ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-10291/2018

27 ноября 2018 года

г. Ессентуки

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2018 года 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Бейтуганова З.А., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания         ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу                                        общества с ограниченной ответственностью «ПИК» на решение Арбитражного суда  Ставропольского края от 30.08.2018 по делу № А63-10291/2018 (судья Орловский Э.И.)

по исковому заявлению комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (ОГРН 

<

***>) к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «ПИК» (ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: администрация муниципального образования Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края (ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды и договора переуступки права аренды, возвращении земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени, при участии в судебном заседании:

от  общества с ограниченной ответственностью «ПИК»: представителя                  ФИО3 по доверенности от 10.07.2018,

от главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2: представителя ФИО3 по доверенности от 10.07.2018,

в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к главе                            КФХ ФИО2 и ООО «ПИК» о расторжении договора аренды от 06.05.2013                № 121 земельного участка с кадастровым номером 26:11:050201:24, заключенного между комитетом и главой КФХ ФИО2, договора переуступки права аренды от 01.03.2017 б/н, заключенного между главой КФХ ФИО2 и     ООО «ПИК»; возвращении земельного участка комитету, взыскании с главы КФХ ФИО2 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 17.03.2017 в размере 957 097,93 руб. и пени за период с 15.03.2016 по 01.06.2018 в размере 439 908,46 руб.; взыскании с ООО «ПИК» задолженности по арендной плате за период с 18.03.2017 по 01.06.2018 в размере 986 221,36 руб. и пени за период с 15.06.2017 по 01.06.2018 в размере 125 099,46 руб.; указании в резолютивной части решения суда на то, что оно является основанием для погашения регистрационной записи от 17.03.2017 № 26:11:050201:24-26/021/2017-3 (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018 по делу                    № А63-10291/2018 уточненные исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела доказан факт пользования ответчиками земельным участком и отсутствием со стороны ответчиков доказательств внесения арендной платы. За несвоевременное исполнение ответчиками своих обязательств по внесению арендной платы к ним применена ответственность в виде взыскания неустойки. Ненадлежащее исполнение ООО «ПИК» обязанности по внесению арендных платежей, что расценено как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Не согласившись с указанным решением ООО «ПИК», обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018 по делу № А63-10291/2018 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований комитета. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то обстоятельство, что суд первой инстанции необоснованно применил кадастровую стоимость, рассчитанную на основании постановления от 01.10.2013 № 225. Также, по мнению апеллянта, истец необоснованно изменил размер арендной платы, не известив об этом ответчика.

В отзыве на апелляционную жалобу, комитет считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, просит в ее удовлетворении отказать.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями  статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчиков дал пояснения по обстоятельствам спора. Поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. Направил  ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителя. При таких обстоятельствах на основании ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционные жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела,  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение от 30.08.2018 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения  по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации района от 06.05.2013 № 296 между комитетом (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) заключен договор аренды от 06.05.2013 № 121, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 292698 кв. м, с кадастровым номером 26:11:050201:24, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, 3470 м по направлению на северо-запад от ориентира здания администрации МО Сенгилеевского сельсовета: 

<

...>, для сельскохозяйственного производства и осуществления                    деятельности КФХ.

Срок действия договора установлен с 06.05.2013 по 05.05.2023 (п. 2.1). 

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2013 за № 26-26-33/016/2013-928.

По акту приема-передачи от 06.05.2013 земельный участок передан арендатору.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с момента принятия решения о предоставлении земельного участка. Размер арендной платы определен согласно расчету, приложенному к договору и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

07.07.2013 глава КФХ обратился в администрацию района с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации». 

Постановлением администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета от 01.10.2013 № 255 на основании результатов публичных слушаний изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности КФХ» на вид «для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации».

По договору от 01.03.2017 глава КФХ передал ООО «Пик» права и обязанности по договору аренды.

В письме от 02.03.2017 глава КФХ уведомила администрацию о передаче прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с договором переуступки от 01.03.2017.

Договор зарегистрирован в ЕГРН 17.03.2017 за номером 26:11:050201:24-26/021/2017.

Претензией в адрес главы КФХ комитет просил оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 17.03.2017 в размере 983 923, 70 руб. и 423 129,05 руб. пени за период с 15.03.2016 по 25.04.2018. Претензия направлена ответчику 25.04.2018 и возвращена органом связи за истечением срока хранения.

Претензией в адрес общества комитет просил оплатить задолженность по арендной плате за период с 18.03.2017 по 25.04.2018 в размере 932 646,11 руб. и 103 885,20 руб. пени за период с 15.06.2017 по 25.04.2018, а также освободить земельный участок и прибыть в комитет для подписания соглашения о расторжении договора и возврата земельного участка 

Претензия направлена ответчику 25.04.2018 и получена им 03.05.2018.

Неоплата предпринимателем и обществом арендной платы явилась основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно  п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в  собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или  муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Вместе с тем, согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Судом первой инстанции установлено, что кадастровая стоимость в размере                          83 846 269,08 руб. утверждена Приказом Минимущества края от 27.11.15 № 1381 и не может быть пересчитана (пересмотрена) в рамках настоящего дела.

Таким образом, годовой размер арендной платы за спорные периоды составляет 167 692,54 руб. (83 846 269,08 х 0,2%).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, установив факт пользования главой КФХ ФИО2 в период с 01.01.2016 по 17.03.2017 (с учетом произведенной оплаты) земельным участком и отсутствие доказательств внесения арендных платежей, пришел к верному выводу о наличии у ответчика долга перед истцом в сумме 86 922,19 руб. Также факт пользования земельным участком и отсутствие доказательств внесения платежей установлено у ООО «Пик», за период с 18.03.2017 по 30.06.2018 (с учетом произведенной оплаты) о наличии у ответчика долга перед истцом в сумме 189 107,10 руб.  Расчет размера арендной платы за пользование спорным участком произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и представленных в аренду без торгов».

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно применил кадастровую стоимость, рассчитанную на основании постановления от 01.10.2013 № 225, признав, что постановление от 01.10.2013               № 255 не соответствует закону, является недействительным и соответственно не подлежит применению, не принимается судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Судом апелляционной инстанции установлено, что произведя перерасчет арендной платы за пользование земельным участкам ответчиками, суд первой инстанции руководствовался ставками арендной платы, содержащимися в Порядке для частей земельных участков, предоставленных под пастбища 0,2% и, с учетом пункта 10 Порядка, согласно которому базовый размер арендной платы принимается равным ставке земельного налога за земельные участки занятые внутрихозяйственными дорогами и защитными лесными насаждениями (лесополосами).

Применяя расчет арендной платы за пользование земельным участком, суд  первой инстанции исходил из того, что изменение вида разрешенного использования «для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации» возможно только после перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, что осуществляется в ином порядке, нежели проведение публичных слушаний и издание сельсоветом постановления по данному вопросу.

В связи с этим, суд первой инстанции при расчете арендной платы исходит из ставки, установленной для пастбищ в размере 0,2 %, с учетом отсутствия в договоре аренды указания вида сельскохозяйственных угодий, но принимая во внимание карту земель из государственного фонда данных, согласно которой спорный земельный участок является пастбищем.

Таким образом, судом первой инстанции применена ставка для частей земельных участков, предоставленных под пастбища 0,2%, а не рассчитанная  истцом ко взысканию на исходя из вида разрешенного использования земельного участка «для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации», установленного постановлением администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета от 01.10.2013 № 255, базовый размер арендной платы, которой равен исходя 1 %.

Отклоняя доводы ответчика о том, что истец необоснованно изменил размер арендной платы, не известив об этом ответчика, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что ненаправление администрацией извещения об образовавшейся задолженности, об изменении арендной платы не снимает с арендатора обязанности оплачивать арендную плату в новом размере с момента изменения ставки или кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, извещение об изменении показателей для расчета арендной платы происходило на сайте администрации района.

Принимая во внимание изложенное, апелляционная коллегия судей полагает обоснованным решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае не надлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.2 договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, начисляется пеня в размере 0,07 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судом установлен факт несвоевременного исполнения ответчиками обязательств по внесению арендных платежей, в связи с чем судом первой инстанции правомерно взыскана неустойка с ИП ФИО2 за период с 16.03.2016 по 01.06.2018 в размере 37 078,39 руб., а также с ООО «ПИК» за период с 16.06.2017 по 01.06.2018 в размере 26 349,77 руб. в порядке, предусмотренном               п. 5.2  договора аренды и ст. 330 ГК РФ.

Данный расчет суд апелляционной инстанции признает арифметически верным и соответствующим требованиям законодательства. 

Учитывая нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей, суд первой инстанции расторг договор аренды.

 Апелляционная коллегия судей соглашается с решением суда первой инстанции в данной части на основании следующего.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Учитывая разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, частичная оплата суммы арендных платежей, не является основанием для отказа в требовании о расторжении договора аренды.

Задолженность ответчиками не погашена, а на предложение о расторжении договора по соглашению арендатор не отреагировал, в связи с этим договор подлежит расторжению судом, а земельный участок – возврату арендодателю на основании статьи 622 ГК РФ.

Фактически доводы жалобы сводятся к не согласию апеллянта с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено. 

Руководствуясь статьями 110,266,268,269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,     

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018 по делу                        № А63-10291/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в течении двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции. 

ПредседательствующийН.Н. Годило

Судьи                                                                     З.А. Бейтуганов

                                                                                            Е.Г. Сомов