﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А38-6319/2019

20 сентября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест»:

Капустина И.В. (доверенность от 29.05.2020),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2021,

принятое судьями Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., Ковбасюком А.Н.,

по делу № А38-6319/2019 Арбитражного суда Республики Марий Эл

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» 

в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

(ИНН: 1215003356, ОГРН: 1021200761658)

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест»

(ИНН: 1215097065, ОГРН: 1041200423175)

о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

муниципальное предприятие «Сигнал» муниципального образования «ГородЙошкар-Ола»,

и   у с т а н о в и л : 

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (далее – Общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.05.2008 и об обязании освободить и возвратить гараж, помещение II, позиции 1 – 3а, литер В, первый этаж, общей площадью 129,5 квадратных метров, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Исковые требования основаны на статьях 450, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор нарушил обязательство по внесению арендной платы более двух раз подряд.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное предприятие «Сигнал» муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (далее – Предприятие).

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 29.11.2019 удовлетворил иск в полном объеме. Суд первой инстанции заключил, что истец доказал факт необоснованного уклонения ответчика от своевременного внесения арендной платы, влекущий расторжение договора по инициативе арендодателя.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 07.05.2021 отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска. Апелляционный суд исходил из того, что предъявление требования о расторжении договора аренды по причине невнесения платежей не может быть признано добросовестным.

Комитет не согласился с принятым постановлением и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. 

По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не учел правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, которая изложена в определении от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089. По смыслу этой позиции, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения уведомления не является основанием для сохранения договорных правоотношений с недобросовестным арендатором, существенным обстоятельством в таком случае является то, воспользовался ли арендодатель в разумный срок правом на расторжение договора. Кассатор полагал, что решение суда первой инстанции является законным; определяющим для дела является установление факта систематического нарушения обязательства по внесению арендной платы. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованное постановление без изменения, а кассационную жалобу Комитета – без удовлетворения. 

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителя не направил, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установил суд апелляционной инстанции, муниципальное предприятие «Жилсервис» (арендодатель, в настоящее время – Предприятие) и Общество (арендатор) 27.05.2008 заключили договор на аренду нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование гараж, помещение II, позиции 1, 2, 3, 3 а, литер В, этаж – 1, назначение – прочее, общей площадью 129,5 квадратного метра, для использования под гараж и склад. Арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату на условиях, предусмотренных договором. Договор является актом приема-передачи объекта (пункт 1.2). Договор заключен на срок 25 лет, с 27.05.2008 по 25.05.2033 (пункт 5.1).

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование указанным объектом арендатор ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата, перечисляет денежные средства платежным поручением с указанием номера договора и периода платежа.

В пункте 3.2 договора определено, что арендная плата составляет 6014 рублей в месяц и 72 168 рублей в год.

Согласно пункту 4.1 договора существенными нарушениями условий договора для целей досрочного его расторжения являются: неиспользование объекта по назначению в течение 3-х месяцев подряд; ухудшение арендатором состояния помещения.

Комитет в письме от 15.11.2018 № 02-08/7844 сообщил Обществу о том, что арендуемый объект в соответствии с его распоряжением от 08.04.2009 № 220 «О приеме-передаче муниципального имущества» передан в казну муниципального образования «Город Йошкар-Ола» и с указанной даты стороной по договору аренды выступает Комитет; предложил подписать дополнительное соглашение от 15.11.2018 к договору в связи с необходимостью внесения соответствующих изменений в договор и их дальнейшей регистрации в установленном порядке. 

Не согласившись с предложенным проектом дополнительного соглашения к договору, Общество 04.12.2018 направило Комитету протокол разногласий от 03.12.2018 по пунктам 4, 5, 9 дополнительного соглашения.

Отказ Комитета от подписания дополнительного соглашения от15.11.2018 на предложенных Обществом условиях послужил основанием для обращения арендатора в арбитражный суд с иском о понуждении заключить указанное дополнительное соглашение.

Данный иск рассмотрен в деле № А38-2966/2019. Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 19.07.2019 отказал в удовлетворении иска. Суд установил, что Общество фактически просило обязать ответчика подписать дополнительное соглашение, то есть совершить определенные действия, в отношении уже заключенного сторонами договора аренды; указал на то, что спорный договор является действующим и Комитет уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды в связи с неоднократным невнесением арендной платы.

Так, 21.06.2019 Комитет направил Обществу претензию №03-08/4341 с требованием о погашении задолженности по договору аренды. Кроме того, Комитет уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды ввиду неоднократных задержек платежей, а именно невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя Общества, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованного постановления с учетом следующего.

Согласно статьям 606, 608, 614 (пункту 1) и 617 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Данная правовая позиция изложена в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». 

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 23, разъяснил, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Отсутствие такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с данным нарушением.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковое требование удовлетворению не подлежит.

Апелляционный суд установил, что Комитет является арендодателем по договору с 08.04.2009, но Общество об этом было уведомлено лишь в письме от 15.11.2018. До названной даты Общество вносило арендную плату прежнему арендодателю – с июля 2014 года по январь 2018 года. Арендные платежи возвращены Предприятием в 2017 году в общей сумме 246 574 рубля (платежные поручения от 11.07.2017, 29.11.2017). 

Комитет направил Обществу 21.06.2019 письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства, в котором указал на необходимость погасить задолженность по арендной плате за период с 08.04.2009 по 30.06.2019. Однако до направления предупреждения Комитет уже предъявил иск о взыскании названной задолженности (19.06.2020). 

Также установлено, что Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к Обществу о взыскании долга по арендной плате по договору от 27.05.2008 за период с 08.04.2009 по 11.07.2016 и за декабрь 2019 года в сумме 444 024 рублей 29 копеек (дело № А38-3771/2020). Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 18.12.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021, частично удовлетворил иск, взыскав с Общества в пользу Комитета 98 855 рублей 21 копейку неустойки. Требование о взыскании долга за период с 08.04.2009 по 11.07.2016 было отклонено, как заявленное за пределом срока исковой давности.

Общество на основании платежного поручения от 12.07.2019 внесло арендные платежи за период с 16.07.2016 по 16.07.2019 на сумму 180 420 рублей. 

Таким образом, Общество фактически исполнило требования Комитета, изложенные в предупреждении от 21.06.2019, уже 12.07.2019, что обоснованно расценено апелляционным судом как разумный срок устранения нарушения.

С учетом изложенных обстоятельств, ссылка заявителя на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 № 309-ЭС16-10089, не является основанием для иного вывода, поскольку апелляционный суд не установил недобросовестности арендатора. Напротив, арендатор вносил арендную плату предыдущему арендодателю, а после предъявления требования новым арендодателем о погашении долга исполнил его в разумный срок. Кроме этого, на момент рассмотрения спора задолженность по арендным платежам у Общества отсутствовала. Данное обстоятельство не опровергнуто Комитетом.

 С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска Комитета.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2021 по делу Арбитражного суда Республики Марий Эл № А38-6319/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов