ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-23325/2023

город Севастополь

17 октября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14.10.2024

В полном объёме постановление изготовлено 17.10.2024

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Плотникова И.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Букшановой М.М.,

лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 апреля 2024 года по делу № А83-23325/2023 (судья Куртлушаев М.И.)

по иску Администрации города Феодосии Республики Крым

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок,  

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Феодосии Республики Крым (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2018 года № 1104, в отношении земельного участка площадью 10000 м2, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:010115:179, расположенного по адресу: 

<

...> район  Ближние Камыши, зона «Ближние Камыши»; об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 15-ти дней с момента вступления решения суда в силу возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым по акту приёма-передачи земельный участок площадью 10000 м2,  категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:010115:179, расположенного по адресу: 

<

...> район Ближние Камыши, зона «Ближние Камыши».

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанностей арендатора, предусмотренных пунктом 4.2.18 вышеуказанного договора по освоению земельного участка в отсутствие объективных причин, свидетельствующих о невозможности осуществления строительных работ, в результате чего строительство оговоренного в договоре объекта недвижимости – пансионата, в установленный договором срок не завершено, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора, в связи с чем Администрация была вынуждена обратиться с данным иском в суд за защитой своих прав.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 25.04.2024 удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что арендатор производил действия по освоению арендованного земельного участка, в связи с чем, исковые требования заявлены преждевременно и являются необоснованными.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Феодосии Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

Так, апеллянт указывает на то, что Решением 27 сессии 5 созыва Феодосийского городского совета от 28.02.2007 года № 1312 рассмотрен и утверждён проект землеустройства по отводу земельного участка гражданке Украины физическому лицу - предпринимателю ФИО1 для строительства пансионата, код целевого использования 1.17 (рекреационного назначения) и передан в аренду на срок до 31.08.2056 года, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> район Ближние Камыши, площадью 1,000 га, кадастровый номер 0111600000010150957, в том числе по угодьям: площадью 0,5752га - открытые заболоченные земли, в том числе низинные болота, площадью 0,4248 га - застроенные земли, земли, которые используются для отдыха и другие открытые земли, в том числе занятые текущим строительством, за счёт земель, не переданных в собственность или постоянное пользование в границах г. Феодосии.

Таким образом, по мнению истца, ещё на этапе подготовки проекта землеустройства и при первоначальном предоставлении земельного участка в аренду (договор от 28.05.2008 года № 040801900137) ответчику было достоверно известно о том, что часть земельного участка представляет собой заболоченные земли, в связи с чем, освоение земельного участка требует принятия мер инженерной защиты.

Арбитражным судом Республики Крым не дана правовая оценка предоставленному в материалы дела решению 27 сессии 5 созыва Феодосийского городского совета от 28.12.2007 года № 1312 подтверждающему как факт предоставления земельного участка еще в 2007 году для целей строительства, так и осведомленность арендатора в состоянии земельного участка, передаваемого в аренду.

Вместе с тем, не реализовав цель заключённого в 2008 году договора аренды земельного участка (более 10-ти лет) ответчик обратилась в Администрацию города Феодосии Республики Крым за переоформлением ранее возникших прав на землю, и 15.10.2018 года между Администрацией города Феодосии Республики Крым (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключён новый договор аренды земельного участка № 1104.

По мнению Администрации города Феодосии Республики Крым, учитывая, что фактически спорный земельный участок находится в пользовании ответчика с 28.05.2008 года, а к проведению подготовительных работ ИП ФИО1 приступила лишь в 2021 году, при этом разрешительная документация на строительство объекта капитального строительства и до настоящего времени не получена, указанное в целом ставит под сомнение возможность завершения строительства пансиона до окончания срока действия договора аренды земельного участка и в установленные законом сроки. Меры, направленные на подготовку проектной документации для строительства объекта, на которые ссылается ответчик, являются лишь подготовительными к строительству и не могут рассматриваться в качестве подтверждения добросовестности арендатора по освоению земельного участка (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2017 года по делу № А84-423/2017).

Таким образом, апеллянт считает, что ответчик, не проявив ту степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора аренды и условиям оборота, допустил длительное (фактически с 2008 года) неосвоение, то есть фактическое неиспользование по назначению арендуемого земельного участка.

Более подробные доводы изложены в апелляционной жалобе.

ИП ФИО1 просила оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений по тем основаниям, что в период с 2014 по 2019 год на территории муниципального городского округа Феодосия разрабатывалась и вводилась новая градостроительная документация согласно нормам российского законодательства, в связи с чем, в указанный период, арендатор при наличии «украинского» договора аренды земли не мог в полной мере приступить к разработке и получению проектно-разрешительной документации согласно требованиям российского законодательства.

Также ответчик указывает, что 23.07.2021 года индивидуальным предпринимателем получен Градостроительный план земельного участка № 35726000-0811, где в пункте 5 содержатся сведения, что земельный участок находится в зоне подтопления/затопления.

В 2021-2022 годах индивидуальным предпринимателем произведена отсыпка автомобильной дороги для подъезда к земельному участку объемом 3688,0 куб.м., а также отсыпка и планировка самого земельного участка объемом 4214 куб.м.

14.06.2023 года между ФИО1 и ИП ФИО2 заключён договор подряда на выполнения работ № К-104-23 по топографической съёмке для проектирования следующего этапа строительства.

30.06.2023 года между сторонами подписан акт сдачи-приёмки услуг к договору подряда.

03.07.2023 года между индивидуальным предпринимателем и ООО «Архитектурно - производственное Бюро» заключен Договор № 6571-23 на выполнение научно- технической продукции по разработке эскизного проекта туристической базы на 70 мест, который был изготовлен и получен 30.10.2023 года.

Кроме того, ответчик обращает внимание на то, что в условиях договора отсутствует срок, в течении которого Арендатор обязан освоить арендованный земельный участок.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, Решением 27 сессии 5 созыва Феодосийского городского совета от 28.02.2007 года № 1312 рассмотрен и утверждён проект землеустройства по отводу земельного участка гражданке Украины физическому лицу - предпринимателю ФИО1 для строительства пансионата, код целевого использования 1.17 (рекреационного назначения) и передан в аренду на срок до 31.08.2056 года, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> район Ближние Камыши, площадью 1,000 га, кадастровый номер 0111600000010150957, в том числе по угодьям: площадью 0,5752га - открытые заболоченные земли, в том числе низинные болота, площадью 0,4248 га - застроенные земли, земли, которые используются для отдыха и другие открытые земли, в том числе занятые текущим строительством, за счёт земель, не переданных в собственность или постоянное пользование в границах г. Феодосии.

В дальнейшем, ответчик обратилась в Администрацию города Феодосии Республики Крым за переоформлением ранее возникших прав на землю, в следствие чего, 15.10.2018 года между Администрацией города Феодосии Республики Крым (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключён договор аренды земельного участка № 1104, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 10 000 м2, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:010115:179, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: 

<

...> район Ближние Камыши, зона «Ближние Камыши», цель предоставления  - для строительства пансионата, в соответствии с видом разрешенного использования - туристическое обслуживание.

На земельном участке расположен объект - административное нежилое здание (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 15.02.2016 года            № 90- 90-016-90/016/986/2015-1790/1).

Договор аренды заключен сроком до 31.08.2056 года (п. 2.1 Договора).

В п. 4.2 Договора сторонами согласовано, что Арендатор обязан:

- использовать земельный участок в соответствии с целью, для которой он предоставлен, видом разрешенного использования (пп. 4.2.2.);

- обеспечить содержание арендуемой территории и расположенных на ней объектов благоустройства в надлежащем состоянии, своими силами и средствами либо путем заключения договоров со специализированными организациями, соблюдая Правила благоустройства на территории муниципального образования городской округ ФИО3. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающих к нему территориях, ухудшению состояния земель (пп. 4.2.7);

- приступить к использованию земельного участка в течении трёх лет с момента вступления в силу Договора (4.2.18).

В силу п. 5.1 Договора, Арендодатель имеет право осуществлять контроль за выполнением Арендатором условий Договора, использованием земли в соответствии с целью, для которой он был предоставлен и видом разрешенного использования; досрочно расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с п.п. 7.4 Договора, он может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским, земельным законодательством, а также в случаях, указанных в п. 5.1.1.

В п. 9.2. Договора стороны определили, что существенным нарушением условий договора является систематическое (более двух раз в течении одного года либо длящееся более трёх месяцев) нарушение требований, предусмотренных разделами 4, 5 Договора.

Согласно уведомлению о выявлении самовольной постройки № 01- 34/9579/6.2 от 16.12.2022 года, поступившему в Администрацию города Феодосии Республики Крым из Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым,  по результатам проведенного наблюдения за соблюдением обязательных требований на земельном участке с кадастровым номером 90:24:010115:179, выявлен факт возведения (создания), реконструкции здания, сооружения или другого строения - «Строительство объекта капитального строительства на территории земельного участка с кадастровым номером 90:24:010115:179, по адресу: 

<

...>» с нарушением ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В ходе проведения контрольных (надзорных) мероприятий было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером: 90:24:010115:179 выполнены работы по строительству фундамента объекта капитального строительства, обладающего признаками самовольной постройки, сведения о котором на публичной кадастровой карте как об объекте незавершенного строительства - отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в Арбитражный суд Республики Крым с иском о сносе объекта незавершенного строительства, в рамках дела № А83-471/2023.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 14.03.2023 года производство по указанному делу прекращено в связи с отказом истца от иска, поскольку ИП ФИО1 осуществлен снос объекта незавершенного строительства в добровольном порядке.

 16.01.2023 года сотрудниками Управления муниципального контроля Администрации города Феодосии осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 90:24:010115:179, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен одноэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером 90:24:010115:441, строение  не эксплуатируется, оконные и дверные проёмы  не заполнены, здание частично затоплено водой. 

Администрация отмечает, что согласно сведениям ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером 90:24:010115:441, площадью 214,3 м2 завершено строительством в 2013 году, введено в эксплуатацию в 2014 году, таким образом, указанный объект капитального строительства не может рассматриваться как результат принятых индивидуальным предпринимателем мер, направленных на освоение земельного участка в установленный Договором срок, более того данный объект фактически не эксплуатируется, частично затоплен.

 С учётом изложенного, Администрация города Феодосии Республики Крым полагает, что ответчиком допущены нарушения существенных условий договора аренды земельного участка, выраженные в длительном (более четырех лет) неиспользовании земельного участка в соответствии с целью, для которой он предоставлен, а также видом разрешенного использования.

Невыполнение условий Договора аренды по использованию земельного участка для строительства пансионата послужило основанием для обращения Администрации города Феодосии Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка, исходя из следующего.

Так, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что в период действия Договора аренды предпринимателем были совершены следующие действия:

- 28.01.2019 года между ФИО1 и ИП ФИО4 был заключен договор на геодезические работы № 269гф-18 от 28.01.2019 года по выполнению полосовой топографической съемки масштабом 1:500, сечением рельефа 0,5 метра для проектирования инженерных сетей;

- постановлением Администрации города Феодосии от 04.12.2020 года № 3715 земельному участку и нежилому зданию присвоены юридические адреса: 

<

...>;

- 23.07.2021 предпринимателем получен Градостроительный план земельного участка № 35726000-0811, где в пункте 5 содержатся сведения о том, что земельный участок находится в зоне подтопления/затопления;

- в 2021-2022 годах индивидуальным предпринимателем была произведена отсыпка автомобильной дороги для подъезда к земельному участку объемом 3688,0 куб.м., а также отсыпка и планировка самого земельного участка объемом 4214 куб.м.;

- 14.06.2023 года между ФИО1 и ИП ФИО2 заключён договор подряда № К-104-23 на выполнение работ по топографической съёмке для проектирования следующего этапа строительства;

-  30.06.2023 года между сторонами подписан акт сдачи-приёмки услуг к договору подряда;

- 03.07.2023 года между индивидуальным предпринимателем и  ООО «Архитектурно производственное  Бюро» заключён Договор № 6571-23 на выполнение научно-технической продукции по разработке эскизного проекта туристической базы на 70 мест, который был изготовлен и получен 30.10.2023 года.

Судом первой инстанции было установлено, что на момент заключения спорного договора аренды и в настоящее время существует объект недвижимости - нежилое административное здание лит. «А» площадью 214,20 кв.м., кадастровый номер 91:24:010115:441, которое принадлежит на праве собственности ФИО1 (право собственности зарегистрировано 15.02.2016 года за № 90-90/016-90/016/986/2015- 1790/1), при этом, суд пришёл к выводу о том, что период постройки, параметры и техническое состояние данного объекта не позволяет квалифицировать действия ИП ФИО1 как использование арендуемого земельного участка. 

В тоже время, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что ответчиком представлены как доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для освоения земельного участка, так и доказательства, которые указывают на наличие объективных причин, препятствующих  приступить к своевременному строительству  планируемого  объекта (пансионата) в соответствии с целями аренды, в связи с чем, суд признал поведение арендатора, осуществляющего подготовку необходимой для строительства документации и предпринимающего действия, направленные на осуществление подготовки к строительству объекта, добросовестными.

Судебная коллегия считает такие выводы суда первой инстанции ошибочными, по следующим основаниям.

Так, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, Администрация города Феодосии указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определённые договором не начато и не завершено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке как начиная с 2008 года, так и после перезаключения с ответчиком договора - 15.10.2018 года.

Договор аренды земельного участка от 15.10.2018 года № 1104, заключён сторонами до 31.08.2056 года, цель землепользования - для строительства пансионата, в соответствии с видом разрешенного использования - туристическое обслуживание.

При этом, в пункте 4.2.18, стороны договора определили, что арендатор обязан приступить к использованию земельного участка в течении трёх лет с момента вступления в силу Договора.

В п. 9.2. Договора стороны определили, что существенным нарушением условий договора является систематическое (более двух раз в течении одного года либо длящееся более трёх месяцев) нарушение требований, предусмотренных разделами 4, 5 Договора.

Как указано выше, 16.01.2023 года сотрудниками Управления муниципального контроля Администрации города Феодосии осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 90:24:010115:179, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен одноэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером 90:24:010115:441, строение  не эксплуатируется, оконные и дверные проёмы  не заполнены, здание  частично затоплено водой. 

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по состоянию на 16.01.2023 года земельный участок, арендуемый ИП ФИО1, не освоен.

Кроме того, судебной коллегией также установлено, что Решением 27 сессии 5 созыва Феодосийского городского совета от 28.02.2007 года № 1312, был рассмотрен и утверждён проект землеустройства по отводу спорного земельного участка гражданке Украины физическому лицу предпринимателю ФИО1 для строительства пансионата (рекреационного назначения) и участок передан в аренду на срок до 31.08.2056 года.

15.10.2018 года в порядке переоформления, между Администрацией города Феодосии Республики Крым (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключён договор аренды земельного участка № 1104, а следовательно, спорный земельный участок площадью 10000 м2,  категория земель – «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 90:24:010115:179, расположенный по адресу: 

<

...> район Ближние Камыши, зона «Ближние Камыши», фактически находиться в пользовании ответчика с 28.02.2007 года, то есть на протяжении более 17-ти лет.

Таким образом, как после заключения договора аренды в 2007 году, так и после заключения договора аренды 15.10.2018 года в порядке переоформления прав, ответчиком не осуществлялись действия по освоению спорного земельного участка и только начиная с 2021 года им был осуществлён определенный комплекс мер, связанных с подготовкой отдельных документов, необходимых для осуществления строительства, а именно:

- 28.01.2019 года между ФИО1 и ИП ФИО4 был заключён договор на геодезические работы № 269гф-18 от 28.01.2019 года по выполнению полосовой топографической съемки масштабом 1:500, сечением рельефа 0,5 метра для проектирования инженерных сетей;

- постановлением Администрации города Феодосии от 04.12.2020 года № 3715 земельному участку и нежилому зданию присвоены юридические адреса: 

<

...>;

- 23.07.2021 предпринимателем получен Градостроительный план земельного участка № 35726000-0811, где в пункте 5 содержатся сведения о том, что земельный участок находится в зоне подтопления/затопления;

- в 2021-2022 годах индивидуальным предпринимателем была произведена отсыпка автомобильной дороги для подъезда к земельному участку объемом 3688,0 куб.м., а также отсыпка и планировка самого земельного участка объемом 4214 куб.м.;

- 14.06.2023 года между ФИО1 и ИП ФИО2 заключён договор подряда № К-104-23 на выполнение работ по топографической съёмке для проектирования следующего этапа строительства;

-  30.06.2023 года между сторонами подписан акт сдачи-приёмки услуг к договору подряда;

- 03.07.2023 года между индивидуальным предпринимателем и  ООО «Архитектурно производственное  Бюро» заключён Договор № 6571-23 на выполнение научно-технической продукции по разработке эскизного проекта туристической базы на 70 мест, который был изготовлен и получен 30.10.2023 года.

Однако, делая вывод о том, что арендатор производил вышеуказанные действия по освоению арендованного земельного участка, судом первой инстанции не было учтено, что меры, направленные на подготовку проектной документации для строительства объекта, являются лишь подготовительными к строительству и не могут рассматриваться в качестве подтверждения добросовестности арендатора (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2017 года по делу № А84-423/2017).

Иной подход приводит к возможности считать всякое бездействие и любые действия арендатора участка, предоставленного для строительства, вплоть до получения разрешения на строительство, правомерными, а использование земельного участка надлежащим, что является недопустимым.

По мнению судебной коллегии, приобретая права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.10.2018 года № 1104, ИП ФИО1 могла и должна была оценить возможность освоения земельного участка в сроки, указанные в договоре аренды, с учётом того, что земельный участок предоставлялся для строительства пансионата, что подразумевает под собой окончание строительства в указанный в договоре срок (определение Верховного суда РФ от 07.08.2017 года № 309-КГ17-9544).

При таких обстоятельствах, ответчик мог и должен был оценить реальную возможность выполнения условий договора в соответствующие сроки с учётом того, что разработка проектной документации входит в срок освоения земельного участка, при этом, располагая сведениями о подлежащем возведению объекте, ответчик не мог заблуждаться в вопросе об объёме и сроках разработки проектной документации, который подлежал учёту при формировании условий договора о сроках начала освоения земельного (постановление АС ЦО от 02.02.2018 года по делу № А84-1546/2017).

Таким образом, начиная с момента заключения договора и по настоящий момент арендатор не предпринимал каких-либо действенных мер по освоению и застройке земельного участка, в частности ответчиком в материалы дела не представлены документы, подтверждающие строительство капитального объекта - пансионата или принятие мер по своевременному освоению земельного участка, а именно: не было представлено архитектурно-планировочное задание, проектная документация, прошедшая государственную экспертизу в установленном порядке, разрешение на начало строительных работ.

По мнению судебной коллегии, обращение ответчика за переоформлением договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, в отсутствие доказательств строительства объекта или принятия иных мер по освоению земельного участка, в том числе получения исходных данных, необходимых для строительства, не может служить единственным основанием для вывода о том, что апеллянтом предпринимались надлежащие меры к освоению земельного участка.

Вместе с тем, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Продемонстрированные ИП ФИО1 темпы освоения арендуемого земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора даже в течение всего срока его действия.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, архитектурно-строительное проектирование осуществляется путём подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Получение застройщиком-арендатором разрешения на строительство является, обязательным условием возведения объектов капитального строительства (к которым в силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, иными словами, объекты недвижимого имущества в смысле абзаца первого пункта 1 статьи 130 ГК Российской Федерации) и, соответственно, одним из факторов надлежащего выполнения им своих обязательств по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в части сроков начала и окончания строительства.

Положения норм действовавшего на территории Республики Крым до 18.03.2014 года законодательства Украины, регулирующих градостроительную деятельность, в частности, Закон Украины № 1187-XIV «Об архитектурной деятельности» и № 3038-VI от 17.02.2011 года «О регулировании градостроительной деятельности» аналогичны порядку, действующему в Российской Федерации, и предписывали необходимость получения соответствующих документов, таких как: исходные данные, разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных законом, её экспертизы; утверждение проектной документации, а после этого выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов с последующей регистрацией права собственности на объект градостроительства.

В тоже время, доказательств того, что ответчик разработал проектную документацию и обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство пансионата, в материалы дела не представлено.

Довод апеллянта о том, что договором аренды не предусмотрен срок освоения земельного участка, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку срок для строительства на земельном участке, прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации, а именно: абзацем 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, согласно которой аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен законом.

Администрация города Феодосии Республики Крым предоставляя спорный земельный участок в аренду 15.10.2018 года для строительства пансионата, вправе была рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство пансионата на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земельного участка № 1104 от 15.10.2018 года. 

Относительно требований об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 15-ти дней с момента вступления решения суда в силу возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым по Акту приёма-передачи земельный участок площадью 10000 м2,  категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:010115:179, судебная коллегия исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 90:24:010115:179 расположен объект недвижимости - нежилое административное здание лит. «А», площадью 214,20 кв.м. кадастровый номер 91:24:010115:441, принадлежащее на праве собственности ФИО1 (право собственности зарегистрировано 15.02.2016 года за № 90-90/016-90/016/986/2015- 1790/1).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 года № 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 года № 304-ЭС16-20773, нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведённого в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 90:24:010115:179 расположен объект недвижимости - нежилое административное здание лит. «А», площадью 214,20 кв.м. кадастровый номер 91:24:010115:441 принадлежащий на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1, то требования о возврате указанного земельного участка являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Учитывая выше изложенное, решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене  на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу части 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные заявителем в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 апреля 2024 года по делу      № А83-23325/2023 в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2018 № 1104, заключенного между Администрацией города Феодосии Республики Крым и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении земельного участка площадью 10 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:010115:179, расположенного по адресу: 

<

...> район Ближние Камыши, зона «Ближние Камыши», - отменить.

В этой части принять новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.10.2018 № 1104, заключенный между Администрацией города Феодосии Республики Крым и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении земельного участка площадью 10 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:010115:179, расположенного по адресу: 

<

...> район Ближние Камыши, зона «Ближние Камыши».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в размере 7500 (семь тысяч пятьсот) рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                 И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                             Ю.В. Колупаева

                                                                                                                             И.В. Плотников