СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, 

<

...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6221/2018-АК

г. Пермь

08 августа 2025 года

Дело № А50-36325/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Шайхутдинова Е.М.,

судей Плаховой Т.Ю., Шаркевич М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шмидт К.А. (до перерыва), ФИО1 (после перерыва),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2 и публично-правовой компания «Фонд развития территорий»

на определение Арбитражного суда Пермского края от 20 мая 2025 года, вынесенное по результатам рассмотрения в рамках дела № А50-36325/2017о признании банкротом ООО «КД-Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

заявления ФИО2 о взыскании с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» возмещения стоимости квартиры,

явку в заседание суда обеспечили представители:

публично-правовой компании «Фонд развития территорий» – ФИО3 по доверенности от 30.07.2024 (после перерыва явка обеспечена посредством веб-конференции);

ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 01.12.2023;

унитарной некоммерческой организации – фонд «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Пермского края» – ФИО5 по доверенности от 28.12.2024; после перерыва – ФИО6 по доверенности от 28.12.2024;

установил:

определением Арбитражного суда Пермского края от 16.11.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «КД-Девелопмент» (далее – должник, общество «КД Девелопмент») возбуждено дело банкротстве.

Определением от 20.12.2017 в отношении должника применены правила о банкротстве застройщика, предусмотренные параграфом седьмым главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением суда от 05.04.2018 в отношении общества «КД Девелопмент» введено наблюдение.

Решением от 24.12.2018 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, сведения о чем опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 25.12.2018.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 30.04.2021 (резолютивная часть от 23.04.2021) удовлетворено заявление унитарной некоммерческой организации - фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Пермского края» (далее – Фонд субъекта, Региональный фонд) о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

ФИО2 (далее – ФИО2, заявитель) обратилась 26.12.2023 в суд с заявлением о взыскании с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд развития территорий, Федеральный фонд) 4 127 227,15 руб. компенсации в качестве возмещения стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 57,11 кв.м., находящейся в многоквартирном жилом доме по адресу 

<

...> руб. расходов по оценке объекта, с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с 18.09.2024 по 26.12.2024 в размере 408 415 руб. (начисленных на сумму 7 400 000 руб.), за период с 26.12.2024 по 01.04.2025 в размере 432 440,60 руб. (начисленных на сумму 7 750 000 руб.), продолжив их начисление с 01.04.2025 по день фактического исполнения обязательства на сумму 4 127 227,15 руб. (с учетом принятия судом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 20.05.2025 заявление ФИО2 удовлетворено частично: судом взыскано с Фонда развития территорий в пользу ФИО2 1 825 191,27 руб., а также 13 500 руб. судебных расходов.

ФИО2 и Фонд развития территорий обратились с апелляционными жалобами на определение от 20.05.2025.

В своей апелляционной жалобе ФИО2 просит заявленные требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что произведенная Фондом развития территорий компенсация не восстановит прав на жилое помещение, на которое могла бы претендовать ФИО2 Апеллянт полагает, что размер выплаты, определенный Фондом развития территорий, не является достоверным, поскольку не соответствует рыночной стоимости жилого помещения на дату выплаты. При определении размера компенсации суд первой инстанции оставил без внимания представленные заявителем отчеты, в результате чего ФИО2 поставлена в неравное положение с другими участниками строительства, которым выплачена денежная компенсация в соответствии с рыночной стоимостью квартиры, или другим лицам, которые получили от Фонда субъекта жилые помещения (определением Арбитражного суда Пермского края от 25.12.2023 в пользу ФИО7 возмещения в размере 7 094 267 руб. за жилое помещение общей площадью 59,05 кв.м.). Неправомерность удержания Фондом развития территорий денежной компенсации свидетельствует об обоснованном предъявлении ФИО2 требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Фонд развития территорий в своей апелляционной жалобе просит в удовлетворении заявления ФИО2 отказать в полном объеме. В обоснование своей жалобы Федеральный фонд указывает на неприменение судом первой инстанции положений Федерального закона от 29.07.2027 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ). Фонд ссылается на то обстоятельство, что решение о выплате носит концептуальный характер и распространяет свое действие на всех участников правоотношений, сведения о которых являются публично-раскрытыми. Отдельные решения по выплате каждому конкретному участнику строительства на наблюдательном совете не принимаются. При этом Фонд развития территорий вообще не был осведомлен о наличии притязаний ФИО2, как участника строительства, поскольку соответствующее требование было раскрыто лишь 28.08.2024 по итогам вступления в законную силу судебного акта, которым подтверждены требования заявителя. Федеральный фонд также обращает внимание, что с заявлением о включении требований ФИО2 обратилась 15.12.2023, то есть спустя три года после принятия фондом решения о восстановлении в правах граждан участников строительства. Фонд развития территорий указывает, что порядок расчета размера возмещения в отношении опоздавших кредиторов урегулирован законом и исключает возможность влияния изменений реестра требований участников строительства на принятое наблюдательным советом Фонда решение о завершении строительства в части определения размера финансирования, необходимого для завершения строительства. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в определении Верховного суда Российской Федерации от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368(6) по делу № А60-91655/2010, Фонд развития территорий полагает, что разница между рыночной стоимостью на дату рассмотрения обособленного спора и стоимостью имущества на дату введения первой процедуры, не подлежит взысканию с Фонда. При этом в действиях заявителя апеллянт усматривает недостаточную заботливость и осмотрительность, что также свидетельствует о невозможности возложения на Фонд дополнительной финансовой нагрузки.

В судебном заседании представитель ФИО2 доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, поддержала, просила заявленные требования удовлетворить в полном объеме, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы Фонда развития территорий.

Представители Фонда развития территорий и Регионального фонда возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивая на удовлетворении жалобы Федерального фонда.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв.

От Фонда развития территорий поступило ходатайство о приобщении к материалам дела судебной практики (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2025 по делу № А40-91655/2010).

Рассмотрев после перерыва поступившее ходатайство, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 268 АПК РФ, отказал в приобщении соответствующих доказательств, поскольку материалы судебной практики не являются доказательствами по делу и находятся в свободном доступе в сети Интернет.

В заседании суда апелляционной инстанции представителем ФИО2 подано ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной цены спорного жилого помещения по состоянию на 06.08.2025, поручив ее проведение ФИО8.

Представители фондов возражали против удовлетворения заявленного ходатайства.

Рассмотрев в порядке статьи 159 АПК РФ заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его удовлетворения, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, для назначения экспертизы. При этом суд принял во внимание, что соответствующее ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось (часть 2 статьи 268 АПК РФ). Кроме того в деле имеются несколько отчетов об оценке стоимости квартиры на иные даты.

Представители участвующих в деле лиц выступили с дополнениями.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, и установлено судом при разрешении спора о включении требований ФИО2 в реестр требований кредиторов должника, между жилищно-строительным кооперативом «Синица» и ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» заключен договор паенакопления от 25.02.2025 № 57-2015, по условиям которого, в целях удовлетворения социально-бытовых потребностей членов кооператива, кооператив принимает участие в финансировании строительства комплекса жилых домов, расположенного по строительному адресу: 

<

...> (оч.6,16-эт.2-секц.жилой дом), и имеет право на приобретение в собственность в числе прочих, в том числе и право на жилые помещения, в том числе квартиру № 59.

В дальнейшем между ООО «Агентство инвестиций в недвижимость» и ФИО2 заключен договор купли-продажи пая от 08.04.2015 № 349/КП-2015, в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель оплатил и принял в собственность пай в ЖСК «Синица» в размере 2 484 285 руб., соответствующего стоимости жилого помещения: 2-комнатной квартиры, общей площадью 57,11 кв.метра под номером 59, расположенной на 12 этаже в строящемся жилом доме по адресу 

<

...>(оч.6,16-эт.2-секц.жилой дом). Выкупная стоимость пая определена в размере 3 109 639,50 руб.

16.11.2017 в отношении должника было возбуждено дело о банкротстве, 20.12.2017 применены соответствующие правила о банкротстве застройщика, и определением от 05.04.2018 в отношении должника введена первая процедура банкротства – наблюдение. Решением от 24.12.2018 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство.

Наблюдательным советом Фонда развития территорий 25.12.2020 было принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства застройщика общества «КД-Девелопмент».

Между Фондом развития территорий и Фондом субъекта заключено соглашение от 17.02.2021 № ФЗП-28/373-21 о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов застройщика-банкрота общества «КД-Девелопмепт» (далее - соглашение), согласно которому Фонду субъекта представлена безвозмездная целевая финансовая помощь путем передачи в собственность имущества ППК Фонд, источники формирования которого предусмотрены Законом № 218-ФЗ, для финансирования осуществления мероприятий по завершению строительства.

Определением суда от 30.04.2021 (резолютивная часть от 23.04.2021) удовлетворено заявление Регионального фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Также Региональному фонду переданы обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, включенные в реестр до дня принятия решения Федеральным фондом (25.12.2020), в общем размере 1 149 548 303,88 руб.

В соответствии с условиями соглашения и порядка предоставления финансовой помощи, в целях компенсации выделенной финансовой помощи Фонд субъекта осуществляет реализацию свободных помещений в переданном объекте незавершенного строительства по договорам долевого участия, вырученные от продажи объектов денежные средства, перечисляет Фонду развития территорий. Пунктом 3.7 установлена обязанность реализации свободных объектов третьим лицам в соответствии с порядком реализации объектов недвижимости.

Пунктом 3.7.2 предусмотрена обязанность застройщика (Регионального фонда) в течение 10 дней с даты получения денежных средств перечислить Федеральному фонду всю сумму, за исключением суммы денежных средств, необходимых для погашения расходов застройщика на реализацию.

Поскольку притязания на квартиру № 59 отсутствовали, право требования на жилое помещение в виде 2-х комнатной квартиры № 59 общей площадью 57,11, расположенной по адресу: 

<

...>, продано фондом субъекта по договору участия в долевом строительстве жилого помещения от 26.07.2023 № 246-37-12/23 (переход права зарегистрирован 27.07.2023 59:01:4415032:678-59/293/2023-82). Спорная квартира реализована по цене 5 636 700 руб.

Платежным поручением от 23.07.2024 Фонд субъекта перечислил Федеральному фонду денежные средства от реализации квартиры № 59 – 5 447 964,12 руб. Затраты согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету составили 134 489,42 руб.

ФИО2 15.12.2023 обратилась в суд с заявлением о включении ее требования о передаче жилого помещения (квартиры № 59) в реестр требований кредиторов должника, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 31.05.2024 по настоящему делу, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2024 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2024, ФИО2 восстановлен срок на предъявление требований, в третью очередь реестра требований кредиторов включено денежное требование ФИО2, основанное на договоре купли-продажи пая от 08.04.2015 № 349/КП-2015 с уплаченной суммой 2 484 285 руб. При этом суд отказал в возложении на Региональный фонд обязанности по передаче заявителю жилого помещения, поскольку соответствующее помещение уже было реализовано фондом другому лицу.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО2 обратилась 11.09.2024 к обоим фондам с заявлениями (т.2 л.д. 65-67) о выплате ей компенсации в размере 7 400 000 руб., представив отчет от 26.03.2024 № 1063-2024 (т.2 л.д. 74).

ФИО2 получен ответ от Регионального фонда от 19.09.2024 (т. 2 л.д. 69-71), в котором отказано в выплате, поскольку соответствующие выплаты гражданам осуществляются не Региональным фондом. Также разъяснено, что расчет произведен гражданином неверно.

Федеральный фонд направил ответ от 02.10.2024 № 05-23/1-19292 (т.1 л.д. 11), в котором указал, что фондом осуществляются мероприятия по расчету и начислению подлежащего выплате возмещения.

При этом ФИО2 указала, что 17.10.2024 получила уведомление о возможности подачи заявления на сайте фонда, воспользовавшись которой заявителю стало известно, что Фондом развития территорий определен размер выплаты в сумме 3 622 772,85 руб.

ФИО2 обратилась 22.10.2024 в суд с заявлением об истребовании копии выписки из реестра требований кредиторов общества «КД-Девелопмент» в целях подачи заявления на получение возмещения.

Кроме того, 26.12.2024 ФИО2 обратилась в суд с заявлением о взыскании в её пользу возмещения стоимости квартиры в размере 7 400 000 руб. Указанное заявление принято к совместному рассмотрению с заявлением об истребовании документов.

В процессе рассмотрения дела 01.04.2025 Фондом развития территорий в пользу ФИО2 осуществлена выплата компенсации в общем размере 3 622 772,85 руб. (т.2 л.д. 18-19).

С учетом принятых в ходе рассмотрения спора уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ, ФИО2 просила довзыскать в ее пользу 4 127 227,15 руб., исходя из общей стоимости возмещения в размере 7 750 000 руб., начислив проценты за пользование чужими денежными средствами.

Разрешая заявленные ФИО2 требования по существу, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что в целях выравнивания в правах участников строительства общества «КД-Девелопмент», с учетом конкретных обстоятельств дела о банкротстве застройщика Федеральный фонд должен выплатить причитающиеся ФИО2 от продажи квартиры 2-х комнатной квартиры № 59 общей площадью 57,1 1, расположенной по адресу: 

<

...> денежные средства в размере 1 825 191,27 руб., представляющие собой разницу между полученными Федеральным фондом от реализации спорной квартиры денежными средствами и уже выплаченным ФИО2 возмещением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Жилищные права граждан относятся к одним из конституционно значимых (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации) и находящихся под особой государственной защитой (статья 2, часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации). Эти права в значительной степени реализуются через участие граждан в жилищном строительстве. В свою очередь как следует из части 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.

Во исполнение указанных задач созданы публично-правовая компания «Фонд развития территорий» и региональные фонды.

Положениями статьи 3 Закона № 218-ФЗ определены цели деятельности Фонда, к которым, в том числе, относится содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений. В этой связи в число функций Фонда входит финансирование мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, реализация имущества, переданного Фонду по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве, осуществление иных функций и полномочий, связанных с защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 данного Закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

Для решения аналогичных задач на региональном уровне в соответствии со статьями 21.1 - 21.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» создаются и функционируют Фонды субъектов Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 21.1 указанного Закона урегулирование обязательств застройщика может также осуществляться Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых Фондом в соответствии со статьей 13.1 Закона № 218-ФЗ.

В свою очередь, удовлетворение требований участников строительства - физических лиц, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника - участников строительства может происходить двумя способами:

1)  путем передачи региональным фондом участникам строительства жилых помещений после завершения строительства и ввода объекта строительства в эксплуатацию;

2)  путем выплаты участнику строительства возмещения федеральным фондом.

Указанные способы являются взаимоисключающими.

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, преследует один и тот же материальный интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 09.03.2023 № 305-ЭС19-22493(38) по делу № А40-245757/2015 из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина (статьи 7, 18, 19 Конституции Российской Федерации), следует: коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, то она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. Иной подход разумного объяснения не находит.

К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим договорам участия в долевом строительстве (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, чем, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права.

Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.

Вместе с тем, определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368(6) вышеприведенная правовая позиция уточнена.

Так, требование участника строительства о передаче ему в собственность жилого помещения на основании возмездного договора, заключенного с должником-застройщиком, учитывается в реестре (подпункты 3 и 7 пункта 1 статьи 201.1, статьи 201.4 Закона о банкротстве). Одновременно с этим в реестре отражается и денежная сумма, подлежащая выплате участнику строительства на случай невозможности исполнения обязательства в натуре, а также для целей участия гражданина в собраниях кредиторов (подпункт 4 пункта 1, пункт 8.1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). Денежное требование рассчитывается как сумма средств, уплаченных участником строительства по договору, заключенному с застройщиком, и величины удорожания жилого помещения, которое по условиям обязательства подлежало передаче. В свою очередь, удорожание определяется на день введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве застройщика (пункт 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве).

Таким образом, законом прямо определен момент, на который производится актуализация цены договора о передаче жилого помещения – на момент открытия первой процедуры банкротства в отношении застройщика.

Такой порядок перерасчета цены согласуется с общим правилом, закрепленным в абзаце втором пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве, согласно которому состав и размер денежных обязательств, требований об оплате труда, обязательных платежей определяются на день введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве, т.е. основан на равном подходе ко всем кредиторам по вопросу о моменте фиксации долга перед ними. В дальнейшем в связи с продолжающимся неисполнением должником обязательства предусмотрена выплата кредиторам компенсации в виде мораторных процентов, начисляемых на сумму основного долга по одним и тем же правилам независимо от вида основного долга или статуса кредитора (пункт 4 статьи 63, пункт 2 статьи 81, пункт 2 статьи 95, пункт 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве).

При этом в отличие от застройщика, Фонд не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 ГК РФ (с учетом особенностей, предусмотренных законодательством о банкротстве). Он, содействуя в разрешении кризисных ситуаций, осуществляет выплаты гражданам в ином размере - в размере, установленном Законом № 218-ФЗ и принятым во исполнение данного Закона актом Правительства Российской Федерации.

Если произведенная Фондом выплата, оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, то соответствующая разница должна быть сохранена в реестре как остаток требования участника строительства в деньгах. При этом правовых оснований для отнесения указанной разницы, равно как и мораторных процентов, к числу обязательств, исполняемых фондом, не имеется.

Упомянутая разница может возникать вследствие того, что размер выплат, предусмотренных Законом № 218-ФЗ, определяется иначе, чем сумма, включаемая в реестр. Так, механизм подсчета реального ущерба, указанного в пункте 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве и отражаемого в реестре, базируется на оценке по состоянию на день введения первой процедуры банкротства стоимости жилого помещения в объекте, строительство которого окончено. Тогда, как при исчислении возмещения, выплачиваемого фондом, применяется иная Методика, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений», предполагающая оценку стоимости жилого помещения, которое находится в объекте незавершенного строительства и будет достроено позднее, и производится эта оценка на другой день, имеющий привязку к дню принятия фондом решения о финансировании.

Таким образом, следует, что Фондом производится возмещение на основании указанной Методики, в остальной части требования подлежат включению в реестр в качестве убытков.

При таких обстоятельствах доводы ФИО2 о необходимости определения размера компенсации на момент ее выплаты основаны на неправильном понимании норм действующего законодательства.

Приведенные ФИО2 в апелляционной жалобе доводы о неравном положении с иными участниками строительства (в частности, с ФИО7) подлежат отклонению, поскольку в споре об установлении размера компенсации установлены иные фактические обстоятельства: требования ФИО7 были раскрыты перед иными лицами посредством фиксации договора регистрирующим органом.

Представленные ФИО2 отчеты об оценке рыночной стоимости квартиры по состоянию на 2024 год с учетом вышеизложенного не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства размера компенсации, в силу чего её доводы о необоснованном отказе в удовлетворении требований о взыскании компенсации в большем размере, нежели установленном судом, подлежат отклонению.

Суд первой инстанции при этом правомерно отклонил доводы ФИО2 относительно взыскания с Федерального фонда процентов за пользование чужими денежными средствами, не установив факта неправомерного удержания денежных средств Федеральным фондом.

Вместе с тем, как следует из материалов дела в ходе реализации свободных помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, право требования на жилое помещение - двухкомнатную квартиру № 59, общей площадью 57,11 кв.м., расположенную на 12 этаже в указанном жилом доме продано по договору участия в долевом строительстве жилого помещения от 26.07.2023 № 246-37-12/23 (переход права зарегистрирован 27.07.2023 № 59:01:4415032:678-59/293/2023-82) по цене 5 636 700 руб.

О наличии на данную квартиру прав требований со стороны ФИО2 на момент передачи Региональному фонду прав застройщика и обязанностей перед участниками строительства новый застройщик и конкурсный управляющий не могли знать, поскольку соответствующая информация о сделке (купли-продажи пая) не была раскрыта публично.

Как верно отметил суд первой инстанции, в многочисленных спорах в деле о банкротстве общества «КД-Девелопмент» судами установлена порочная схема реализации прав требований юридическим и физическим лицам, которая сводилась к тому, что между должником, кооперативом «Синица» и обществом «Агентство недвижимости» заключались договоры инвестирования, являющиеся элементом (звеном) единых притворных сделок, совершенных с участием должника и аффилированных по отношению к нему лиц и имевших целью прикрыть привлечение должником как застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов в обход требований законодательства о допустимости такого привлечения лишь путем заключения договоров долевого участия в строительстве.

Учитывая, что ФИО2 не является профессиональным инвестором, не обладает специальными юридическими познаниями, позволяющими свободно ориентироваться в правовых механизмах защиты, учитывая социальный статус и возраст гражданина, а также то, что заявитель проживает не в г. Перми, а в г. Березники Пермского края, ввиду чего о банкротстве застройщика не была уведомлена, суд первой инстанции восстановил ФИО2 срок на подачу заявления о включении в реестр требований кредиторов должника и включил заявленные требования в реестр требований должника. Суд при этом разъяснил, что надлежащим способом защиты прав опоздавшего участника строительства, квартира которого продана третьему лицу (добросовестному приобретателю), является включение его требований не в реестр участников строительства, а в реестр требований кредиторов должника.

Таким образом, в настоящем случае сложилась ситуация, при которой, имея законные права на получение квартиры, в результате позднего обращения с требованием о включении требований в реестр требований кредиторов, ФИО2 лишилась возможности получить жилое помещение, в отличие от иных опоздавших в реестр, но получивших квартиры, участников строительства, права которых были раскрыты надлежащим образом (опубличены).

При этом фондом от реализации спорной квартиры были получены денежные средства – 5 636 700 руб. Рыночная стоимость квартиры № 59 определена Фондом на основании заключения привлеченного оценщика (отчет от 05.05.2023 № 12332/1).

Платежным поручением от 23.07.2024 региональный фонд перечислил денежные средства в общей сумме 29 302 107,58 рублей, в том числе по квартире 59 – 5 447 964,12 руб., за минусом затрат в размере 134 489,42 руб. (согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету).

В свою очередь фонд произвел выплату ФИО2 01.04.2025 в сумме лишь 3 622 772,85 руб. в качестве компенсации за квартиру, ссылаясь на определение размера компенсации в соответствии с положениями статьей 13, 13.1 Закона № 218-ФЗ, постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233.

Однако, в соответствии с уставными документами федеральный и региональные фонды не осуществляют коммерческую деятельность, направленную на извлечение прибыли, деятельность указанных субъектов носит защитный социальный характер.

От реализации спорного объекта Федеральным фондом получены денежные средства в размере 5 447 964,12 руб. (за минусом затрат Регионального фонда на продажу).

Следовательно, учитывая выплаченное ФИО2 возмещение в размере 3 622 772,85 руб., от продажи квартиры, на которую ФИО2 имела законные притязания, у Федерального фонда осталось 1 825 191,27 руб. от продажи спорной квартиры (5 447 964,12 - 3 622 772,85 = 1 825 191,27).

Учитывая, что задачей фондов не является пополнение доходов федерального бюджета, основания удерживать часть вырученных от продажи вышеуказанной квартиры денежных средств у Федерального фонда отсутствуют.

Выплата оставшейся части фактической стоимости квартиры не противоречит приведенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368(6), поскольку не приводит к компенсации убытков в полном объеме по правилам статей 15, 393 ГК РФ, а вышеназванная стоимость квартиры – 5 447 964,12 руб., является не денежным эквивалентом обязательства застройщика, а стоимостью, по которой квартира фактически продана.

Также, апелляционным судом принято во внимание, что определением Арбитражного суда Пермского края от 08.04.2025 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества «КД-Девелопмент» прекращено ввиду недостаточности финансирования. Разрешение спорной ситуации указанным способом является единственно возможным вариантом соблюдения баланса интересов «слабого» участника строительства и фонда, поскольку при принятии наблюдательным советом решения о финансировании размер финансовой помощи возможности учитывать стоимость реализации квартиры не имелось. Поскольку спорная квартира была реализована в иную (более позднюю) дату и по более высокой цене, разницу с которой (за вычетом расходов на реализацию региональным фондом) суд первой инстанции признал подлежащей взысканию в пользу ФИО2, следует, что дополнительная финансовая нагрузка у Фонда, вопреки его доводам, будет отсутствовать.

При таких обстоятельствах, в целях выравнивания в правах участников строительства общества «КД-Девелопмент», с учетом конкретных обстоятельств дела о банкротстве застройщика, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что федеральному фонду необходимо выплатить причитающиеся ФИО2 от продажи квартиры 2-х комнатной квартиры № 59 общей площадью 57,1 1, расположенной по адресу: 

<

...> денежные средства в размере 1 825 191,27 руб.

Также суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы Фонда о том, что необходимо учитывать понесенные затраты на достройку квартиры № 59 по ул. Углеуральской,25, общей площадью 57,11 кв.м. в сумме 2 947 399,64 руб., поскольку такие расходы не должны предъявляться участникам строительства.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Поскольку с учетом установления баланса интересов сторон доводы обеих апелляционных жалоб признаны необоснованными, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за их подачу относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 20 мая 2025 года по делу № А50-36325/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Е.М. Шайхутдинов

Судьи

Т.Ю. Плахова

М.С. Шаркевич