АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А28-16963/2019

05 ноября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22.10.2024.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Прытковой В.П.,

судей Белозеровой Ю.Б., Ногтевой В.А.

 

при участии представителей

от ФИО1:

ФИО2 по доверенности от 06.10.2022,

от ФИО3:

ФИО4 по доверенности от 01.04.2019

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью 

«ВяткаТрансАльянс» ФИО5

 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024

по делу № А28-16963/2019 Арбитражного суда Кировской области

 

по заявлению конкурсного управляющего 

общества с ограниченной ответственностью «ВяткаТрансАльянс» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

ФИО5

к обществу с ограниченной ответственностью «Оскар» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

ФИО1 

о признании сделки недействительной

и применении последствий ее недействительности

и   у с т а н о в и л : 

 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ВяткаТрансАльянс» (далее – Общество, должник) его конкурсный управляющий ФИО5 обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018, заключенного должником и обществом с ограниченной ответственностью «Оскар» (далее – общество «Оскар»)  и договора купли-продажи от 19.11.2019, заключенного обществом «Оскар» и ФИО1, применении последствий недействительности сделок в виде обязания ФИО1 возвратить в конкурсную массу должника нежилое здание гаража общей площадью 45,2 квадратного метра, расположенного по адресу 

<

...>, а также в виде перевода прав и обязанностей покупателя на должника по договору купли-продажи земельного участка от 15.12.2020 № 751-01/3,  заключенного ФИО1 и администрацией муниципального образования «Город Кирово-Чепецк» (далее – Администрация), и возложения на должника обязанности выплатить ответчику денежные средства в сумме 617 389 рублей 50 копеек, уплаченных за земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Управление Федеральной службы государственного кадастра и картографии по Кировской области и Администрация.

Арбитражный суд Кировской области определением от 25.01.2024 признал договоры купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018 и 19.11.2019 недействительными, применил последствия недействительности сделок в виде взыскания с ФИО1 в пользу должника 2 692 610 рублей 50 копеек, с Общества в пользу общества «Оскар» – 264 421 рубля 18 копеек, с общества «Оскар» в пользу ФИО1 380 000 рублей; в удовлетворении заявления в остальной части отказал.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.05.2024 отменил определение от 25.01.2024, принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

Не согласившись с состоявшимся постановлением, конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе определение от 25.01.2024.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы.

Суд апелляционной инстанции указал, что предметом договора купли-продажи являлось только здание гаража общей площадью 45,2 квадратного метра. Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что по состоянию на 15.11.2018 на земельном участке с кадастровым номером 43:42:000013:261 располагались и иные объекты капитального строительства, не поставленные на кадастровый учет. При определении равноценности встречного исполнения по договору купли-продажи от 15.11.2018 суду надлежало исследовать стоимость самовольных построек. 

Кроме того, апелляционный суд при определении равноценности встречного предоставления по договору от 15.11.2018 не исследовал вопрос о стоимости уступки права аренды земельного участка, в связи с чем пришёл к неправильному выводу о несущественном отклонении цены договора от рыночной стоимости гаража.

Представитель кредитора должника ФИО3 в судебном заседании поддержал позицию заявителя, указав на необходимость отмены постановления. 

ФИО1 в отзыве и её представитель в судебном заседании отклонили доводы заявителя, сославшись на законность и обоснованность принятого постановления.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в заседание суда округа не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, Администрация 26.05.2017 выдала Обществу разрешение на строительство здания гаража для служебного автотранспорта по адресу 

<

...> 14.05.2018 – разрешение на ввод гаража в эксплуатацию. Право собственности на гараж зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 06.08.2018.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.09.2018 № 131-01/3, по  условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:42:000013:261 площадью 4550+/-24 квадратных метров, разрешенное использование: производственная деятельность, расположенный по адресу 

<

...>. Категория земель: земли населенных пунктов. В пределах границ земельного участка расположен объект недвижимости. 

В соответствии с пунктом 1.2 договор вступает в силу с 09.10.2018, действует в течение 48 лет и подлежит государственной регистрации. 

Согласно пункту 8.2 договора арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, также вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал либо паевого взноса при условии уведомления арендодателя.

Общество (продавец) и общество «Оскар» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.11.2018, по условиям которого продавец передал покупателю здание гаража для служебного транспорта общей площадью 45,2 квадратного метра с кадастровым номером 43:42:000013:294, расположенное по адресу 

<

...>. 

В соответствии с пунктами 2.1. и 2.2. договора здание гаража расположено на земельном участке с кадастровым номером 43:42:000013:261, площадью 4550+/-24 квадратных метров, принадлежащем продавцу на праве аренды. Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к покупателю одновременно с правом собственности на имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, переходит право пользования земельным участком с кадастровым номером 43:42:000013:261 на тех же условиях, что существовали для продавца.

В силу пункта 3.1 стоимость передаваемого имущества по договору составляла 264 421 рубль 18 копеек, в том числе налог на добавленную стоимость. 

Должник направил Администрации уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка обществу «Оскар». 

Впоследствии общество «Оскар» реализовало недвижимое имущество ФИО1 по договору купли-продажи от 19.11.2019 за 380 000 рублей и направило Администрации уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. 

Администрация (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 15.12.2020 № 751-01/3, в соответствии с которым продавец передал покупателю земельный участок общей площадью 4550+/-24 квадратных метров с кадастровым номером  43:42:000013:261, расположенный по адресу 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составляет 617 389 рублей50 копеек. 

Арбитражный суд Кировской области определением от 10.12.2019 возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества; решением от 03.08.2020 признал должника несостоятельным (банкротом), ввел в отношении него процедуру конкурсного производства, утвердил конкурсным управляющим ФИО7.

Конкурсный управляющий, посчитав, что договоры купли-продажи от 15.11.2018 и от 19.11.2018 заключены в целях вывода из конкурсной массы имущества по заниженной стоимости,  обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.

В ходе рассмотрения обособленного спора ФИО7 был освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей, новым конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Суд первой инстанции признал договоры недействительными сделками и применил последствия их недействительности в виде взыскания с ФИО1 в пользу должника 2 692 610 рублей 50 копеек, с Общества в пользу общества «Оскар» 264 421 рубль 18 копеек, с общества «Оскар» в пользу ФИО1 380 000 рублей. Суд, руководствуясь результатами судебной экспертизы, пришёл к выводу о том, что в результате оспоренной сделки к ФИО1 перешло не только здание гаража, но и право аренды земельного участка, а также самовольные постройки, их совокупная рыночная стоимость составляет 2 692 610 рублей 50 копеек (за вычетом расходов на приобретение ФИО1 земельного участка), то есть в более чем в 10 раз выше цены договора от 15.11.2018. Суд заключил, что должник, общество «Оскар» и ФИО1 являются аффилированными лицами, в результате чего квалифицировал договоры купли-продажи от 15.11.2018 и 19.11.2019 как цепочку взаимосвязанных сделок, направленных на вывод активов должника.

Отменив определение суда первой инстанции и отказав в признании сделок недействительными, суд апелляционной инстанции исходил из того, что стоимость самовольных построек не подлежит учету при исследовании равноценности встречного исполнения по оспоренным сделкам, поскольку указанные объекты недвижимости не введены в гражданский оборот, не являются собственностью должника и не включены в конкурсную массу.

Апелляционный суд отметил, что право аренды земельного участка уступлено должником на основании отдельного договора уступки от 15.11.2018, который конкурсным управляющим не оспорен.

Суд апелляционной инстанции сравнил цену договора купли-продажи от 15.11.2018 (264 421 рубль 18 копеек) с рыночной стоимостью гаража, определенной по результатам судебной экспертизы (310 000 рублей) и заключил, что отклонение в размере 15 процентов между рыночной стоимостью здания гаража и суммой, отраженной в договоре купли-продажи от 15.11.2018, является допустимым в условиях свободного определения независимыми хозяйствующими субъектами цены в договоре купли-продажи с учетом сопутствующих факторов. Цена имущества по договору купли-продажи от 19.11.2019 (380 000 рублей) также признана судом соответствующей рыночной, установленной в заключении эксперта (325 000 рублей).  

В связи с изложенным Второй арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у должника ущерба в результате совершения оспариваемых сделок, что исключало возможность признания сделок недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого постановления, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Волго-Вятского округа счел, что оно подлежит отмене в силу следующего. 

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае право аренды земельного участка не подлежит учету при оценке равноценности встречного предоставления по договору купли-продажи от 15.11.2018, поскольку оно перешло к обществу «Оскар» на основании иной самостоятельной сделки (договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.11.2018).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не учел, что в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, означающий, что покупатель здания, строения, сооружения с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 14 Постановления № 11 указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

К объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в конкурсную массу входит все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Таким образом, право аренды, наряду с иными имущественными правами, может быть включено в конкурсную массу, вследствие чего при оценке ущерба имущественным интересам кредиторов должника стоимость права аренды земельного участка также подлежала оценке и учету. 

В соответствии с разделом 2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2018, заключенного должником с обществом «Оскар», здание гаража площадью 45,2 квадратного метра расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:42:000013:261 площадью 4550+/-24 квадратных метра, принадлежащем продавцу на праве аренды, что подтверждено договором аренды от 04.09.2018 № 131-01/3, заключенным должником с администрацией. 

Одновременно с правом собственности на здание гаража к покупателю переходит право пользования указанным земельным участком, который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования, на тех же условиях, что существовали для Общества. 

Условия, согласованные сторонами сделки в данном разделе, соответствуют положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае продажи недвижимого имущества покупателю одновременно с правом собственности на объект недвижимости переходит соответствующее право (собственности, аренды, бессрочного пользования) на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

Однако из материалов дела следует, что на основании договора от 18.09.2015 № 3638, а затем договора от 04.09.2018 № 131-01/3 Администрация передала в аренду Обществу земельный участок площадью 4550+/-24 квадратных метра, который объективно существенно превышает площадь здания гаража (45,2 квадратного метра) и, соответственно, площадь земельного участка, необходимого для его использования.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что стороны предприняли действия по разделу спорного земельного участка или планировали такой раздел, в настоящем деле отсутствуют. Напротив, из пункта 2.2. договора следует, что стороны договорились о переходе к покупателю права пользования земельным участком площадью 4550+/-24 квадратных метров, то есть всем участком, предоставленным Обществу Администрацией на праве аренды. 

Таким образом, является очевидным факт того, что воля должника и общества «Оскар» при заключении договора купли-продажи от 15.11.2018 была направлена на отчуждение в пользу покупателя как здания гаража общей площадью 45,2 квадратного метра, так и всего земельного участка, на котором этот гараж расположен. 

С учетом принципа единства судьбы нежилого здания и земельного участка под ним, заключение должником и обществом «Оскар» отдельного договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 15.11.2018 не имело правового значения для целей проверки договора купли-продажи от той же даты на предмет причинения вреда имущественным интересам кредиторов. Общество не имело объективной  и правовой возможности реализовать здание гаража без земельного участка. 

Более того, в соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 15.11.2018, передача права аренды обществу «Оскар» со стороны должника осуществлена безвозмездно.  В таком случае предполагается, что стоимость права аренды учтена при формировании цены по договору купли-продажи здания гаража.

Совокупность указанных обстоятельств однозначно свидетельствует о том, что при оценке недействительности оспоренных сделок применительно к пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве апелляционному суду необходимо было учесть стоимость права аренды переданного обществу «Оскар» и затем ФИО1 земельного участка, однако суд указанные обстоятельства не проверил, пришёл к выводу о равноценности встречного исполнения по договорам, руководствуясь исключительно сведениями о стоимости здания гаража.

Вопреки позиции конкурсного управляющего, определение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе в связи со следующим.

Арбитражный суд Кировской области при определении рыночной стоимости здания гаража и земельного участка руководствовался результатами оценочной экспертизы, проведенной экспертом автономной некоммерческой организации «Судебная экспертиза» ФИО8. 

Согласно экспертному заключению от 16.06.2023 № 01-06/23: 

– рыночная стоимость нежилого здания гаража по состоянию на 15.11.2018 составляет 310 000 рублей, на 19.11.2019 – 325 000 рублей:

– рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:42:000013:261 с элементами благоустройства, а также с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, не поставленными на кадастровый учет, по состоянию на 15.11.2018 составляет 3 000 000 рублей, на 19.11.2019 – 3 200 000 рублей. 

Таким образом, выводы суда основаны на оценке стоимости права аренды с учетом элементов благоустройства и самовольных построек, размещенных на спорном земельном участке.

Вместе с тем, как верно отметил суд апелляционной инстанции, в материалы дела не представлен судебный акт о признании за Обществом права собственности на объекты капитального строительства, не поставленные на кадастровый учет.

Более того, отсутствуют и документы, свидетельствующие о том, что объекты самовольного строительства возведены силами и за счет должника. 

Вопреки позиции конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции в этой части пришёл к верному выводу о том, что стоимость незарегистрированных построек не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества, реализованного по договорам купли-продажи. 

Исходя из вопросов, поставленных перед экспертом, самовольные постройки квалифицированы судом первой инстанции как принадлежности главной вещи – земельного участка, что недопустимо, поскольку незарегистрированные строения не введены в оборот как объекты недвижимого имущества и, соответственно, не могут выступать в качестве вещи (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2017 № 306-ЭС17-3016(2)). 

С учетом изложенного суд округа считает, что вывод суда апелляционной инстанции о равноценности встречного предоставления по договорам купли-продажи, равно как и вывод суда первой инстанции о его неравноценности, сделаны без исследования и оценки всей совокупности обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения обособленного спора. 

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 1 статьи 64, часть 2 статьи 65, статьи 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку для всестороннего и полного разрешения вопроса о рыночной стоимости имущества, последовательного отчужденного по договорам купли-продажи от 15.11.2018 и от 19.11.2019 сначала обществу «Оскар», а затем – ФИО1, необходимы  исследование и оценка доказательств, в том числе определение рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером с 42:42:000013:261 площадью 4550+/-24 квадратных метра, что не может быть осуществлено на этапе кассационного производства, определение от 25.01.2024 и постановление от 17.05.2024 на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а спор – передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 указанного кодекса.

При новом рассмотрении суду необходимо установить рыночную стоимость права аренды земельного участка, разрешить вопрос о наличии или отсутствии на участке элементов благоустройства, влияющих на размер арендной платы (с учетом того, что из определений от 28.02.2022 и от 02.12.2022 усматривается наличие между конкурсным управляющим и ответчиками разногласий по указанному вопросу) на даты совершения сделок, и сделать мотивированные и обоснованные выводы относительно того, был ли причинен вред имущественным интересам кредиторов вследствие заключения договоров купли-продажи от 15.11.2018 и от 19.11.2019.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине в кассационной инстанции не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 3 часть 1), 288 (часть 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

отменить определение Арбитражного суда Кировской области от 25.01.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024 по делу № А28-16963/2019.

Направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кировской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

В.П. Прыткова

 

 

 Судьи

 

Ю.Б. Белозерова

В.А. Ногтева