АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ

Дело № А66-9237/2024

г.Тверь

18 октября 2024 года

(резолютивная часть объявлена 07.10.2024)

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания Смирновой Н.С. (до перерыва), помощником судьи Ивановой И.Е. (после перерыва) при участии представителей: заявителя – ФИО1 (до перерыва), ответчика - ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Монолит" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.06.2016, ИНН: 

<

***>, 170039, 

<

...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (170100, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: 

<

***>),

о признании незаконным отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, выраженного в уведомлении об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 11.04.2024 №КУВД-001/2023-27357804/12, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Монолит" (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, выраженного в уведомлении об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 11.04.2024 №КУВД-001/2023-27357804/12.

В судебном заседании заявитель требования поддержал.

Ответчик против их удовлетворения возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Как следует из материалов дела и объяснений представителей сторон, Общество на основании договора об управлении многоквартирным домом от 19.08.2019 является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома № 66, расположенного по бульвару Гусева в городе Тверь (далее - МКД). 

Собственниками помещений МКД принято решение об исключении из состава общего имущества МКД канализационной станции (КНС), расположенной на земельном участке МКД, но фактически обслуживающей несколько многоквартирных домов, в целях последующей передачи её в муниципальную собственность и о выделении для этого из состава земельного участка МКД части земельного участка, на котором расположена КНС, в размерах согласно требованиям действующих технических регламентов (пункт 8 протокола № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений МКД от 11.07.2022).

Общество 27.06.2023 обратилось в Управление с заявлением, подписанным от имени заявителя ФИО3, об осуществлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права собственности в отношении двух земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...>, с приложением, в числе прочего, следующих документов: межевого плана от 31.05.2023, составленного кадастровым инженером ФИО4, протокола № 2 внеочередного собрания собственников помещений от 11.07.2022, приказа от 25.09.2019 №1949-л, выданного Главным Управлением «Государственной жилищной инспекции» Тверской области, протокола общего собрания собственников от 29.07.2019, договора управления многоквартирным домом от 19.08.2019, Устава Общества. 

Государственным регистратором прав проведена правовая экспертиза представленных документов, регламентированная ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). В ходе проведения правовой экспертизы установлено,  что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200180:142, расположенный по адресу: 

<

...>, поставлен на государственный кадастровый учёт 16.10.2013, имеет вид разрешённого использования «под многоквартирные жилые дома», имеет уточненную площадь 13 710 кв.м. В отношении вышеуказанного земельного участка содержатся две записи об обременениях, а именно: договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный 17.08.2020; договор участия в долевом строительства, зарегистрированный 04.08.2020. Записей о зарегистрированных правах на объекты долевого участия - помещения 69:40:0200180:6528, 69:40:0200180:6522 в ЕГРН не содержится, документы на регистрацию права собственности не поступали.

Также выявлено нарушение части 1 статьи 22 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ): определение координат характерных точек границ земельного участка осуществлено без использования сведений о ранее установленных границах смежного земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН, а именно – несовпадение указанных Управлением точек координат образующегося и смежного земельного участка.

В соответствии с пунктами 5,7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ учетные действия были приостановлены сроком на три месяца: до 11.01.2024.

Заявитель обратился в Управление с заявлением о приостановлении учетно-регистрационных действий сроком до 11.04.2024 с целью устранения причин, препятствующих осуществлению кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Представленные заявителем документы, в том числе межевой план от 14.03.2024, подготовленный кадастровым инженером ФИО4, не устранили всех выявленных замечаний, в связи с чем 11.04.2024 Управлением в адрес Общества направлено уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 11.04.2024 №КУВД-001/2023-27357804/12. Основанием для отказа послужило наличие в ЕГРН двух непогашенных записей об обременениях (договорах участия в долевом строительстве, подразумевающих наличие залоговых обязательств застройщика перед дольщиками в отношении земельного участка). Дополнительно Управление указало, что права владения, пользования и распоряжения общим имуществом МКД принадлежат собственникам помещений в МКД, в связи с чем земельный участок под МКД не может находиться в частной собственности.

Не согласившись с данным отказом, Общество оспорило его в судебном порядке.

При рассмотрении дела суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 7 части 2 указанного закона одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10, 12 части 5 статьи 14 Закона № 218-ФЗ (пункт 2 указанной статьи).

В данном случае Общество обратилось в Управление с заявлением (л.д. 75) об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка площадью 14,0 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, обозначенного в межевом плане: 69:40:0200180:142:ЗУ1, а также земельного участка площадью 13 696,0 кв.м, расположенного по тому же адресу, обозначенного в межевом плане: 69:40:0200180:142:ЗУ2. Одновременно заявитель просил осуществить государственную регистрацию права собственности на данные земельные участки за ООО «Монолит».

В качестве документов-оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав приложены, в частности, вышеуказанный протокол № 2 внеочередного собрания собственников помещений от 11.07.2022, принявшего решение о выделении из состава земельного участка МКД части земельного участка, на котором расположена КНС, а также межевые планы.

Способы образования земельных участков предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (пункт 1 статьи 11.4 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ), приведенным в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Нормы ЖК РФ не исключают при определенных условиях возможности уменьшения размера общего имущества в МКД при наличии согласия всех собственников помещения в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ). Нормы гражданского и земельного законодательства не исключают возможности выдела, раздела земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в МКД.

В рассматриваемой ситуации собственниками помещений в МКД в отношении общего имущества, в том числе земельного участка, на котором расположен МКД, принято единогласное решение, буквальная формулировка которого следующая: «исключить из состава общего имущества МКД канализационную станцию (КНС) в целях последующей передачи ее в муниципальную собственность, для чего выделить из состава земельного участка МКД часть земельного участка, на котором непосредственно расположена КНС, в размерах согласно требованиям действующих технических регламентов».

Таким образом, собственниками, исходя из приведенной буквальной формулировки, принято решение о выделе земельного участка (пункт 1 статьи 11.5 ЗК РФ), при этом решение о выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не принималось, документы-основания для выдела отсутствуют.

В то же время на государственную регистрацию представлены межевые планы, согласно которым результатом кадастрового учета должно стать образование двух новых земельных участков с прекращением существования исходного земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200180:142, что соответствует процедуре раздела земельного участка (пункт 1 статьи 11.4 ЗК РФ). Между тем, соответствующее решение общим собранием собственников МКД не принималось. Волеизъявление собственников на раздел земельного участка отсутствует.

При наличии указанных противоречий государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на земельные участки не могли быть осуществлены Управлением на основании заявления Общества от 27.06.2023 ни при каких прочих обстоятельствах.

Кроме того, из рассматриваемого решения общего собрания собственников помещений в МКД не следует, что собственниками дано согласие на образование (путем выдела или раздела) в целях последующего отчуждения земельного участка с определенными физическими характеристиками (не указаны его площадь и границы, имеется лишь ссылка на «размеры согласно требованиям действующих технических регламентов»), что не позволяет расценивать данное решение как согласие собственников помещений в МКД на образование конкретного земельного участка. Решение собственников, оформленное протоколом № 2 от 11.07.2022, принималось при отсутствии межевых планов, содержащих физические характеристики образуемых земельных участков, составленных в более поздние сроки (31.05.2023 и 14.03.2024). Таким образом, собственниками не принято решение об образовании с целью последующего отчуждения земельных участков определенной площади, что исключает возможность осуществления их государственного кадастрового учета и регистрации прав.

Кроме того, в заявлении Общества от 27.06.2023 в качестве правообладателя образуемых земельных участков (лица, за которым в результате осуществления учетно-регистрационных действий должно быть зарегистрировано право собственности на участки) указано ООО УК «Монолит», то есть сам заявитель. Между тем, каких-либо документов-оснований возникновения права собственности заявителя на часть общего имущества в МКД (земельные участки) не представлено, что также исключает возможность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

В качестве одного из оснований отказа заявителю в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на земельные участки Управление указало на наличие в ЕГРН записи об ограничении/обременении в отношении исходного земельного участка: договоров долевого участия 2020 года и на отсутствие записей о зарегистрированных правах на объекты долевого участия – помещения с кадастровыми номерами №№ 69:40:0200180:6528, 69:40:0200180:6522, и на наличие в связи с этим залоговых обязательств в отношении земельного участка.

Приведенные обстоятельства, по мнению Управления, препятствуют распоряжению земельным участком, не позволяют дольщикам принимать участие в общем собрании собственников МКД, в том числе голосовать по вопросам пользования, владения и распоряжения общим имуществом МКД.

Суд исходит из следующего.

Согласно положениям статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

В силу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 13 названного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

В соответствии со статьей передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту или другому документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленным порядке разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Из части 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ следует, что объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства  с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона.

По смыслу названных положений закона участник долевого строительства владеет, пользуется, распоряжается построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника с момента подписания передаточного акта, и именно с этого момента вправе принимать участие в собраниях собственников помещений в МКД и голосовать по всем вопросам повестки, включая вопрос о пользовании и распоряжении общим имуществом МКД, в том числе земельным участком.

Заявителем в материалы дела представлены копии передаточных актов от 30.09.2020, от 27.10.2020, свидетельствующих о передаче застройщиком дольщикам жилых помещений, в отношении которых в ЕГРН значатся записи о договорах долевого участия в строительстве и о залоговых обязательствах. С момента подписания указанных актов залоговые обременения прекращены в силу закона. То обстоятельство, что дольщики до настоящего времени не обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на данные жилые помещения, не отменяет указанных выше правомочий дольщиков как собственников    помещений.

Суд при этом отмечает, что наличие в ЕГРП сведений о договоре долевого участия в строительстве, о залоговых обязательствах никаким образом не препятствуют осуществлению указанных правомочий.

Указанные лица с момента подписания передаточных актов имели право участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД и голосовать по вопросу распоряжения земельным участком, предназначенным для размещения и обслуживания МКД.

Таким образом, ответчиком не опровергнут факт единогласного принятия общим собранием собственников помещений МКД решения от 11.07.2022 при полном 100-процентном кворуме. Доводы ответчика об обратном являются необоснованными.

В то же время оспариваемое решение не может быть признано незаконным и нарушающим права и экономические интересы заявителя по приведенным выше основаниям.

С учетом изложенного заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 остаются на заявителе по правилам статьи 110 АПК РФ. Излишне уплаченная государственная пошлина возвращается заявителю из дохода федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 110, 163, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. оставить на заявителе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Монолит" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.06.2016, ИНН: 

<

***>, 170039, 

<

...>) из дохода федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную платежным поручением от 10.06.2024 № 375, в сумме 3000 руб. Выдать справку на возврат.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в срок не превышающий месяца со дня его принятия, в порядке установленном АПК РФ.

 

Судья                                                                                     О.А. Басова