ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  г. Москва

09.11.2021

 

Дело № А41-82771/16

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2021 года  

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2021 года  

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Е.Л. Зеньковой, 

судей: Ю.Е. Холодковой, Н.А. Кручининой, 

при участии в заседании: 

от ФИО1 – ФИО2, по доверенности от 02.03.2021 со сроком на 1 год; 

от финансового управляющего должником – ФИО3 – ФИО4, по доверенности от 01.06.2021 со сроком на 3 года; 

от ФИО5 – ФИО6, по доверенности от 01.02.2018 со сроком на 10 лет; 

от ФИО7 – ФИО6, по доверенности от 17.07.2020 со сроком на 3 года; 

рассмотрев 08.11.2021 в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1, ФИО8, ФИО7, ФИО5, ФИО9

на определение от 19.04.2021

Арбитражного суда Московской области, 

на постановление от 16.08.2021 

Десятого арбитражного апелляционного суда,

по заявлению ФИО1 о признании торгов и договора недействительными, с участием заинтересованных лиц: общество с ограниченной ответственностью "НСО-ЮГ", ФИО10, общество с ограниченной ответственностью "Антикризисное бюро", ФИО11, ФИО12 Видади Мадат оглы, акционерное общество "Центр дистанционных торгов", финансовый управляющий ФИО13 ФИО3,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО13, 

установил:

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2018 ФИО13 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура банкротства – реализация имущества гражданина, финансовым управляющим должником утвержден ФИО3 

ФИО1 в рамках дела о банкротстве ФИО13 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании торгов № 60515, проведенных обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Антикризисное бюро» 08.09.2020, недействительными, признании договора уступки права аренды земельного участка от 21.09.2020 недействительным. 

Заявление подано на основании статей 167, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 42 АПК РФ.

В деле в качестве заинтересованных лиц участвуют ООО «НСО-ЮГ», ФИО10, ООО «Антикризисное бюро», ФИО11, ФИО12 Видади Мадат оглы, акционерное общество (АО) «Центр дистанционных торгов», финансовый управляющий ФИО13 ФИО3.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2021, в удовлетворении заявления отказано.  

Не согласившись с принятым судебными актами, в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО1, ФИО8, ФИО7, ФИО5, ФИО9 обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят  отменить определение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2021, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2021,  привлечь собственников многоквартирного жилого дома в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне заявителя,  и удовлетворить заявление ФИО1 в полном объеме. 

В обоснование доводов кассационных жалоб заявители указывают на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

От финансового управляющего должником поступило ходатайство о прекращении производства по кассационным жалобам ФИО7, ФИО5, ФИО9, ФИО8 в связи с тем, что их права на затрагиваются судебными актами, а также в связи с тем, что ими не соблюдена последовательность обжалования судебных актов, поскольку они в апелляционном порядке не обжаловали названные судебные акты.

В судебном заседании представитель финансового управляющего должником заявленное ходатайство поддержал.

Представитель ФИО1, представитель ФИО5, представитель ФИО7 возражали против доводов указанного ходатайства о прекращении производства по делу. 

Судебная коллегия суда кассационной инстанции отклонила указанное ходатайство, поскольку жалобы поданы в порядке статьи 42 АПК РФ и права названных лиц затрагиваются обжалуемыми судебными актами. 

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщены отзывы финансового управлявшего должником ФИО3 

В судебном заседании представитель ФИО1, представитель ФИО5, представитель ФИО7 кассационные жалобы поддержали в полном объеме по мотивам, изложенным в кассационных жалобах. 

Представитель финансового управляющего возражал против кассационных жалоб по мотивам, изложенным в отзывах. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в их отсутствие.

Изучив доводы кассационных жалоб, исследовав материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам. 

Из содержания обжалуемых судебных актов  усматривается, что судами установлены следующие фактические обстоятельства.

29.07.2014 между ФИО13 о (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи помещения № 10, находящегося по адресу: Московская обл., Ленинский район, с/о Володарский в районе 

<

...>.

Указанное помещение расположено в многоквартирном жилом доме, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0060311:37, площадью 26 000 кв.м., по адресу: Московская обл., Ленинский р-н, с/о Володарский, в районе 

<

...>, предоставленном в аренду ФИО13 на основании договора аренды № 156-2005/Ю от 19.05.05.

В ходе процедуры банкротства ФИО13 проведены торги № 60515 в форме публичного предложения по реализации права аренды земельного участка площадью 26 000 кв.м., кадастровый номер 50:21:060311:0037, расположенного по адресу: Московская обл., Ленинский район, с/о Володарский в районе 

<

...>.

Победителем торгов признано ООО «НСО-ЮГ», действующее в интересах ФИО10 

21.09.2020 финансовым управляющим должника ФИО3 с ФИО10 заключен договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:060311:0037.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО1 ссылалась на то, что продажа права аренды на земельный участок является незаконной, поскольку нарушает право заявителя на пользование участком, как собственника помещения, расположенного на указанном земельном участке.

В этой связи судами установлено,  что действительно принадлежащее ФИО1 на праве собственности помещение № 10 расположено в многоквартирном жилом доме, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0060311:37, право аренды которого от ФИО13 перешло к ФИО10

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, суды посчитали, что указанная норма применима к правам собственника здания или сооружения, расположенного на земельном участке, а поскольку ФИО1  на праве собственности принадлежит жилое помещение в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0060311:37, следовательно, она вправе пользоваться той частью земельного участка, которая необходима для доступа и эксплуатации названного помещения.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствовались пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве, пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума №101 от 22.12.2005 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» и исходили из того, что переход права аренды земельного участка от ФИО13 к ФИО10 каких-либо прав ФИО1 на пользование жилым помещением не нарушает, а оспариваемые торги проведены без нарушений Закона.

Между тем судами  не учтено следующее.

            В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). 

             На основании статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

           В данном случае судами допущены нарушения норм как материального, так и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможна зашита прав и законных интересов заявителей, в связи с чем судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям. 

Несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, обстоятельствам дела: так суды посчитали, что права ФИО1 на пользование жилым помещением не нарушаются, в то время как ФИО1 предъявлен иск по оспариванию сделки с земельным участком ввиду нарушения закона, так как на торги был выставлен земельный участок, не принадлежащий должнику в силу норм Закона.

Кроме того обжалуемые судебные акты приняты судами о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле - на торги выставлен земельный участок, принадлежащий иным гражданам на праве общей долевой собственности в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, судами не применены нормы материального права, подлежащие применению, а именно положение о праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом – статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации,  часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также пункты 66-68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  №10,  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Судом апелляционной инстанции применена норма права не подлежащая применению, а именно статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации. которая к сторонам по делу отношениям не имеет, поскольку предметом спора является земельный участок под многоквартирным домом, принадлежащий гражданам на праве общей долевой собственности на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в законе.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право обшей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Пункт 68 указанного постановления признает право жильцов многоквартирного дома на оспаривание прав третьих лиц на земельный участок под таким домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом. по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка».

В данном случае на спорные торги было выставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0060311:37 площадью 26 000 кв.м. в районе 

<

...> Ленинского муниципального района Московской области, на котором расположено несколько многоквартирных, многоэтажных  жилых домов, а также другие сооружения.

В указанных жилых домах, как указывают кассаторы, за гражданами на праве собственности зарегистрированы квартиры, так в многоквартирном жилом доме (далее – МКД) с кадастровым номером 50:21:0000000:4162 по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Володарское, в районе д. Большое Саврасово, №28 зарегистрировано на праве собственности 18 квартир, квартиры приобретались по договорам купли-продажи в период с 2012 по 2014 г., и граждане оплачивали их собственными и заёмными (ипотека) денежными средствами должнику ИП ФИО13 (стоимость квартир от 1 800 000 до 3 200 000 рублей).

Кассаторы полагают, что при формировании земельного участка под строительство многоквартирного дома с момента раздела жилого дома поквартирно, постановки на кадастровый учет и регистрации первой квартиры на праве собственности в МКД (согласно выписке из ЕГРН от 12.08.2019 на кадастровом учете отражены все 18 квартир в спорном МКД) - земельный участок преобразовался в общую долевую собственность владельцев.

Указанная правовая позиция подтверждается   многочисленной судебной практикой. 

Так в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок».

Только собственник либо специально уполномоченное им лицо (представитель) вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего собственнику имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. в том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать им. оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу частей 2-4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Лишь по решению собственников помещений в многоквартирном доме объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, заслуживают внимания доводы кассаторов о том, что  обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях лиц - собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку создаются препятствия для осуществления принадлежащих заявителям прав по отношению к собственному земельному участку, а также фактически на торгах было приобретено ничтожное право аренды, а финансовый управляющий должником не имел права от имени должника распоряжаться земельным участком, поскольку он уже не принадлежал должнику на праве аренды с момента регистрации в многоквартирном доме права собственности на первую квартиру.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить  сторона  сделки,  а  в  предусмотренных   законом  случаях  также  иное  лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Кроме того, суд округа полагает, что заслуживают внимания и  учеты доводы кассаторов о том, что в настоящее время в рамках отдельного производства финансовым управляющим предъявлено исковое заявление к собственникам восемнадцати квартир в многоквартирном жилом доме по спорному адресу с требованием о признании многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и прекращении в ЕГРН права собственности на все квартиры и места общего пользования, то есть, зная о наличии на земельном участке многоквартирного дома, финансовый управляющий в нарушение изложенных выше норм права, объявил торги по продаже права аренды на земельный участок, не исключив его из конкурсной массы должника ФИО13, как имущество, не принадлежащее должнику в силу закона.

С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны преждевременно, при неправильном применении норм материального права, без установления всех фактических обстоятельств дела и оценки доказательств, поскольку, устанавливая фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, суды не в полной мере исследовали имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон и поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, рассмотреть вопрос о необходимости привлечения к участию в споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, собственников жилых помещений,  всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, предложив сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование своих доводов и возражений, и с учетом установления всех фактических обстоятельств, исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2021 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2021 по  делу №А41-82771/16 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

          Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судьяЕ.Л. Зенькова  

Судьи: Ю.Е. Холодкова 

                                                                  Н.А. Кручинина