйственного общества с ограниченной ответственностью «Компания “Эдельвейс”» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), государственного бюджетного учреждения «Дербентский историко-архитектурный и художественный музей – заповедник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), муниципального бюджетного учреждения дополнительного образования городского округа «город Дербент» «Дворец детского (юношеского) творчества» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации городского округа «Город Дербент» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу № А15-2951/2020, установил следующее.

Администрация городского округа «город Дербент» (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» (далее – управление), хозяйственному обществу с ограниченной ответственностью «Компания “Эдельвейс”» (далее – общество), в котором просила:

– признать недействительными результаты аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 05:42:000026:208 площадью 2000 кв. м и с кадастровым номером 05:42:000026:209 площадью 528 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>;

– признать недействительными подписанные управлением и обществом по результатам аукциона договоры аренды от 24.12.2017 № Д1/2 и № Д2/2;

– применить последствия недействительности сделок.

Требования основаны на статьях 167 – 169 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и положениях Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы нахождением на переданных обществу в аренду земельных участках объектов недвижимого имущества.

Решением от 28.05.2021 заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что спорные участки не могли быть предоставлены в аренду обществу в связи с нахождением в их пределах зданий, сооружений, объекта незавершенного строительства, а также принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества. Довод о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям судом отклонен.

Постановлением апелляционного суда от 09.09.2021 решение от 28.05.2021 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении закона при проведении аукциона, а также на пропуск истцом срока исковой давности. 

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции от 09.09.2021 и оставить в силе решение от 28.05.2021. По мнению заявителя, выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, судом неправильно применены нормы материального права. Организатор торгов не предоставил участникам аукциона информацию о нахождении на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 10.11.2017 № 22-ра управление объявило открытый аукцион на право заключения договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 05:42:000026:208 площадью 2000 кв. м и 05:42:000026:209 площадью 528 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>. Извещение о проведении аукциона опубликовано в сети Интернет на сайте www.torgi.gov.ru. 15.11.2017.

Аукцион признан несостоявшимся ввиду поступления только одной заявки – от общества; принято решение о заключении договоров аренды с единственным участником.

24 декабря 2017 года управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды № Д 1/2 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:42:000026:208) и № Д 2/2 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:42:000026:209) сроком до 24.12.2027. 

Договоры зарегистрированы в установленном порядке, переданы по актам приема-передачи от 24.12.2017.

Ссылаясь на проведение аукциона в нарушение требований законодательства, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 39.11 Земельного кодекса.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11 Земельного кодекса).

Обстоятельства, исключающие проведение аукциона в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, определены в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса. В частности, такой земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 данного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно заключению эксперта от 30.04.2021 № 184а/21 земельные участки с кадастровыми номерами 05:42:000026:208 и 05:42:000026:209 являются смежными (имеют общую границу). На земельном участке с кадастровым номером 05:42:000026:208 расположены следующие объекты: туалет (общая площадь 15 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, крыша полуразрушена, находится в запущенном состоянии, требуется капитальный ремонт); вход в подвальное помещение (общая площадь 13 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, крыльцо каменное, находится в запущенном состоянии, требуется капитальный ремонт); пристройка к Дворцу детского (юношеского) творчества (общая площадь 182 кв. м, состоит из семи помещений, относящихся к ресторану в подвальном помещении под зданием Дворца детского (юношеского) творчества; фундаменты – бутобетонные, стены каменные, перекрытия железобетонные, находится в запущенном состоянии, требуется капитальный ремонт); здание проекторной летнего кинотеатра (общая площадь 47 кв. м, площадь наложения 9 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, перекрытия железобетонные, находится в запущенном состоянии, требуется капитальный ремонт); объект незавершенного строительства (общая площадь 8 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, перекрытие и крыша отсутствуют). На земельном участке с кадастровым номером 05:42:000026:209 расположены следующие объекты: здание проекторной летнего кинотеатра (общая площадь 47 кв. м), сооружение летнего кинотеатра (сценическая площадка из бетона и экран для проецирования, общая площадь 70 кв. м), техническое строение летнего кинотеатра (общая площадь 8 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, пол бетонный).

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 № 305-ЭС19-18180 по делу № А41-81024/2018).

Согласно правовой позиции определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08 по применению положений статьи 130 Гражданского кодекса вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, установив, что спорные строения на государственный кадастровый учет не поставлены, права на них в ЕГРН не зарегистрированы, технические паспорта отсутствуют; исходя из физических характеристик спорного имущества и фотоматериалов, объекты не могут быть отнесены к имуществу, ограничивающему участие этих земельных участков в гражданском обороте в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса, фактически представляют собой ветхие постройки, а также учитывая пропуск годичного срока исковой давности, установленного для оспаривания торгов, апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований администрации не имеется.   

Кроме того, из материалов дела следует, что общество является собственником нежилого (подвального) помещения общей площадью 529 кв. м, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 05:42:000026:58. При этом на земельном участке с кадастровым номером 05:42:000026:208 находится вход в указанное помещение (общая площадь 13 кв. м, фундамент – бутобетонный, стены каменные, крыльцо каменное), являющийся частью нежилого помещения, принадлежащего обществу, поэтому оно имеет преимущественное право на приобретение земельного участка под ним.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. 

В пунктах 1 и 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» указано следующее. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Таким образом, действующее законодательство связывает право на оспаривание публичных торгов с наличием нарушенных прав и законных интересов лица, обратившегося с соответствующим иском. При этом заинтересованное лицо должно доказать, что допущенные при проведении торгов нарушения являются существенными, повлиявшими на их результат (часть 1 статьи 65 Кодекса).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Администрация не доказала наличие у нее защищаемого права или интереса в оспаривании торгов и не указала каким образом будут восстановлены ее права в случае признания торгов недействительными, а также не представила доказательств нарушения публичных интересов. 

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу № А15-2951/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий         Е.Г. Соловьев

Судьи         В.А. Анциферов

         Р.Г. Калуцких