ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-7333/2014

14 декабря 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     04 декабря 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 декабря 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Фуркало О.В.

судей  Савиной Е.В., Семиглазова В.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Петрук О.В.

при участии:  

от истца: Зауман М.М. по доверенности от 07.06.2016

от ответчика: не явился, извещен

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-26240/2017)  Козырькова Сергея Антоновича

на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 18.08.2017 

по делу № А21-7333/2014 (судья Маркова л.С.), принятое

по иску Селивончика Павла Анатольевича

к Козырькову Сергею Антоновичу

3-и лица: 1)ООО "Земстройрезерв", 2) Токарский Вадим Дмитриевич

о взыскании,

установил:

Селивончик Павел Антонович (участник Общества с ограниченной ответственностью «Земстройрезерв» (далее – Общество)) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском о взыскании Козырькова Сергея Антоновича, генерального директора ООО «Земстройрезерв» ущерба в размере 10761049,50 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Земстройрезерв» и Токарский Вадим Дмитриевич. 

В обоснование иска его податель сослался на совершение единоличным исполнительным органом Общества заведомо невыгодных для Общества сделок, которые повлекли отчуждение земельного участка по адресу – Калининградская область, поселок Ушакова, улица Советская, д.10б со всеми неотделимыми улучшениями по цене, на 10968326,00 руб. меньше его рыночной стоимости.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016, в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.05.2016 решение суда первой инстанции от 08.06.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 09.02.2016 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области. 

Кассационный суд признал неверными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что цена отчуждения земельного участка превысила цену приобретения земельного участка Обществом по рыночной цене 123000 руб. на основании заключенного между Обществом и администрацией договора купли-продажи земельного участка от 25.03.2011 № 37 и ссылку на определение рыночной стоимости земельного участка на основании отчета от 25.12.2010 № 563/12-2010 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «РЦ Эксперт оценка», а также указание нижестоящих судов на то, что совершение сделки по продаже земельного участка на невыгодных для Общества условиях являлось предметом оценки судов при рассмотрении дела № А21-4789/2013 о признании недействительным договора купли-продажи от 20.06.2012. Кассационная инстанция указала на то, что в рамках указанного дела рыночная стоимость земельного участка не устанавливалась. Кассационный суд принял во внимание, что в суде первой и апелляционной инстанций Селивончик П.А. заявлял ходатайства о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка на момент его отчуждения и имеющихся на нем улучшений, в проведении которой отказано судами. Арбитражный суд Северо-Западного округа посчитал выводы судом, положенные в основание отказа в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы необоснованными, учитывая, что Козырьковым С.А. был реализован единственный актив Общества и наличием в материалах дела заключения специалиста от 26.03.2013 о стоимости спорного земельного участка с улучшениями на нем в размере 10968300 руб., а также данных бухгалтерского баланса за 2012 год с указанием балансовой стоимости основного средства – земельного участка на 31.12.2011 в размере 1722000 руб. Суд первой инстанции без учета указанной нормы закона, обоснованно проведя все подготовительные мероприятия по назначению экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка, сослался на положения статей 108, 159 АПК РФ и пришел к неправомерному выводу о наличии оснований для отказа в проведении судебной экспертизы. В материалы дела представлено платежное поручение от 01.06.2015 № 198 об оплате 25000 руб. В назначении платежа поручения указано: «Экспертиза по делу №7333/2014 Селивончик Павел Антонович. Без НДС (по заявлению от 01.06.2015г.)». Реквизиты, указанные в платежном поручении соответствуют реквизитам депозитного счета Арбитражного суда Калининградской области. В соответствии с отметкой банка оплата за экспертизу списана со счета плательщика 01.06.2015, т.е. до вынесения резолютивной части обжалуемого решения.

При рассмотрении дела заявленные требования уточнены истцом в порядке статьи 49 АПК РФ, который просил взыскать с ответчика в пользу Общества убытки в размере 4718723,50 руб.

По результатам нового рассмотрения дела, решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2017 с Козырькова С.А. в пользу ООО «Земстройрезерв» взысканы убытки в размере 4718723,50 руб. Суд первой инстанции принял во внимание заключение эксперта ООО «Стандарт Оценка» Багдасаряна Левона Григорьевича от 16.01.2017 № 077-02/2016. Эксперт Багдасарян Л.Г. заслушан в судебном заседании суда первой инстанции, по итогам чего эксперт представил пояснения к  заключению о наличии технической ошибки, и перерасчет рыночной стоимости земельного участка, которая на 29.06.2012 составила 4926000 руб., а на 22.08.2012 – 4945000 руб. Исходя из указанных данных , суд установил, что цена по которой был отчужден земельный участок (207276,50 руб.) почти в 24 раза ниже рыночной стоимости этого участка, без учета каких либо дополнительных объектов строительства либо иного расположенного на нем имущества (ворота, ограждение и т.п.). Разницу между ценой, установленной экспертом и ценой за которую земельный участок был продан, суд квалифицировал как ущерб, причиненный генеральным директором Козырьковым С.А. Обществу. Довод ответчика о том, что представленное уточненное заключение эксперта Багдасаряна Л.Г. составлено с нарушениями и не учитывает действительное назначение земельного участка как сельскохозяйственные угодья, судом отклонен. Суд посчитал заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством по делу. Кадастровый план земельного участка от 21.01.2008 (л.д.88 т. 3), кадастровый паспорт от 11.02.2013 содержат сведения о том, что разрешенное и фактическое использование земельного участка (назначение и характер деятельности) определено как «под строительство базы отдыха». Постановлением Главы Администрации Полесского района Калининградской области от 14.07.2005 № 630 постановлено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения районного фонда перераспределения передается Обществу в аренду для строительства туристической базы отдыха в водоохраной зоне Куршского залива и ограничен в использовании. После ввода туристической базы отдыха в эксплуатацию необходимо произвести перевод земель из одной категории в другую. Всем участникам спорных правоотношений было доподлинно известно об имеющейся по нему документации, фактической цели приобретения данного земельного участка и планах по его использованию. Оснований к оценке земельного участка, исходя исключительно из его возможного сельскохозяйственного использования, не имеется. В отношении довода об уплате денежных средств в сумме 749700 руб. в качестве компенсации затрат Общества на присоединение участка к электрическим сетям суд отметил, что платежное поручение от 12.11.2013 № 2967 на сумму 749700 руб., представленное в подтверждение уплаты данной суммы, не содержит отметки о списании денежный средств. Представленная выписка банка не заверена надлежащим образом, ввиду чего не может являться надлежащим доказательством. В судебном заседании на вопрос суда представители сторон подтвердили, что все доказательства, имеющие значение для рассмотрения дела, ими раскрыты и представлены суду, иных доказательств не имеется. Указанный платежный документ датирован 12.11.2013, тогда как отчуждение земельного участка произведено по двум сделкам от 29.06.2012 и от 22.08.2012. Кроме того, суд учел разъяснения, изложенные в подпункте 5 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» о том, что невыгодность сделки определяется на момент ее совершения, ссылка ответчика на необходимость учитывать указанный платеж при определении размера убытков является несостоятельной. В силу абзаца 8 пункта 2 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ, директор освобождается от ответственности, если докажет, что заключенная им сделка хотя и была сама по себе невыгодной, но являлась частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых предполагалось получение выгоды юридическим лицом. Он также освобождается от ответственности, если докажет, что невыгодная сделка заключена для предотвращения еще большего ущерба интересам юридического лица. Таких доказательств ответчиком в материалы дела не представлено.

На решение суда Козырьковым С.А. подана апелляционная жалоба, в которой он просил отменит обжалуемое решение и отказать Селивончику П.А. в удовлетворении иска. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что суд первой инстанции не обоснованно отклонил возражения ответчика по представленному в материалы дела заключению экспертизы. Эксперт фактически использовал сведения об объектах, взятые из Отчета об оценке №1147/16, составленного оценщиком Поляковой Т.И. и приложенным к исковому заявлению. Несмотря на указание на то, что эксперт указал, что им проводился осмотр спорного земельного участка, в судебном заседании он не смог указать на фотографиях место положения объектов, возведенных на земельном участке. Объекты: два незавершенных строительством строения, бетонное берегоукрепление, радиоуправляемые ворота на спорном земельном участке отсутствуют. Ограждение, имеющееся на земельном участке, не соответствует описанию, сделанном в экспертном заключении, ни по размерам, ни по качественным характеристикам. Ограждение не принадлежит Обществу. Сведения о характеристиках ограждения взяты из Отчета об оценке №1147/16, составленного оценщиком Поляковой Т.И., которая включила эти сведения в отчет со слов истца. Текст экспертного заключения со стр. 4 по стр. 16, со стр. 24 по стр. 28 дословно совпадает. А со стр. 27 и до конца почти полностью совпадает с текстом экспертного заключения №043-10/2016, составленного экспертом Бощенко Г.О. Указанное заключение исключено из числа доказательств по делу как полученное с нарушением процессуального законодательства. Единственный пронумерованный абзац в заключении – 4.2, такой же как в заключении Бощенко Г.О. Эксперт применил сравнительный метод, при том, что сведения о сделках, совершенных на аналогичных условиях с объектами-аналогами в материалах дела отсутствуют. В качестве аналогов использовались земельные участки с иным назначением, нежели спорный земельный участок, а также земельные участки, предназначенные для сдачи в аренду. Эксперт пришел к выводу, что особо интересными для потенциальных покупателей являются земельные участки, расположенные в Гурьевском районе, при том, что спорный объект размещен в Полесском районе. Сведений о цене земельных участков – аналогов, расположенных в Полесском районе, с назначением для сельскохозяйственного использования, эксперт не использовал. Указывая на то, что земельный участок используется по назначению, эксперт не указал, на чем основан указанный вывод. Экспертом не учтено, что отсутствие разрешения на строительство существенным образом влияет на цену земельного участка. Постановление Администрации МО «Полесский муниципальный район» от 21.07.2011 №169, обязывающее ООО «Земстройрезерв» до получения разрешения на строительство туристической базы отдыха произвести перевод земель из одной категории в другую, эксперт не видел и не учитывал, документов, подтверждающих перевод объекта, эксперт не видел и не искал. Вывод эксперта о том, что земельный участок используется под строительство туристической базы, не соответствует обстоятельствам дела и противоречит законодательству. Постановлением от 21.07.2011 №169 установлено, что перевод земельного участка из одной категории (сельскохозяйственной) в другую необходимо сделать до начала строительства и получения соответствующего разрешения. Основанием для отчуждения участка послужило то обстоятельство, что у Общества не хватило административного и финансового ресурса для изменения категории земель земельного участка. До перевода земельного участка в другую категорию, единственным возможным назначением его использования являлась сельскохозяйственная деятельность, и его можно было оценить только таким образом. В материалы дела представлены сведения о средней стоимости земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, а также отчет от 15.08.2017 №3-051-17, составленный ООО «Специализированная фирма «Оценка», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка его категории сельскохозяйственного назначения составляет на 29 июня и 22 августа 2012 года – 119000,00 руб. Помимо цены приобретения, Ерещенко С.А. выплатил Обществу дополнительно 749700,00 руб. в качестве компенсации затрат Общества на присоединение к электрическим сетям. Экспертом земельный участок оценивался как электрифицированный. При рассмотрении дела подлинное платежное поручение об уплате указанной суммы представлялся для обозрения суда, истец не возражал против приобщения указанного документа к материалам дела. Денежные средства, поступившие после совершения сделки, могут быть учтены в счет погашения убытков. 

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что пояснения эксперта носили полный и непротиворечивый характер, оснований для признания заключения эксперта с учетом дополнения к нему ненадлежащим доказательством по делу не имелось. Подателем апелляционной жалобы не указано обстоятельств, которые могли бы  повлиять на достоверность выводов эксперта. Экспертиза проведена компетентным лицом, даны исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы. Истец уменьшил заявленные требования на рыночную стоимость объектов незавершенного строительства. При проведении оценки согласно разделу VI Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО 37), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 №611 необходимо учитывать наиболее эффективное использование земельного участка. В дополнении к заключению эксперт сослался на стоимость аналогичного земельного участка, расположенного в Полесском районе. Оценщик Богно Н.В., как и эксперт Багдасарян Л.Г., учитывала наиболее эффективное использование объекта оценки при выборе сопоставимых объектов недвижимости, а также учитывала размер необходимых затрат для перевода земель из одной категории в другую. Заключение специалиста может быть принято как иное доказательство по делу.  Выгода сделки определяется на момент ее совершения, последующая выплата компенсации за электрификацию земельного участка не имеет правового значения. 

Также от ответчика поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства – копии постановления Администрации муниципального образования «Полесский муниципальный район Калининградской области» от 21.07.2011 №869.

Рассмотрев заявленное ходатайство в судебном заседании, апелляционный суд не усматривает оснований для его удовлетворения, в нарушение части 2 статьи 268 АПК РФ, податель апелляционной жалобы не обосновал наличия уважительных причин непредставления доказательства в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. 

Проверив законность и  обоснованность решения суда первой инстанции, суд не усматривает оснований для его отмены или изменения. 

Как следует из материалов дела, ООО «Земстройрезерв»  зарегистрировано в качестве юридического лица 16.10.2003, его участниками являются: Козырьков С.В. с долей участия в размере 34%, Селивончик П.А. – 33%, Токарский В.Д. – 33%.

Генеральным директором Общества избран Козырьков С.А.

Администрацией Полесского района Калининградской области Обществу на правах аренды был предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения районного фонда перераспределения с кадастровым номером 39:10:460002:1, общей площадью 20000 кв. м, расположенный по адресу: Калининградская обл., Полесский р-н, пос. Ушаковка, ул. Советская д. 10 «б», под строительство туристической базы отдыха в границах, указанных в плане земельного участка, по договору аренды от  25.07.2006 №142. Впоследствии, в отношении земельного участка заключен договор аренды от 31.01.2008 №9, в котором также оговорено предоставление земельного участка под строительство туристической базы отдыха.

Указанный земельный участок приобретен Обществом в собственность по договору купли-продажи, заключенному между Обществом и администрацией Полесского района Калининградской области от 25.03.2011 № 37, с сохранением указания предназначения земельного участка - под строительство туристической базы отдыха. Стоимость земельного участка по условиям договора купли-продажи составила 123000 руб.

ООО «Земстройрезерв» в лице генерального директора Козырькова С.А. заключен договор купли-продажи от 20.06.2012 об отчуждении  в пользу Ерещенко А.А. ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 39:10:460002:1. Цена доли в праве на земельный участок согласно пункту 2.1 договора оговорена в размере  100000 руб.

Также, согласно договору от 30.07.2012 об уступке прав (требования) по договору денежного займа от 09.01.2008  (согласно которому Козырьков С.А. предоставил Обществу беспроцентный займ в размере 30000000 руб. для нужд ведения уставной деятельности) Козырьков С.А. передал Ерещенко А.А. право требования к Обществу возврата денежного займа на сумму 102500 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2011 по 30.07.2012 в сумме 4776,50 руб.

Цена уступленного права определена в пункте 1.4 договора цессии в размере 100000 руб. В подтверждение получения денежных средств представлена копия расписки Козырькова С.А. от 30.07.2012.

По соглашению об отступном от 22.08.2012 Общество в счет погашения обязательства из договора денежного займа от 09.01.2008 предоставило Ерещенко А.А. ½ доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 39:10:460002:1.

На основании договора купли-продажи от 05.12.2012, спорный земельный участок отчужден Ерещенко А.А. в пользу Подлегаева А.В. по цене 300000 руб.

Согласно положениям статьи 53 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения ответчиком оспариваемых сделок, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. Лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Оно обязано по требованию учредителей (участников) юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им юридическому лицу.

Также, возмещение убытков лицом, исполняющим обязанности единоличного исполнительного органа общества с ограниченной ответственностью, в случае его недобросовестных или неразумных действий,  предусмотрено статьей 44 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». 

В пунктах 1, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.07.2013 №62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» разъяснено, что лицо, входящее в состав органов юридического лица, в том числе единоличный исполнительный орган - директор, генеральный директор и т.д., обязано действовать в интересах юридического лица добросовестно и разумно. В случае нарушения этой обязанности директор по требованию юридического лица и (или) его учредителей (участников), которым законом предоставлено право на предъявление соответствующего требования, должен возместить убытки, причиненные юридическому лицу таким нарушением.

Арбитражным судам следует принимать во внимание, что негативные последствия, наступившие для юридического лица в период времени, когда в состав органов юридического лица входил директор, сами по себе не свидетельствуют о недобросовестности и (или) неразумности его действий (бездействия), так как возможность возникновения таких последствий сопутствует рисковому характеру предпринимательской деятельности. Поскольку судебный контроль призван обеспечивать защиту прав юридических лиц и их учредителей (участников), а не проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых директорами, директор не может быть привлечен к ответственности за причиненные юридическому лицу убытки в случаях, когда его действия (бездействие), повлекшие убытки, не выходили за пределы обычного делового (предпринимательского) риска.

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) директора, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица.

Если истец утверждает, что директор действовал недобросовестно и (или) неразумно, и представил доказательства, свидетельствующие о наличии убытков юридического лица, вызванных действиями (бездействием) директора, такой директор может дать пояснения относительно своих действий (бездействия) и указать на причины возникновения убытков (например, неблагоприятная рыночная конъюнктура, недобросовестность выбранного им контрагента, работника или представителя юридического лица, неправомерные действия третьих лиц, аварии, стихийные бедствия и иные события и т. п.) и представить соответствующие доказательства.

Добросовестность и разумность при исполнении возложенных на директора обязанностей заключаются в принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей деятельности, ради которых создано юридическое лицо. 

При оценке добросовестности и разумности подобных действий (бездействия) директора арбитражные суды должны учитывать, входили или должны ли были, принимая во внимание обычную деловую практику и масштаб деятельности юридического лица, входить в круг непосредственных обязанностей директора такие выбор и контроль.

Согласно разъяснениям подпункта 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ №62, недобросовестность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор знал или должен был знать о том, что его действия (бездействие) на момент их совершения не отвечали интересам юридического лица, например, совершил сделку (голосовал за ее одобрение) на заведомо невыгодных для юридического лица условиях или с заведомо неспособным исполнить обязательство лицом («фирмой-однодневкой» и т. п.).

С учетом общих положений о применении ответственности в виде убытков, установленных статьями 15, 1064 ГК РФ, и приведенных выше норм, а также разъяснений пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2015 №21 «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства, регулирующего труд руководителя организации и членов коллегиального исполнительного органа организации», следует, что для вывода о возникновении у ответчика обязательства по возмещению убытков по иску Общества, в том числе в лице конкурсного управляющего, необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: совершения ответчиком виновных противоправных действий (бездействия), в том числе недобросовестное и неразумное осуществление руководства обществом,  возникновение у общества убытков и причинно-следственная связь между этими обстоятельствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд пришел к верному выводу о том, что Обществом в лице ответчика совершена заведомо не выгодная сделка по отчуждению  принадлежащего Обществу земельного участка.

При формировании цены приобретения земельного участка  из состава земель государственного и муниципального фонда, его цена формируется согласно требованиям нормативных актов, регулирующих порядок приватизации государственного (муниципального) имущества, в частности выкуп земельных участков. Таким образом, цена приобретения земельного участка не может квалифицироваться как его рыночная стоимость, поскольку формируется вне свободного оборота земельных участков, характерного для имущества, находящегося в частной собственности. Кроме того необходимо учитывать, что выкуп земельного участка Обществом производился как выкуп арендованного имущества, то есть, с учетом затрат, ранее понесенных на уплату арендных платежей за использование земельного участка.

После приобретения Обществом земельного участка в частную собственность, оно вправе рассчитывать, в случае его отчуждения, на получение реальной рыночной стоимости земельного участка, иное противоречит целям деятельности Общества как коммерческой организации и влечет причинение Обществу убытков в виде отсутствия соразмерного встречного предоставления относительно отчужденного им имущества.

Согласно представленному в материалы дела Отчету об оценке рыночной стоимости объекта – земельного участка Земли сельскохозяйственного назначения) площадью 20000 кв.м. с кадастровым номером 39:10:460002:1, местоположение установлено относительно ориентира расположенного по адресу: Калининградская область, Полесский район, п. Ушаковка, ул. Советская, дом 10-б с улучшениями по состоянию на дату 26.03.2013, выполненного по заказу Селивончик П.А. №1147/16. Федеральным бюджетным учреждением Калининградская лаборатория судебной экспертизы (оценщик Полякова Т.И.), рыночная стоимость земельного участка определена в размере 10968300,00 руб. 

Для проверки достоверности выводов специалиста и обстоятельств, связанных с размером рыночной цены земельного участка на момент совершения сделок по его отчуждению, во исполнение указаний кассационного суда, судом первой инстанции назначено проведение судебной экспертизы. По результатам проведения судебной экспертизы 

Согласно заключению эксперта ООО «Стандарт Оценка» Багдасаряна Левона Григорьевича от 16.01.2017 № 077-02/2016, а также данным экспертом при рассмотрении дела пояснениям к заключению о наличии технической ошибки, и перерасчету рыночной стоимости земельного участка, эксперт заключил, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29.06.2012 составила 4926000 руб., а на 22.08.2012 – 4945000 руб.

Возражения ответчика относительно выводов эксперта не могут быть приняты во внимание.

Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» , утвержденного Министерством экономического развития РФ от 25.09.2014 №611 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

В случае отчуждения объекта недвижимости определенному кругу лиц, основой формирования цены предложения будет являться коммерческая привлекательность земельного участка, которая, в свою очередь, определяется возможностью его использования для извлечения прибыли.

Материалами дела подтверждается, и не опровергнуто ответчиком, что спорный земельный участок, несмотря на его отнесение к категориям земель сельскохозяйственного назначения, предназначен для осуществления на нем размещения туристической базы отдыха. Данное обстоятельство следует из Постановления Главы Администрации Полесского района Калининградской области от 14.07.2005 № 630 о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения районного фонда перераспределения передается Обществу в аренду для строительства туристической базы отдыха в водоохраной зоне Куршского залива, отражено в кадастровом плане земельного участка от 21.01.2008 и кадастровом паспорте от 11.02.2013, согласно которым разрешенное и фактическое использование земельного участка (назначение и характер деятельности) определено как «под строительство базы отдыха», а также в договорах аренды и выкупа земельного участка.

Из представленных в дело фотоматериалов, заключений специалистов и эксперта, пояснений сторон следует, что участок фактически  использовался под застройку объектами туристической базы отдыха, для сельскохозяйственного производства не использовался и не планировался.

Доказательств невозможности перевода земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения в фонд земель согласно указанной выше цели использования, ответчиком не представлено. Довод об отсутствии у Общества ресурсов для обеспечения такого перевода не обоснован. Кроме того, отсутствие возможности у Общества использовать участок по назначению не препятствовало ему осуществить реализацию земельного участка по цене, учитывающей его наиболее эффективное использование, а именно – под строительство базы отдыха. 

 При таких обстоятельствах, ссылка на то, когда именно должен быть осуществлен такой перевод, до окончания застройки участка или после осуществления строительства не имеет правового значения, и ссылки на цену предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения, содержащиеся в пояснениях ответчика и в подготовленном по его заказу заключении оценщика не могут быть приняты, поскольку указанные объекты не являются аналогичными спорному земельному участку.

Экспертом при исследовании рассматривались цены предложения на объекты, имеющие аналогичное назначение, что и спорный земельный участок, соответствующий размер. При уточнении заключения в материалы дела представлены сведения, в том числе, по цене предложения земельных участков в Полесском районе, имеющих аналогичные характеристики спорному земельном участку. Оснований предполагать разницу в цене земельных участков, предназначенных под застройку для рекреационных целей в различных районах Калининградской области, информация по которым учтена экспертом, сопоставимой разнице в определенной экспертом рыночной цене имущества и цене его фактической реализации, не имеется.

В целях сравнения в данном случае принималась цена земельного участка, предназначенного под застройку, а не стоимость возведенных на земельном участке объектов. При таких обстоятельствах, ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что оценщиком указаны недостоверные сведения о находящихся на участке объектах недвижимости, не имеет правового значения. Кроме того, данные выводы эксперта не опровергнуты.

Ссылка на то, что экспертом не осуществлялся выход на земельный участок носит предположительный характер и не может быть положена в основание судебного акта.

Следует отметить, что в заключении специалиста, представленного ответчиком в подтверждение своей позиции, подготовленном по его заказу от 15.08.2017 №З-051-17 Специализированной фирмой «Оценка», имеются лишь фотоматериалы, представленные самим заказчиком, то есть лицом, заинтересованным в исходе спора, таким образом, данное заключение не может быть признано объективным доказательством, опровергающим выводы эксперта по делу.

То обстоятельство, что заключение эксперта Багдасаряна Л.Г. отчасти повторяет содержание ранее составленного заключения экспертом той же экспертной организации Бощенко Г.О., которое отклонено судом лишь по причине нарушения порядка назначения эксперта, не опровергает достоверности выводов эксперта Багдасаряна Л.Г., который своей подписью, с учетом предупреждения об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, лично гарантирует его достоверность. Следует отметить, что оба заключения касались одного предмета, следовательно, их совпадение неизбежно. Подателем апелляционной жалобы не обосновано, каким образом данное обстоятельство влияет на достоверность выводов эксперта или препятствует использованию данного заключения в качестве доказательства по делу. То же касается довода относительно принятой в заключении эксперта нумерацией. Указание пункта 4.2 в заключении эксперта является очевидной технической ошибкой, которая не влияет на его содержание. 

Следует отметить, что выводы, содержащиеся в экспертном заключении, подтверждены и иными доказательствами по делу, в частности Оценкой индивидуального предпринимателя Багно Н.В., согласно которому рыночная цена земельного участка с учетом его назначения под рекреационную застройку и затрат на перевод земель из одной категории в другую составляет 4969700,00 руб. 

Вопросы затрат на электрификацию земельного участка не касаются его рыночной цены. В материалы дела представлен договор о предоставлении безвозмездного целевого финансирования, заключенный между Селивончиком П.А. и Обществом от 25.12.2009 на сумму 995100,00 руб. на осуществление Программы по технологическому присоединению к электрическим сетям объекта, находящегося по адресу – Калининградская область, Полесский район, пос. Ушаковка, ул. Советская, дю.10 Б. Таким образом, указанные действия производились в отношении иного предмета – расположенных на земельном участке объектов, цена которых, как указано выше, при оценке стоимости земельного участка не учитывалась. Компенсация затрат на электрификацию не является уплатой цены сделки за отчуждение земельного участка. Правоотношения, касающиеся спорного вопроса, вытекают из действий по эксплуатации земельного участка и осуществления соответствующих расходов и не касаются формирования его продажной цены. При определении рыночной цены земельного участка, включения в нее соответствующих расходов не производилось. Сумма убытка, выразившегося в отсутствии у Общества соразмерного предоставления за отчужденный им земельный участок, определяется исходя из цены земельного участка, а не произведенных расходов на его содержание и  улучшение. Таким образом, уплата суммы компенсации за электрификацию земельного участка не может быть направлена на погашение убытков от его реализации по заниженной цене. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком от имени Общества совершена очевидно невыгодная для юридического лица сделка, в результате которой Обществу причинен ущерб в размере неполученной им рыночной цены земельного участка. Являясь лицом, ответственным за текущую хозяйственную деятельность Общества, ответчик должен был иметь сведения о реальной стоимости принадлежащего Обществу имущества.

Следует отметить, что в результате совершения спорной сделки, Общество не получило каких-либо денежных средств. Доказательств расчетов покупателя земельного участка с Обществом материалы дела не содержат. Частично расчеты произведены за счет права требования самого Козырькова С.А. к Обществу, в счет которой именно ответчик получил от покупателя денежные средства. Данные обстоятельства указывают на личную заинтересованность генерального директора в совершенной сделке, что не может быть признано добросовестным и разумным поведением с его стороны, учитывая очевидную убыточность и невыгодность спорной сделки для Общества.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования, решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 18.08.2017 по делу №  А21-7333/2014  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Фуркало

Судьи

Е.В. Савина

 В.А. Семиглазов