﻿405/2019-32354(4) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  г. Тюмень Дело № А67-6502/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2019 года  Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2019 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: 

председательствующего Ткаченко Э.В.,  судей Лукьяненко М.Ф.,  

 Полосина А.Л.,  

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств  видеоконференц-связи помощником судьи Мурзиной Н.А., рассмотрел  в судебном заседании кассационную жалобу Томской региональной  организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны  в Афганистане на решение от 06.12.2018 Арбитражного суда Томской  области (судья Пирогов М.В.) и постановление от 22.02.2019 Седьмого  арбитражного апелляционного суда (судьи Сухотина В.М., Марченко Н.В.,  Стасюк Т.Е.) по делу № А67-6502/2017 по иску Томской региональной  организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны  в Афганистане (634045 г. Томск, ул. Мокрушина, 15, ИНН 7018043417,  

ОГРН 1027000004371) к муниципальному унитарному предприятию  «Томскстройзаказчик» (634059 г. Томск, пр. Мира, 52, ИНН 7020012656,  ОГРН 1047000094580) о взыскании 30 479 017 руб. 27 коп.  

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно  предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «СП «Рекон»  ИНН 7017020897 (исключено из ЕГРЮЛ 21.08.2018); муниципальное  образование «Город Томск» в лице Администрации города Томска.  

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии  Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Марченко Н.В.)  в заседании участвовали представители: Томской региональной организации  Общероссийской общественной организации инвалидов войны  в Афганистане – Бабушкин Ю.С. по доверенности от 25.01.2019;  муниципального унитарного предприятия «Томскстройзаказчик» -  Усова Н.Н. по доверенности от 12.04.2017; Алембекова А.Р. по доверенности  от 01.04.2019, Алембеков Д.Р. по доверенности от 05.12.2018.  

Суд установил: 

Томская региональная организация общероссийской общественной  организации инвалидов войны в Афганистане (далее - ТРО ОООИВА, истец)  обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к муниципальному  унитарному предприятию «Томскстройзаказчик» (далее - УМП  «Томскстройзаказчик», ответчик) о взыскании 30 479 017 руб. 27 коп.  убытков, возникших в связи со снижением цены объектов недвижимости  

по договору купли-продажи от 28.02.2013 между истцом и ответчиком 

на величину обременения правами участников долевого строительства, в том  числе обременении в пользу истца по договорам о долевом участии  

в строительстве от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7, от 10.12.2012   № 4-Т/7, от 03.02.2013 № З-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  общество с ограниченной ответственностью «СП «Рекон» (далее –  

ООО «СП «Рекон»), муниципальное образование «Город Томск» в лице  Администрации города Томска.  

Решением от 06.12.2018 Арбитражного суда Томской области,  оставленным без изменения постановлением от 22.02.2019 Седьмого  арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований  отказано.  

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ТРО ОООИВА  обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение  

и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении  исковых требований.  

По мнению заявителя жалобы, судами неполно выяснены  обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы  материального права и нарушены нормы процессуального права.  

В обоснование жалобы указывает, что истцом доказана совокупность  условий для взыскания с ответчика убытков, размер убытков; при  определении размера убытков истцом вычтена стоимость оплаченных им  квартир, по которым были уступлены права физическим лицам, размер  неисполненных обязательств застройщика составил 30 479 017 руб. 27 коп.;  наиболее вероятная цена, по которой могло быть реализовано спорное  недвижимое имущество, равна рыночной стоимости, установленной в отчете  от 15.01.2013 № 26/13, в сумме 212 032 119 руб. 03 коп.; ответчик принял  

на себя все обязанности по ипотеке в пользу истца и остальных дольщиков,  что исключало возможность совершения им действий, направленных  

на прекращение залога путем его уничтожения (в части объекта  незавершенного строительства), а также возведения на заложенном  земельном участке иного объекта недвижимости, не предусмотренного  договорами с залогодержателями, завершение строительством которого  повлекло невозможность обращения на него взыскания; истцом срок исковой  давности не пропущен, поскольку об утрате предмета залога ему стало  известно только в ходе рассмотрения дела № А67-5855/2016, судами  

не рассмотрено ходатайство о восстановлении срока. 

УМП «Томскстройзаказчик» представлен отзыв на кассационную  жалобу, в котором предприятие просит обжалуемые судебные акты оставить  без изменения, кассационную жалобу оставить без удовлетворения.  

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые  позиции.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке статей  284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ), исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе  и отзыве на нее.  

Как установлено судами, ООО «СП «Рекон» на основании выданного  Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города  Томска разрешения на строительство от 26.07.2011 № RU 70301000-233-К/10  сроком действия до 09.04.2014 осуществляло строительство жилого здания   № 7 со встроенно-пристроенными помещениями административного  назначения, со встроенно-пристроенными автостоянками в г. Томске  

по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап). 

Адрес объекта указанного строительства: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5,  строительный адрес: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 1 ( № 7 по ул. Нефтяная, 1  

(1 очередь, 2 этап)). 

Строительство осуществлялось на земельном участке площадью  

12 139 кв. м по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5, принадлежащем ООО «СП  «Рекон» на праве собственности с 01.10.2009, кадастровый номер объекта  70:21:0200027:1315.  

Ипотекой земельный участок обременен с 14.03.2011. 

Согласно протоколу от 07.07.2011 № 1 заседания областной  межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных  интересов граждан – участников долевого строительства на территории  Томской области, утвержденному Губернатором Томской области  

от 17.08.2011 № ВК-Пр1-1964 указанный объект строительства включен  

в Реестр объектов, строительство которых осуществляется с нарушением  прав и законных интересов граждан.  

15.08.2012 в отношении ООО «СП «Рекон» возбуждено производство  по делу № А67-5248/2012 о несостоятельности (банкротстве).  

Между ООО «СП «Рекон» (застройщиком) и ТРО ОООИВА  (дольщиком) был заключен ряд договоров участия в долевом строительстве,  

а именно: договоры о долевом участии в строительстве 17-этажного жилого  здания № 7 со встроенными помещениями административного назначения  

и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1  (1 очередь, 2 этап) (далее - объект) от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012   № 3-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № 3-Т/7, от 11.01.2013   № 19-Т/7.  

По условиям указанных договоров стороны осуществляют совместное  инвестирование строительства объекта с определенными в пунктах 2.2  договоров долях дольщика - ТРО ОООИВА в праве собственности  

на квартиры и общее имущество многоквартирного жилого дома (далее -  МКД).  

Развернутый перечень квартир и их характеристик как предметов  договоров участия в долевом строительстве приведен в текстах договоров.  

Согласно пунктам 1.1 договоров стороны при заключении договоров  преследовали цели строительства жилого дома застройщиком ООО «СП  «Рекон», приобретение права собственности дольщика на квартиры,  указанные в пунктах 2.2 каждого из договоров, и общее имущество МКД,  

а также вложение денежных средств в строительство объекта с целью их  сбережения в течение срока строительства объекта.  

Указанные договоры участия в долевом строительстве прошли  государственную регистрацию, что следует из отметок Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Томской области в договорах.  

ТРО ОООИВА при этом принимало участие в строительстве объекта  

в качестве подрядчика, в том числе организовывало привлечение  собственных субподрядчиков для осуществления работ на объекте согласно  договорам от 29.10.2007 № 1, от 25.02.2008 № 01/08.  

Впоследствии в период с мая по июль 2013 года права требования  

в отношении отдельных квартир по договорам участия в долевом  строительстве от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № 3-Т/7, от 10.12.2012  

 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № 3-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7 были уступлены  

ТРО ОООИВА (цедентом) физическим лицам (цессионариям) по договорам  цессии (уступки права требования) в счет погашений обязательств  

ТРО ОООИВА перед физическими лицами. 

После принятия заявления о признании ООО «СП «Рекон»  несостоятельным (банкротом) на основании договора купли-продажи  недвижимого имущества от 28.02.2013, в редакции дополнительного  соглашения от 28.02.2013 (далее – договор купли-продажи), заключенного  между ООО «СП «Рекон» (продавцом) и МУП «Томскстройзаказчик»  (покупателем), приобретен объект строительства, в отношении которого  

в том числе были заключены указанные выше договоры участия в долевом  строительстве.  

Заключение указанного договора осуществлялось с учетом согласования  сделки приказом Департамента капитального строительства от 06.03.2013  

 № 24. 

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи продавец продает  покупателю, а покупатель приобретает в соответствии с условиями  настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее – объект):  объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного  строительства, площадь, застройки 2 420,2 кв.м., степень готовности 8 %,  инв. № 69:401:1000:00:22665, адрес (местонахождение) объекта: Томская  область, г. Томск, Нефтяная улица, д. 5.  

Покупатель приобретает земельный участок, на котором расположен  объект незавершенного строительства, категория земель: земли населенных  пунктов, разрешенное использование: многофункциональные  административные, обслуживающие и деловые объекты в комплексе  

с жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями и гаражами  индивидуальных легковых автомобилей, общая площадь 12 139 кв.м., адрес  объекта: Томская область, г. Томск, Нефтяная улица, 5, кадастровый (или  условный) номер: 70:21:0200027:1315.  

Объект незавершенного строительства и земельный участок  принадлежит продавцу на праве собственности.  

О приемке объектов сторонами договора подписан акт от 28.02.2013. 

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи (в редакции  дополнительного соглашения) на момент заключения договора объект  незавершенного строительства, а также земельный участок, на котором он  расположен, в споре и под арестом не состоят, в силу статьи 136  Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости  

и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации» (далее –Закон № 214-ФЗ) считаются находящимися в залоге  

у участников долевого строительства (ипотека права аренды, регистрация 

 № 70-70-01/056/2012-927 от 20.04.2012, залогодержатель: участники долевого  строительства по договорам участия в долевом строительстве).  

Заключение настоящего договора согласовано с участниками долевого  строительства.  

Первоначальная редакция пункта 1.2 договора купли-продажи содержит  ссылку на перечень участников долевого строительства – приложение № 1  

к договору от 28.02.2013, однако в дополнительном соглашении стороны  от данного условия отказались.  

Согласно сведениям регистрирующего органа договор купли-продажи  был представлен для регистрации без каких-либо приложений.  

В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи в силу устава  МУП «Томскстройзаказчик», пункта 2 статьи 113, пункта 2 статьи 299  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 1  статьи 2 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных  и муниципальных унитарных предприятиях», объект, отчуждаемый  продавцом по настоящему договору, поступает в собственность  муниципального образования «Город Томск» и в хозяйственное ведение  покупателя (МУП «Томскстройзаказчик»).  

Право собственности муниципального образования «Город Томск» на объект, а также право хозяйственного ведения покупателя 

(МУП «Томскстройзаказчик»), возникает с момента его государственной  регистрации, проводимой Управлением Росреестра по Томской области  (пункт 1.3 договора купли-продажи).  

Сторонами договора от 28.02.2013 было принято, что, согласно отчету  от 15.01.2013 № 26/13 об определении рыночной стоимости объекта  незавершенного строительства, расположенного на земельном участке общей  площадью: 12139 кв.м (кадастровый номер 70:21:0200027:1315) по адресу  Томская область, г. Томск, ул. Нефтяная, 5, выданного ООО «Центр  экономических консультаций и оценки», рыночная стоимость объекта  незавершенного строительства и земельного участка составляет 1 руб. (пункт  1.4 договора купли-продажи).  

Из содержания отчета от 15.01.2013 № 26/13 следует, что рыночная  стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного  

на земельном участке по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5 (кадастровый  номер 70:21:0200027:1315) составляет 212 032 119 руб. 03 коп. Вместе с тем  объект незавершенного строительства имеет обременение – договоры  

о долевом участии в строительстве, прошедшие государственную  регистрацию, поэтому фактическая итоговая рыночная стоимость объекта  незавершенного строительства имеет отрицательное значение22 949 885 руб. 27 коп. (234 982 004 руб. 30 коп. - 212 032 119 руб. 03 коп.).  

Исходя из целей оценки – купли-продажи объекта оценки – оценщиком  была определена положительная стоимость объекта незавершенного  строительства в размере 1 руб. При этом в договоре купли-продажи стороны  согласовали общую цену объекта - 96 893 руб., в том числе 90 000 руб. -  объекта незавершенного строительства, 6 893 руб. – цена земельного участка  (пункт 2.1 договора).  

Согласно пункту 3.2 договора купли-продажи покупатель обязался  завершить строительство объекта незавершенного строительства до степени  

готовности, согласованной с участниками долевого строительства  

в заключаемых с ними дополнительных соглашениях к договорам долевого  участия в строительстве объекта незавершенного строительства,  заключенным продавцом с участниками долевого строительства  

и зарегистрированным в установленном законом порядке; заключить  с участниками долевого строительства дополнительные соглашения  

к договорам долевого участия в строительстве объекта незавершенного  строительства, заключенным продавцом с участниками долевого  строительства и зарегистрированным в установленном законом порядке.  

Право хозяйственного ведения МУП «Томскстройзаказчик» на объект  незавершенного строительства (кадастровый или условный номер  70:21:0200027:11476) зарегистрировано 02.07.2013 (свидетельство серии  

70-АВ № 438725). Объект обременен ипотекой в силу закона. Согласно представленной в дело выписке из ЕГРН от 17.08.2017 

 № 70/097/001/2017-2947 право собственности муниципального образования  на земельный участок площадью 12 139 кв.м по адресу: Томская область,  

г. Томск, Нефтяная улица, 5, кадастровый (или условный) номер:  70:21:0200027:1315 под объектом незавершенного строительства было  зарегистрировано.  

Участок передан МУП «Томскстройзаказчик» на праве аренды  

по договору от 30.05.2014 № ТО-21-20419, договор зарегистрирован  20.06.2014.  

По факту такой передачи ТРО ОООИВА подписано согласие. 

Впоследствии исполняющий обязанности внешнего управляющего  ООО «СП «Рекон» Смирнов Т.П. обращался в арбитражный суд в рамках  дела № А67-5248/2012 о несостоятельности (банкротстве) с заявлением  

об оспаривании договора купли-продажи как недействительной сделки,  вследствие неравноценного предоставления по сделке, и применении  последствий такой недействительности: о возврате проданного  

в имущественную массу должника. 

В рамках обособленного спора по делу № А67-5248/2012 арбитражным  судом также установлен факт оплаты МУП «Томскстройзаказчик» цены  договора купли-продажи - 96 893 руб.  

Определением от 23.06.2014 по делу № А67-5248/2012 в удовлетворении  заявления исполняющего обязанности внешнего управляющего ООО «СП  «Рекон» Смирнова Т.П. отказано. При этом судом приняты во внимание  выводы, изложенные в отчете от 15.01.2013 № 26/13, отсутствие  доказательств неравноценности встречного предоставления по договору  

от 28.02.2013. Арбитражным судом в качестве доказательства было принято  заключение эксперта Гвоздева М.Н. от 16.06.2014 № 2374-РЦ по результатам  судебной экспертизы, которым также рыночная стоимость объекта  незавершенного строительства оценена в 1 руб.  

В связи с приобретением объекта незавершенного строительства  

и участка под ним МУП «Томскстройзаказчик» были получены разрешения  на строительство.  

Как указал ответчик, в интересах участников долевого строительства  проект застройки был изменен на строительство двух многоквартирных  домов.  

Согласно разрешению на строительство от 24.03.2014 № RU 70301000- 056-К/14 (сроком действия до 24.03.2015) МУП «Томскстройзаказчик»  разрешено строительство объекта капитального строительства – 17-этажного  жилого здания по ул. Нефтяная, 5 в г. Томске (2 этап). Количество квартир –  238, общая площадь квартир – 13011,97 кв. м, площадь застройки  

1 260,6 кв.м, строительный объем – 60 613,60 куб. м.  

Согласно разрешению на строительство от 01.10.2014 № RU 70301000- 047-К/14 (сроком действия до 17.03.2015) МУП «Томскстройзаказчик»  разрешено строительство объекта капитального строительства – 17-этажного  жилого здания по ул. Нефтяная, 5 в г. Томске (1 этап). Количество квартир –  170, общая площадь квартир – 9 552,98 кв. м, площадь застройки  

889,58 кв. м, строительный объем – 44 303,78 куб. м.  

При сравнении указанных объектов капитального строительства  

с объектом капитального строительства по разрешению от 26.07.2011 № RU  70301000-233-К/10 судами установлено, что разрешениями, полученными  МУП «Томскстройзаказчик», не предусмотрено строительство встроенных  помещений административного назначения, пристроенных автостоянок,  количество квартир, указанных в разрешении № RU 70301000-233-К/10  

(514 штук общей площадью 23 654,08 кв.м ) превышает количество квартир,  указанных в разрешениях МУП «Томскстройзаказчик» 408 штук (238 + 170)  общей площадью 22 564,95 кв.м (13011,97 кв.м + 9552,98 кв.м).  

Из протокола заседания рабочей группы областной межведомственной  комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан –  участников долевого строительства на территории Томской области  

от 19.12.2014, утвержденного заместителем Губернатора Томской области 

по строительству и инфраструктуре, следует, что деятельность  

МУП «Томскстройзаказчик» по строительству указанного жилого комплекса  была, в том числе направлена на восстановление прав граждан – участников  строительства объекта по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5, строительный  адрес: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 1 ( № 7 по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2  этап)) путем предоставления квартир по результатам достройки  приобретенного объекта незавершенного строительства.  

При этом условия защиты прав и законных интересов долевого  строительства со стороны публичной власти в лице органов муниципальной  власти города Томска и органов власти Томской области выражались  

в ограничении размера доплат для физических лиц согласно протоколу, для  юридических лиц было предусмотрено установление доплаты не менее  средней стоимости одного квадратного метра для всех типов квартир.  

В случае непринятия участниками строительства решения об установлении  доплат, не ниже рекомендованных размеров, размер субсидии на завершение  строительства проблемного объекта определяется исходя из доплат граждан- 

участников строительства, чьи денежные средства привлечены для  строительства многоквартирных домов.  

В период с мая по декабрь 2015 года между ТРО ОООИВА (цедентом)  и физическими лицами (цессионариями) были подписаны соглашения  

о расторжении части договоров цессии, заключенных ранее в период с мая  по июль 2013 года.  

Вследствие банкротства ООО «СП «Рекон» часть физических лиц,  которым истцом были уступлены права требования к ООО «СП «Рекон»  

по договорам от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7, от 10.12.2012  

 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № З-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7, не успели оформить  документы по передаче своих прав требований к ООО «СП «Рекон»,  вследствие чего часть договоров цессии была расторгнута.  

Таким образом, часть прав требования по договорам от 01.10.2012 

 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № З-Т/7,  от 11.01.2013 № 19-Т/7 в отношении квартир на объекте строительства  

по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5, строительный адрес: г. Томск,  ул. Нефтяная, д. 1 ( № 7 по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап)) была  возвращена истцу от физических лиц в связи с достигнутыми сторонами  договоров цессии соглашениями.  

В отношении объекта капитального строительства, указанного 

в разрешении № RU 70301000-056-К/14, МУП «Томскстройзаказчик» было  получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2015  

 № 70301000-82К-2015. 

Согласно разрешению застройщиком построено 17-этажное жилое  здание (2-этап) по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5 на земельных участках  с кадастровыми номерами 70:21:0200027:1315, 70:21:0200027:11163.  

Общая площадь жилых помещений – 238 квартир – 12 076,8 кв.м,  с учетом балконов, лоджий, веранд и террас – 12 971 кв.м.  

По результатам судебной экспертизы, проведенной по настоящему делу  (заключение эксперта от 26.09.2018 № 09-Э/2018), установлено, что объект  

недвижимости на земельном участке общей площадью 12 139 кв. м  

по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Нефтяная, 5, кадастровый (или  условный) номер: 70:21:0200027:1315 представляет собой 17-этажное жилое  здание - многоквартирный дом (18 этажей (в том числе 1 подземный))  

с кадастровым номером 70:14:0200027:14967 (согласно сведений ЕГРН),  общая площадь: 10 922 кв.м, площадь застройки: 694 кв.м, а также частично  расположено 17-этажное жилое здание, сведения о кадастровом номере  которого отсутствуют. В границах исследуемого земельного участка  

с кадастровым (или условным) номером: 70:21:0200027:1315 расположены  сооружения: трансформаторная подстанция, площадь застройки: 32 кв. м;  хоккейная площадка, площадь застройки: 760 кв.м.  

Второе 17-этажное жилое здание - многоквартирный дом (18 этажей  

(в том числе 1 подземный)) расположено на двух участках с кадастровыми  номерами земельного участка, на котором расположено строение,  сооружение: 70:21:0200027:1315, 70:21:0200027:11163, общая площадь дома  не установлена, площадь застройки: 1 000 кв.м.  

Судебным экспертом указано, что объекта незавершенного  строительства с кадастровым номером 70:14:0200027:11476 при визуальном  обследовании не обнаружено.  

Эксперт указал, что общая площадь земельных участков,  предназначенных для обеспечения эксплуатации и обслуживания  находящихся на нем строений равняется 13 900 кв.м, в том числе площадь  земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200027:1315, равная  

12 139 кв.м. Нормативный размер земельных участков в кондоминиуме  согласно расчетов составляет 15 117 кв.м. (с учетом округления).  

Учитывая нормативный размер земельного участка, полученный 

в результате проведения расчетов, площадь земельного участка по сведениям  ЕГРН экспертом сделан вывод, что недопустимо использовать земельный  участок (его часть) не в целях обеспечения эксплуатации и обслуживания  находящихся на нем строений (сооружений) и инженерных коммуникаций.  

Возможности выдела, раздела какой-либо части земельного участка,  

с соблюдением норм земельного или градостроительного законодательства,  для целей, не связанных с обеспечением эксплуатации и обслуживания  находящихся на земельном участке строений (сооружений) и инженерных  коммуникаций нет. Площадь земельного участка по адресу: Томская область,  г. Томск, ул. Нефтяная, 5 с кадастровым номером 70:21:0200027:1315 меньше  нормативного размера земельного участка, предназначенного для  эксплуатации и обслуживания многоквартирных домов, расположенных  

на указанном земельном участке. 

Претензией от 27.04.2016 № 27-с2 ТРО ОООИВА потребовала  от МУП «Томскстройзаказчик» подписать дополнительные соглашения  к договорам долевого участия в строительстве, в которых просило указать  на замену стороны договора (застройщика) с ООО «СП «Рекон»  

на МУП «Томскстройзаказчик» и уточнить предмет договора, указав  актуальные характеристики объекта строительства – 17-этажный жилой дом  по улице Нефтяной, 5 в г. Томске.  

МУП «Томскстройзаказчик» письмом от 19.07.2016 № 439 предложило  ТРО ОООИВА в порядке замены застройщика на объекте строительства  

по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5, строительный адрес: г. Томск,  

ул. Нефтяная, д. 1 ( № 7 по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап)) (пункт 1 статьи  421 ГК РФ) заключить с ним дополнительное соглашение о перемене  застройщика и расторжении договоров участия в долевом строительстве,  

а также заключить договор участия в долевом строительстве с МУП  «Томскстройзаказчик» на условиях доплаты (соинвестиционного взноса)  

в размере средней стоимости одного квадратного метра общей площади  жилых помещений для всех типов квартир на первичном рынке жилья  

на территории Томской области согласно протоколу заседания рабочей  группы от 19.12.2014. Размер доплаты согласно предложению ответчика  

на 15.07.2017 составил 48 971 руб. за 1 кв.м. 

Не согласившись с позицией МУП «Томскстройзаказчик», ООО «СП  «Рекон» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском  

об обязании МУП «Томскстройзаказчик» заключить дополнительные  соглашения к договорам о долевом участии в строительстве от 01.10.2012  

 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № 3-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № 3-Т/7,  от 11.01.2013 № 19-Т/7.  

Вступившим в законную силу решением от 25.10.2016 по делу  № А67-5855/2016 в удовлетворении иска ТРО ОООИВА отказано. 

Указанным решением, имеющим в силу части 2 статьи 69 АПК РФ  преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что жилые  помещения в построенном 17-этажном доме переданы в собственность  участников строительства, в том числе в соответствии с заключенными  

с ними дополнительными соглашениями к ранее оформленным договорам  участия в долевом строительстве.  

Дополнительные соглашения к договорам долевого участия от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № 3-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, 

от 03.02.2013 № 3-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7 ТРО ОООИВА и УМП  «Томскстройзаказчик» не подписаны.  

Судом установлено, что ТРО ОООИВА, как и другие участники  строительства, не являлось стороной договора купли-продажи, данный  договор не является договором в пользу третьих лиц, поэтому ТРО ОООИВА  не вправе требовать от МУП «Томскстройзаказчик» исполнения  обязательства по подписанию дополнительных соглашений. Таким правом  обладала только другая сторона договора купли-продажи – ООО «СП  «Рекон».  

Оценивая условия договора купли-продажи, суд указал, что подписание  дополнительных соглашений к договорам долевого участия предполагало  

не только вступление участников строительства в договорные отношения  

с новым застройщиком, но и определение условий участия в достройке дома  новым застройщиком, степени готовности квартир, а также определение  

порядка осуществления доплат. При этом компенсация потерь юридических  лиц, участвующих в долевом строительстве упомянутого жилого дома,  

за счет средств бюджета не предусмотрена. 

Суд также указал, что доказательства безосновательного уклонения  МУП «Томскстройзаказчик» от подписания дополнительных соглашений  

с ТРО ОООИВА отсутствуют. В связи с вводом в эксплуатацию  построенного МУП «Томскстройзаказчик» 17-этажного жилого дома,  расположенного по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5 на земельных участках  70:21:0200027:1315, 70:21:0200027:11163, и передачей жилых помещений  

в данном доме в собственность граждан и организаций (участников  строительства) возможность исполнения МУП «Томскстройзаказчик»  обязательств по договорам долевого участия, ранее заключенным истцом  

с ООО «СП «Рекон» исключается. 

ТРО ОООИВА, ссылаясь на указанные в решении по делу  

 № А67-5855/2016 обстоятельства (снос объекта незавершенного  строительства, существенное изменение проектной документации  строящегося объекта), 01.12.2016 направило в адрес  

МУП «Томскстройзаказчик» претензию-требование от 30.11.2016 исх.   № 30-с1 с требованием об оплате 33 779 250 руб. убытков.  

На претензию истца ответчик в письме от 09.01.2017 № 1/2 указал, что  МУП «Томскстройзаказчик» не является стороной договоров от 01.10.2012   № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № З-Т/7,  от 11.01.2013 № 19-Т/7 и не является правопреемником ООО «СП «Рекон»,  не несет обязательства по возврату денежных средств, уплаченных  участниками долевого строительства по договорам.  

Оценивая действия ответчика, связанные со строительством 

на земельном участке по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5 как  недобросовестные и приведшие к утрате возможности получить объекты  долевого строительства по договорам о долевом участии в строительстве  

от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7,  

от 03.02.2013 № З-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7, на общую сумму  

33 779 250 руб., и обратить взыскание на предмет залога, истец обратился  с иском в арбитражный суд.  

Как указал истец, в силу статьи 13 Закона № 214-ФЗ, статьи 11  Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) обязательства застройщика  

по договорам от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7, от 10.12.2012  

 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № З-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7 обеспечены залогом  объекта строительства и земельного участка под ним.  

Истец утверждает, что право залога продолжает существовать  независимо от приобретения объекта незавершенного строительства  

и участка под ним ответчиком. Поэтому ответчик в силу статьи 38 Закона   № 102-ФЗ становится на место залогодателя (ООО «СП «Рекон») и несет все  обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые  не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.  

По мнению истца, ответчик принял на себя все обязанности по ипотеке  

в пользу истца и остальных дольщиков, что исключало возможность  совершения им действий, направленных на прекращение залога путем его  уничтожения (в части объекта незавершенного строительства), а также  возведения на заложенном земельном участке иного объекта недвижимости,  не предусмотренного договорами с залогодержателями (включая истца),  завершения строительством которого также повлекло невозможность  обращения на него взыскания.  

Истец утверждает, что ответчик, не признав истца дольщиком  

по строительству приобретенного ответчиком объекта, нарушил право истца  на получение возмещения его средств, внесенных в строительство объекта.  Такие действия ответчика истец оценивает как преднамеренные, связанные  со злоупотреблением ответчиком своим правом, направленные на лишение  ряда дольщиков имущественных прав в отношении строящегося за их счет  первоначального объекта недвижимости.  

Размер убытков, связанных с неисполнением обязательств застройщика  истец рассчитывает исходя из стоимости денежных обязательств, которыми  были оплачены договоры о долевом участии в строительстве от 01.10.2012   № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7, от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № З-Т/7,  от 11.01.2013 № 19-Т/7 – 64 501 430 руб. за вычетом стоимости прав  требований, уступленных истцом физическим лицам по договорам цессии  (со ссылкой на то, что ответчик принял на себя обязательства застройщика  

в отношении указанной части физических лиц) – 30 722 180 руб., то есть  сумма убытков составила 33 779 250 руб.  

Данную сумму истец уменьшает пропорционально распределению  средств от продажи предмета залога при его реализации по цене,  установленной в отчете от 15.01.2013 № 26/13, а именно на 90,23 %, таким  образом, размер взыскиваемых убытков истцом определен в сумме  

30 479 017 руб. 27 коп. 

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых  требований, исходил из недоказанности совокупности условий для взыскания  с МУП «Томскстройзаказчик» убытков. Кроме того, суд пришел к выводу  

о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено  ответчиком.  

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой  инстанции, оснований для отмены решения суда не установил.  

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция  считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.  

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить  кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим  исполнением обязательства, которые определяются в соответствии  с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ (пункт 1 статьи  393 ГК РФ).  

Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено  при доказанности факта нарушения стороной обязательств по договору,  

наличия причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим  исполнением ответчиком обязательства по договору, документально  подтвержденного размера убытков.  

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами  некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации» (далее – постановление № 25) по делам  

о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом,  в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты  нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2  статьи 15 ГК РФ).  

На основании пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых  положений Гражданского кодекса Российской Федерации  

об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7)  если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат  возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен  быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если  бы обязательство было исполнено надлежащим образом.  

В пункте 5 постановления № 7 Пленум Верховного Суда Российской  Федерации разъяснил, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор  представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков,  

а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер 

и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением  обязательства должником и названными убытками. Должник,  опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между  своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности  представить доказательства существования иной причины возникновения  этих убытков. При установлении причинной связи между нарушением  обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким  

последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести  подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых  требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником  нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением  

и доказанными кредитором убытками предполагается.  

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору  участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется  

в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением  других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект  недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих  объектов передать соответствующий объект долевого строительства  участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого  строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять  объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод  

в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта  недвижимости.  

Участник долевого строительства, полностью выплативший  застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право  (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои  требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован,  

а передаточный акт на квартиру не подписан. Часть 1 статьи 11 указанного  Закона устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав  требований по договору допускается только после уплаты им цены договора  или одновременно с переводом долга на нового участника долевого  строительства в порядке, установленном ГК РФ, а часть 2 статьи 11  устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав  требований по договору допускается с момента государственной регистрации  договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного  документа о передаче объекта долевого строительства.  

Согласно статье 13 Закона № 214-ФЗ предоставленный для  строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта  недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого  строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве  собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный  участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке  многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с момента  государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге  

у участников долевого строительства (залогодержателей) в обеспечение  исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору.  

К залогу прав требования участника долевого строительства,  вытекающих из договора участия в долевом строительстве также  применяются правила об ипотеке недвижимого имущества статьи 11 Закона   № 102-ФЗ.  

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать  предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено  законом или договором и не вытекает из существа залога.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное  имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора)  может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения должником обеспеченного залогом обязательства  

по обстоятельствам, за которые он отвечает. Согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ, в редакции, действовавшей 

на момент заключения договора залога недвижимости от 22.10.2013, в случае  перехода права собственности на заложенное имущество либо права  хозяйственного ведения или права оперативного управления им  

от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного  отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого  имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке,  установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства  

право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится  

на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если  соглашением с залогодержателем не установлено иное.  

По смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 353 ГК РФ, в указанной выше  редакции, залог является обременением имущества, обладает свойством  следования и сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога,  в том числе при перемене собственника.  

Суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 1  статьи 201.1, статьей 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  

«О несостоятельности (банкротстве)», пришли к выводу, что заявленные  истцом ко взысканию убытки фактически представляют собой требования  

о возмещении убытков, причиненных нарушением обязательства  застройщика передать жилые помещения.  

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства  в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что договоры участия в долевом  строительстве от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7, от 10.12.2012   № 4-Т/7, от 03.02.2013 № З-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7 не расторгнуты  сторонами, не признаны недействительными или незаключенными, в рамках  дела о несостоятельности (банкротстве) № А67-5248/2012 истец к ООО «СП  «Рекон» с требованиями, вытекающими из договоров участия в долевом  строительстве, не обращался, принимая во внимание, что соглашения  о принятии ответчиком на себя обязательств застройщика по отношению  к истцу не достигнуты, а купля-продажа незавершенного объекта  строительства и земельного участка не является переводом долга, суды  пришли к выводам об отсутствии у ответчика каких-либо обязательств перед  истцом, в связи с чем основания для признания за ответчиком обязательств  застройщика по договорам от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7,  от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № З-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7  отсутствуют.  

Установив, что ООО «СП «Рекон» с 21.08.2018 прекратило деятельность  вследствие банкротства, суды констатировали, что обязательства ООО «СП  «Рекон» по договорам от 01.10.2012 № 2-Т/7, от 01.10.2012 № З-Т/7,  

от 10.12.2012 № 4-Т/7, от 03.02.2013 № З-Т/7, от 11.01.2013 № 19-Т/7  прекратились (статья 419 ГК РФ), и, руководствуясь положениями статьи 352  ГК РФ, в силу которой прекращение обеспеченного залогом обязательства  влечет прекращение залога, обоснованно признали факт прекращения  оспариваемого обременения.  

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу  

о недоказанности истцом противоправного характера действий ответчика,  наличия вины со стороны МУП «Томскстройзаказчик» при утрате залога,  вызванной достройкой и введением дома в эксплуатацию, правомерно  отказав в удовлетворении исковых требований.  

Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с выводом судов о пропуске истцом срока исковой давности подлежат отклонению. 

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для  защиты права по иску лица, право которого нарушено.  

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности  составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200  настоящего Кодекса.  

Судами установлено, что истцу стало известно о неисполнении  обязательств ООО «СП «Рекон» по договорам долевого участия не позднее  окончания 2 квартала 2013 года, с учетом условий договоров срок начал течь  с 30.08.2013, следовательно, обратившись в суд 24.08.2017, истец пропустил  срок исковой давности.  

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено  стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом  решения об отказе в иске (часть 2 статьи 199 ГК РФ, пункт 15 Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43  

«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского  кодекса Российской Федерации об исковой давности»).  

Судом округа отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о том,  что судебные акты вынесены с нарушением норм материального права,  поскольку данный довод основан на неверном толковании заявителем  жалобы норм материального права.  

Иные изложенные в кассационной жалобе ТРО ОООИВА доводы, в том  числе о доказанности совокупности оснований для взыскания убытков,  

по существу, выражают несогласие заявителя с произведенной судебными  инстанциями оценкой установленных по делу фактических обстоятельств.  

Между тем обжалуемые заявителем решение и постановление приняты  на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах  дела доказательств и установления всех обстоятельств, имеющих  существенное значение для рассмотрения дела.  

При этом в соответствии с нормами статей 286, 287 АПК РФ  в полномочия суда кассационной инстанции не входят установление  обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении  либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции,  а также переоценка доказательств, которым уже была дана оценка судами  нижестоящих инстанций (постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).  

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными  на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм  законодательства, подлежащих применению в настоящем деле,  не свидетельствуют о наличии в обжалуемых судебных актах существенных  нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших  на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.  

Нарушений норм материального или процессуального права,  являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ),  судом кассационной инстанции не установлено.  

Основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют. 

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной  жалобы относятся на заявителя жалобы в соответствии со статьей  110 АПК РФ.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287,  статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 06.12.2018 Арбитражного суда Томской области и постановление  от 22.02.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу   № А67-6502/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Э.В. Ткаченко  

Судьи М.Ф. Лукьяненко  

 А.Л. Полосин